Wie betaalt wat?De verhuuder is verantwoordelijk voor het onderhoud van een verhuurde woning. Daar betaalt u als huurder huur voor. Alleen kleine dagelijkse reparaties zijn voor de huurder. In de praktijk betekent dit dat de huurder verantwoordelijk is voor het regelen en betalen van:BinnenschilderwerkKleine zaken zoals: kraanleertjes vervangen, deurkruk vastzetten, wc-bril vervangen, etcExtra kosten voor eventueel aanvullend 24-uurs contract voor reparaties aan de cv-installatie ook in het weekeind en op feestdagen. Normaal CV onderhoud en de jaarlijkse servicebeurt zijn voor de verhuurder.
Een compleet overzicht van het onderhoud dat de huurder zelf moet uitvoeren staat in het “Besluit kleine herstellingen“.Een aantal corporaties biedt servicecontracten aan waarbij u het kleine onderhoud, dat eigenlijk voor rekening van de huurder komt, kunt afkopen. Controleer of de onderdelen van het servicecontract niet sowieso al voor rekening van de verhuurder komen. !WOON kan u hier zo nodig bij adviseren.
Al het overige onderhoud komt voor rekening van de verhuurder. Denkt u aan zaken als:Onderhoud cv-installatie + jaarlijkse servicebeurtKierende ramen die u niet zelf met strips kunt dichtenHoutrot in ramen of kozijnenVocht of schimmel door vochtdoorslag of lekkageScheuren en/of losse stenen in de gevel, plafonds en murenLekkages van dak en dakgootErnstige wateroverlast op balkonHijsbalk verrot of verroestBalkonvloer of hek verrotLosse trapleuningenSlecht sluitende deuren en ramen, versleten hang- en sluitwerkBuitenschilderwerk, schilder- en stucwerk trappenhuisGootsteenbak slechtWC-pot stukSlecht of gevaarlijk gas of elektraStandleiding of regenpijp geregeld verstopt/defecten aan huisrioolVerzakte of ernstig krakende vloerenLoszittend tegelwerk
Komt de verhuurder deze verplichtingen niet na, dan kunt u hem daarop aanspreken, bij voorkeur schriftelijk. Levert dat geen resultaat op, dan kunt u bij ernstige gebreken een onderhoudsprocedure starten.
Onderhoud of woningverbetering?Wat in de woning aanwezig is dient goed onderhouden te worden. Aanbrengen van nieuwe zaken die er nog niet waren horen bij woningverbetering. Denk aan dubbel glas als dat er nog niet is. Geen woningverbetering maar gewoon onderhoud zijn bijvoorbeeld het vervangen van slechte kozijnen, vervangen van een oude CV ketel of een oude keuken vervangen door een nieuwe. Daarbij kan ook sprake zijn van een combinatie van onderhoud en woningverbetering. Voor de verbetering betaalt u een redelijke huurverhoging in ruil voor het extra wooncomfort dat u krijgt. Woningverbetering kan uitsluitend met wederzijds goedvinden. Deze huurverhoging is ook aan regels gebonden (zie Huur na woningverbetering). Bij complexmatige verbeteringen moet de verhuurder de toestemming hebben van 70% van de huurders of anders toestemming aan de rechter vragen.Zie verder de pagina woningverbetering.
