Asbestattest voor gemeenschappelijke delen uitgelegd: wat vaststaat en wat verandert

Een asbestdeskundige Inventarisatie (ADI) maakt een visuele inventaris van het pand, DWZ dat hij asbesthoudende toepassingen opneemt in de inventaris op basis van kennis en expertise. Echter zijn er een aantal toepassingen die de deskundige met het blote oog niet kan beoordelen op asbesthoudendheid en dient dus geanalyseerd te worden in een laboratorium. Hiervoor dient dus een materiaalmonster genomen te worden van de toepassing. Dit wordt niet gezien als destructief onderzoek, maar valt onder ‘inherente schade bijkomend bij een monsteropname’.

Doel en reikwijdte van het asbestattest

• Elk pand gebouwd voor 2001 moet vanaf 23 november bij verkoop een asbestattest hebben. Vanaf 2032 geldt dit ook voor elk pand gebouwd voor 2001.
• Een asbestattest is standaard 10 jaar geldig; bij hoogrisico-toepassingen kan de geldigheidsduur dalen naar 5 jaar.
• Het attest geeft een globaal beeld van aanwezige asbesthoudende toepassingen en de bijbehorende risicobeoordeling.
• Bij verkoop van een woning is het attest verplichting vanaf 23 november 2022; verhuur kent tot nu toe geen verplichte opstelling.
• Ook voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw is een asbestinventaris nodig; deze wordt verplicht vanaf 1 mei 2025.

Soorten inventaris en aanpak

1. De asbestdeskundige inventarisatie (ADI) inventariseert op basis van visueel en auditief waarneembare toepassingen.
2. Sommige toepassingen vereisen materiaalmonsternames om uitsluitsel te geven of ze asbesthoudend zijn; andere gevallen worden op basis van documenten mee opgenomen als uitsluitingen mogelijk zijn.
3. Ingedekte of verborgen materialen vallen buiten het inspectiegebied bij een niet-destructieve inventaris; destructieve inspectie vindt plaats wanneer het doel is om verborgen asbest op te sporen bij sloop of bij expliciete aanwijzingen.
4. Monsternames gebeuren uitsluitend bij verdachte toepassingen die niet visueel of auditief uitgesloten kunnen worden; dit gebeurt niet op verborgen locaties.

De OVAM-databank bevat de ingevoerde gegevens; de uiteindelijke aanbevelingen en de aantoonbare risico’s worden hierin samengebracht.

Procedures voor eigenaar en betrokken partijen

• Als eigenaar moet u alle beschikbare documenten aanleveren die het onderzoek bevorderen en eventuele verborgen toepassingen melden aan de deskundige.
• Een opdrachtformulier stelt het bereik vast en wordt vooraf aan de klant bezorgd; daarna volgt een inspectiebezoek.
• De inspectie en de opgenomen monsternames worden vastgelegd in een rapport en ingevoerd in het OVAM-platform.
• Bij verkoop van een gebouw geldt dat de koper het attest ontvangt bij de compromisondertekening; voor gemene delen geldt meestal een aparte attest (GD).

Geldigheid, wijzigingen en deadlines

Vanaf 20 juli 2024 is de deadline voor het asbestattest voor gemene delen vastgesteld op 1 januari 2027. Vanaf 31 december 2026 moeten alle VME’s beschikken over een GD-attest. Een attest voor gemeenschappelijk gebruikte delen is verplicht bij opsplitsing van inspectiegebieden en moet bij overdracht aanwezig zijn vanaf 1 mei 2025. Ook na renovaties of bij sloop blijft een aangetoond attest nodig.

GD vs. gemeenschappelijk gebruikte delen

Gemene delen zijn de delen van een gebouw in mede-eigendom (bij voorbeeld appartementsgebouwen). Gemeenschappelijk gebruikte delen zijn delen van een gebouw die in eigendom zijn van één persoon maar door meerdere bewoners of huurders worden gedeeld (bijvoorbeeld een studentencomplex). Voor deze laatste categorie gelden specifieke verplichtingen vanaf mei 2025, met een uniforme deadline naar 2027.

Inhoud en structuur van een asbestattest

Het asbestattest beschrijft:

• welke materialen asbest bevatten;
• de staat van de asbestmaterialen;
• adviezen over veilige omgang, onderhoud en verwijdering.

Bij destructieve inspectie worden ingedekte toepassingen opgespoord, terwijl bij visuele inventarisering enkel direct zichtbare omstandigheden worden opgenomen. Materialen die verdacht zijn en direct bereikt kunnen worden, worden geanalyseerd en geseald naar het laboratorium voor bevestiging.

Prijs en voorwaarden

De prijs voor een asbestinventarisatie wordt bepaald door:

• omvang van het gebouw en terrein;
• leeftijd en renovatiegraad van het gebouw;
• aantal monstername en labo-analyses;
• retributiekost aan OVAM (vanaf 5 februari 2025 bedraagt deze 59 euro);
• of spoedprocedures nodig zijn.

Een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie (ADI) wordt uitgevoerd volgens het inspectieprotocol. Monsternames worden altijd discreet uitgevoerd in overleg met de syndicus of andere aanwezige partijen.

Samenvatting van stappen voor eigenaars en verkopers

• Stel een gecertificeerd asbestdeskundige aan voor een ADI.
• De deskundige voert een visuele inventaris uit en bepaalt of monstername noodzakelijk is.
• De asbestdeskundige levert het OVAM-asbestattest na invoer van alle gegevens; raadpleegbaar via de Woningpas.
• Het standaard attest is 10 jaar geldig, met eventuele kortere of langere geldigheidsduur afhankelijk van de inhoud.

Het asbestattest biedt een duidelijk overzicht van aanwezige asbestmaterialen en hoe daarmee om te gaan, zodat gezondheid en veiligheid van bewoners en gebruikers gewaarborgd blijven. Voor VME’s en externe werkgevers gelden specifieke verplichtingen omtrent het beschikken over een asbestinventarisatie en de bijbehorende maatregelen.

Let op: het is cruciaal dat verkopers en kopers tijdig geïnformeerd zijn over de geldigheidsduur, de deadlines en de te nemen stappen om problemen bij de verkoop te voorkomen. De prijsvorming en het tijdpad vormen een belangrijk onderdeel van het gesprek tussen eigenaar, syndicus en erkende asbestdeskundige.

tags: #asbest #attest #gemeenschappelijke #delen