Aannemingsovereenkomst voor ruwbouw: voorbeeldbepalingen en toepasselijke regels

Uit bovenstaande kan blijken dat er geen arbeidsovereenkomst is in arbeidsrechtelijke zin (1.1.1.). Dit staat enigszins los van de vraag of er een fictieve arbeidsovereenkomst is volgens de belastingdienst (4.5.7.). Hieronder wordt ingegaan of verwezen naar de regels die gelden wanneer er geen arbeidsovereenkomst is. Voor de volgende overeenkomsten gelden speciale wettelijke regelingen. Bij de overeenkomst tot aanneming van werk ziet de overeenkomst op arbeid welke dient te leiden tot een werk van stoffelijke aard zoals een gebouw, drukwerk etc. Denk hierbij ook aan de grote groep ZZP-ers die klussen aannemen van grote aannemers in de bouw.

Deze Zelfstandigen Zonder Personeel kiezen ervoor om niet in dienst te treden bij een werkgever, maar als zelfstandige ondernemer te werken en ingeschreven te staan bij de Kamer van Koophandel. Voor bovenstaande overeenkomsten geldt dat mogelijk naast een bijzondere regeling er ook een algemene regeling van toepassing is. Namelijk boek 3 (afdeling 3.1 en 3.2) en boek 6 (afdeling 6.1 en 6.5.) van het Burgerlijk Wetboek. Boek 3 brengt bijvoorbeeld met zich mee dat de overeenkomst vernietigbaar is, als zij tot stand is gekomen door bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden. Als voorbeeld uit boek 6 dient artikel 6:248 BW dat de mogelijkheid tot wijziging van de overeenkomst bevat op grond van de redelijkheid en billijkheid.

Beroeps- en rechtsregels beïnvloeden ook de uitsluitingen en toepassingsgebieden van de aannemingsovereenkomst. Het is mogelijk dat de partij zich beroept op artikel 6:258 BW, waarbij de overeenkomst wordt gewijzigd of ontbonden in geval van een onvoorziene wijziging in de omstandigheden. Vrijblijvend met een specialist spreken, dat is verhelderend .... Door van gedachten te wisselen krijg je meer inzicht en gevoel voor het probleem. Als het verder nodig is dan kun je op ons rekenen. We kunnen je verder ondersteunen, voor je bemiddelen of voor je procederen. Maar dat is nu nog niet aan de orde.

De opdrachtgever en opdrachtnemer dienen zich te bedenken dat niet altijd de kantonrechter zoals bij de arbeidsovereenkomst, maar mogelijk de rechtbank de bevoegde rechter is. Dat doet zich voor als het financiële belang van het proces boven de € 25.000,- komt. Voor bedragen tot en met € 25.000,- is de kantonrechter bevoegd. Verder is van belang dat de informatie over arbeidsovereenkomsten niet geheel buiten spel komt te staan voor andere overeenkomsten. Zo moet de opdrachtgever opgave doen van bepaalde gegevens tegenover de opdrachtnemer (1.2.4.) en tevens melden welke overeenkomst er is gesloten (art 7:655-6-7 BW). Daarnaast is mogelijk ook het hoofdstuk over gelijke behandeling van belang, aangezien discriminatie zich ook bij andere overeenkomsten kan voordoen waarbij de één onder het gezag van de ander arbeid verricht (2.6.).

Op dezelfde wijze is het te verklaren dat de regels die er voor arbeidsomstandigheden (5.2.) en arbeidstijden (5.3.) gelden, niet alleen zien op arbeidsovereenkomsten, maar ook met daarmee vergelijkbare arbeidsverhoudingen. De meeste contracten die geen arbeidsovereenkomst zijn, kunnen doorgaans zonder vergunning van het UWV opgezegd worden. In bepaalde gevallen geldt dit vereiste wel. Het gaat dan voornamelijk om situaties die zeer goed vergelijkbaar zijn met een arbeidsverhouding (rechtsbetrekking) die is gebaseerd op een arbeidsovereenkomst.

A. De opdrachtnemer verricht persoonlijk het werk voor de opdrachtgever. Dit is het grootste struikelblok, aangezien doorgaans het resultaat telt en niet van belang is dat het werk door een bepaalde persoon wordt uitgevoerd, i.p.v. B. Het werk wordt door de opdrachtnemer die het aanneemt, normaal gesproken (in den regel) niet door meer dan twee anderen uitgevoerd. C. De opdrachtnemer laat zich niet bijstaan door meer dan twee andere personen. D. Het werk voor de opdrachtnemer is niet van bijkomstige aard. Doet voorgaande zich allemaal voor, dan zal voor tussentijdse opzegging van een contract voor bepaalde tijd of bij opzegging van een contract voor onbepaalde tijd hoofdstuk 3.4.3. in acht genomen moeten worden (3.4.3.).