Klachten meldenKlachten meldt u zo snel mogelijk schriftelijk aan uw verhuurder, wettelijk is de huurder dat ook verplicht. Zo is achteraf duidelijk wannéér de klacht is ontstaan en dát u de klacht heeft gemeld. En zo wordt voorkomen dat de verhuurder voor extra hoge kosten komt te staan door het te laat melden van klachten. Een huurder mag van de verhuurder verwachten dat onderhoudsgebreken worden opgelost. Huurders zijn wel verplicht om mee te werken bij werkzaamheden door de verhuurder. Als u wilt kunt u deze voorbeeldbrief melding onderhoudsgebreken woning gebruiken. Die heeft u nodig bij een eventuele vervolgprocedure. U bent niet verplicht toegang te verschaffen als de aannemer ineens maandagochtend onaangekondigd op de stoep staat. Vraagt u gerust aan uw verhuurder om dit netjes op papier te zetten. Maakt u vooral duidelijke afspraken over wat er precies gaat gebeuren in uw woning en hoe lang het gaat duren. Maakt u ook duidelijke afspraken over wie verantwoordelijk is en bij wie u terecht kunt als er problemen ontstaan tijdens de werkzaamheden. Dit om te voorkomen dat bij problemen de verhuurder naar de aannemer verwijst en omgekeerd de aannemer aangeeft alleen maar in opdracht van de verhuurder te werken.
Afdwingen onderhoud gereguleerde huurAls de verhuurder niets doet dan heeft u een aantal wettelijke mogelijkheden om in actie te komen. De wetgever heeft een uitgebreide lijst ernstige gebreken vastgesteld. Er zijn A-, B- en C-gebreken. Deze gebreken kunnen aanleiding zijn tot een huurverlaging. Als een schriftelijk gebrek niet binnen 6 weken is verholpen dan kunt u een “onderhoudsprocedure” starten bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen reparaties te verrichten. Ze kan wel de huurprijs flink verlagen zolang er sprake is van ernstige gebreken. Meer over deze gebreken en de onderhoudsprocedure vind u bij “Nulpunten”. Deze procedure is niet mogelijk voor geliberaliseerde huurcontracten (huurprijs bij aanvang van het contract boven de op dat moment geldende liberalisatiegrens, momenteel (2020) € 737,14), dan bent u aangewezen op een van de volgende mogelijkheden.Afdwingen onderhoud gereguleerde én vrije sector huurBouw- en woningtoezicht U kunt Bouw- en Woningtoezicht in stadsdeel of gemeente opbellen en vragen om naar de klachten te kijken. De gemeente kan de eigenaar met een procedure verplichten tot onderhoud.Onderhoudsgeding bij de rechterDe wet is heel duidelijk: grotere gebreken aan de woning zijn voor de verhuurder. Zijn de gebreken duidelijk, bijvoorbeeld door een deskundigenrapport, dan kan de rechter de verhuurder sommeren de gebreken te verhelpen. De rechter kan een dwangsom opleggen voor elke dag dat de verhuurder in gebreke blijft.Zelf aan de slag op kosten van de verhuurderMisschien wilt u liever zelf regelen dat de gebreken worden verholpen. U kunt de rechter een machtiging vragen om de kosten hiervan te verrekenen met de verhuurder, bijvoorbeeld via de huur. Om te voorkomen dat u achteraf in de problemen komt moet u ook met deze procedure niet zomaar aan de slag gaan.Gedeeltelijk ontbinden van de huurovereenkomstWanneer de woning door de onderhoudsgebreken feitelijk gedeeltelijk onbruikbaar is geworden, is het mogelijk de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden. U hoeft dan ook minder huur te betalen. Het is erg onverstandig dit zomaar te doen, u bouwt dan immers een huurachterstand op. De verhuurder kan u dan dagvaarden en ls de rechter vindt dat de gebreken niet ernstig genoeg zijn heeft u een probleem. Vraag daarom altijd vooraf advies bij !WOON (of als u niet in Amsterdam woont bij het Juridisch Loket).
Belangrijk: Als u een van bovenstaande procedures overweegt raden wij aan altijd vooraf advies in te winnen bij !WOON (in Amsterdam) of het Juridisch Loket (buiten Amsterdam).
