Wie op de bovenste verdieping woont kan op het eerste gezicht vaak een mooi dakterras aanleggen. Kijk echter wel goed in de splitsingsakte, want in principe is het dak een ‘gemeenschappelijk deel’ van het gebouw dat je niet zomaar in gebruik kunt nemen, ook niet als je op de bovenste verdieping woont en er verder niemand op het dak kan. Als je zonder toestemming van de VvE een terras aanlegt kan de VvE daar tegen optreden. Als er schade aan het dak wordt toegebracht moet je dat vergoeden. Als er zonder toestemming gebouwd is kan het nog een probleem worden vast te stellen hoe de schade ontstaan is. Het is dus belangrijk toestemming te vragen en afspraken te maken over wat dat betekent voor het onderhoud van het dak en de kosten daarvan.
Tip 1: Wat zegt de splitsingsakte over mijn dakterras?
Behalve met de VvE en de gemeente is het ook belangrijk met de buren rekening te houden. Als een dakterras binnen 2 meter van de erfgrens ligt en zicht geeft op het erf van de buren kan dat in strijd zijn met het burenrecht. Het is niet toegestaan raamopeningen, balkons en dus ook dakterrassen te hebben die direct uitzicht geven op het erf van de buren. Dit verbod geldt als de muur waarin het raam, balkon of ander ‘werk’ zoals de balustrade van een dakterras zich bevindt gekeerd is naar het erf van de buren. Het verbod geldt niet voor het uitzicht uit bijvoorbeeld ramen die haaks op de erfgrens staan. Deze regels staan in artikel 50 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Ook tussen leden van de VvE spelen overigens regels van burenrecht, dus met name bij het aanleggen van iets dat er eerder niet was is het goed daarmee rekening te houden.
Tip 2: Is een dakterras toegestaan volgens het omgevingsplan?
Het aanleggen van een dakterras mag alleen als dit mogelijk is gemaakt in het omgevingsplan (bestemmingsplan). Het omgevingsplan is voor iedereen raadpleegbaar via www.omgevingsloket.nl. Maar pas op! Deze regels zijn lang niet altijd duidelijk. Vraag onze hulp hierbij. Bovendien moet voor het aanleggen van een dakterras, de toegang naar het dak en het plaatsen van een balustrade vrijwel altijd een omgevingsvergunning worden aangevraagd bij de gemeente. Deze omgevingsvergunning moet worden aangevraagd bij www.omgevingsloket.nl en zal worden geweigerd als het omgevingsplan geen mogelijkheden biedt.
Tip 3: Moet de VvE opdraaien voor onderhoud aan het dakterras?
Voor de VvE is het belangrijk goede afspraken te maken over het onderhoud en herstel van het dakterras en eventuele bouwwerken die daarop staan. Een en ander gaat onderdeel uitmaken van de buitenkant van het gebouw, waardoor het onderhoud en eventueel benodigd herstel in principe voor rekening van de VvE zullen gaan komen. Het is voor de VvE belangrijk daarover goede schriftelijke afspraken te maken, bij voorkeur in de vorm van een gebruiksovereenkomst met kettingbeding, waarin wordt vastgelegd dat de kosten voor onderhoud en herstel berusten bij de eigenaar van de balkonbeglazing.
Behoefte aan duidelijkheid? Kosten bedragen 795 euro incl. Dakterras aanleggen op jouw dak.
Tip 4: Welke stappen moet je zetten om een dakterras te realiseren?
- Vraag de archieftekeningen van jouw woning op bij het gemeentearchief.
- Laat een bouwtekening maken door een bouwkundig tekenaar of architect.
- Laat een constructieberekening maken door een constructeur.
- Vraag een vergunning voor het dakterras aan.
- Laat offertes maken bij verschillende aannemers (slopbedrijven).
- Selecteer de juiste aannemer.
- Laat stempels plaatsen als tijdelijke ondersteuning.
- Laat een opening in het dak zagen (indien nodig).
- Optioneel: plaats het dakhuis.
- Plaats de raveling voor het trapgat.
- Plaats de vervangende constructie op het dak.
- Plaats de vlonders en het hekwerk.
- Plaats de nieuwe trap naar het dakterras.
- Vervoer het bouwafval.
- Werk het dakterras netjes af en richt het in.
Aandachtspunten over vergunningen en constructie
Bij het aanleggen van een dakterras verander je de draagconstructie van dak. Daarom geldt de Wet algemene regels voor bouwtechnische veiligheid: altijd vergunningsplichtig als je een dakterras plaatst. Je hebt een omgevingsvergunning nodig en een constructieberekening. De gemeente heeft wettelijk 8 weken de tijd om jouw omgevingsvergunning te controleren, met eenmalige uitstel van maximaal 6 weken. De huiseigenaar is verantwoordelijk voor de vergunningaanvraag, niet de aannemer.
