Bij het huren van een bedrijfsruimte, komt het vaak voor dat je deze wil verbouwen naar jouw eigen wensen. Hier komt veel bij kijken en je moet dan ook op veel zaken letten. In dit artikel wordt een antwoord gegeven op de vragen die je als (nieuwe) ondernemer hebt over het verbouwen van een gehuurde bedrijfsruimte.
Een gehuurde ruimte verbouwen
Een huurder kan een deel of het geheel van de gehuurde ruimte niet zomaar veranderen. Dit mag alléén zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder als het gaat om veranderingen die na de huurperiode makkelijk verwijdert kunnen worden (Art. 7:215 lid 1 BW). Dit is meestal niet het geval, omdat het bij een verbouwing vaak gaat om meer ingrijpende veranderingen die niet zomaar verwijdert kunnen worden. Bovendien zou de huurder dan alleen maar gebruik kunnen maken van deze veranderingen gedurende de periode dat hij de ruimte huurt. Als huurder wil je een lange tijd gebruik kunnen maken van de gehuurde ruimte waar je in geïnvesteerd hebt. Dit doe je door ervoor te zorgen dat de verhuurder het met de verbouwing eens is en/of een huurovereenkomst af te sluiten die voor een langere tijd duurt.
Voor de meer ingrijpende veranderingen aan het pand is altijd een schriftelijke toestemming nodig van de verhuurder. De verhuurder zal eerder toestemming geven als door de verbouwing de waarde van het pand of het kantoor ook omhoog gaat. De verhuurder zal waarschijnlijk weigeren als door de verbouwing het pand/kantoor schade zal krijgen en deze daarna minder waard wordt.
Het betalen van de verbouwing
Als de huurder wil gaan verbouwen, is het voor de hand liggend dat de huurder de verbouwing ook betaald. Toch zijn er, zoals hierna uitgelegd, voor de huurder ook een aantal mogelijkheden om de verhuurder voor de verbouwing te laten betalen.
Verdisconteren in de huur
Als de verhuurder betaalt voor de verbouwing als een investering, kan hij de huurprijs per maand van de huurder verhogen. Op deze manier kan de verhuurder zijn investering terugverdienen. Naast het verhogen van huurprijs, is de betere optie voor de verhuurder en huurder om de huurperiode te verlengen. De huurder wil natuurlijk niet dat hij na de verbouwing zijn bedrijf niet kan voortzetten in die ruimte. Als de huurperiode verlengd wordt naar 10 jaar, ben je die 10 jaar verzekerd dat de verhuurder de investering terug kan verdienen en dat de huurder een lange tijd gebruik kan maken van de ruimte.
Waardeontwikkeling
Met de investering van de verhuurder in de verbouwing is er een kans dat de waarde van de ruimte omhoog gaat. Dan kan de verhuurder de investering terugverdienen door deze waardevermeerdering op het moment dat de ruimte eventueel verkocht zal worden. Er hoeft dan ook geen verhoogde huurprijs overeengekomen te worden, wat weer gunstiger is voor de huurder. Het is maar net wat jij samen met de verhuurder het liefst afspreekt. Er zijn dus genoeg oplossingen om een verhuurder mee te laten werken aan een verbouwing/investering in de gehuurde ruimte.
De verbouwing financieren
Wil de verhuurder de verbouwing niet betalen, dan kan de huurder een verbouwingslening aanvragen. Deze lening is persoonlijk, dit betekent dat je het gevraagde bedrag geheel ontvangt. Vervolgens betaal je per maand een vastgesteld bedrag terug die bestaat uit rente en de aflossing. De rente die je betaalt is afhankelijk van hoe hoog het geleende bedrag is en over welke periode geleend wordt.
Dringende renovatie
Betreft de verbouwing een dringende renovatie die niet kan worden uitgesteld? Dan betaalt de verhuurder deze renovatie. De verhuurder is volgens Art. 7:206 lid 1 BW verplicht om de gebreken te verhelpen als de huurder aangeeft dat dit nodig is. Het gaat dan bijvoorbeeld om gebreken aan het pand die de waarde van het pand laten zakken of die gevaarlijk kunnen zijn voor de huurder. Zo’n gebrek kan bijvoorbeeld gaan om een lekkage. Op het moment dat de verhuurder deze verplichting niet nakomt, is de huurder verplicht op zijn kosten de herstellingen te verrichten tot het verhelpen van de gebreken (Art. 7:217 BW).
