De offerte van de aannemer draait om heldere prijsafspraken, betalingsschema’s en juridische waarborgen die zekerheid geven tijdens een verbouwing. Het vinden van meerdere offertes is essentieel om te kunnen vergelijken en zo de beste combinatie van prijs en kwaliteit te kiezen.
Offerte en prijsafspraken
Ga op zoek naar meerdere potentiële goede aannemers en vraag voor een verbouwing altijd meerdere offertes op, zodat je deze kunt vergelijken. Wat zijn de prijsafspraken? Een vaste prijs (vaste aanneemsom) geeft duidelijkheid. Het bedrijf bepaalt van te voren hoeveel geld de klus kost, zo weet je precies waar je aan toe bent.
Kunnen er nog kosten bij komen? Vermijd het liefst zoveel mogelijk stelposten in de offerte. Een stelpost is een bedrag waarvan de aannemer nog niet helemaal zeker is (een voorlopige schatting). Bij een kleine klus is het ondertekenen van de offerte vaak voldoende en kan de aannemer aan de slag. Laat je een grotere verbouwing doen, stel dan een contract op.
Stelposten in een aannemingsovereenkomst zijn schattingen voor onderdelen van de verbouwing; de daadwerkelijke kosten zijn nog niet bekend. Zodra de precieze kosten bekend zijn, verrekent de aannemer ze met de stelpost. Valt het bedrag lager uit, dan heb je geluk. Maar vaak zijn de kosten hoger en moet je bijbetalen.
CAR-verzekering en risico
Informeer naar een CAR-verzekering. Informeer bij de aannemer of hij een CAR-verzekering heeft afgesloten en zo ja wat er verzekerd is. Een CAR-verzekering dekt schade die ontstaat tijdens de (ver)bouwwerkzaamheden. Het is afhankelijk van de polisvoorwaarden welke schade precies wordt gedekt. Denk bijvoorbeeld aan schade aan het bouwwerk zelf of aan spullen van jou als opdrachtgever. Heeft je aannemer geen CAR-verzekering, dan bestaat het risico dat hij eventuele schade niet kan vergoeden omdat hij daarvoor de financiële middelen niet heeft.
Contract en belangrijkste afspraken
Bij een grote verbouwing is het verstandig om een contract op te stellen waarin je afspraken met de aannemer vastlegt. Zo kom je niet voor vervelende verrassingen te staan. Aan welke afspraken moet je denken? We hebben acht aandachtspunten voor het contract op een rij gezet. Ook hebben we een voorbeeldcontract gemaakt dat je kunt gebruiken. Naar het voorbeeldcontract.
Beschrijf de werkzaamheden specifiek. Maak duidelijke afspraken met de aannemer over de werkzaamheden die hij gaat uitvoeren, de materialen die hij gebruikt en volgens welke tekeningen hij gaat verbouwen. Leg deze afspraken vast in het contract. Hoe specifieker de omschrijving, des te minder ruimte er later is voor discussie.
Spreek af wat je betaalt en wanneer. Voor een verbouwing kun je op verschillende manieren een prijs afspreken. Als de aannemer werkt met een uurtarief, een open begroting of een richtprijs weet je vooraf niet goed wat je uiteindelijk voor de verbouwing betaalt. Leg ook vast wanneer je betaalt. Bij een kleine verbouwing is het soms mogelijk in één keer achteraf te betalen; bij wat grotere verbouwingen is betalen in termijnen gebruikelijk.
Spreek af op welke datum hij met de verbouwing start en op welke datum de verbouwing uiterlijk klaar is en aan jou wordt opgeleverd. In plaats van een concrete opleveringsdatum kun je ook werkbare werkdagen afspreken waarbinnen hij moet opleveren. Als stok achter de deur kun je een vergoeding afspreken voor iedere dag dat hij te laat oplevert.
Mogelijk zijn er nog zaken onzeker op het moment dat je het contract voor je verbouwing wilt tekenen. Je weet bijvoorbeeld nog niet zeker of je de financiering rondkrijgt, of de vergunning definitief is. Voor dit soort situaties kun je ontbindende voorwaarden in het contract opnemen, zodat je binnen een afgesproken termijn nog van het contract afkunt.
