Dak verhuren voor zonnepanelen bij VvE: regels en mogelijkheden

Steeds meer huishoudens hebben zonnepanelen. Of denken na over het plaatsen van zonnepanelen. Niet elke appartementseigenaar binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) heeft het recht om zonnepanelen te plaatsen. Dit hangt af van wat er is geregeld in de splitsingsakte. In veel VvE’s is het dak namelijk een gemeenschappelijk zaak. Of en hoe toestemming voor het plaatsen van zonnepanelen op een gemeenschappelijk dak kan worden gegeven wordt hierna toegelicht.

Het gemeenschappelijke dak in VvE’s

In veel splitsingsaktes is het reglement woordelijk opgenomen. Maar ook wordt vaak verwezen naar een modelreglement met slechts enkele aanpassingen. In het veel gebruikte modelreglement 2006 staat: Artikel 17 1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: a. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de balkonconstructies, de galerijen, de daken (inclusief de waterkerende lagen), de dakbedekking, de dakkapellen, de schoorstenen, de rook- en ventilatiekanalen, de vuilstortkokers, de lift- en leidingschachten, alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privé gedeelte(n) of tussen privé gedeelten; Vergelijkbare artikelen staan in alle modelreglementen en splitsingsaktes. In dat geval is het dak dus een gemeenschappelijk deel en dus een gemeenschappelijk dak. Tenzij hier expliciet van wordt afgeweken in de splitsingsakte. Of in de splitsingstekeningen die daarbij horen.

Gemeenschappelijk dak en zonnepanelen van/voor één appartementseigenaar

Het toestemming verlenen aan één (of een aantal) appartementseigenaren op een gemeenschappelijk dak is mogelijk. Maar niet zonder restricties. Er kan dan alleen een tijdelijke toestemming worden gegeven. En die toestemming kan ook onredelijk zijn. Om als VvE een gemeenschappelijk gedeelte in gebruik te geven moet het namelijk gaan om ‘beheersdaden’. Toestemming kan niet als het gaat om ‘beschikkingsdaden’. Het in gebruik geven van het gemeenschappelijk dak voor het aanleggen van zonnepanelen is geen daad van beschikking, zolang dat een ‘tijdelijk karakter’ heeft. Als door de VvE toestemming wordt gegeven om ‘op permanente basis’ een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw exclusief aan de eigenaar van één appartement in gebruik te geven, dan spreken we van een beschikkingsdaad. In dat geval is er sprake van een nietig besluit en is de toestemming dus nietig.

Het is hoe dan ook raadzaam als VvE goed na te denken over het geven van een dergelijke toestemming. Een dak is maar zo groot. In een VvE met bijvoorbeeld 3 verdiepingen zal er wellicht ruimte genoeg voor alle eigenaren zijn. Dan kunnen op voorhand afspraken worden gemaakt over de verdeling die de toets der kritiek kunnen doorstaan. Maar in een appartementencomplex met 12 verdiepingen niet. Bij latere aanvragen ontstaan dan de geschillen. Het weigeren van een latere aanvraag door enkel gebrek aan ruimte kan onredelijk zijn.

Het desondanks plaatsen van zonnepanelen in een dergelijke situatie kan ook vervelende consequenties opleveren. De kantonrechter in Den Haag oordeelde dat in zo’n geval de zonnepanelen als gemeenschappelijke zaken hebben te kunnen gelden. Ook al waren die geplaatst ten behoeve van uitsluitend enkele appartementen. Daar kon een onderliggende garage opeens gebruik maken van de stroom die daarmee werd opgewekt.

Gemeenschappelijk dak en zonnepanelen ten behoeve van de VvE

Het plaatsen van zonnepanelen ten behoeve van de VvE op een gemeenschappelijk dak is goed mogelijk. Als collectief dus. Bijvoorbeeld ten behoeve van de verlichting in de gemeenschappelijke delen, de elektrische toegangspoort van de garage, de lift, etc. De VvE kan dit met een afdoende besluit op de vergadering overgaan tot het aanschaffen en plaatsen van zonnepanelen. De regels omtrent de besluitvorming zijn weer afhankelijk van de bepalingen in de splitsingsakte. Wel kan dit perikelen opleveren over de financiering ervan. Zeker als bepaalde appartementseigenaren tegen zijn. Financiering uit de eigen middelen is sneller rechtsgeldig en minder risicovol op bezwaren. Echter, een eenmalige bijdrage kan sneller als onredelijk worden beschouwd, evenals het afsluiten van een lening voor de zonnepanelen. In die laatste twee gevallen is er een verhoogde kans op vernietiging van het besluit.

Een VvE is verplicht een opstalverzekering te hebben. Verschillende opstalverzekeraars verzekeren schade aan zonnepanelen echter niet of slechts beperkt.

Vragen en mogelijkheden bij zonnepanelen in de VvE

Heeft u vragen over zonnepanelen in de VvE? Wordt u geconfronteerd met een VvE die geen toestemming wil verlenen? Of als VvE juist met een appartementseigenaar die een verzoek daartoe heeft gedaan? De energiekosten blijven maar stijgen. Niet alleen voor particulieren, maar ook voor professionals en woningbouworganisaties. Door de toenemende energiekosten en de behoefte aan verduurzaming, zijn er steeds meer Verenigingen van Eigenaars (VVE’s) die een zonnepaneelinstallatie willen plaatsen. De zonnepanelen voor VVE zijn echter net iets anders dan de paneleninstallatie voor particulieren en grote commerciële gebouwen. Het is daarom goed om erachter te komen wat er allemaal mogelijk is en hoe het proces precies werkt.