Kosten en onderhoud
De kosten voor onderhoud, herstel, vernieuwingen, inspecties en keuringen kunnen voor de rekening van de verhuurder of huurder komen. Artikel 11.2 van het ROZ-model specificeert welke kosten voor de verhuurder zijn. Wil je specifiek weten over welke zaken het gaat bij een kantoorruimte, kijk dan naar artikel 11.4 en 11.5 van het ROZ-model kantoorruimte 2015. Het kan voorkomen dat de verhuurder de ruimte gedeeltelijk wil vernieuwen of veranderen. Het kan ook zijn dat dit verplicht is in de wet. Dan gaat het bijvoorbeeld om het aanbrengen van extra voorzieningen en wijzigingen of werkzaamheden die nodig zijn in verband met (milieu-) eisen of maatregelen van de overheid of daartoe bevoegde instanties (Artikel 13.1 ROZ-model kantoorruimte).
Renovatievoorstel en medewerking huurder
Bij een renovatie dient de verhuurder een renovatievoorstel te doen met de aard van de werkzaamheden, duur, vervangende bedrijfsruimte, noodzaak van medewerking van de huurder, financiële gevolgen en huurprijsverhoging. Voor de noodzaak voor medewerking van de huurder geldt volgens Art. 7:220 lid 1 BW een medewerkingsplicht. Dit houdt in dat wanneer er gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe toestemming voor moet geven. Maar volgens artikel 13.4 van het ROZ-model is de medewerkingsplicht niet van toepassing, omdat de verhuurder er altijd voor moet zorgen dat de renovatie geen gebrek oplevert voor de huurder. De verhuurder moet er dan voor zorgen dat de huurder zijn onderneming in die periode zo goed mogelijk voort kan zetten.
Eigendom verbouwing
De verhuurder blijft eigenaar van de ruimte, het blijft nou eenmaal een gehuurde ruimte en geen gekochte ruimte. Dit kan oneerlijk lijken als de huurder allerlei persoonlijke veranderingen maakt. Ondanks het feit dat de huurder door deze veranderingen vaak de waarde vergroot van de ruimte, blijft de verhuurder eigenaar van alle veranderingen en toevoegingen die vastzitten aan de ruimte. De meubels die los staan of aan de muur hangen en door de huurder gekocht zijn, blijven uiteraard in het bezit van de huurder.
Action en renovatie
Action, een van oorsprong Nederlands bedrijf, is een snelgroeiende internationale non-food discounter met bijna 80.000 medewerkers en meer dan 2500 winkels in Nederland, België, Duitsland, Frankrijk, Luxemburg, Oostenrijk en Polen. Pan Oston maakte de snelle groei van deze discounter van dichtbij mee en ondersteunt de organisatie bij de vragen rondom de ombouw of nieuwbouw van de checkout omgeving. Het logistieke traject om de winkels te voorzien van nieuwe checkouts en klantgeleiding is een klus waarbij elk moment telt. Pan Oston heeft daarom samen met Action een efficiëntere manier ontwikkeld om de checkout zone vlot en eenvoudig te installeren. Door het samenbrengen van leveranciers in één logistieke keten, gecombineerd met het plug & play opleveren van de meubels en andere toebehoren is Pan Oston nu in staat om een winkel slechts in één dag om te bouwen. Alles in één dag.
De groei van Action liegt er niet om! In 2018 werden 230 nieuwe winkels geopend door de non-food discounter. Naast het aantal winkels nam ook het afzetgebied fors toe en daarmee de afstand tussen de verschillende winkels in de verschillende landen. Bij elke ombouw gingen verschillende leveranciers, verspreid over meerdere dagen, afzonderlijk naar de winkellocatie. Een voorstel werd gedaan om het logistieke proces anders in te richten. Sinds 2015 word het ombouwen en nieuwbouwen van winkels dan ook vanuit Pan Oston gecoördineerd. Door alles te bundelen leveren we nu een winkelombouw op met slechts één vrachtwagen en is er slechts één monteur op locatie nodig om in één dag de gehele checkout zone te installeren.
