Om tot een beantwoording van deze vraag te komen, dient de hoedanigheid van de woning ten tijde van de koop en de mededelingen van de verkoper enerzijds en het verrichte onderzoek van de koper anderzijds bekeken te worden tegen de achtergrond van de inhoud van het koopcontract. Een geleverde woning dient te beantwoorden aan de koopovereenkomst. Beoordeeld dient te worden of de woning die eigenschappen mist waarvan de koper mocht verwachten dat de woning deze wel zou bezitten.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. Koper heeft in oktober 2013 van Verkoper een woning gekocht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM koopakte. Nu partijen gebruik hebben gemaakt van de NVM koopakte, behandelt het Hof de relevante bepalingen artikel 5.1 en 5.3. Artikel 5.1 geeft de hoofdregel weer, namelijk dat de woning in de staat waarin hij verkeert, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, wordt overgedragen aan de koper. In casu ging het om een gerenoveerde woning van ruim 40 jaar oud. De renovatie is gedeeltelijk verricht door de verkoper. Het hof oordeelt in rechtsoverweging 4.4. dat de koper vanwege de door verkoper gedane mededelingen mocht verwachten dat de gerenoveerde delen vernieuwd zijn, naar behoren functioneren, geen constructieve gebreken kennen en op korte termijn geen intensief onderhoud vergen. Nu de renovatie deels door verkoper zelf is uitgevoerd, mag de koper niet verwachten dat de renovatie op alle punten aan de professionele vereisten voldoet.
Het Hof bespreekt tegen voornoemde achtergrond vervolgens één van de gestelde gebreken: aangetroffen asbest. Het asbest is aangetroffen bij het uiteinde van de schoorstenen, in de open haard en op zolder. Het hof oordeelt vervolgens dat van een 40 jaar oude woning niet mag worden verwacht dat deze asbestvrij is, omdat in het verleden veelvuldig asbest werd toegepast bij schoorstenen en andere kanalen waar warme lucht doorheen kon komen. Het in de woning aangetroffen asbest voldoet aan dit verwachtingspatroon. Daarbij geldt dat de koper enkel heeft gesteld en niet nader heeft toegelicht dat de verkoper op de hoogte was dat de ventilatiebuis asbesthoudend was en de verkoper dit gemotiveerd heeft betwist. De beantwoording van de vraag of gebreken meer specifiek de aanwezigheid van asbest - een normaal gebruik van een woning in de weg staan, is met name afhankelijk van de feiten gecombineerd met de inhoud van het koopcontract en mededelingen van partijen voorafgaand en ten tijde van de koop.
< tagimg>Asbestlocaties in een woning: schoorstenen, open haard, zolderBoete koopovereenkomst woning: wat als de koop ineens wordt afgeblazen? “Sorry, mijn schoonmoeder vindt het huis niks” Erik en Sanne zijn dolblij. Na maanden zoeken hebben ze eindelijk hun droomhuis gevonden - een gezellige jaren '30-woning met een flinke tuin voor de hond en ruimte voor een thuiskantoor. De koopovereenkomst is getekend, de champagne is geopend en de verhuisdozen staan al klaar. Totdat, drie weken later, de verkopers een bericht krijgen: Erik en Sanne zien toch af van de koop. Reden? De schoonmoeder van Sanne vindt de buurt onveilig en de trap te stijl voor haar eventuele kleinkinderen. Tja… jammer van die mening - maar de bedenktijd is al lang voorbij, de financiering is rond, en er is géén geldige ontbindende voorwaarde meer in zicht. Wat nu? Juist. De verkopers besluiten een beroep te doen op het boetebeding in de koopovereenkomst: 10% van de koopsom nu Erik en Sanne ook niet zijn komen opdagen bij de notaris.
Wanneer geldt de boete bij een koopovereenkomst? In de praktijk komt het regelmatig voor dat één van de partijen bij de koop van een woning de afspraken niet nakomt. Om te voorkomen dat dit zonder gevolgen blijft, is in vrijwel iedere koopovereenkomst een boetebeding opgenomen. Dit beding bepaalt onder welke omstandigheden een partij een boete moet betalen op het moment dat de overeenkomst niet wordt nagekomen. Het standaard boetebeding van NVM of Vastgoed Nederland Bij de aan- of verkoop van een woning is de koopovereenkomst van groot belang. Makelaars die zijn aangesloten bij de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) of Vastgoed Nederland gebruiken meestal een standaard koopovereenkomst. Het boetebeding is een vast onderdeel van deze standaard koopovereenkomst.
