Op 1 januari 2024 wordt de Wkb van kracht. Dat is volgens Hugo de Jonge, deverantwoordelijke minister noodzakelijk omdat ook de nieuweomgevingsvergunning dan van kracht wordt en de Wkb daar een onderdeel vanis.
De wijziging van de kwaliteitsborging houdt in dat de gemeente bij de aanvraag van een omgevings-vergunning voor het bouwen, de aanvraag niet meer toetst op bouwkwaliteit.
Wel beoordeelt de gemeente of de aanvraag voldoet aan het bestemmingsplan, de redelijke eisen van welstand etc.
Ook tijdens de bouw hoeft de gemeente de kwaliteit van de bouwwerkzaamheden niet meer te controleren.
Pas als het werk klaar is om te worden opgeleverd toetst de gemeente, aan de hand van het opleverdossier van de kwaliteitsborger, of het bouwwerk voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit.
De kwaliteitsborging vindt voorafgaand aan en tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden plaats door een (van de bouwpartijen) onafhankelijke partij, de kwaliteitsborger.
De kwaliteitsborger doet dit door voor aanvang van de werkzaamheden het ontwerp te controleren en tijdens de bouw toezicht te houden.
Indien het werk gereed is levert de kwaliteitsborger een opleveringsdossier ‘bevoegd gezag’ in bij de gemeente.
De gemeente controleert aan de hand van dit dossier of het werk voldoet aan de daarvoor geldende eisen en geeft vervolgens een gebruiksvergunning af.
Overigens mag de gemeente, net als nu, tijdens de uitvoering van de werkzaamheden nog wel controles uitvoeren en gegevens opvragen.
De wijziging van de kwaliteitsborging geldt niet voor alle bouwwerken. Dit geldt alleen voor vergunningplichtige bouwwerken die in de ‘gevolgklasse 1’ vallen.
Hieronder vallen grondgebondenwoningen (dus geen appartementen) en kleine bedrijfsgebouwen. Ook monumenten vallen hier niet onder.
Het is de bedoeling dat dit per 1 januari 2024 in werking treedt met uitzondering van verbouwingen, daarvoor gaat de wet per 1 juli 2024 gelden.
Het ijkpunt is het moment waarop de omgevings-vergunning is aangevraagd.
Voor bouwwerken waarvoor de omgevingsvergunning voor 1 januari (of 1 juli i.g.v. De verbetering van de positie van de bouwconsument geldt voor alle bouwwerken.
Dus ook voor kleineverbouwingen, monumenten, appartementsbouw en dergelijke.
De verbetering vindt plaats door een wijziging van het Burgerlijk Wetboek.
De wijzigingen/verbeteringen zien op de volgende onderdelen: De waarschuwingsplicht van de aannemer wordt aangescherpt; De aannemer blijft na de oplevering ook aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn gemeld; Bij de oplevering van het werk moet de aannemer een opleverdossier ‘consument’ aanleveren; Bij de nieuwbouw van een woning in opdracht van een consument moet de aannemer wijzen op de gevolgen van een eventueel faillissement voor de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Tevens dient de aannemer daarbij aan te geven welke zekerheden hij daarvoor kan aanbieden; De 5%-regeling bij de nieuwbouw van een woning in opdracht van een consument wordt aangescherpt.
De punten 4 en 5 zijn voor een rietdekker niet van belang, omdat deze geen woningen zal bouwen.
Deze regels gaan per 1 januari 2024 gelden voor aannemingsovereenkomsten die op en na die dag worden gesloten.
Het begrip “bouwconsument” kan leiden tot misverstanden. De wetgever heeft hiermee niet alleen een ‘consument’ bedoeld, maar iedere opdrachtgever van een aannemer.
Ad. Naar verwachting zal een kwaliteitsborger aan de rietdekkers vragen om bewijsstukken waaruit de kwaliteit en herkomst van de door de rietdekker gebruikte materialen blijkt. Denk hierbij aan een kwaliteitsverklaring van het verwerkte riet.