Het is niet mogelijk dit weg te contracteren. Een contract voor bepaalde tijd doet zich ook voor als de tijd van het contract is gebonden aan bijvoorbeeld een project. De mogelijkheid voor tussentijdse opzegging van een contract voor bepaalde tijd, staat partijen slechts open als dit in het contract zelf is opgenomen. Het contract kan bovendien bepalen dat er nadere opzeggingsvoorschriften gelden, zoals een opzegtermijn, de datum waartegen partijen mogen opzeggen, het vergoeden van schade, etc. Op grond van de Wet aanpak schijnconstructies (WAS) kan een werknemer die werkt voor een werkgever zijn loonvordering ook neerleggen bij de opdrachtgever voor wie zijn werkgever werkt.

1. Dit gaat om een ketenaansprakelijkheid voor loonaanspraken van werknemers. Een werknemer die niet of onvoldoende betaald krijgt, kan niet alleen zijn eigen werkgever maar ook andere partijen in de keten waarin hij werkzaam is aanspreken, zoals de opdrachtgever of aannemer. Deze ketenaansprakelijkheid geldt voor werk dat wordt verricht ter uitvoering van overeenkomsten van aanneming van werk en van opdracht. Dat is uitgebreid naar het beroepsgoederenvervoer (wat namelijk geen overeenkomst van opdracht is), zodat ook chauffeurs anderen in de keten op betaling van (het juiste) loon kunnen aanspreken (Wet ketenaansprakelijkheid vervoersovereenkomsten).
2. In beginsel wordt er steeds per overeenkomst beoordeeld om wat voor overeenkomst het gaat. Dit geldt eveneens als een serie overeenkomsten elkaar opvolgen, ook al lijkt het geheel aan opvolgende overeenkomsten sterk op een arbeidsovereenkomst.
3. Het staat partijen vrij de bepalingen die gelden voor de arbeidsovereenkomst (titel 10 van boek 7 BW etc) van toepassing te verklaren in de overeenkomst. Dit kan niet voor zover er een bijzondere regeling geldt voor de desbetreffende overeenkomst, terwijl deze regeling bepaalde afwijkingen niet toelaat.
4. Tots het van toepassing verklaren van bepalingen die gelden voor de arbeidsovereenkomst, zullen partijen niet snel overgaan. Ze zullen doorgaans vasthouden aan een grotere vrijheid om de overeenkomst op een eigen wijze aan te gaan, te beëindigen en inhoud te geven.

Besluiten partijen om de bepalingen die gelden voor de arbeidsovereenkomst na te leven, dan kunnen zij ook verder gaan door bijvoorbeeld eveneens een cao van toepassing te verklaren. Een groot verschil tussen het arbeidscontract en andere overeenkomsten doet zich voor bij het vraagstuk of de medewerker/opdrachtnemer recht op loon heeft, als hij niet werkt. De strijd over de vraag of er een recht op loon bestaat, zal zich concentreren op de vraag of er een arbeidsovereenkomst is. Niet langer wordt er gekeken naar de intentie van partijen of de considerans en benaming die partijen aan de overeenkomst geven, aangezien de beoordeling van de feitelijke rechten en plichten uit de overeenkomst centraal staan.

Bij deze toetsing van de rechten en plichten en dan in het bijzonder de vraag of er een gezagsverhouding is, moet naar tal van elementen gekeken worden. Het is de medewerker die loon vordert, waarbij spoed geboden is. Zolang er namelijk gestreden wordt over de vraag of de medewerker recht op loon heeft, komt de medewerker niet in aanmerking voor een uitkering ingevolge de Werkloosheidswet of Ziektewet. De medewerker kan in bepaalde gevallen wel in aanmerking komen voor een voorschot op deze uitkeringen. Het is ook mogelijk dat de medewerker een tijdelijke bijstandsuitkering krijgt, wat echter meestal niet kan voorkomen dat de medewerker in financiële problemen geraakt. Is er geen arbeidsovereenkomst, dan betekent dat nog niet dat de medewerker niet in aanmerking komt voor een uitkering.

De belastingdienst heeft te maken met de complexiteit of iemand als werknemer of zelfstandige moet worden aangemerkt. Dit probleem werd eerder opgelost middels de VAR-verklaring (Verklaring Arbeidsrelatie), gevolgd door de Wet DBA. De Wet DBA beoogde een nieuw systeem waarbij op voorhand duidelijkheid werd verkregen, maar naleving stopte in 2020. De belastingdienst introduceerde een zzp-webmodule om via vragen te beoordelen of iemand werknemer of zelfstandige is, met een proef van 6 maanden vanaf 11 januari 2021. De uitkomst van de module biedt geen rechtsgevolgen.