Wanneer kan de boete worden ingeroepen? Op grond van het boetebeding kan een van de partijen de koopovereenkomst ontbinden als de andere partij (de wederpartij) haar verplichtingen op grond van die koopovereenkomst niet nakomt. Zo kan de verkoper een beroep doen op het boetebeding indien de koper de woning op de afgesproken datum niet komt opdagen bij de notaris en de woning niet wil afnemen. De koper kan een beroep doen op het boetebeding indien de verkoper de woning niet aan de koper wil leveren, bijvoorbeeld omdat de verkoper een hoger bod heeft gehad en de woning alsnog aan een andere koper wil leveren. In een dergelijk geval kan door de benadeelde partij een (contractuele) boete worden gevorderd. De boete bedraagt doorgaans 10% van de afgesproken koopsom.
Waarom bestaat het boetebeding? Het doel van het boetebeding is tweeledig: Enerzijds biedt het de partij die benadeeld wordt een directe compensatie voor de door haar geleden schade, zonder dat de benadeelde partij deze schade daadwerkelijk hoeft aan te tonen. Anderzijds heeft het boetebeding een preventieve werking; het is een prikkel voor partijen om de koopovereenkomst en de daarin overeengekomen afspraken na te komen. Als tekortschietende partij betaal je de boete dus aan de benadeelde partij wanneer je de afspraken uit de koopovereenkomst niet nakomt. In het voorbeeld zouden Erik en Sanne dus mogelijk de boete moeten betalen aan de verkopers van de woning, nu zij van de koop af willen zien.
Hoe vorder je de boete? Om daadwerkelijk aanspraak kunnen te maken op de boete uit de koopovereenkomst, moet de benadeelde partij een aantal stappen volgen. Je kunt de boete namelijk niet zomaar opeisen: de koopovereenkomst bepaalt de manier waarop dat moet gebeuren. Stap 1: ingebrekestelling sturen. Om de boete uit de koopovereenkomst op te eisen, moet de benadeelde partij een ingebrekestelling sturen naar de partij die niet nakomt. Een ingebrekestelling is een brief waarin de andere partij een laatste kans krijgt om een afspraak alsnog na te komen binnen een redelijke termijn, alvorens juridische stappen worden ondernomen. Het is verstandig deze brief in ieder geval aangetekend te versturen, om eventuele discussies hierover in een procedure te voorkomen. In het geval van de contractuele boete op basis van het boetebeding is deze ‘redelijke termijn’ al bepaald en bedraagt deze acht dagen. In het voorbeeld dienen de verkopers dus Erik en Sanne een ingebrekestelling te sturen en aan te geven dat zij de koopovereenkomst alsnog binnen acht dagen dienen na te komen. Stap 2: aanspraak maken op de boete. Komt de partij na deze brief nog steeds de koopovereenkomst niet na, dan kun je als benadeelde partij aanspraak maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom. Om aanspraak te maken op de contractuele boete doet de benadeelde partij er goed aan om de andere partij hier door middel van een aangetekende brief van op de hoogte te stellen. Stap 3: naar de rechter. Komt de tekortschietende partij nog steeds niet na en gaat deze ook niet over tot betaling van de contractuele boete, dan volgt eventueel een gerechtelijke procedure. Voordat een gerechtelijke procedure wordt gestart, is het verstandig een jurist of advocaat in te schakelen of de kwestie aan te melden bij de rechtsbijstandsverzekering.
Kan de boete worden gematigd? Inmiddels is de kwestie voorgelegd aan de rechter en staat vast dat de tekortschietende partij de boete verschuldigd is aan de benadeelde partij. De tekortschietende partij vraagt echter aan de rechter de boete te matigen. De rechter heeft de bevoegdheid om een boete te matigen als de boete volgens de rechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat klinkt hoopgevend, maar de lat ligt erg hoog. De rechter zal bij het beantwoorden van deze vraag onder andere rekening moeten houden met de verhouding tussen de daadwerkelijk geleden schade door de benadeelde partij en de hoogte van de door de benadeelde partij gevorderde boete. Het uitgangspunt blijft: afspraak is afspraak. Alleen in uitzonderlijke gevallen - bijvoorbeeld als de financiële gevolgen buitensporig zijn of als de andere partij nauwelijks schade heeft geleden - zal een rechter de boete matigen.
Conclusie: Het boetebeding in de koopovereenkomst is een goed middel om naleving af te dwingen en te voorkomen dat de koopovereenkomst niet wordt nagekomen. Een overeenkomst is immers een overeenkomst, óók als schoonmoeders zich ermee gaan bemoeien. Advocaat Vastgoed en Huurrecht Advocaten vastgoed en huurrecht Zit u in een dergelijke situatie, dan is het belangrijk u goed te laten adviseren. Wij denken graag hierin met u mee.
