Op donderdag 11 januari werd een belangrijke stap gezet in de transformatie van de voormalige boerderij ‘Even Buiten’ aan de Beneden Oostdijk 50 in Oud-Beijerland. Wethouder Robin Heij (Wonen) en Leander Seip, bestuurder van Trivestor en mede-eigenaar van de boerderij, ondertekenden de anterieure overeenkomst. Bij deze gelegenheid waren ook leden van de Stichting MooiMens HW, een groep ouders van kinderen met een lichte verstandelijke beperking, aanwezig samen met hun kinderen.
Het ambitieuze plan voorziet in de realisatie van een multifunctioneel complex dat zorg, wonen en recreatie combineert. De schuur van de voormalige boerderij zal worden omgevormd tot een theehuis met een landwinkel, waar lokale en regionale producten zullen worden verkocht. Het voorhuis krijgt een nieuwe functie als Bed & Breakfast.
Het omliggende terrein wordt ingericht met een moestuin, pluktuin, fruitboomgaard en een dierenwei. Het beheer en de exploitatie van deze faciliteiten zullen worden uitgevoerd door mensen met een (lichte) verstandelijke beperking. Dit biedt hen niet alleen dagbesteding, maar ook de kans om nuttig te zijn en zich te ontwikkelen.
Naast de boerderij zelf, zijn er plannen voor twee woonblokken op het aangrenzende terrein. Eén woonblok, bestemd voor de Stichting MooiMens, zal 14 woon-zorg-appartementen huisvesten voor mensen met een (lichte) verstandelijke beperking. Het tweede woonblok omvat 6 benedenwoningen gericht op senioren en 6 bovenwoningen voor starters. Alle woningen in dit project zullen gasloos en zeer energiezuinig worden gebouwd, wat bijdraagt aan duurzaamheid en lagere woonlasten.
Integrale Aanpak: Wonen, Welzijn en Zorg
Dit plan wordt gezien als een significante bijdrage aan de vitaliteit en leefbaarheid van Oud-Beijerland, mede door de integratie van zorgwoningen met woningen voor senioren en starters. Het sluit naadloos aan bij de Wonen, Welzijn en Zorg Uitvoeringsagenda.
Wethouder Robin Heij benadrukt dat de voorgestelde woningen een antwoord bieden op de vraag naar huisvesting voor senioren en starters, evenals een passende woonvorm voor kinderen met een (lichte) verstandelijke beperking. Hij omschrijft het project als de realisatie van een 'mini-inclusieve samenleving'.
Respect voor Historie en Natuur
Bij de ontwikkeling van het plan is veel aandacht besteed aan het behoud van de historische waarde van de boerderij, de omgevingskwaliteit en de biodiversiteit. De weide grenst aan de grienden met wandelpaden, wat de noodzaak onderstreept om de ecologische waarden van de omliggende natuur te beschermen. Zo wordt de voormalige boomgaard langs de grienden in ere hersteld.
De wethouder hecht ook veel waarde aan de betrokkenheid van omwonenden. Vanaf het begin van het proces is een klankbordgroep ingesteld, bestaande uit vertegenwoordigers van omwonenden, de initiatiefnemer en de projectleider van de gemeente. Deze groep heeft gezamenlijk gewerkt aan een haalbaar, passend en kwalitatief hoogstaand plan. Op advies van de klankbordgroep en andere belanghebbenden zijn aanpassingen in het oorspronkelijke plan doorgevoerd.
Een Plek voor Iedereen
Leander Seip beschrijft ‘Even Buiten’ als een plek waar iedereen welkom is. Mensen met een beperking kunnen deelnemen aan dagbestedingsactiviteiten, zoals helpen in het theehuis en de landwinkel, bakken voor bezoekers, planten verzorgen en de dieren verzorgen. De boerderij wordt tevens een ontmoetingsplek voor buurtbewoners, waar zij kunnen genieten van eten en drinken en lokale producten kunnen kopen.
De Stichting MooiMens HW, opgericht door drie ouders, heeft als doel een fijne woonomgeving te creëren voor hun kinderen met een verstandelijke beperking. Zij vinden dat hun kinderen een eigen plek verdienen waar zij zichzelf kunnen zijn, zich veilig voelen en nuttig kunnen maken. Het plan ‘Even Buiten’ biedt deze mogelijkheid voor een fantastische, levensloopbestendige woonplek.
Proces en Toekomstplannen
Het ontwerpbestemmingsplan voor ‘Even Buiten’ lag ter inzage vanaf donderdag 21 december 2023 tot en met woensdag 31 januari 2024. Gedurende deze periode konden zienswijzen worden ingediend. Vervolgens wordt het plan, inclusief de beantwoording van eventuele zienswijzen, ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Na het verkrijgen van de omgevingsvergunning zal nog enkele maanden nodig zijn voordat de bouw kan starten.
