Blinde gevel regels Burgerlijk Wetboek: burenrecht en ramen nabij erfgrens

Prettig samenleven met uw buren is een groot goed. Hopelijk lukt u dit zonder wetboeken. Ontstaan er toch problemen, raadpleeg dan onderstaande regels uit het Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 4. Deze regels bepalen bijvoorbeeld dat u geen hemelwaterafvoer naar de tuin van de buren mag maken, een raam niet te dicht (< 2 meter) bij het erf van de buren mag komen en hoe u en uw buren omgaan met hagen, schuttingen en bomen. Ons belangrijkste advies: hou bij verbouwingen of andere zaken rekening met uw buren! En vertel vooraf wat u gaat doen, zodat u uw buren niet verrast.

Privaatrecht en burenrecht in Boek 5, titel 4

Burenrecht staat in het Burgerlijk Wetboek en dus privaatrecht. Titel 4. De eigenaar van een erf kan te allen tijde van de eigenaar van het aangrenzende erf vorderen dat op de grens van hun erven behoorlijk waarneembare afpalingstekens gesteld of de bestaande zo nodig vernieuwd worden. 1 Ieder der eigenaars van aangrenzende erven in een aaneengebouwd gedeelte van een gemeente kan te allen tijde vorderen dat de andere eigenaar ertoe meewerkt, dat op de grens van de erven een scheidsmuur van twee meter hoogte wordt opgericht, voor zover een verordening of een plaatselijke gewoonte de wijze of de hoogte der afscheiding niet anders regelt. 2 De nabuur kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van zodanige openingen of werken, indien zijn erf een openbare weg of een openbaar water is, indien zich tussen de erven openbare wegen of openbare wateren bevinden of indien het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van de opening of het werk zich bevindende muur. 3 Bij de aanwijzing van de noodweg wordt rekening gehouden met het belang van het ingesloten erf, dat langs die weg de openbare weg of het openbare water zo snel mogelijk kan worden bereikt, en met het belang van de bezwaarde erven om zo weinig mogelijk overlast van die weg te ondervinden.

1 Wanneer de grens van twee erven in de lengterichting onder een niet bevaarbaar stromend water, een sloot, gracht of dergelijke watergang doorloopt, heeft de eigenaar van elk dier erf met betrekking tot die watergang in zijn gehele breedte dezelfde bevoegdheden en verplichtingen als een mede-eigenaar. Een van de belangrijkste aspecten bij het plaatsen van ramen nabij de erfgrens is de privacy van buren. Artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat het niet is toegestaan om in een muur of dak dat binnen twee meter van de erfgrens staat, een raam met doorzichtig glas te plaatsen zonder toestemming van de buren. Dit betekent dat als je een raamkozijn met transparant glas wilt plaatsen binnen die twee meter, je schriftelijke toestemming van je buren nodig hebt.

1. 2. De nabuur kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van zodanige openingen of werken, indien zijn erf een openbare weg of een openbaar water is, indien zich tussen de erven openbare wegen of openbare wateren bevinden of indien het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van de opening of het werk zich bevindende muur. 3. 4. 5. Als het raam dat je wilt plaatsen op minder dan twee meter van de erfgrens uitkijkt op een schutting, kan dit enkele juridische en praktische implicaties hebben. Vanuit privacy-oogpunt kan een schutting het zicht van en naar het raam beperken, waardoor de behoefte aan ondoorzichtig glas of andere maatregelen afneemt. Echter, de aanwezigheid van een schutting maakt niet automatisch dat een raam met transparant glas zonder toestemming van de buren is toegestaan. Daarnaast kan een schutting visueel dominant zijn, waardoor het plaatsen van een raam minder aantrekkelijk wordt. Naast privacy is brandveiligheid een belangrijk aspect bij de plaatsing van ramen dicht bij de erfgrens. Volgens het Bouwbesluit moeten gevels en ramen binnen twee meter van de erfgrens voldoen aan bepaalde brandwerendheidseisen. De exacte eisen zijn afhankelijk van verschillende factoren, zoals de afstand tot de erfgrens, de aanwezigheid van een brandwerende muur, en het gebruik van de ruimte achter het raam. Als je van plan bent een raamkozijn met transparant glas binnen twee meter van de erfgrens te plaatsen, vooral wanneer je vanuit dat raam tegen een schutting aankijkt, is het verstandig om vooraf contact op te nemen met je gemeente of een bouwkundig adviseur. Zij kunnen je helpen bij het bepalen van de exacte eisen waaraan je moet voldoen en of er een omgevingsvergunning nodig is. Het plaatsen van een raamkozijn met transparant glas binnen twee meter van de erfgrens is alleen toegestaan met toestemming van de buren en onder strikte voorwaarden met betrekking tot privacy en brandveiligheid. Zelfs wanneer het raam uitkijkt op een schutting of een muur van twee meter hoog binnen diezelfde afstand, moet aan de wettelijke eisen worden voldaan. Zonder toestemming van de buren is het verplicht om ondoorzichtig glas te gebruiken. Wanneer de muur waarin het raam wordt geplaatst grenst aan een openbare weg of water, en het raam geen direct uitzicht biedt op het erf van de buren, is het ook mogelijk om onder bepaalde voorwaarden een raam te plaatsen. Verder kan, indien het raam al meer dan 20 jaar aanwezig is zonder dat de buren bezwaar hebben gemaakt, verjaring van toepassing zijn.