Meestal gaat de koop en levering goed. Maar niet altijd. moet koper de koopsom betalen? In het algemeen mag de koper verwachten dat het geleverde voldoet aan de door hem gestelde redelijke verwachtingen. Echter zal de verkoper in het algemeen niet aansprakelijk zijn voor een gebrek dat de koper had kunnen zien. Immers met een zichtbaar gebrek zal al rekening zijn gehouden bij de bepalen van de (lagere) koopprijs. Ad 3: indien de koper van een huis lekkagesporen op de muren ziet, moet hij betwijfelen of het dak wel lekvrij is. Ook valt in sommige gevallen de makelaar aansprakelijk te stellen voor de schade in verband met verborgen gebreken.
1. Wat is een verborgen gebrek? Een verborgen gebrek is een gebrek dat bij de aankoop van een huis niet zichtbaar was en het normale gebruik ervan in de weg staat. 2. Wie is er aansprakelijk voor een verborgen gebrek? In de basis is de verkoper aansprakelijk als hij op de hoogte was van het gebrek en dit heeft verzwegen. 3. Wat is mijn onderzoeksplicht als koper? Als koper ben je verplicht om de woning zorgvuldig te inspecteren op zichtbare en eventuele kenbare gebreken. 4. Wat is de mededelingsplicht van de verkoper? De verkoper is verplicht alle bekende gebreken aan de koper te melden. Deze mededelingsplicht weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. 5. Hoe meld ik een verborgen gebrek en binnen welke termijn? Je moet een verborgen gebrek zo snel mogelijk na ontdekking schriftelijk (aangetekend) melden bij de verkoper. 6. Kan ik de koopovereenkomst ontbinden? Dit is een uiterste middel en kan alleen als het gebrek zo ernstig is dat de woning ongeschikt is voor normaal gebruik en herstel onmogelijk is. 7. Wat moet ik doen als de verkoper niet meewerkt? Als de verkoper weigert mee te werken, moet je hem schriftelijk in gebreke stellen. Hierin geef je een laatste redelijke termijn om alsnog tot een oplossing te komen. 8. Wat als er een 'ouderdomsclausule' in het koopcontract staat? Een ouderdomsclausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken die passen bij de leeftijd van de woning.
Rechthulp nodig bij verborgen gebreken? Uiteraard helpen wij ook verkopers van huizen die zich willen verweren tegen juridische claims of vragen hebben over wie is aansprakelijk bij verborgen gebreken. Brengt het feit dat meer asbest in de woning aanwezig is dan dat de verkoper eerder verklaarde met zich mee dat sprake is van non-conformiteit? Betekent de aanwezigheid van dat extra asbest dat de woning niet geschikt is voor het overeengekomen gebruik als woning? Maakt het daarbij verschil dat tussen partijen afspraken zijn gemaakt over een financiële compensatie wegens het aantreffen van asbest? Levert het schenden van de zorgplicht door het niet mededelen van voor hem bekende verborgen gebreken een onrechtmatige daad op richting de koper?
