Door de krapte op de woningmarkt kunnen verkopers gemakkelijker woningen verkopen, zelfs als deze verborgen gebreken hebben, zoals asbest.
Veel kopers zijn al blij een woning te vinden en besteden bij het tekenen van de koopovereenkomst soms te weinig aandacht aan clausules die hen aansprakelijk maken voor asbestverwijdering.
Een veelvoorkomende bepaling is de asbestclausule.
Deze clausule stelt dat de koper accepteert dat er mogelijk asbest in de woning aanwezig is en dat de verantwoordelijkheid voor eventuele verwijdering volledig bij hem ligt.
Dit kan leiden tot hoge kosten voor de koper, die vaak pas later de omvang van het probleem ontdekt.
Voor verkopers biedt een asbestclausule juridische bescherming, maar het legt het financiële risico volledig bij de koper.
Historische achtergrond en waar asbest te vinden is
In Nederland werd asbest veel gebruikt in woningen en andere gebouwen tussen 1945 en 1993, vooral vanwege de sterke, brandwerende en isolerende eigenschappen.
Het gebruik van asbest in bouwmaterialen werd vanaf de jaren tachtig steeds meer aan banden gelegd vanwege de gezondheidsrisico’s.
Een volledig verbod op het gebruik van asbesthoudende materialen in Nederland trad in werking op 1 juli 1993.
Woningen die vóór deze datum zijn gebouwd of gerenoveerd, kunnen dus asbest bevatten, bijvoorbeeld in dakbedekking, leidingisolatie, vloerbedekking, en gevelplaten.
Let op: het is altijd verstandig om bij oudere woningen een specialist in te schakelen om asbest op te sporen en veilig te laten verwijderen indien nodig.
Bescherming van de verkoper en risico’s voor koper
De asbestclausule is bedoeld om de verkoper te beschermen tegen aansprakelijkheid voor de aanwezigheid van asbest in de woning.
Dit is met name relevant bij woningen die zijn gebouwd in een periode waarin het gebruik van asbest nog gangbaar was en de gevaren ervan minder bekend waren.
Ook latere aanpassingen aan de woning kunnen onder de asbestclausule vallen, bijvoorbeeld als tijdens verbouwingen asbesthoudend materiaal is gebruikt.
Zelfs wanneer asbest niet direct zichtbaar is, kan de clausule de verantwoordelijkheid volledig bij de koper leggen, bijvoorbeeld bij onverwachte vondsten tijdens renovaties of sloopwerkzaamheden.
Het is echter van groot belang dat de verkoper deze afspraken duidelijk en goed vastlegt met de koper.
Gebeurt dit niet zorgvuldig, dan kan dit alsnog leiden tot aansprakelijkheid van de verkoper, zelfs wanneer een asbestclausule in het koopcontract is opgenomen.
Risico’s en noodzaak van onderzoek
Asbestbesmetting is een vaak onzichtbaar risico bij de verkoop van een woning.
Asbestvezels zijn met het blote oog niet waarneembaar en kunnen ernstige gezondheidsrisico’s veroorzaken als ze vrijkomen, bijvoorbeeld door slijtage, breuk of sloopwerkzaamheden aan asbesthoudende materialen zoals dakbedekking of isolatie.
Een makelaar kan niet vaststellen of een woning asbest bevat; dat kan alleen een gespecialiseerd bedrijf na onderzoek.
Zonder zo’n inspectie blijft de aanwezigheid van asbest onzeker.
Als koper ben je bovendien nalatig als je bij een vermoeden van asbest geen vervolgonderzoek laat doen.
Kopers hebben immers een onderzoeksplicht.
Bent u al begonnen met verbouwen terwijl u weet hebt van de aanwezigheid van asbest in de woning? Dan is het niet redelijk om de verkoper daarvoor verantwoordelijk te houden.
Bespreek bij de verkoop van een oudere woning daarom altijd de mogelijkheid van asbestbesmetting.
Overweeg een asbestinventarisatie om gezondheidsrisico’s en toekomstige aansprakelijkheid te voorkomen.
Melden aanwezigheid van asbest en verantwoordelijkheden
Als je als verkoper de koper hebt geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest en de locaties hebt aangewezen, is het niet redelijk dat kopers achteraf klagen over een mogelijke asbestbesmetting.
Ze hadden vooraf een gespecialiseerd onderzoek kunnen laten uitvoeren om de exacte situatie vast te stellen.