Juridische uitspraken en praktijkvoorbeelden

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in deze zaak geoordeeld dat de appellant, [appellant], geen recht heeft op zijn vorderingen tegen Livingstone Tree C.V. met betrekking tot de plaatsing van ramen en deuren in de achtergevel van het pand van Livingstone binnen twee meter van de erfgrens. Het hof heeft vastgesteld dat de schutting die door Livingstone is geplaatst, voldoende is om te voldoen aan de privacyregels, en dat er geen strijd meer is met de wet. Daarnaast heeft het hof geoordeeld dat de vordering van [appellant] met betrekking tot oudere ramen is verjaard en dat er geen sprake is van onrechtmatige hinder. Het vonnis van de rechtbank Gelderland is daarom bekrachtigd, en [appellant] is veroordeeld tot betaling van de proceskosten in hoger beroep.

Om de privacy van de eigenaar van een erf te beschermen, bepaalt de wet (art. 5:50 BW) dat het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken, te hebben. Ten aanzien van de manier van meten van deze twee meter ontstaat regelmatig discussie. De rechtspraak wijst uit dat zijdelings uitzicht geen strijd met artikel 5:50 BW oplevert. ‘In lid 3 van artikel 5:50 BW is echter bepaald dat de in dat artikel bedoelde afstand van twee meter wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erve of de muur. Bij een balkon is slechts het uitzicht recht over de rand van het balkon van belang. Bij een rechthoekig balkon bestaat er aldus (als je met je rug tegen de muur waar het balkon uit steekt staat) uitzicht naar links, naar voren en naar rechts. Valt een muuropening, een balkon of een soortgelijk werk op grond van de bovenstaande meetmethode binnen twee meter, kan sprake zijn van onrechtmatig hinder.

a) de buren toestemming hebben gegeven (art. b) geen inkijk mogelijk is vanwege vaststaande en ondoorzichtige ramen (art. c) het uitzicht een openbare weg of openbaar water betreft (art. d) zich tussen de erven openbare wegen of openbare wateren bevinden (art. e) wordt uitgekeken op een zich binnen 2 meter bevindende muur (art. f) er sprake is van verjaring (art. 5:50 lid 4 BW jo. 3:99 BW jo. 3:306 jo. art. Deze auteur is niet langer werkzaam bij FDJ Advocaten. Voor meer informatie over de inbreuk van privacy op grond van artikel 5:50 BW kunt u contact opnemen met ons kantoor. [1] Gerechtshof Amsterdam, 6 juli 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN0268, r.o.

Uit een scala aan arresten blijkt dat door verjaring en andere factoren de privacyrechten vaak complex afgewogen worden. Het verjaren van vorderingen en de rol van advies en controle door gemeenten staan hierin centraal. De gemeente controleert namelijk niet automatisch de privacy- en burenrechten bij vergunningverlening. Het blijft essentieel om tijdig met buren te overleggen en samen naar oplossingen te zoeken zodat verzuim en conflicten voorkomen worden.

De uiteenzetting hierboven laat zien dat burenrecht zowel civielrechtelijk als publiekrechtelijk van belang is bij bouw- en verbouwplannen. Het blijft belangrijk om buren tijdig te informeren en samen tot afspraken te komen, zodat hinder en rechtsprocedures beperkt blijven. Een omgevingsvergunning betekent niet automatisch dat het burenrecht buiten spel staat; ook bij vergunningplichtige bouw kan onrechtmatige hinder blijven bestaan en kan afdwingen tot aanpassing of afbraak gevraagd worden.

tags: #blinde #gevel #burgelijk #wetboek