Tal van interessante vragen komen aan bod in het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat 12 juni jl. in 2020 werd een woning verkocht en geleverd. Zowel de verkoper als de koper werd bijgestaan door een makelaar. Koper heeft voorafgaand aan de koop en levering geen bouwtechnische keuring van de woning laten uitvoeren. Bij verbouwingswerkzaamheden na levering is gebleken dat er meer asbest in de woning aanwezig was dan door verkoper aan koper was meegedeeld. In verband met de kosten van asbestverwijdering in de kelder hebben koper en verkoper vervolgens afgesproken dat verkoper € 3.000,- zal betalen. Nog later bleek dat sprake was van zeer ernstige verborgen gebreken aan de woning. De rechtbank heeft de vorderingen van koper afgewezen en de tegenvordering van de verkoper toegewezen. Het Hof oordeelde dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden door daarvan geen melding te maken. Ook had het op zijn weg gelegen bij de mededeling op de vragenlijst een voorbehoud te maken met de strekking dat niet bekend was of op andere plaatsen in de woning asbest aanwezig is. Voor de koper was er geen reden eraan te twijfelen eraan of deze informatie volledig was. Gelet daarop kan de koper niet worden tegengeworpen dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar deze eigenschap van de woning. Die afspraak had namelijk alleen betrekking op het asbest dat op dat moment in de kelder was aangetroffen en daarbij is aan de verkoper geen finale kwijting verleend. Het Hof kwam dan ook tot het eindoordeel dat het vonnis van de rechtbank niet in stand kan blijven. De woning beantwoordt niet aan de tussen koper en verkoper gesloten overeenkomst doordat er - anders dan is mededeeld - onder andere meer asbest in de woning aanwezig is dan vooraf is meegedeeld. De verkoper is daarom jegens de koper schadeplichtig. De exacte omvang van de geleden schade moet in een schadestaatprocedure worden vastgesteld nu daarvoor in de hoger beroep procedure onvoldoende aanknopingspunten waren. Tenslotte staat nog stil bij de rol van de verkopend makelaar. Het Hof oordeelde dat deze zijn zorgplicht jegens koper had geschonden door geen mededeling te doen van de door een eerdere potentiële koper geconstateerde problemen met betrekking tot het dak en de waterafvoer. In beginsel is de verkopend makelaar aansprakelijk voor de schade als gevolg van dit onrechtmatig handelen. Het Hof neemt echter mee dat ook de koper professioneel werd bijgestaan door een aankoopmakelaar. Het door de verkopend makelaar gedane beroep op eigen schuld ex artikel 6:101 BW slaagt dus gedeeltelijk. Dit maakt dat de verkopend makelaar gehouden is om slechts 50% van de schade die de koper daardoor (dus los van het asbestvraagstuk) heeft geleden te vergoeden. Mocht u hierover vragen hebben?
In de periode 1960-1990 zijn er veel asbesthoudende materialen in gebouwen verwerkt. Deze materialen brengen nog steeds aanzienlijke (gezondheids)risico’s met zich mee. Aanwezigheid van asbest kan ook leiden tot hoge saneringskosten en eventuele bijkomende schades. De koper van een woonhuis zal zich eerst richten tot de verkopende partij om de schade te verhalen. Die situatie belicht ik in dit artikel. In de meeste koopovereenkomsten van woningen zal een bepaling opgenomen zijn over de eventuele aanwezigheid van asbest. Door middel van die bepaling kan de verkoper aangeven dat hij niet weet of er asbest in de woning is verwerkt. De verkoper kan daarmee zijn aansprakelijkheid echter niet onbeperkt uitsluiten. Stel nu dat de verkoper een woning uit de bouwperiode van grofweg 1960-1990 aanbiedt, dan kan je verdedigen dat de verkoper misschien wel had kunnen vermoeden dat daarin asbest was verwerkt. In dat kader is ook de mededelingsplicht van de verkoper van belang. Hij is namelijk verplicht juiste informatie over de woning te verstrekken, ook als deze nadelig is. Deze mededelingsplicht rust ook op de verkoper ook als hij moet vermoeden dat er asbest in de woning is verwerkt. De verkoper en zijn makelaar zijn verplicht de relevante eigenschappen van een woning aan de koper kenbaar te maken. Tegenover de mededelingsplicht van de verkoper staat de onderzoeksplicht van de koper. De ‘plicht’ tot het doen van onderzoek impliceert een actieve houding van de koper. De koper van een woning moet proactief onderzoek verrichten naar de eigenschappen van een woning zodat hij een goed beeld heeft van de staat ervan. Afhankelijk van het bouwjaar of de algehele staat van de woning zal de zwaarte en het belang van de onderzoeksplicht kunnen fluctueren. Het niet voldoen aan de onderzoeksplicht door de koper zal meebrengen dat hij minder snel de verkopende partij zal kunnen aanspraken op (verborgen) gebreken aan de woning. Als beide plichten worden geschonden komt het aan op wat partijen wel of niet hebben gedaan in aanloop naar de (ver)koop. Als de verkoper kan aantonen dat hij niet van het aanwezige asbest afwist (of had kunnen weten), terwijl de koper kan aantonen dat hij voldoende onderzoek heeft verricht, dan zal de aansprakelijkheid echter sneller bij de verkoper komen te liggen.