Action is een van de snelst groeiende winkelketens in Europa. Wat in 1993 begon met één winkel in Enkhuizen, is inmiddels uitgegroeid tot een keten met meer dan 2.500 winkels in twaalf landen. Wij zijn trots op de levering van de allereerste Action-winkel. Sindsdien zijn wij een vaste en vertrouwde partner van deze succesvolle retailer. Wekelijks openen er nieuwe vestigingen, waardoor een efficiënte en betrouwbare winkelinrichting essentieel is.
Gedane aanbevelingen voor succesvolle verbouwingen
- Begin altijd met een goede voorbereiding. Zet voor jezelf op een rijtje welk doel je wil bereiken en wat je daarvoor nodig hebt.
- Maak een duidelijke planning voordat je aan het project begint. Een gedetailleerd plan met budget, tijdlijnen en benodigde materialen is essentieel.
- Kies de juiste aannemer en regelmatige afstemming voorkomt verrassingen tijdens de uitvoering.
- Overweeg bouwafval containers en milieuvriendelijke verwijdering van puin en afval bij renovaties.
- Onderzoek duurzame opties en energie-efficiënte systemen om kosten op lange termijn te verlagen.
- Zorg voor communicatie met klanten en personeel over voortgang en eventuele verstoringen.
- Overweeg een integrale aanpak met duidelijke afspraken en één aanspreekpunt gedurende het hele traject.
Waarom duurzaamheid bij renovatie centraal staat
Duurzaamheid en renoveren zijn voor veel bedrijven onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het gaat niet alleen om hergebruik van bestaand vastgoed en CO2-neutraal werken met circulaire materialen, maar ook om kostenbesparing en lange termijn waardecreatie. Door vroegtijdig na te denken over isolatie, materialen en onderhoud wordt een pand toekomstbestendig en aantrekkelijk voor medewerkers en klanten.
Praktische tips voor een soepele renovatie
- Een gedetailleerd plan is cruciaal: doelstellingen, behoeften, budget en tijdlijnen vastleggen.
- Doelgerichte selectie van materialen en gereedschappen, inclusief steigers bij plafondwerk.
- Overweeg de huur- of aankoopkeuzes in relatie tot lange termijn gebruik en investeringsrendement.
- Plan voor noodoplossingen voor bedrijfsvoering tijdens renovatie, zoals alternatieve werkplekken en parkeerruimte.
- Houd rekening met toekomstige kantoor- of pandkenmerken bij ontwerpbeslissingen.
Samenvatting en controleren ROZ-modellen
In de ROZ-modellen wordt uitgelegd wat de specifieke regelgeving is betreffende de verhuur van een kantoorruimte en winkelruimte. Hierin staat ook aangegeven waar de huurder en verhuurder zich aan moeten houden. Check bij het verbouwen van een gehuurde bedrijfsruimte dus altijd voor de zekerheid deze modellen. Zo kunnen problemen voorkomen worden.
Wil je juridisch advies bij het nemen van huur- en verbouwingsbeslissingen? Stuur dan vrijblijvend een formulier met vragen aan ons; één van onze juridisch adviseurs reageert zo snel mogelijk.
Over Action en samenwerking met leveranciers
Action is een snelgroeiende internationale non-food discounter met winkels in meerdere landen. Pan Oston coördineert sinds 2015 de ombouw en nieuwbouw van winkels voor Action, waardoor de checkout zone in één dag kan worden geïnstalleerd. Dit model minimaliseert logistieke verspilling en verkort bouwtijden aanzienlijk. Samen met Action realiseren zij efficiënte winkelinrichting en aanpassingen bij verbouwingen en uitbreidingen, met aandacht voor duurzaamheid en hergebruik van stellingmateriaal waar mogelijk.
Vragen en contact
Vragen of behoefte aan juridisch advies over verbouwen van een gehuurde bedrijfsruimte? Neem contact op via ons formulier en een adviseur zal reageren.