Door akkoord te gaan met de koop, accepteren ze de aanwezigheid van asbest én de gezondheidsrisico’s die hiermee gepaard gaan.
Zelf klussen of verbouwen zonder de juiste voorzorgsmaatregelen is absoluut onverantwoord.
Het is aan de koper om verantwoordelijkheid te nemen voor het veilige gebruik en onderhoud van de woning.
De relatie tussen asbest en waardering van woningen
De aanwezigheid van asbest heeft vaak een negatieve invloed op de waardering van een woning, wat het huis verkopen uitdagender maakt.
Kopers zijn huiverig vanwege de gezondheidsrisico’s en de hoge kosten voor sanering, wat de vraag naar de woning vermindert en de verkoopprijs drukt.
Daarnaast gebruiken kopers de aanwezigheid van asbest vaak als onderhandelingspunt om een lagere prijs te bieden.
Hypotheekverstrekkers stellen soms aanvullende eisen, zoals asbestverwijdering, voordat zij financiering goedkeuren.
Dit beperkt het aantal potentiële kopers en vertraagt het proces van een woning verkopen.
Aan de andere kant kan proactieve sanering de waarde van een woning verhogen.
Een certificaat na professionele verwijdering neemt onzekerheid weg en vergemakkelijkt het huis verkopen.
Transparantie en tijdige actie zijn hierbij essentieel.
Sneller verkopen met asbest en het belang van asbestinventarisatie
Het verkopen van een huis met asbest kan ingewikkeld zijn door de risico’s op aansprakelijkheid.
Asbest vormt niet alleen een gezondheidsrisico, maar ook een financieel risico bij verwijdering.
Veel kopers willen een asbestvrij huis, wat de verkoop lastig maakt.
In dergelijke gevallen kan het een opluchting zijn om het huis snel te verkopen zonder gedoe.
Bij een directe verkoop aan een partij die ervaring heeft met woningen met asbest, kun je juridische en financiële onzekerheden vermijden.
Hierdoor weet je meteen waar je aan toe bent.
Snel een huis verkopen biedt zekerheid en bespaart je veel tijd en stress.
Hier vind je uitgebreide richtlijnen over asbestinventarisatie, sanering en hoe je juridisch veilig kunt handelen bij de verkoop van een woning waarin asbest aanwezig is.
Asbestattest verplichting en regelgeving
Deze informatie is uitsluitend bedoeld als algemene toelichting en mag niet worden beschouwd als (juridisch) advies.
Er kunnen geen rechten aan deze tekst worden ontleend.
Elke situatie is uniek.
Is je huis gebouwd vóór 1994, dan kan je asbest tegenkomen als je gaat verbouwen of verkopen.
Asbest werd tot 1994 veel gebruikt in materialen voor gebouwen en woningen.
Het heeft namelijk goede brandwerende en isolerende eigenschappen en is sterk en slijtvast.
Bovendien was het goedkoop. Maar vanwege de gezondheidsrisico’s is het gebruik ervan sinds 1993 verboden.
In huizen die gebouwd zijn voor die tijd, kan dus nog asbest zitten.
Praktische stappen en kosten
Hoe herken je asbest? Asbest herkennen is moeilijk, want het is meestal verwerkt in andere materialen, zoals vloerzeil, ventilatiekanalen, vensterbanken, de afdekplaat van de kruipruimte of plaatmaterialen van cement of vezelplaat.
De kosten van een asbestinventarisatie hangen af van het type inventarisatie dat je kiest.
Een visuele inspectie kost bijvoorbeeld rond de € 400.
Voor een volledige inventarisatie kijk je tussen de € 450 en € 600 en breekt eventueel materialen weg om te zien wat erachter zit.
De asbestdeskundige inventarisatie kan kosten met zich meebrengen, maar is noodzakelijk om zekerheid te krijgen.
De prijs voor het opstellen van een asbestattest kan variëren en wordt vaak bepaald door de deskundige.
De OVAM geeft aan dat het attest het resultaat is van een inspectie ter plaatse door een gecertificeerd asbestdeskundige.
Het attest moet aanwezig zijn bij de ondertekening van de koopovereenkomst bij verkoop van een woning gebouwd voor 2001.
Het is de eigenaar die het asbestattest moet beschikken; het is niet de verplichting van een huurder.
Het asbestattest heeft doorgaans een geldigheidsduur van 10 jaar.
Het verwijderen van asbest kan tussen de € 850 en € 2000 kosten, afhankelijk van omvang en aantal ruimtes.