Verder zal men om bewijsstukken vragen waaruit blijkt dat het werk is gerealiseerd volgens de eisen van het Bouwbesluit.
Aanscherping waarschuwingsplicht. Dit houdt kort samengevat in dat een rietdekker altijd schriftelijk moet waarschuwen voor eventuele fouten in opdrachten, instructies, ongeschikte ondergrond afkomstig van een opdrachtgever.
De rietdekker moet dit ook tijdig doen en aangeven wat de gevolgen zijn voor de deugdelijkheid van het werk.
PS. Altijd schriftelijk waarschuwen, bij voorkeur al in de offerte voor te geringe hellingshoek, bomen, etc.
Gewijzigde aansprakelijkheid aannemer. Deze wijziging houdt in dat de rietdekker na de oplevering van het werk aansprakelijk blijft voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij de gebreken niet aan de rietdekker zijn toe te rekenen.
PS. Een goed proces-verbaal van oplevering is belangrijk; Vastlegging van de uitgangspunten voor het werk en bewijs dat het werk goed is uitgevoerd is van belang.
Opleverdossier consument Bij de mededeling dat het werk gereed is om te worden opgeleverd dient de hoofdaannemer een opleverdossier ‘consument’ aan diens opdrachtgever te verstrekken.
Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de hoofdaannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval: a. Tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk; b. Gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.
PS. Vastlegging van gebruikte materialen en de wijze waarop het werk is uitgevoerd is van belang; onderhoudsinstructies dienen verstrekt te worden.
Met de documenten uit het opleverdossier kan de rietdekker later ook eenvoudiger aantonen dat eventuele gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen.
Van de hiervoor genoemde wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek kan in sommige gevallen worden afgeweken als de opdrachtgever geen consument is.
Vanaf 1-1-2024 voor nieuwbouw en de Wkb gaat vanaf 1 juli 2024 gelden voor verbouwingen, mits op basis van een “onafhankelijke toetsing” duidelijk is dat er genoeg kwaliteitsborgers en geen andere obstakels zijn, aldus de minister.
Gemeenten blijven tot 1-1-2025 verantwoordelijk voor vergunning-plichtige verbouwingen.
Dit betekent voor rietdekbedrijven dat zij in principe voor elk bouwwerk die gegevens moeten aanleveren die de kwaliteitswaarborger vraagt.
Dat kan onder anderen zijn: Een document (verklaring) dat de onderconstructie geschikt is voor het te dekken rietpakket.
(al is dit meestal het werk van de aannemer. Doe dit alles zo simpel mogelijk. Geef de kwaliteitsborger wat hij vraagt, maar niet meer.)
Veelal zult u slechts te maken hebben met uw opdrachtgever, wat voor nieuw werk vaak een aannemer is. De aannemer zal allerlei zaken aan moeten leveren aan de kwaliteitswaarborger. Verantwoordelijk blijft voor alle gebreken in uw werk. Ook voor de gebreken die niet bij de oplevering geconstateerd zijn en die pas later aan het licht komen.
(Hoe ver en lang de klant hier daadwerkelijk een beroep op kan en zal doen zal de praktijk moeten uitwijzen. Het wachten zal daar zijn op nieuw gecreëerde jurisprudentie).
Als u als vakspecialist vaststelt dat er ergens iets niet klopt, dan moet u daarvoor uw opdrachtgever waarschuwen. Dat was altijd al zo, maar nu is er in de wet aan toegevoegd dat dit waarschuwen altijd schriftelijk moet gebeuren. (Bijvoorbeeld voor een onderconstructie die niet goed genoeg is).
De aannemer moet een opleverdocument voor de eindgebruiker (de gebouweigenaar) aanleveren. Dus kan de aannemer van u eisen dat u een onderhoudsinstructie levert voor het rieten dak.
De Vakfederatie zal alle documenten die u als Vakfederatie lid nodig heeft “in Word” op de Internet ledensite beschikbaar stellen.
Daarom heeft deze boerderij een vriendelijker uitstraling gekregen. Het heeft nu ook een meer landelijk karakter. Dat is een mooie winst vergeleken met de oude situatie.