Zonnepanelen zijn apparaten die zonlicht kunnen omzetten naar elektriciteit met fotovoltaïsche cellen. De cellen vangen het zonlicht gedurende de dag op en zetten de zonne-energie om in gelijkstroom. Deze stroom moet omgezet worden in wisselstroom door een omvormer. Pas wanneer de stroom is omgezet naar wisselstroom is deze te gebruiken in woningen en bedrijven. De VVE-zonnepanelen bieden een mogelijkheid om te besparen op energiekosten en de kosten aanzienlijk te verlagen voor gebouwen. Door gezamenlijk te investeren in zonnepanelen, kunnen bewoners profiteren van lagere kosten op de uiteindelijke energierekening. Ieder huishouden krijgt een maandelijkse besparing bij het verbruik van elektriciteit, vooral in de gemeenschappelijke ruimtes zoals gangen, trappenhuizen en liften.

De opties voor een VvE zijn onder meer: gezamenlijk kopen en plaatsen op het gezamenlijke dak, metering en verdeelsystemen voor gezamenlijke of individuele verbruikte energie, exclusief gebruiksrecht via contract of splitsingsakten, of een mix van beide. Ook bestaat de mogelijkheid om (gedeeltelijk) terug te leveren aan het net via subsidieregelingen zoals SCE (Subsidieregeling Coöperatieve Energieopwekking). Let wel: SCE kan niet worden gecombineerd met de salderingsregeling. Een VvE kan ook besluiten het dak te verhuren aan een energiecoöperatie, waardoor de VvE inkomsten genereert zonder zelf te investeren.

Voorwaarden en stappen in praktijk: bespreek het idee in de Algemene Ledenvergadering, verkrijg offertes, check subsidies en belastingen, en reguleer vergunningen en financiering. Als de VvE besluit tot leasing of een lening, kunnen hier juridische en fiscale obstakels optreden. Daarnaast is verzekering van zonnepanelen belangrijk: sommige verzekeraars zien panelen als onderdeel van het gebouw en andere als inboedel, wat de premie beïnvloedt.

Voorbeelden en praktijkervaring

Een concreet voorbeeld is de samenwerking tussen Energiek Velsen en de VvE van Residentie Huis ten Bilt: 174 zonnepanelen op het dak, verdeeld in 257 zonnestroomdelen. Elk zonnestroomdeel kostte 265 euro en levert circa 220 kWh per jaar netto op. De terugverdientijd ligt rond de negen tot tien jaar, met een looptijd van 15 jaar. Dit project werd mogelijk gemaakt via de Subsidieregeling Coöperatieve Energieopwekking (SCE). De samenwerking toont aan dat een VvE kan samenwerken met een energiecoöperatie en zo de energietransitie realiseren zonder dat leden zelf kapitaal hoeven inbrengen.

Bij toekenning van de SCE-subsidie geldt dat de regeling niet combineerbaar is met salderingsrechten. Het verhuren van dakruimte aan een coöperatie vereist een goede huurovereenkomst en duidelijke afspraken over eigendom, onderhoud en verdeling van de opbrengsten. Rijssenbeek Advocaten kan VvE’s helpen met het toetsen van huurovereenkomsten en besluitvorming aan de huidige wet- en regelgeving en het splitsingsreglement.

Juridische en praktische aandachtspunten

Zonnepanelen op een VvE-dak vereisen: duidelijke besluitvorming in de ALV, mogelijke meerpartijenverdeling van het dak, afstemming met splitsingsakte, en rekening houden met toekomstige aanpassingen bij onderhoud of groot dakonderhoud. Gemeentelijke vergunningen en eventuele monumentale status kunnen extra vereisten opleveren. Verhuur van dakruimte kan inkomsten opleveren, maar vereist aandacht voor aansprakelijkheid, brandveiligheid en verzekeringen.

Wat betekent dit voor uw VvE?

Verduurzaming met zonnepanelen kan leiden tot lagere energiekosten, hogere vastgoedwaarde en verminderde ecologische voetafdruk. Het biedt mogelijkheden voor collectieve inkoop, teruglevering aan het net, en subsidies zoals SDE en SCE. De keuze voor gezamenlijk gebruik, individueel gebruik of een mix hangt af van de splitsingsakte, de dakruimte, en de bereidheid van bewoners om te investeren.

Kernpunten om mee te nemen

• Dak is vaak gemeenschappelijk: toestemming vereist via ALV en splitsingsakte; tijdelijke toestemming kan, permanente exclusieve gebruiksrechten niet zomaar.
• Drie hoofdopties: gezamenlijk gebruik op dak, individueel gebruik door eigenaren, of een mix; teruglevering aan net of samenwerking met energieleverancier/coöperatie.
• Financiering: reservefonds, eenmalige bijdrage, lening; alle opties brengen juridische risico’s met zich mee.
• Verzekering en vergunningen: opstalverzekering en lokale vereisten; monumentale panden vereisen soms vergunning.
• Subisidies en fiscale regelingen: SDE/SCE-regelingen, btw-teruggave; salderingsregeling kan niet gecombineerd worden met SCE.
• Praktisch proces: duidelijke informatie voor ALV, offertes van installateurs, en juridisch waterdichte huurovereenkomsten bij verhuur.

Of u nu kiest voor gezamenlijke inkoop, verhuur van dakruimte, of individuele plaatsing door eigenaren, de sleutel ligt in gedegen voorwerk, juridische toetsing en transparante besluitvorming binnen de VvE. De praktijk laat zien dat samenwerking tussen VvE, bewoners en lokale coöperaties haalbaar en rendabel kan zijn, mits de regels zorgvuldig gevolgd worden.

tags: #dak #verhuren #zonnepanelen #vve