Tuin maken. Schoonhouden en ontstoppen van het binnenriool. Schoonhouden en zo nodig ontstoppen van de vuilstortkoker. Schoonhouden van de vuilniscontainerruimte. Regelmatig schoonhouden. Verwijderen graffiti. Zink- en beerputten leegmaken. Besluit kleine herstellingen
Vraag huurverlaging aanMeld slecht onderhoud bij uw verhuurder en vraag hem om dit binnen een redelijke termijn te repareren. Repareert uw verhuurder het probleem nog niet? Dan kunt u het gebrek zelf (laten) verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten op uw verhuurder verhalen als deze redelijk zijn en daadwerkelijk voor rekening van de verhuurder komen. De Huurcommissie verlaagt de huur alleen als de onderhoudsgebreken ernstig genoeg zijn. U kunt de Gebrekencheck van de Huurcommissie bekijken. Let op: Vraag altijd eerst uw verhuurder om uw huur te verlagen. Werkt die niet mee? Vraag dan de Huurcommissie. Servicekosten zijn kosten voor bijvoorbeeld de schoonmaak, het tuinonderhoud en kosten voor de gemeenschappelijke ruimte. Deze kosten betaalt bijna iedere bewoner, bovenop de gewone huur. Het bedrag dat u betaalt is een voorschot. Aan het einde van het jaar verrekenen wij de werkelijke kosten met het door u betaalde voorschot. Woont u in een gebouw met gemeenschappelijke verwarming, zoals blokverwarming, wijkverwarming of stadsverwarming? Servicekosten zijn kosten voor bijvoorbeeld de schoonmaak van het trappenhuis en de huismeester. Het zijn kosten die bovenop de huur van de woning komen. Een deel van de servicekosten telt mee bij het bepalen van de hoogte van de huurtoeslag. Deze heten subsidiale servicekosten. Dan sturen wij een brief. U ontvangt de afrekening zo spoedig mogelijk. Als blijkt dat u moet bijbetalen, dan moet dit nog steeds. Dat zijn kosten voor het verwarmen van de woning bij een gemeenschappelijke verwarming. Hier verwarmt de stookinstallatie alle woningen van een woningblok of flatgebouw. U betaalt maandelijks een voorschot. Eén keer per jaar verrekent woonbedrijf ieder1 het voorschot met de echt gemaakte stookkosten. Die kosten vergelijken we met wat er aan voorschotten is betaald. Als de werkelijke kosten hoger zijn dan de voorschotten die u al heeft betaald, moet u bijbetalen. Zijn de werkelijke kosten lager, dan krijgt u binnen vier weken dat geld terug van woonbedrijf ieder1. In Deventer zijn dat de complexen aan de Johannes van Vlotenlaan. Heeft u hier vragen over? Dat doen we aan de hand van de kosten van het jaar daarvoor. Als de kosten hoger of lager uitvallen, passen we mogelijk het voorschotbedrag aan. U betaalt maandelijks een voorschot. Eén keer per jaar tellen we de werkelijk gemaakte kosten bij elkaar op. Als de werkelijke kosten hoger zijn dan de voorschotten die u al heeft betaald, moet u bijbetalen. Zijn de werkelijke kosten lager, dan krijgt u binnen vier weken dat geld terug van woonbedrijf ieder1. Als u maar een deel van het jaar een woning van woonbedrijf ieder1 huurde, betaalt u alleen over die periode. Ik betaal servicekosten voor de gemeenschappelijke ruimte. Dit zijn kosten voor zaken waar u gebruik van maakt. De huismeester zorgt ervoor dat het gebouw waarin u woont veilig en netjes blijft. Is er iets in of aan het gebouw kapot? Geef het door aan uw huismeester. Al acht jaar verzorgt de Van Dam Technisch Beheer het service en onderhoud aan ruim 6.500 sociale huurwoningen in Deventer voor Woonbedrijf Ieder1. Een samenwerking die draait om vertrouwen, korte lijnen en betrokkenheid. Al acht jaar verzorgt Van Dam Technisch Beheer het service en onderhoud aan ruim 6.500 sociale huurwoningen in Deventer voor Woonbedrijf Ieder1. Een samenwerking die draait om vertrouwen, korte lijnen en betrokkenheid. Woonbedrijf ieder1 werkt met zeven wijkteams die zelfstandig het beheer regelen, waardoor er altijd snel en persoonlijk contact is met bewoners. Duurzaamheid staat centraal: nieuwbouwprojecten zoals Steenbrugge zijn inmiddels volledig gasloos. Van Dam onderhoudt de cv-ketels en mechanische ventilatie, met een vast team van monteurs. Jaarlijks worden ook ketels vervangen in samenwerking met Installatiebedrijf G. van Dam. Monteurs zijn bovendien de ogen en oren in de wijk en signaleren situaties waarin extra hulp nodig is.
