In het Nederlandse wettelijke systeem is de hoofdregel ‘hij die stelt, moet bewijzen’. Op deze regel bestaan enkele uitzonderingen, zo ook in het geval van garanties. De opdrachtgever hoeft dan niet te bewijzen dat het opgetreden ‘gebrek’ aan de aannemer te wijten is. Dit wordt in het geval van garanties aangenomen, behoudens tegenbewijs. De aannemer moet derhalve overgaan tot herstel, tenzij hij kan bewijzen dat het gebrek niet aan hem toegerekend kan worden. Een door de aannemer afgegeven garantie levert derhalve een extra zekerheid voor de opdrachtgever op. Ondanks dat de opdrachtgever stelt dat de aannemer aansprakelijk is voor de door hem geleden schade, hoeft hij die aansprakelijkheid niet te bewijzen.
Toerekenbare tekortkoming en garantie
Naast een beroep op een garantie kan de opdrachtgever ook aanspraak maken op herstel bij een gebrek op basis van de standaard wettelijke aansprakelijkheid van de aannemer. Maar dan verkeert de opdrachtgever wel in een bewijsrechtelijk moeilijkere positie. Hij kan niet volstaan met het stellen dat er een gebrek is, maar moet ook de oorzaken daarvan en de aansprakelijkheid van de aannemer daarvoor bewijzen. Toch maar die garantie dus.
Exoneratie en garantievoorwaarden
Maar let op! soms wordt met een garantiebepaling de aansprakelijkheid niet verruimd, maar juist beperkt. Er is dan sprake van een verkapte exoneratie (uitsluiting of beperking van aansprakelijkheid). Als voorbeeld mag dienen een zaak die ter beoordeling werd voorgelegd aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw: Een aannemer had een garantie op de dakbedekking van de door hem gebouwde woning afgegeven van drie jaar. Daarbij was een voorbehoud opgenomen: “De herstelkosten komen voor rekening van de opdrachtgever als de schade zou worden veroorzaakt door een storm met een windsnelheid groter dan 17,1 meter per seconde”. Enerzijds wordt de bewijspositie van de opdrachtgever verbeterd. Anderzijds wordt de aansprakelijkheid van de aannemer ook beperkt. In die zin dat de aannemer in geen enkel geval aansprakelijk is voor gebreken/schade als deze is/zijn veroorzaakt door een storm met windsnelheden van groter dan 17,1 meter per seconde. Indien aan die voorwaarden wordt voldaan is niet uitsluitend de garantie niet van toepassing, maar geldt dat iedere aansprakelijkheid van de aannemer is uitgesloten. Immers bepaalt het voorbehoud dat de kosten in dat geval voor rekening van de opdrachtgever komen.
Nu in deze zaak duidelijk was dat de schade is ontstaan na een ernstige storm, was de aannemer in dit geval niet aansprakelijk voor de ontstane schade. Er zijn echter ook gevallen bekend dat een dergelijke exoneratie door de Raad van Arbitrage toch terzijde is gelegd.
Standaardvoorwaarden en (verkapte) garantie
De garantie en de exoneratie zien we ook terug bij de toepassing van standaardvoorwaarden in de bouw zoals de UAV 2012.1 Par. 22 UAV 2012 lid 2 bepaalt: “Indien in het bestek is vermeld dat één of meer onderdelen van het werk moeten worden gegarandeerd, zal de aannemer op eerste aanzegging van de opdrachtgever zo spoedig mogelijk de tijdens de garantieperiode optredende gebreken herstellen. Gebreken in de zin van deze bepaling zijn gebreken, waarvan de opdrachtgever aannemelijk maakt dat die met grote mate van waarschijnlijkheid moeten worden toegeschreven aan een omstandigheid, die aan de aannemer kan worden toegerekend.” Door toepassing van deze bepaling is de aannemer beter beschermd dan wanneer een ‘standaard’ garantie wordt afgegeven. Er is immers geen sprake van een harde omkering van de bewijslast zoals hiervoor bij garantie is toegelicht. De opdrachtgever moet immers aannemelijk maken dat het gebrek is te wijten aan de aannemer. Deze bewijslast strek wel wat minder ver dan de wettelijke, er is immers sprake van ‘aannemelijk maken’ hetgeen minder ver strekt dan ‘bewijzen’.