De verbouwde boerderij is aan de achterzijde uitgebreid. De aanbouw van de boerderij is bij de verbouwing grondig aangepakt. Er is bij het ontwerp uitgegaan van een atelier. Dit is gerealiseerd door grote raampartijen toe te voegen. Daarom lopen de boerderij en de tuin nu op een natuurlijk manier in elkaar over.
Deze verbouwde boerderij is voorzien van een nieuw rieten dak. Dit rieten dak is goed geïsoleerd. Hiervoor zijn nieuwe houten planken op de oude ronde sporen bevestigd. Daarop zijn eerst nog geïsoleerde dakplaten geplaatst. Hier is uiteindelijk het rieten dak op bevestigd. Daarom ontstaat een geheel dat wel zo duurzaam is!
In het dak zijn meerdere dakramen geplaatst. Ook de zijgevels zijn voorzien van extra ramen. Hierdoor is er meer ruimtelijke beleving ontstaan. Er wordt op deze manier ook daglicht gecreëerd in het woongedeelte van de boerderij.
De verbouwing is verder afgerond met het vernieuwen van de kozijnen, ramen en luiken. Het interieur van de boerderij is ook in zijn geheel geschilderd. Om het compleet te maken, is dit interieur afgewerkt in een passende, landelijke kleurstelling.
Vragen? Een boerderij uit 1870 en voormalig koetshuis op een landgoed in het midden van het land zijn getransformeerd in een duurzame woonboerderij met schuur. Het voormalige koetshuis was in zo’n slechte staat dat het is afgebroken en vervangen door een nieuwe houten schuur.
De eigenaar heeft het agrarische landgoed omgevormd tot een natuurlijk landschap, afwisselend ingericht met fruitbomen, knotwilgen, graslanden en bloementuinen.
De oorspronkelijke kap op de boerderij en het voorhuis bestond uit riet. Na het verwijderen van de later aangebrachte pannen en het aanbrengen van hoogwaardige cellulose-isolatie is de rieten kap weer in ere hersteld. Zo kreeg de boerderij weer de uitstraling die bij het cultuurlandschap past.
Om te voorkomen dat dakkapellen en/of dakramen de gave kapvorm zouden aantasten is gezocht naar andere middelen om de ruimte onder de kap van licht en lucht te voorzien.
Door het overmaat aan vierkante meters op de begane grond kon buitenruimte binnen het volume gecreëerd worden. Aan de entreekant en aan de terraskant van de woonruimte werden diagonaal tegenover elkaar patio’s gemaakt.
Gaten in het dak boven deze buitenruimtes voorzien de slaapkamers, werkruimte en de woonkamer van licht en lucht. Zo ontstaat een intermediair tussen de beschutte woonruimte en het landgoed.
Ook de werkkamer op de verdieping heeft via het gat in het dak uitzicht over het landschap.
Het houtskelet van de schuur is afwerkt met verticale zwarthout latten volgens het Japanse shodoshima principe. De kap is voorzien van blank titaanzink, een fraai contrast met het riet van de woonboerderij.
Woning en schuur zijn verbonden door een houten vlonder. Samen met de beeldbepalende arcade van de schuur, die bestaat uit met zink beklede kolommen, vormt deze vlonder een verbinding van de gebouwen met het landschap.
De op-staal-fundering van de woonboerderij was in zeer slechte staat. Een betonvloer met paalfundering heeft daar verandering in gebracht.
De warmte-isolatie is verbeterd door de toevoeging van voorzetwanden gevuld met cellulose, samen met de afwerking met leemstucwerk ‘ademende’ isolatie. Alle toegevoegde stalen buitenpuien en bestaande houten kozijnen zijn voorzien van tripleglas.
Om voor de warmtepomp en de elektra van woonboerderij en schuur voldoende duurzame energie op te wekken zijn een 50tal zonnepalen in het landschap geplaatst.
Een rietkraag houdt de panelen uit het zicht.
