Aanbouwen niet in leveringsakte: juridische gevolgen en aansprakelijkheid bij verborgen gebreken

Na de aankoop van een woning komt u er soms pas later achter dat een aanbouw of verbouwing zonder vergunning is gebouwd, of dat er is afgeweken van de verleende vergunning.

Wat betekent dit voor uw positie?

Is de verkoper aansprakelijk als u een illegale verbouwing van de vorige eigenaar aantreft?

Heeft u zelf een huis gekocht met een illegale aanbouw of verbouwing?

Wat is een illegale aanbouw of verbouwing?

Van een illegale aanbouw of illegale verbouwing is sprake wanneer een deel van de woning is gebouwd of aangepast zonder de vereiste omgevingsvergunning, of wanneer is afgeweken van de vergunning die destijds is verleend.

Voor veel uitbouwen, dakkapellen, dakopbouwen en interne constructieve werkzaamheden is een omgevingsvergunning nodig.

Is die niet verleend, dan geldt de aanbouw of verbouwing als illegaal.

Dit komt vaak voor bij uitbouwen die groter zijn uitgevoerd dan op de tekening stond, verplaatste dragende wanden, aangepaste dakconstructies of anders ingedeelde ruimtes.

Zelfs als er wel een vergunning is verleend, moet de uitvoering voldoen aan technische eisen uit het Bouwbesluit (bijvoorbeeld brandveiligheid, constructieve veiligheid of ventilatie).

Wat koper mag verwachten en wanneer bouwzaken non-conform zijn

Artikel 7:17 BW bepaalt dat een woning moet voldoen aan de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mag verwachten.

Daar hoort bij dat de koper mag vertrouwen op een legale bouwkundige situatie.

Als koper mag u in beginsel verwachten dat een woning voldoet aan de geldende publiekrechtelijke regels.

Dat geldt niet alleen voor een aanbouw, maar ook voor interne verbouwingen zoals een extra badkamer, een dakkapel of een gewijzigde indeling.

Rechters hanteren hierbij een vaste lijn: een koper hoeft niet zelf te onderzoeken of voor een aanbouw of verbouwing een vergunning is verleend, tenzij duidelijke aanwijzingen bestaan dat iets niet klopt.

Wanneer een aanbouw of interne verbouwing afwijkt van de tekeningen die onderdeel waren van de verkoop, kan dit non-conformiteit opleveren.

Rechters kennen veel gewicht toe aan wat de koper op basis van die tekeningen mocht verwachten.

Zijn de daadwerkelijke bouwkundige wijzigingen niet op tekeningen terug te vinden? Ook interne verbouwingen vallen hieronder.

Dit werd opnieuw bevestigd in het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 17 juni 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:1569), waar de vraag centraal stond of een door de verkoper aangebrachte badkamer zonder vergunning was gerealiseerd.

Gelegaliseerde oplossingen en wat dit voor u kan betekenen

Soms kan een illegale situatie achteraf worden rechtgezet via een legalisatieverzoek.

In uitzonderlijke gevallen kan legalisatie betekenen dat de woning alsnog voldoet aan de verwachtingen van de koper.

Uw rol als koper en mogelijke uitsluitingen van aansprakelijkheid

Wat is uw eigen rol als koper?

Een koper moet de woning bekijken en mag niet volledig blind varen op mededelingen van de verkoper.

Maar: u hoeft niet zelf bij de gemeente te controleren of iedere verbouwing is vergund.

Kan de verkoper aansprakelijkheid uitsluiten?

Clausules worden uitgelegd volgens de Haviltex-maatstaf: niet alleen de tekst is bepalend, maar ook wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Aansprakelijkheid en rechtspositie na ontdekking van illegale constructies

Twijfelt u of u de verkoper aansprakelijk kunt stellen voor een illegale aanbouw of verbouwing?

Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land.

Leveringsakte, transportakte en overdracht

Als je een huis koopt, onderteken je bij de notaris twee documenten: de akte van levering en de hypotheekakte.

De akte van levering is daarnaast bedoeld om de overdracht van het woningeigendom vast te leggen.

Door deze akte te ondertekenen gaat de woning officieel over van de vorige eigenaar op jou als nieuwe eigenaar.

Verkoop je je woning? De akte van levering wordt ook wel leveringsakte, transportakte of overdrachtsakte genoemd.

Dit hoef je niet zelf te doen; de notaris stelt de leveringsakte voor je op.

Jij hoeft deze alleen, samen met de verkoper(s) van de woning, te ondertekenen.

Na ondertekening schrijft de notaris de akte van levering in het Kadaster.

Waarop letten bij de leveringsakte

Belangrijk is uiteraard wel dat je niet klakkeloos je handtekening onder de akte van levering zet.

