Bij het beëindigen van een huurovereenkomst ontstaat vaak onduidelijkheid over de staat waarin een woning moet worden opgeleverd. Eén van de veelbesproken aspecten is de vraag of muren behangvrij moeten worden opgeleverd en wat precies onder een 'behangvrij rapport' wordt verstaan. Hieronder leest u stap voor stap wat dit betekent, welke regels en uitzonderingen gelden, hoe een inspectie verloopt en welke rechten en plichten huurder en verhuurder hebben.
Wat houdt 'behangvrij' en 'behangklaar' precies in?
Behangklaar betekent dat de muren goed genoeg zijn om het behang direct aan te brengen, zonder dat men de muur nog moet gladstrijken of schuren. Het loszitten van behang kan onder normale slijtage vallen, afhankelijk van de duur van de huurperiode en de staat van het behang bij aanvang.
Het belang van de opnamestaat (incheck rapport)
In een opnamestaat wordt vastgelegd wat de staat van de huurwoning was op het moment dat u de sleutels kreeg. Een goede opnamestaat is voorzien van foto’s, waarop duidelijk te zien is wat de staat was van bijvoorbeeld de wanden of de keuken. De opnamestaat is het uitgangspunt voor de oplevering van de huurwoning.
Is er geen opnamestaat opgesteld? Dan moet u alsnog de huurwoning opleveren in de oorspronkelijke staat. Als de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen gedetailleerd rapport heeft, geldt vaak een wettelijk bewijsvermoeden: de wet gaat ervan uit dat het gehuurde in goede staat was bij aanvang. De verhuurder kan dan proberen dit te bewijzen met foto’s uit de verhuuradvertentie of andere middelen.
Wanneer kan de verhuurder eisen dat de woning behangvrij wordt opgeleverd?
- Als in de opnamestaat staat dat de muren zonder behang of in een bepaalde (bijv. witte) kleur waren, moet u de woning ook zo opleveren.
- Als u veranderingen aan de woning heeft aangebracht (en de verhuurder kan aantonen dat deze veranderingen de woning slechter hebben gemaakt), dan moet u deze soms terugdraaien.
- De eis van de verhuurder moet redelijk en billijk zijn; of de verhuurder kan eisen dat de woning behangvrij wordt opgeleverd, hangt af van de specifieke omstandigheden, inclusief de inhoud van het huurcontract en de staat van de woning bij aanvang van de huur.
Voorinspectie, herstelwerkzaamheden en eindinspectie
De oplevering van uw huurwoning is op te delen in drie onderdelen: de voorinspectie, de herstelwerkzaamheden en de eindinspectie. Wanneer u de huur opzegt, wordt er een afspraak gemaakt voor de voorinspectie. De inspecteur loopt samen met u door de woning en stelt een rapport op. In dit rapport staat wat u allemaal nog moet doen om de woning juist op te leveren. U heeft daarna de tijd tot de laatste dag van uw huurcontract om de punten uit het rapport op te lossen.
Vervolgens is er de eindinspectie: de inspecteur controleert of alle punten uit de voorinspectie opgelost zijn. Belangrijk: tijdens de eindinspectie moet de woning helemaal leeg en schoon zijn. Na de eindinspectie mag de verhuurder in principe geen nieuwe reparaties meer eisen, behalve voor punten die hij bij de voorinspectie niet kon zien (bijvoorbeeld een scheur in het behang achter een grote kast).
Wat gebeurt er als er geen voorinspectie was?
Doet uw verhuurder geen voorinspectie? Dan hoeft u alleen te betalen wat u zelf aan materiaalkosten zou hebben gehad als u de reparatie had uitgevoerd. De verhuurder mag bijvoorbeeld wel de kosten voor verf aan u vragen, maar niet de kosten voor het hele schildersbedrijf. Herstelkosten moeten redelijk zijn.
Schade, normale slijtage en terugdraaien van veranderingen
- Normale slijtage hoeft u niet te herstellen. Het is bijvoorbeeld logisch dat een badkamer van 15 jaar oud niet meer in perfecte staat is.
- Als u schade veroorzaakt, moet u die herstellen. Is de schade bijvoorbeeld een gat in de deur of sterke beschadiging van muren, dan kan de verhuurder herstelkosten eisen.
- Grote veranderingen waarvoor u schriftelijke toestemming kreeg van uw verhuurder hoeft u niet terug te draaien. Kleine veranderingen die makkelijk terug te draaien zijn, mag u zonder toestemming aanbrengen.
- U heeft wegbreekrecht: verbeteringen kunt u in veel gevallen meenemen naar uw nieuwe woning, mits u de woning onbeschadigd achterlaat.