Het door ons uitgewerkte interieur is voorzien van een stalen openhaard, stalen trap en stalen hekwerken. Zij vormen een contrast met de oude houten staanders en sporenkap van de voormalige boerderij. Het staalwerk is afgewerkt met lijnolie waardoor het zijn fraaie wals textuur heeft behouden.
Een mooie mijlpaal voor een bijzonder project. Voor onze opdrachtgever hebben wij het volledige ontwerp- en vergunningstraject mogen verzorgen: van de eerste ideeën en schetsen tot de technische engineering en de vergunningsaanvraag.
De bestaande overkapping aan de achterzijde maakt plaats voor een zorgvuldig ontworpen uitbouw, waarin oud en nieuw op een natuurlijke manier samenkomen.
Door het vergroten van bestaande geveldoorbraken ontstaat een sterke verbinding tussen de oorspronkelijke woning en de nieuwe leefkeuken. Ook binnen is gezocht naar de juiste balans tussen historie en hedendaags wooncomfort.
Karakteristieke elementen zoals de houten spantconstructies blijven zichtbaar en krijgen een prominente plek in de nieuwe leefruimte. Een rieten kap, baksteen en zwarte delen zetten meteen de toon.
Op het erf stond een oude woonboerderij die zijn karakter nog liet zien, maar bouwkundig op was. Bij deze huis verbouwen-opgave is die basis niet weggepoetst, maar opnieuw opgebouwd. De vervangende nieuwbouw vertrekt vanuit de oude hoofdvorm.
De rieten kap legt een zachte lijn over het volume, terwijl het metselwerk en de donkere geveldelen het huis stevig in het landschap plaatsen. Juist in die combinatie wordt duidelijk wat hier is gezocht: karakter behouden bij verbouwing, maar wel met een woning die weer klopt in opzet en maat.
Van buiten oogt de woning vrijstaand en helder opgebouwd. De voorzijde leest als een traditioneel voorhuis, de achterzijde meer open en directer. In de beelden vallen de grote ramen, de zwarte accenten en het erf met terrasbestrating en groen direct op.
Die overgang van gesloten naar open maakt de opbouw van het huis goed leesbaar. Het eikenhouten gebint in huis vormt de ruggengraat van de woning. Dat constructieve element is niet verstopt, maar keert juist terug in het interieur en geeft de ruimtes een duidelijke structuur.
De houten lijnen brengen ritme in het huis en maken zichtbaar hoe de nieuwe opbouw aan de oude boerderijlogica is gekoppeld. Die keuze werkt vooral in de overgang van buiten naar binnen.
Waar de kap en de gevels het silhouet bepalen, laat het hout binnen zien hoe de woning is gedragen. Het eikenhouten gebint in huis is daarmee meer dan een technisch vertrekpunt; het is een zichtbaar onderdeel van de beleving van de ruimtes.
De voorgevel is opgebouwd met een originele gevelindeling en handvorm gevelsteen. Die keuze geeft de straatzijde een meer ambachtelijke textuur dan een vlakke, strakke gevel zou doen.
De steen vangt het licht op verschillende manieren, zeker rond de raamopeningen, waar de metselwerkdetails goed zichtbaar blijven. De gevel leest rustig, maar niet vlak. De grote raamkozijnen in de voorgevel zijn voorzien van passende, functionele luiken. Ze zetten het ritme van de gevel verder aan en geven de openingen extra diepte.
In de beelden vallen vooral het contrast tussen kozijn, luik en steen op. Het zijn geen losse toevoegingen, maar onderdelen die de gevel helpen lezen als een woonboerderij met duidelijke boerderijkenmerken.
Juist in de voorgevel komt de wens om karakter behouden bij verbouwing goed naar voren. De originele indeling blijft voelbaar, terwijl de nieuwe uitvoering voldoet aan de eisen van nu. De handvorm gevelsteen voorgevel en de luiken dragen daar zichtbaar aan bij.
Aan de achterzijde verandert het beeld. Daar zijn zwarte gevelplanken toegepast, waardoor het achterhuis zich duidelijk onderscheidt van het voorhuis. De donkere bekleding verwijst naar de agrarische roots van de boerderij en laat de daklijn en openingen sterker uitkomen.