Elke dag zetten we ons in voor comfort en veiligheid in de woning. Zoals monteur Benny zegt: “Met een glimlach binnenkomen helpt. Als ik iemand heb kunnen helpen, ga ik met een goedgevoel naar huis.”
Op zoek naar een partner voor onderhoudscontracten? Als u lid bent van ons servicepakket verhelpen onze vakmannen kleine reparaties voor u. Hiervoor betaalt u per maand. In het Onderhouds ABC kunt u teruglezen welke werkzaamheden binnen het pakket vallen. De glasverzekering en ontstopping vallen hier in ieder geval onder. Soms zit er een beetje tijd tussen de werkzaamheden en de factuur. Kan het wachten tot de volgende werkdag? Heeft het spoed? Neem dan buiten kantoortijd contact op met woonbedrijf ieder1. Dat kan ook in het weekend. Ik heb een stroomstoring. Doe eerst de stekkerproef. Haal alle stekkers uit alle stopcontacten en schuif daarna alle schakelaars in uw meterkast omhoog. Doe nu alle stekkers weer één voor één in de stopcontacten. Valt de stroom weer uit als u een bepaald apparaat aanzet? Dan is dat het apparaat dat de kortsluiting veroorzaakt. Als één van uw apparaten of lampen inderdaad de kortsluiting veroorzaakt, kunt u dit zelf oplossen. Is dat niet het geval en vindt u geen oorzaak? Ik heb schimmel of vocht in huis. Schimmel en vocht ontstaan vaak door slechte ventilatie. Zet daarom regelmatig de ramen tegenover elkaar open. Maak de badkamer droog en laat de badkamerdeur open staan. U moet zelf schimmel voorkomen en verwijderen. Blijft de schimmel toch ondanks uw acties? Of blijkt er sprake van lekkage? Ik wil iets laten repareren. Via mijn ieder1. Of bel tijdens kantooruren met uw wijkteam. Er is een gaslekkage in mijn woning. Draai de gaskraan dicht. Ik heb glasschade. Heeft u een servicepakket? Neem dan telefonisch contact op met uw wijkteam. Heeft u de schade zelf veroorzaakt of heeft u geen servicepakket? Ik heb een verstopte afvoer. Heeft u een servicepakket? Dan kunt u bij een verstopte afvoer van uw gootsteen, doucheputje, toilet of dakgoot contact opnemen met uw wijkteam. Het wijkteam verbindt u door met het bedrijf dat de verstopping zal verhelpen. Heeft u geen servicepakket? Dan zijn de kosten voor het verhelpen van een verstopping voor uw eigen rekening. U kunt dan zelf een ontstoppingsbedrijf bellen.Tips: gebruik geen chemische middelen, zoals korrels en gels. Dit kan gevaarlijk voor u en de monteur zijn. Als u een verstopping heeft, helpt baking soda, met heet water heel goed. Advies is om dit ook 1 of 2 keer per jaar standaard te doen, samen met een scheutje natuurazijn.