Boerderij Transformatie: Een Gedetailleerde Blik
Het verbouwen van een boerderij tot appartementen voor senioren en andere doelgroepen is een complex proces dat zorgvuldige planning en uitvoering vereist. Dit geldt zowel voor bestaande projecten zoals in Oud-Beijerland als voor individuele initiatieven.
Onderzoek en Planning
Eigenaren van een boerderij of potentiële kopers doen er goed aan om grondig onderzoek te doen naar de mogelijkheden. Dit omvat het beoordelen van de geschiktheid van het object voor verbouwing, het inschatten van de verbouwingskosten en het opstellen van een gedetailleerd programma van eisen. Bij het overwegen van een boerderij voor transformatie is het essentieel om de locatie, de bestaande bebouwing en de specifieke behoeften van toekomstige bewoners in kaart te brengen.
In tegenstelling tot het renoveren van een appartement in de binnenstad, vereist een boerderijverbouwing een andere aanpak. Elk pand is uniek, vaak gebouwd voor een specifiek agrarisch doel, wat betekent dat verbouwingen maatwerk zijn. Het bekijken van foto's van 'voor' en 'na' verbouwingen kan inspirerend werken, maar het is belangrijk om realistische verwachtingen te hebben, aangezien de eigen uitgangssituatie en gewenste eindsituatie altijd zullen verschillen.
Bouwkundige en Energie-evaluatie
Wanneer een bestaande boerderij wordt overwogen, is het inschakelen van een bouwkundig inspecteur cruciaal om de staat van onderhoud te bepalen. Daarnaast is het raadzaam een energieadviseur in te schakelen om de energieprestaties van de boerderij te berekenen. Een voorbeeld hiervan is een woonboerderij uit 1933 in Hertme die werd verbouwd van energielabel G naar A++++.
Hergebruik van Materialen en Afvalbeheer
Bij het verbouwen van een boerderij is het afvoeren van restmaterialen een belangrijk aspect. Het gebruik van afzetbakken voor puin, tuinafval, hout en andere materialen is een efficiënte oplossing. Het scheiden van afval kan de kosten aanzienlijk drukken, aangezien het tarief voor een container stijgt bij het storten van gemengd restafval. Afzetbak.nl biedt containers voor diverse afvalstromen en formaten, wat helpt bij het beheren van grote volumes sloopmateriaal.
Daarnaast is het aan te raden om te kijken naar de mogelijkheden voor hergebruik van materialen. Houten balken kunnen bijvoorbeeld opnieuw worden ingezet, mits ze nog in goede staat verkeren en vrij zijn van houtrot of andere aantastingen. Indien hergebruik niet zinvol is, kunnen materialen mogelijk voor andere toepassingen worden gebruikt, zoals omheiningen of meubilair. Het is echter belangrijk om rekening te houden met de aanwezigheid van asbesthoudende materialen.
Renovatie vs. Nieuwbouw
Er zijn twee hoofdbenaderingen bij het transformeren van een boerderij: renovatie en nieuwbouw op het terrein. Renovatie richt zich op het behouden van wat goed is, het vervangen van wat slecht is, het repareren van wat beter kan en het toevoegen van wat ontbreekt, met behoud van het karakter van het pand.
Bij monumentale boerderijen zijn er specifieke restricties van toepassing. Hoewel deze panden soms voor een lage prijs te koop staan, kan de verbouwing aanzienlijk duurder uitvallen dan de oorspronkelijke koopsom. Het is essentieel om de historische waarde te behouden en tegelijkertijd moderne methoden toe te passen.
Nieuwbouw op het terrein van een boerderij, zoals schuurwoningen of het ombouwen van een stal tot woning, vereist een complex ontwerpproces. Hierbij moet rekening worden gehouden met inpassing in de omgeving, ruimte voor agrarische activiteiten en opslag, en duurzaamheid. Het gebruik van duurzame bouwmaterialen en technieken is essentieel om de ecologische voetafdruk te verkleinen.
Verduurzaming
Het verduurzamen van een boerderij omvat het isoleren en luchtdicht maken van panden, het minimaliseren van energieverliezen en het verbeteren van de energie-efficiëntie. Het installeren van een warmteterugwinningssysteem (wtw) zorgt voor een gezond binnenklimaat en verbetert de energieprestaties. Energiezuinige installaties, zoals zonnepanelen of warmtepompen, verminderen het energieverbruik en de CO2-uitstoot.
How Farming Built the World | 12,000 Years of Agricultural Evolution
Subsidiemogelijkheden
Voor eigenaren van boerderijen zijn er diverse subsidies beschikbaar voor transformatie en verduurzaming. De VABIMPULS, via de provincie Noord-Brabant, kan bijvoorbeeld helpen bij het dekken van kosten voor boeren die hun bedrijf beëindigen. Ook zijn er regelingen voor het financieel ondersteunen van het verbeteren van het energielabel. Het inschakelen van een gespecialiseerde adviseur kan helpen bij het navigeren door deze opties.