Een dakterras vereist meestal ook een constructieve aanpassing van het dak. Een 'gewoon' dak is berekend op 100 kg/m2 variabele belasting; een dakterras voegt permanente belasting toe en vereist vaak dat het dak ook bestendig is tegen hogere variabele belasting (tot 250 kg/m2). De constructeur berekent welk draagvermogen en welke constructie nodig is (opties: huidige dak blijft, extra balklaag, of extra stalen liggers).
Wie heb je nodig voor een dakterras?
Voor het bouwen van een dakterras heb je doorgaans de volgende vakmannen nodig:
- Architect voor bouwtekeningen en vergunningsaanvraag.
- Constructeur voor constructieberekening en tekeningen.
- Sloopbedrijf voor verwijderen van bestaande elementen en plaatsen stempels.
- Aannemer voor plaatsen van constructie en afwerking.
- Trappenspecialist voor plaatsen van de trap (vast of vlizotrap).
In de praktijk gebeurt het vaak dat de sloopwerkzaamheden door dezelfde partij worden uitgevoerd die de constructie plaatst.
Inrichten van het dakterras: vaste onderdelen en accessoires
Het inrichten van het dakterras kun je opdelen in twee delen: vaste onderdelen (dakhuis, dakraam, vlonders, hekwerk, vaste trap, daktoegang, isolatie) en losse accessoires (barbecue, tuinset, daktuin, jacuzzi, zonnescherm, koelkast, eventueel water en elektra).
Dakterras ontwerpen en welstand
Welstandseisen bepalen het uiterlijk van het dakterras: kleuren, materialen en vormgeving. In veel gemeenten gelden specifieke regels; soms is Welstandsvrij gebied of er is trendsetterbeleid bij de eerste dakterrassen in een wijk. Het Omgevingsplan bepaalt ook de bestemming en regels rondom dakterrassen, inclusief minimale afstanden tot erfgrens en eventuele privacy-eisen.
Privacy en erfgrens: wat mag wel en wat niet?
Als een dakterras binnen 2 meter van de erfgrens ligt en rechtstreeks uitzicht geeft op het erf van de buren, kan dit in strijd zijn met het burenrecht. Rechtspraak vereist dat hinder buitenproportioneel is en direct het erf van buren beïnvloedt. Toestemming van buren kan nodig zijn; dit kan schriftelijk worden vastgelegd of later via erfdienstbaarheden worden geregeld. Als er meer dan 20 jaar een dakterras staat zonder anterieure actie, kan verwijdering mogelijk verjaren.
Kosten en tijdsplanning
De kosten van een dakterras variëren sterk met ontwerp en uitbreiding. Een grove indicatie voor de bouw tekening en constructieberekening ligt vaak tussen enkele honderden tot duizenden euro’s, afhankelijk van complexiteit. De totale kosten voor een volwaardig dakterras inclusief constructie, vergunningen, afwerking en afvoer kunnen oplopen tot aanzienlijk bedrag; een ruwe bandbreedte ligt vaak tussen 10.000 en 50.000 euro, afhankelijk van grootte en extra voorzieningen zoals dakhuis of jacuzzi. Een vergunningaanvraag kost leges en vereist vaak meerdere offertes en tijd voor beoordeling door de gemeente.
Voordelen en nadelen van een dakterras
Voordelen: meer privacy, meer zonuren, mogelijk uitzicht over de buurt, extra buitenruimte in steden, waardevermeerdering van de woning. Nadelen: kosten, bouwtijd, regelgeving, onderhoudskosten en verplichtingen richting VvE en buren.
Samenvattend kort overzicht
- Een dakterras is doorgaans vergunningsplichtig; vraag tijdig een omgevingsvergunning aan.
- De constructie en draagkracht van het dak moeten worden beoordeeld door een constructeur.
- De architect maakt bouwtekeningen conform omgevingsplan en welstandseisen.
- Toestemming van de VvE is vaak nodig bij appartementen; toestemming van buren kan vereist zijn bij nabijheid tot erfgrens.
- Privacy, burenrecht en erfgrens regels spelen mee bij planning en uitvoering.
Beschikbare stappen en incentives
Wil je meer weten over de haalbaarheid en concrete planning? Vraag vrijblijvend advies aan onze architecten. Ze kunnen snel bepalen of jouw plannen voldoen aan lokale regels en wat de beste constructieve oplossing is.