Het gaat om een belangrijk document.

Je ondertekent de leveringsakte voor een woning altijd pas na de drie dagen wettelijke bedenktijd.

Die tijd krijg je altijd als koper van een woning; binnen die drie dagen mag je zonder beroep op de ontbindende voorwaarden nog van de koop van de woning afzien.

Maar je wordt hoe dan ook pas echt eigenaar van de woning zodra de akte van levering is ondertekend.

Je hoeft gelukkig niet zelf alles uit te zoeken voor de leveringsakte. De notaris zal sommige dingen al voor je controleren voordat je de leveringsakte ondertekent.

Kosten en praktische controles

Zo checkt hij of zij voor je of de verkoper inderdaad bevoegd is om de woning te verkopen.

Bij de aankoop van een huis betaal je onder andere notariskosten. Een deel daarvan zijn de kosten voor de leveringsakte.

De kosten voor de akte van levering verschillen per notariskantoor.

Voor de hypotheekakte en leveringsakte samen zal je rond de € 1.300,- kwijt zijn, maar het tarief is afhankelijk van de notaris.

De kosten voor de akte van levering zijn niet aftrekbaar. Wel mag je de kosten aftrekken voor het opstellen van de hypotheekakte en de kosten voor het inschrijven van die akte in het Kadaster.

Aansprakelijkheid en verborgen gebreken na levering

Verbouwen zonder vergunning, of in afwijking van de vergunning, kan tot aansprakelijkheid verkoper leiden na verkoop van de woning.

Koper van een woning mag er in beginsel vanuit gaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften.

Indien niet volgens de bouwtekening is gebouwd is dan is een verbouwing (deels) illegaal.

De koper kan daar na de koop mee geconfronteerd worden. Ook hier geld dat de koper een klachtplicht heeft en dit direct dient te melden aan de verkoper.

De verkoper kan zich inspannen om de verbouwing alsnog gelegaliseerd te krijgen om aansprakelijkheid te vermijden.

Non-conformiteit en erfdienstbaarheden

Voor de vraag of er sprake is van non-conformiteit, is bepalend of de verkochte recreatiewoning de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen door verkoper over de eigenschappen van de woning.

Indien de koper van de woning zijn verwachtingen (mede) uit de bouwtekening heeft ontleend die bij de verkoopbrochure zat dan is de verkoper aansprakelijk.

De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de aanwezigheid niet hoeft te worden betwijfeld.

Non-conformiteit houdt in dat aan de koper niet de zaak is geleverd die hij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

Het levert een tekortkoming van de verkoper op. Iedere tekortkoming in de nakoming geeft de bevoegdheid (gedeeltelijk) te ontbinden.

De Hoge Raad heeft bevestigd dat ook een gebrek dat geen betrekking heeft op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten non-conformiteit kan opleveren.

Uitsluiting aansprakelijkheid en schadelijke clausules

De verkoper die aansprakelijk wordt gehouden door de koper zal zich proberen te beroepen op de uitsluiting van aansprakelijkheid in de koopovereenkomst.

Dat beroep op exoneratie wordt niet zonder meer geaccepteerd door de rechter.

Het beroep op die uitsluiting van aansprakelijkheid van de verkoper kan in de gegeven omstandigheden in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid.

De advocaat van de koper moet daar dan een beroep op doen.

Praktische voorbeelden en recente uitspraken

Uit een arrest van de rechtbank Limburg van 4 maart 2026 blijkt hoe bepalingen in koopovereenkomsten en leveringsakten grote gevolgen kunnen hebben bij verborgen gebreken.

Daarin stond centraal welke partij aansprakelijk is voor verborgen gebreken en welke partij schade kan verhalen.

In die casus werd uiteindelijk een schadevergoeding aan de kopers betaald en ontstond stillen cessie van vorderingsrechten ten behoeve van de verkopers.

Wat moet u doen als u een verborgen gebrek ontdekt?

In een eerdere zaak werd vastgelegd dat de koper bij ontdekte gebreken de verkoper moet melden en kan eisen dat de verkoper het gebrek oplost of vergoedt.

Een bouwkundige keuring helpt te bewijzen dat u goed onderzoek deed.

Als u een bouwkavel koopt en puin aan het licht komt, helpt het hof bij de uitleg wat normaal gebruik is en of er sprake is van non-conformiteit.

Hulp bij aankoop of verkoop

Als je een huis koopt of verkoopt, kan juridisch advies helpen om schade te beperken of voorkomen.

Wilt u een woning kopen of verkopen? Of heeft u te maken met verborgen gebreken en aansprakelijkheid? Plan dan een adviesgesprek.

tags: #aanbouwen #niet #in #leveringsakte