Maak afspraken over garantie op het werk en over de periode waarin de aannemer aansprakelijk is voor gebreken. Als je algemene voorwaarden van de aannemer krijgt, staat dit vaak al in.
Informeer naar de algemene voorwaarden. Informeer bij de aannemer welke algemene voorwaarden gelden naast de afspraken in het contract en lees deze vooraf goed door. Brancheorganisaties hebben consumentvriendelijke algemene voorwaarden opgesteld voor meer zekerheid.
Bescherm jezelf tegen faillissement. Het grootste risico is dat de aannemer failliet gaat. Je kunt jezelf beschermen door een aannemer te kiezen die is aangesloten bij BouwGarant en een verbouwgarantie af te spreken. Als alternatief kun je afspreken dat de aannemer een bankgarantie regelt; de bank keert dan een bepaald bedrag uit als de aannemer failliet gaat.
Oplevering en garanties na je verbouwing. Let op het opleverdossier: tekeningen, garantiebepalingen, onderhoudsvoorschriften en informatie voor gebruik. De aannemer kan aangeven welke stukken hij overhandigt en wat eventueel is afgesproken.
Betalingsschema en risico's
Tijdens de verbouwing is een betalingsschema essentieel. Een openstaande betaling kan helpen om de aannemer te motiveren het werk op te leveren. De aanbetaling is normaal, omdat de aannemer materialen moet kopen. Bij grote projecten worden vaak termijnen afgesproken en deze betalingstermijnen lopen meestal gelijk met de voortgang van het werk.
Een gemiddelde aanbetaling ligt typisch tussen 10% en 30% van de totale projectkosten. Soms kan dit oplopen tot 50% bij speciale materialen; dit is uitzonderlijk en vereist duidelijke onderbouwing. Het is raadzaam om een specificatie van de aanbetaling te vragen en waarom het bedrag wordt gebruikt. Terugbetaling van de aanbetaling gebeurt niet automatisch; meestal gaat het direct naar materialen en arbeidskrachten. In duidelijke gevallen van contractbreuk of garantie kan teruggave wel mogelijk zijn.
In Nederland is geen specifieke wet die bepaalt hoeveel een aannemer als aanbetaling mag vragen, maar er zijn regels en richtlijnen die beschermen bij betaling van een aanbetaling. Het Burgerlijk Wetboek verplicht de aannemer om de afgesproken werkzaamheden naar behoren uit te voeren. Bij faillissement kan een curator de afwikkeling regelen en mogelijk kun je via de curator je aanbetaling terugkrijgen. Voorkom teveel vooruitbetaling en leg duidelijke afspraken vast over het gebruik van de aanbetaling.
Documentatie en naleving
De tips hierboven helpen problemen met aannemers te voorkomen. In het algemeen zal de verbouwing worden uitgevoerd door een door u gekozen aannemer. De overeenkomst heet een aannemingsovereenkomst. Meestal worden UAV 1989 of AVA 1992 als algemene voorwaarden gebruikt, met een bestek als technische beschrijving van het werk. Als de aannemer geen standaardvoorwaarden heeft, blijven wettelijke verplichtingen van toepassing. Bij geschillen kan de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland uitsluitsel geven, vaak een snellere route dan een rechtszaak.
Samengevatte praktijktips
- Vraag meerdere offertes aan en vergelijk vaste prijzen waar mogelijk.
- Beperk stelposten en leg alle afwijkingen schriftelijk vast.
- Controleer CAR-verzekering en garanties via BouwGarant of Woningborg.
- Maak een gedetailleerd contract met duidelijke leverdata en betalingsmomenten.
- Leg ontbindende voorwaarden vast voor financiering en vergunningen.
- Lees algemene voorwaarden zorgvuldig en schakel juridische hulp in indien nodig.
- Vraag schriftelijke opleverings- en garantieafspraken en houd een opleverlijst bij.
Bouwcontracten in enkele minuten begrijpen
tags: #eigen #huis #betalingsvoorwaarden #verbouwing