De opdrachtgever moet bij een (fictieve) arbeidsovereenkomst loonbelasting, premies volks- en werknemersverzekering inhouden. De kans op boetes bestaat als afdracht niet tijdig gebeurt of als er twijfel is over het al dan niet bestaan van een fictieve arbeidsovereenkomst. Het reserveren van inhoudingen kan verstandig zijn totdat duidelijkheid bestaat. Afspraken hierover kunnen met de opdrachtnemer worden gemaakt. Voor die reservering kan mogelijk een geblokkeerde rekening worden gebruikt. Deze pagina is onderdeel van hoofdstuk 1 over het aangaan van de arbeidsovereenkomst en de rechten en plichten die hierdoor ontstaan. 1.1. 1.2. 1.3.

Wat is een aannemingsovereenkomst?

De aannemingsovereenkomst - in het Burgerlijk Wetboek Aanneming van Werk genoemd - is de overeenkomst waarbij de aannemer zich tegenover zijn opdrachtgever verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen. De woorden “buiten dienstbetrekking” strekken er toe de aannemingsovereenkomst te onderscheiden van de arbeidsovereenkomst waarbij wel sprake is van een dienstbetrekking. Met een werk van stoffelijke aard wordt bedoeld dat iets stoffelijks tot stand wordt gebracht. Daarmee wordt de aannemingsovereenkomst onderscheiden van de overeenkomst van opdracht waarbij diensten worden verricht. Het verschil zal niet altijd duidelijk zijn. Zo wordt ook een verbouwing als aanneming van werk beschouwd, hoewel soms alleen een bestaand werk wordt veranderd. Het gaat dan echter om het tot stand brengen van een bewerking.

Voor de aannemingsovereenkomst gelden bijzondere regels, naast de regels die voor alle contracten gelden. Zo gelden regels voor de oplevering van het werk en voor eisen waaraan het werk dient te voldoen, alsmede bepalingen over meer- en minderwerk. Daarnaast bestaan er bijzondere regels voor de beëindiging van de aannemingsovereenkomst en de gevolgen die dat heeft. De opdrachtgever en de aannemer kunnen vóór het vastgestelde tijdstip de overeenkomst door de rechter laten ontbinden indien waarschijnlijk wordt dat de andere partij niet of niet tijdig aan zijn of haar verplichtingen voldoet. De opdrachtgever is daarnaast bevoegd de aannemingsovereenkomst op te zeggen te allen tijde. De aannemer heeft dat recht niet.

Voor de bouw van een woning in opdracht van een particulier (en dus niet van een ondernemer) gelden daarnaast nog andere bijzondere regels die van dwingend recht zijn en waarvan dus niet mag worden afgeweken. Zo dient de aannemingsovereenkomst schriftelijk te worden aangegaan en heeft de consument drie dagen na overhandiging van een afschrift van de overeenkomst het recht de overeenkomst te ontbinden zonder opgaaf van redenen.

Bedacht moet worden dat in de bouw vaak afwijkende of aanvullende regels gelden. Behalve de bepalingen voor de bouw van een woning in opdracht van een particulier mag van de meeste wettelijke regels worden afgeweken in een contract. Partijen bij een aannemingsovereenkomst kunnen voor het uit te voeren werk een vaste prijs afspreken, of afspreken dat het werk op basis van 'regie' wordt afgerekend. Bij een aannemingsovereenkomst op regiebasis ontvangt de aannemer een vergoeding voor de werkelijk gemaakte uitvoeringskosten (met name arbeidsloon en materiaal), verhoogd met opslagen voor winst en algemene kosten (vaak ongeveer 10%).

Bij een vaste aanneemsom komen risico's in de uitvoering van het werk voor rekening van de aannemer, terwijl bij een regiecontract tegenvallers voor rekening komen van de opdrachtgever. Hoewel een aannemer bij een afspraak op regiebasis veel minder risico loopt, is niet alle risico uitgesloten. Het komt namelijk regelmatig voor dat de opdrachtgever een 'richtprijs' wil weten. Bij het aannemen van een werk tegen een vaste aanneemsom komt het regelmatig voor dat partijen voor bepaalde onderdelen van het werk geen vast prijs afspreken, maar een zogeheten 'stelpost'. Hiermee wordt afgerekend op basis van daadwerkelijk bestede kosten (eventueel te vermeerderen met een opslag). De aannemer moet voor de stelpost een reëel bedrag opnemen, zodat de opdrachtnemer een goed idee heeft waar hij aan toe is.

In de praktijk kunnen zich verschillende problemen voordoen bij de uitvoering van de aannemingsovereenkomst. Wanneer is er bijvoorbeeld sprake van een (on)deugdelijke oplevering? Mag eventueel betaling worden opgeschort bij niet goed nakomen van de overeenkomst? Wanneer geldt een waarschuwingsplicht voor de aannemer? En wanneer is er sprake van te betalen of te verrekenen meerwerk of minderwerk?