In de foto’s versterkt het contrast tussen het donkere hout, het riet en de groene tuin de gelaagdheid van het geheel. Bij de woonkeuken zijn grote glaspuien aangebracht. Daardoor schuift het zicht meteen naar buiten, richting tuin en landschap.
Binnen en buiten staan hier dicht op elkaar, niet als beeldspraak maar letterlijk via het glas. De grote glaspuien woonkeuken maken de ruimte lichter en directer, en ze leggen de relatie met het erf en de groene randen van het perceel open.
De tuin en het erf komen in dit project niet als decor op de achtergrond te staan. Het terras met betontegels, de grindstrook en de groene buitenruimte liggen direct tegen de woning aan en versterken de wisselwerking met het achterhuis. Vanuit de leefruimte wordt die buitenruimte breed meegenomen.
Vooral de glaspartij bij de woonkeuken maakt de oriëntatie naar buiten helder. Wat dit huis verbouwen-project sterk maakt, is de manier waarop oude herkenning en nieuwe ruimte elkaar hier aanvullen. De rieten kap, het gebint, de handvorm gevelsteen en de luiken geven het huis een duidelijke boerderijbasis. De zwarte gevelplanken en de grote glaspuien trekken het geheel vervolgens open naar de tuin.
Wil je meer zien van Brouwer Bureau Bouwkunde? Wonen in een boerderij spreekt tot de verbeelding. Maar een boerderij verbouwen tot een comfortabele, duurzame woning is geen eenvoudige klus.
Waarom een boerderij verbouwen? Veel boerderijen in Nederland staan leeg of worden niet meer agrarisch gebruikt. Deze panden bieden enorme potentie: Authentieke elementen zoals houten gebinten, rieten daken en robuuste gevels; Ruimte en rust in het buitengebied; Mogelijkheden voor herbestemming tot woonhuis, kantoor of B&B.
Toch brengt een verbouwing uitdagingen met zich mee: vergunningen, monumentenzorg, isolatie, indeling en esthetiek.
AL architecten: specialist in boerderijtransformaties. Met vestigingen in Zwolle en Naarden heeft AL architecten een landelijke dekking én regionale kennis.
Het bureau is gespecialiseerd in het ontwerpen, verbouwen en renoveren van woonboerderijen en landelijk gelegen woningen. Van droom naar realisatie Een boerderij verbouwen begint bij een goed plan.
AL architecten start met een grondige inventarisatie van het pand en uw woonwensen. Inspirerende projecten AL architecten brengt historische boerderijen tot leven met vernieuwende ontwerpen die erfgoed en modern comfort combineren.
Hun portfolio bevat uiteenlopende verbouw- en interieurprojecten, variërend van authentieke restauraties tot eigentijdse transformaties. Enkele voorbeelden: Transformatie tot luxe woonboerderij: Een agrarische boerderij werd omgevormd tot een hoogwaardige woning met duidelijke zichtlijnen, ruimtelijkheid en respect voor het oorspronkelijke karakter.
Monumentale verbouwingen: AL architecten heeft ervaring met het renoveren van monumentale boerderijen, waarbij historische elementen zoals gebinten en gevels behouden blijven en gecombineerd worden met moderne woonfuncties.
Interieurprojecten met karakter: Naast de architectuur verzorgt AL architecten ook het interieurontwerp, waarbij materialen, lichtinval en indeling perfect aansluiten op de unieke structuur van de boerderij.
Hun werkwijze verbindt visie, vakmanschap en context, en dat zie je terug in elk project.
Conclusie: Een boerderij verbouwen tot droomwoning vraagt om visie, vakmanschap en liefde voor het erfgoed. AL architecten biedt dat allemaal.
- Belangrijk: toepassing van de Wkb en de omgevingsvergunning per datum van aanvraag
- Verantwoordelijkheid verschuift naar de kwaliteitsborger vóór en tijdens de bouw
- Opleverdossier consument en de verantwoordelijkheid na oplevering
- Specifieke regels voor rietdekkers en boerderijtransformaties