Indien geen sprake is van een garantie voor een onderdeel van het werk geldt paragraaf 12 van de UAV 2012 (de verborgen gebreken regeling): Na de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in par.10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd, is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk. Het in het eerste lid bepaalde lijdt uitzondering indien sprake is van een gebrek; dat toe te rekenen is aan de aannemer en dat bovendien ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering dan wel bij de opneming van het werk als bedoeld in par. 9 tweede lid, door de directie redelijkerwijs niet onderkend had kunnen worden en waar v. de aannemer binnen een redelijke termijn na de ontdekking mededeling is gedaan. Verder bepaalt deze paragraaf nog dat je de vordering voor een verborgen gebrek moet instellen binnen 5 jaar na de oplevering respectievelijk de onderhoudstermijn.
Wederom zien we een beperking van de wettelijke aansprakelijkheid van de aannemer. Stel er is een gebrek in de constructie van het dak waardoor een lekkage optreedt. Ten aanzien van de constructie van het dak is een garantie van drie jaar afgegeven. Als de lekkage binnen drie jaar optreedt en de opdrachtgever tevens binnen die drie jaar klaagt, dan komt hem een beroep toe op de garantie en hoeft hij uitsluitend aannemelijk te maken dat het gebrek de aannemer kan worden toegerekend. Klaagt de opdrachtgever na drie jaar, maar binnen 5 jaar na de oplevering dan komt hem geen beroep meer toe op de garantie, maar kan hij wel een beroep doen op de verborgen gebreken regeling. Hij moet dan bewijzen dat het gebrek is toe te rekenen aan de aannemer: het herstel is pas voor rekening van de aannemer als de opdrachtgever kan bewijzen.
Praktisch kader bij lekkages en aansprakelijkheid
In de praktijk is lekkage vaak een complicerende factor bij nieuwbouw of renovatie. Een lek kan voortkomen uit constructiefouten, gebreken in waterdichting of problemen met afvoeren. Bij lekkages na renovatiewerk kunnen tienjarige aansprakelijkheid en garantie elkaar kruisen, afhankelijk van de aard van het gebrek en het moment van ontdekking. Bij ernstige gebreken die de waterdichtheid of constructieve stabiliteit van de woning aantasten, kan de eigenaar een beroep doen op de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer, terwijl kleinere, verborgen gebreken vallen onder aparte contractuele bepalingen of de UAV-regelingen.
3 oorzaken van motorschade | AUTODOC tips
Wat te doen bij verborgen gebreken en lekkages
- Hij die stelt moet bewijzen: meld het gebrek tijdig schriftelijk aan de aannemer en documenteer met foto’s en inspectierapporten.
- Onderzoek of er sprake is van een garantie op het betreffende onderdeel of van de reguliere aansprakelijkheid.
- Vraag offertes aan en houd een dossier bij van aangemelde gebreken, reparaties en communicatie.
- Regel een onafhankelijke expertise als er onduidelijkheid bestaat over de oorzaak of aansprakelijkheid.
- Indien nodig schakel juridisch advies in en dien vorderingen tijdig in bij de rechter of arbiter.
Overwegingen bij particuliere koop en nieuwbouw
Bij de verkoop van een woning moet de verkoper alle gebreken melden aan de koper. De koper moet onderzoek doen naar verborgen gebreken; een bouwkundige keuring kan helpen bewijzen dat er zorgvuldig is onderzocht. Een ouderdomsclausule in het koopcontract kan de aansprakelijkheid beperken maar legt wel vast dat bepaalde risico’s bestaan. Als sprake is van verborgen gebreken, geldt vaak een langere termijn voor aansprakelijkheid totdat de koper ze ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. De 5%-regeling bij oplevergebreken biedt een stok achter de deur: 5% van de laatste termijn kan worden vastgehouden totdat gebreken zijn hersteld.
Samengevat: bij lekkage kan een garantie directe herstelverplichting opleveren. Is de garantie beperkt, kan de aannemer nog steeds aansprakelijk zijn via de wettelijke of UAV-regelgeving, afhankelijk van wanneer het gebrek is ontdekt en wie aangemerkt kan worden als носитель van de tekortkoming. Het is essentieel om tijdig en zorgvuldig te handelen, met schriftelijke meldingen, documentatie en zo nodig juridisch advies.