Belangrijke modelcontracten en -bepalingen

Het bouwrecht is een gespecialiseerd rechtsgebied, waarbij de belangen vaak groot zijn. Het is daarom verstandig om bij bouwgeschillen een gespecialiseerde bouwrecht-advocaat in te schakelen. Aedes biedt haar leden diverse modelcontracten, voor zowel vernieuwende als meer traditionele samenwerkingsvormen met marktpartijen. Op deze pagina vindt u een compleet overzicht van alle modelcontracten. Er zijn progressieve vormen zoals DB/DBMB, waarbij ontwerp en uitvoering bij één opdrachtnemer liggen, en DB-overeenkomsten met design & build, vaak uitgebreid met beheer (DBM).

Daarnaast bestaan er modelcontracten voor Resultaatgericht Samenwerken (RGS). Bij RGS legt een corporatie de na te streeffen kwaliteit vast in functionele prestatie-eisen, en niet in een strak bestek. De opdrachtnemer presenteert verschillende scenario’s en financiële doorrekening; de corporatie kiest het gewenste scenario. Aedes en OnderhoudNL bieden modelovereenkomsten voor RGS, inclusief modelovereenkomsten en bijbehorende documenten.

Verder zijn er toelichtingen over conceptueel bouwen, bouwteam-overeenkomsten en algemene voorwaarden Bouwbedrijf M. Kok BV. Deze documenten bevatten bepalingen over aansprakelijkheid, betaling, wijzigingen, oplevering, garanties, en overmacht. Ze benadrukken tevens het belang van duidelijke afspraken tussen hoofdaannemer en onderaannemers (back-to-back clausules) om de rechtspositie te beschermen bij uitgebreide bouwprojecten.

Belangrijke bepalingen uit de modelteksten

1. Wat zijn de essentiele onderdelen van een aannemingsovereenkomst? Partijen, omschrijving van het werk, prijs en betalingsregeling, termijnen, garantie en aansprakelijkheid, wijzigingen in het werk en geschillenregeling.

2. Hoe bepaal je de reikwijdte van het werk? Werkzaamheden, specificaties, materialen en exclusies, leveranciers en onderaannemers.

3. Welke garanties en verplichtingen moet een aannemer opnemen? Kwaliteitsgarantie, termijngarantie, defectenperiode, verzekeringen en naleving van wet- en regelgeving.

4. Wat zijn de risico’s van een onvoldoende gedetailleerde overeenkomst? Misverstanden, kwaliteitsproblemen, kostenoverschrijdingen, termijnoverschrijdingen en geschillen.

5. Hoe kun je betalingsvoorwaarden en schema’s effectief vastleggen? Betalingsschema, voorschot, tussen- en eindbetalingen, boetebeding.

6. Welke clausules moeten worden opgenomen voor wijzigingen in het project? Wijzigingsverzoeken, kostenramingen, termijnaanpassingen, goedkeuringsprocedures en contractuele aanpassing.

7. Hoe regel je beëindiging en geschillen? Beëindiging om redenen, opzegtermijn, afwikkeling, geschillenbeslechting, toepasselijk recht.

Samenvattende toepasbare structuur voor een aannemingsovereenkomst

1. Voeg een duidelijke titel en partijen toe (Opdrachtgever en Aannemer).
2. Omschrijf nauwkeurig de werkzaamheden inclusief specificaties en materialen.
3. Stel een volledige prijs en betalingsschema vast met termijnen en rente bij achterstand.
4. Definieer de looptijd, mijlpalen en opleveringsprocedures, inclusief inspectie en goedkeuring.
5. Regel wijzigingen en meerwerk met schriftelijke goedkeuring en prijsafrekening.
6. Beschrijf garanties, aansprakelijkheid en verzekeringen inclusief dekking en exclusions.
7. Regel vergunningen, asbestverontreiniging en overige bodem-/milieukwesties als meerwerk.
8. Beoefen arbocombinaties en rode lijnen omtrent gelijke behandeling en arbeidsomstandigheden.
9. Beschrijf beëindiging, geschillen, arbitrage/mediatie en toepasselijk recht.

Praktische toevoegingen bij koop-/aannemingsovereenkomst

De koop-/aannemingsovereenkomst combineert kooprecht en aannemingsrecht; bij nieuwbouw is garantie en waarborg essentieel (SWK, Woningborg, Bouwgarant). Controleer dat de aannemer aangesloten is bij een garantie-/waarborgregeling en dat er een waarborgcertificaat is. Maak duidelijke afspraken over meer- en minderwerk en een realistische bouwtijd. Let op ontwikelingen zoals prijsstijgingen door materiaal- en loonaccenten; het recht op prijsaanpassing staat beschreven in de overeenkomst.

tags: #contract #aannemer #ruwbouw