Hoe wordt vastgesteld of muren behangvrij moeten zijn? Praktijkvoorbeeld
Als bij het ontvangen van de sleutels de muren al in een kleurtje geverfd waren, maar de verhuurder nu eist dat de muren spierwit worden opgeleverd, is het aan de verhuurder om aan te tonen dat de muren wit waren bij aanvang. Kan de verhuurder dit niet aantonen, dan geldt deze eis niet. Een opnamestaat met foto’s voorkomt zulke discussies.
Onderzoek en juridische stappen bij onenigheid
Een onderzoek in de woning is vaak de eerste stap in een procedure over oplevering. Gaat het om de hoogte van de herstelkosten of de onderhoudstoestand, dan moet de onderzoeker alle ruimtes opmeten of alleen de gebreken bekijken die gemeld zijn. Na het onderzoek ontvangen huurder en verhuurder het onderzoeksrapport en kunnen beide partijen hierop reageren. Als de zaak niet duidelijk is, kan er een (online) zitting volgen.
Huurders in de sociale huursector kunnen bij achterstallig onderhoud naar de Huurcommissie; huurders in de vrije sector moeten naar de rechter. De Woonbond pleit ervoor de Huurcommissie open te stellen voor huurders in de vrije sector, omdat de drempel voor de rechter te hoog kan zijn.
De 5 belangrijkste punten waar inspecteurs op letten tijdens de eindinspectie
Praktische tips voor huurders
- Maak bij aanvang altijd een gedetailleerde opnamestaat met foto’s van wanden, vloeren en keuken; teken dit document en bewaar een kopie.
- Neem bij het opzeggen deel aan de voorinspectie en zorg dat u alle reparaties uitvoert die redelijk zijn volgens het rapport.
- Bewaar bewijs van de staat bij aanvang en tijdens de huur (foto’s, e-mails, onderhoudsverzoeken).
- Heeft u grote veranderingen zonder schriftelijke toestemming gedaan? Wees voorbereid deze terug te draaien of kom met de verhuurder tot afspraken.
- Is er onenigheid over redelijkheid van herstelkosten? Vraag juridisch advies of neem contact op met huurdersorganisaties (bijvoorbeeld de Huurderslijn of de Woonbond).
Wanneer is een behangvrij rapport relevant?
Een behangvrij rapport is relevant wanneer verhuurder en huurder het oneens zijn over de opleverstaat van de muren en wanneer in de opnamestaat of het huurcontract specifieke eisen over wandafwerking zijn opgenomen. Het rapport vormt een schriftelijke basis bij de voor- en eindinspectie en voorkomt discussie over wie verantwoordelijk is voor herstelkosten.
Tabel: Samenvatting verplichtingen en stappen bij behang en oplevering
| Situatie | Wat geldt |
|---|---|
| Opnamestaat aanwezig | Opleveren zoals beschreven; foto’s als bewijs |
| Geen opnamestaat | Verhuurder moet bewijzen hoe de staat was; anders mag huurder woning achterlaten zoals nu |
| Voorinspectie gedaan | U krijgt kans reparaties te doen; verhuurder kan kosten verhalen na eindinspectie als niet gedaan |
| Geen voorinspectie | Verhuurder mag alleen redelijke materiaalkosten in rekening brengen |
| Veranderingen zonder toestemming | Moeten vaak teruggedraaid worden; kosten voor huurder |
Veelgestelde vragen kort beantwoord
Moet ik behang verwijderen als de verhuurder dat eist? Alleen als in de opnamestaat staat dat de muren zonder behang waren of als u de muren veranderd heeft en de verhuurder kan aantonen dat dit tot verslechtering heeft geleid.
Wat als het behang loslaat doordat de ondergrond slecht is? Als het behang losligt door slechte kwaliteit van de wand (bijvoorbeeld scheuren of rot), kan dat onder gebrek van de woning vallen. Verhuurder heeft onderhoudsplicht en huurders kunnen bij sociale verhuur naar de Huurcommissie voor onderhoudsprocedures.
Wat kan ik doen als ik het niet eens ben met herstelkosten? Stuur uw verhuurder een brief, teken het inspectierapport niet als u het niet eens bent en zoek juridisch advies of contact met huurdersorganisaties.
Is een video of inspectierapport verplicht? U krijgt ongeveer 2 weken van tevoren bericht over inspecties; als u niet thuis kunt zijn, regel iemand die kan binnenlaten of bel het klantcontactcentrum. U en de verhuurder krijgen altijd het rapport na het onderzoek en kunnen erop reageren.
Met een goede opnamestaat, actieve deelname aan de voorinspectie en zorgvuldig fotobewijs voorkomt u de meeste discussies over behangvrij opleveren. Is er sprake van onduidelijkheden of onredelijke eisen, zoek dan tijdig juridisch advies.