Om de verkoper aan te kunnen spreken voor de geleden schade zal er onderzoek verricht moeten worden. Het enkele aantreffen van asbest roept namelijk niet direct een onbeperkte aansprakelijkheid in het leven. Koop je een woning, blijkt er asbest in de woning te zitten. Die vraag wordt regelmatig gesteld. Volgens artikel 6.1 NVM-koopakte aanvaardt de koper de woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Niet alle asbest maakt de woning ongeschikt voor normaal gebruik, zo blijkt uit de rechtspraak. Bijvoorbeeld, ‘hechtgebonden’ asbest werd vroeger veelvuldig toegepast bij de isolatie van daken en leidingen. Zolang er niet in wordt geboord of gezaagd, is deze asbest niet gevaarlijk en maakt de woning niet ongeschikt voor normaal gebruik; ook niet als de koper van plan is om een niet-noodzakelijke verbouwing uit te voeren. Doet zich echter de situatie voor dat het aanwezige asbest, ook zonder hak- en breekwerk, gevaar oplevert voor de gezondheid, dan is de woning niet geschikt voor normaal gebruik. In de koopovereenkomst staat vaak een clausule dat de verkoper verklaart dat hij niet weet of er asbest in de woning aanwezig is. Blijkt de verkoper een onjuiste mededeling te hebben gedaan, dan kan de verkoper zich niet beroepen op de uitsluiting van aansprakelijkheid van artikel 6.1 NVM-koopakte. De koper heeft zelf ook een onderzoeksplicht. Hij dient vragen te stellen aan de verkoper en zo nodig bouwkundig onderzoek te (laten) verrichten. Dat is vooral bij oudere woningen verstandig.
Wilt u hier nu al meer over weten? Stappenplan. Wat je kunt doen, hangt af van de afspraken die je hebt gemaakt met de verkoper in de koopovereenkomst. Als je gebruikmaakt van de model koopovereenkomst voor een eengezinswoning, dan vind je dit in artikel 11. Koop je een appartement, dan vind je dit in artikel 14. 1. Als de verkoper niet meewerkt aan de overdracht bij de notaris, kun je hem in gebreke stellen. Je geeft de verkoper dan de kans alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Stuur de ingebrekestelling in een aangetekende brief. 2. Na de termijn van 8 dagen heb je het recht de koopovereenkomst te ontbinden. Je hebt dan recht op een boete van 10% van de koopsom. Als je meer schade lijdt dan die 10%, kun je ook aanvullende schadevergoeding eisen. Stuur de ontbindingsbrief aangetekend. Wil je dat de verkoper alsnog meewerkt aan de eigendomsoverdracht, dan vorder je na de termijn van acht dagen nakoming van de overeenkomst. Je kunt dan een boete vorderen van 0,3% van de koopsom per dag, met een maximum van 10% van de koopprijs. Die boete loopt nadat de 8 dagen termijn is verstreken, tot aan het moment dat de eigendomsoverdracht alsnog plaatsvindt. Is je schade groter dan het boetebedrag, dan kun je aanvullende schadevergoeding eisen. 3. Als de eerdere stappen niet werken, kun je een procedure starten. Informeer altijd bij een juridisch adviseur voor je dit doet. Heb je een rechtsbijstandsverzekering? Of een procedure zinvol voor je is, hangt af van je financieel belang en je rechtspositie. Je kunt met eventuele vragen terecht bij ons Informatie- & Adviescentrum Koopwijzer bestaande bouw.
Ben je van plan een huis te kopen? Een asbestclausule is een bepaling in de koopovereenkomst waarin staat dat de woning mogelijk asbest bevat. Deze clausule komt vooral voor bij woningen die vóór 1994 zijn gebouwd. “Koper is ermee bekend dat in de onroerende zaak mogelijk asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Bij verwijdering van deze materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden getroffen. Verkopers nemen een asbestclausule op om hun aansprakelijkheid te beperken. De clausule is bedoeld om onwetendheid te dekken, niet onwil. Als koper moet u extra alert zijn bij een woning met een asbestclausule. De clausule legt een deel van het risico bij u neer. Doet u dit niet, dan kan de verkoper zich met succes op de clausule beroepen. Let op: asbestverwijdering is kostbaar en kan tienduizenden euro’s bedragen. Jawel. Weet de verkoper bijvoorbeeld dat het dak asbesthoudend is, dan moet hij dat melden. De clausule dekt alleen onwetendheid. Rechters beoordelen asbestclausules aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Een goed geformuleerde en eerlijk toegepaste clausule wordt meestal geaccepteerd. Na de aankoop bleek er asbest in de tuin te zitten. De verkoper had verklaard dat hem geen verontreiniging bekend was. De rechtbank oordeelde dat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden. Ook in deze zaak stond er een asbestclausule in de koopovereenkomst waar de verkoper geen beroep op kon doen omdat hij zijn mededelingsplicht had geschonden. Heeft u na aankoop asbest ontdekt en staat er een asbestclausule in uw koopovereenkomst? Download ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken of plan een adviesgesprek met één van onze juristen. Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze reviews).