Als u op vakantie bent geweest, kan het zijn dat u een afvoer ruikt. Deze zijn dan opgedroogd. Ik heb problemen met mijn cv-installatie, geiser of boiler. U moet zelf uw cv-ketel bijvullen en de radiatoren ontluchten. Heeft u een gaskachel, boiler of geiser? Dan moet u zelf het onderhoud regelen. Eén keer in de twee jaar voeren we een onderhoudsbeurt uit, bij nieuwere ketels is dit één keer in de drie jaar. In elke woning ligt een vulslang. Ik heb problemen met de mechanische ventilatie. Woont u in Deventer? Dan maakt u een afspraak met Van Dam Technisch Beheer. Dat kan telefonisch via 0548-226001. Woont u in Zutphen? Maak dan een afspraak met Breman. Dat kan telefonisch via 08000201773 (let op 11 cijfers). Neem contact op met een medewerker van het wijkteam. Mijn inbouwapparatuur is kapot. Heeft u de apparatuur zelf geplaatst of overgenomen van de vorige huurder? Dan moet u de inbouwapparatuur zelf (laten) repareren. Hebben wij de apparatuur geplaatst? Dan doen wij ook het onderhoud. Let op: er zijn uitzonderingen op deze afspraak. Deze leest u in de huurovereenkomst. Mijn keukenaccessoires zijn kapot. Keukenaccessoires zijn van uzelf. De batterij van mijn deurbel of rookmelder is leeg. U moet zelf de batterij vervangen. Als uw deurbel niet werkt, kan zowel de batterij in de drukker als van de ontvanger leeg zijn. Controleer ze allebei. Is uw rookmelder op het lichtnet aangesloten? Ook dan zit er een batterij in die u zelf kunt vervangen. Is de accubatterij leeg? Je hebt net een appartement gekocht om te verhuren.
Deze lange uitleg schetst hoe de verdeling van onderhoud en reparaties in Nederland werkt en hoe je als verhuurder en huurder slim hiermee omgaat. De wettelijke basis blijft duidelijk: groot onderhoud is voor de verhuurder, klein onderhoud voor de huurder. Door goede contracten, duidelijke inspecties bij in- en uitgang en een degelijke reserve voor onderhoud blijft een verhuurde vloerverwarming betrouwbaar en betaalbaar. Verduurzaming komt eraan: ook dit vraagt om slimme planning en afstemming tussen verhuurder en huurder.
HomeWonen & BurenHuurwoning
Groot onderhoudUw verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud en grote reparaties. Heeft uw woning onderhoud nodig? Dan moet u dit zo snel mogelijk melden bij uw verhuurder. Dit kan via de telefoon, maar doe dit ook schriftelijk. Meldt u de gebreken niet? Dan weet uw verhuurder niet dat hij iets moet repareren. Ontstaat hierdoor schade? Dan bent u mogelijk aansprakelijk. U zorgt als huurder voor het klein en dagelijks onderhoud van uw woning of kamer. En u voert kleine reparaties uit. De kosten hiervan moet u zelf betalen. U hoeft niet te betalen als het moeilijk is om het gebrek zelf te repareren. Of als u er niet bij kunt. Wacht niet te lang met kleine en dagelijkse reparaties. Ontstaat er schade doordat u het gebrek niet oplost? Dan bent u hiervoor verantwoordelijk. Dit heet herstelplicht. U moet dan de schade aan uw verhuurder betalen.
Bent u geholpen met deze informatie?Wat kan ik doen als de verhuurder een gebrek niet repareert?
Meld de gebreken zo snel mogelijk bij uw verhuurder. Dit kunt u via de telefoon doen. Maar het is belangrijk dat u het gebrek óók schriftelijk meldt. Gebruik hiervoor onze voorbeeldbrief melden gebreken aan huurwoning. Repareert uw verhuurder het gebrek nog steeds niet? Dan kunt u huurverlaging aanvragen. U betaalt dan minder huur totdat het gebrek opgelost is.
tags: #binneninstallatie #huurwoning #ieder1 #vloerverwarming