Voor- en Nadelen van Monumentale Boerderijen
Voordelen:
- Behoud van historische waarde en karakter van het pand.
- Creatie van unieke en karakteristieke woningen, wat bijdraagt aan de diversiteit op de woningmarkt.
Nadelen:
- Strikte regelgeving en beperkingen die het proces langer en complexer maken.
- Hogere kosten door specifieke eisen en materialen.
- Langere procedures en vergunningstrajecten die vertraging kunnen veroorzaken.
Juridische en Procedurele Aspecten
Het transformeren van een boerderij van agrarisch bedrijf naar bijvoorbeeld een woon- of zorgcomplex vereist vaak een bestemmingsplanwijziging. Dit proces kan complex zijn en het aanvragen van diverse vergunningen is noodzakelijk. Het inschakelen van een specialist die bekend is met dergelijke procedures wordt sterk aanbevolen.
Stappenplan voor Transformatie
- Onderzoek naar de huidige bestemming: Inventariseer de huidige status van de boerderij.
- Contact met de gemeente: Win informatie in over de procedure voor bestemmingsplanwijziging.
- Opstellen van een plan: Ontwikkel een gedetailleerd plan voor de nieuwe bestemming.
- Aanvraag bij de gemeente: Dien een aanvraag in voor wijziging van het bestemmingsplan. Indien er bezwaar is, kan een zienswijze worden ingediend.
- Uitvoeren van aanpassingen: Begin tijdig met de fysieke aanpassingen aan de boerderij.
- Opening: Na afronding van de transformatie kan de vernieuwde boerderij worden geopend.
Nieuwbouw bij Boerderijen
Het ontwerpen van nieuwe gebouwen op een boerenerf is een complex proces. Belangrijke overwegingen zijn de inpassing in de omgeving, voldoende ruimte voor agrarische activiteiten en opslag, en duurzaamheid. Het kan nodig zijn bestaande nieuwbouw te slopen om ruimte te maken voor nieuwe ontwikkelingen, waarbij een architect die gespecialiseerd is in historische panden kan helpen.
Financiële Aspecten
De kosten voor het verbouwen van een boerderij variëren sterk. Er is geen 'gemiddelde' prijs die houvast biedt, aangezien deze afhankelijk is van factoren zoals de staat van onderhoud, de locatie en de omvang van de verbouwing. Een boerderij in originele staat kan relatief goedkoop zijn, maar de kosten voor modernisering en aanpassing kunnen aanzienlijk oplopen. Beter onderhouden woonboerderijen kunnen aanzienlijk duurder zijn.
Het is mogelijk om wonen te combineren met werken, bijvoorbeeld door een kantoor aan huis te realiseren, afhankelijk van de bestemming van het object.
Marktontwikkelingen en Toekomstperspectieven
De regering streeft naar reductie van het aantal boerenbedrijven, mede door de focus op CO2-uitstoot en de behoefte aan grond voor woningbouw. Dit kan leiden tot veranderingen in het aanbod van boerderijen en de prijzen ervan. Scenario's variëren van het verkopen van bedrijven met behoud van woonlocatie tot verhuizingen en de bouw van meerdere woningen op voormalige agrarische percelen. De precieze impact op de vastgoedmarkt is onzeker.
Het is duidelijk dat bij de aankoop en verbouwing van een boerderij de huidige voorwaarden en wetgeving van toepassing zijn. Toekomstige ontwikkelingen, zoals de aanleg van wegen of de bouw van woonwijken, kunnen de omgeving van een boerderij ingrijpend veranderen.
Locatiegebonden Overwegingen
Een boerderij staat nooit op zichzelf; de omgeving speelt een cruciale rol. Let op de bereikbaarheid, mogelijke overlast van nabijgelegen bedrijven, de staat van de wegen in landelijk gebied, en het aanbod van winkels en bezorgdiensten. Ook de internetsnelheid kan in landelijke gebieden trager zijn dan in stedelijke zones.
Architectuur en Transformatie
Een architect kan een sleutelrol spelen bij het ombouwen van een boerderij. Leegstand en verwaarlozing, vaak voorkomend na het stoppen van een boerenbedrijf, kunnen worden tegengegaan door een architect in te schakelen voor het bedenken van een nieuwe bestemming. Denk aan de transformatie van een boerderij tot woonhuis met B&B, stallen tot zorg- of seniorenwoningen, of de toevoeging van een boerderijwinkel.
Bij het transformeren van een boerderij naar een luxe verblijf is het belangrijk om de bouwtechnische kwaliteit te beoordelen. Oude schuren en stallen zijn mogelijk niet gebouwd volgens de specificaties van woonhuizen, wat extra aandacht vereist voor isolatie, fundering, gevels en leidingwerk.
tags: #boerderij #verbouwen #tot #senioren #seniorenappartementen