Waar ligt de erfgrens? Voordat je kunt bepalen wat wel en niet mag, moet duidelijk zijn waar de erfgrens precies loopt. Dat is niet altijd vanzelfsprekend. Twijfel je over de exacte ligging van de grens, bijvoorbeeld omdat oude erfafscheidingen afwijken van de geregistreerde grens? Dan kun je het Kadaster vragen een grensreconstructie uit te voeren. Een onduidelijke erfgrens kan gevolgen hebben voor zaken als een schutting plaatsen, bomen planten of een geplande verbouwing. Soms wijkt de feitelijke situatie af van de officiële erfgrens. Eigendomsrechten kunnen door verjaring veranderen. Dat betekent dat iemand eigenaar kan worden van grond die oorspronkelijk van een ander was. Dat kan nadat iemand de grond na een periode van 10 of 20 jaar in bezit heeft. Soms hebben jouw buren het recht om gebruik te maken van (een deel van) jouw perceel. Dat heet een recht van overpad. Het recht van overpad is een erfdienstbaarheid. Er bestaan ook andere erfdienstbaarheden. Dit soort rechten zijn vastgelegd in een notariële akte en gaan automatisch over op nieuwe eigenaren van een woning. Daardoor kun je ook met een erfdienstbaarheid te maken krijgen die al jaren bestaat. De notariële akte kun je opvragen bij het Kadaster. Een erfdienstbaarheid kan ook ontstaan door verjaring.
Een erfafscheiding zorgt voor privacy en maakt duidelijk waar jouw terrein ophoudt en dat van de buren begint. Wil je een schutting, muur of andere erfafscheiding precies op de erfgrens plaatsen? Dan moet je eerst toestemming vragen aan de buren. Jullie worden dan samen eigenaar van de erfafscheiding. Plaats je samen een erfafscheiding op de erfgrens, dan worden de kosten gedeeld. Je mag ook een schutting plaatsen op je eigen grond. In dat geval ben je zelf eigenaar van de schutting en heb je geen toestemming van de buren nodig, maar dat geldt alleen als de erfafscheiding volledig op jouw perceel staat. Ook blijven de regels over de maximale hoogte en eventuele vergunningen gelden. Plaats je de schutting niet op de erfgrens, dan blijft er mogelijk een strookje grond van jouw perceel aan de kant van de buren liggen. Een erfafscheiding naast of achter een woning mag vaak maximaal 2 meter hoog zijn. Aan de voorkant geldt meestal een lagere maximale hoogte. Controleer altijd de regels van jouw gemeente. Via het Omgevingsloket kun je controleren of je een vergunning nodig hebt. Vaak is erfafscheiding tot die maximale hoogte vergunningsvrij. Wil je een hogere erfafscheiding, dan is meestal een vergunning nodig.
Heb je een conflict met je buren, het VvE-bestuur of een andere particulier? Met een rechtspositiebepaling beoordeelt een jurist jouw situatie en krijg je duidelijkheid over je kansen en mogelijke vervolgstappen. Snel duidelijkheid over hoe sterk je staat. Persoonlijk advies in een persoonlijk gesprek. Inzicht in je rechten en plichten.
Bomen, struiken en overhangende takken. Bomen en beplanting zijn een veelvoorkomende bron van irritatie tussen buren. Voor bomen, heggen en struiken gelden wettelijke afstanden tot de erfgrens. Voor bomen geldt meestal een minimale afstand van 2 meter tot de erfgrens en heggen moeten minimaal 50 centimeter van de erfgrens worden geplant. Je mag doorschietende wortels van bomen en struiken uit de tuin van je buren op jouw perceel zelf verwijderen. Je hoeft hiervoor geen toestemming van je buren te vragen. Licht je buren wel vooraf in. Overhangende takken en beplanting mag je verwijderen als je daarvoor toestemming hebt van je buren. Geven je buren geen toestemming of ondernemen zij zelf geen actie? Vraag dan schriftelijk of zij de overhangende takken willen verwijderen. Reageren zij niet op jouw verzoek, dan mag je zelf het overhangende deel weghalen. Let op: sommige bomen kunnen als monumentale boom zijn aangewezen, bijvoorbeeld vanwege het karakter van de boom of hoe oud of zeldzaam de boom is. In dat geval krijg je niet zomaar toestemming om overhangende takken te verwijderen. Voordat je zo'n boom mag snoeien, heb je daarnaast meestal een omgevingsvergunning nodig van de gemeente.
Erf van de buren betreden voor een verbouwing. Soms kun je een woning niet onderhouden of verbouwen zonder tijdelijk gebruik te maken van het perceel van de buren. In zulke situaties kun je een beroep doen op het zogenaamde ladderrecht. In de wet staat dat beide buren te allen tijde kunnen vorderen dat de andere buur er aan meewerkt dat er op de grens van de erven een scheidsmuur van twee meter hoogte wordt opgericht. Een uitzondering hierop doet zich voor wanneer een verordening of een plaatselijke gewoonte de wijze of hoogte van de erfafscheiding anders regelt. De buren moeten in gelijke delen bijdragen in de kosten van de afscheiding. Ondanks dat de wet best duidelijk is kan de schutting of andere afscheiding op de erfgrens voor veel problemen zorgen. Zoals hiervoor al aangegeven kunnen buren te allen tijde de medewerking van de andere buur vorderen voor het oprichten van een schutting of andere erfafscheiding op de erfgrens. Dit geldt als er nog geen scheidsmuur op de erfgrens staat. Staat er al wel een scheidsmuur dan gelden er andere regels, namelijk regels voor vervanging en vernieuwing. Die bespreken wij verderop in dit artikel. De vordering voor het oprichting van een scheidsmuur verjaart niet. In december 2019 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen dat veel duidelijkheid schept. In die zaak stond er op de erfgrens al ruim 25 jaar een coniferenhaag. De buren wilden graag in plaats van die coniferenhaag, die niet voldoende privacy bood, een scheidsmuur plaatsen. In hoger beroep was al vast komen te staan dat een coniferenhaag geen muur is in de zin van de wet. De buren die de coniferenhaag graag wilden behouden hadden daar tegenin gebracht dat er in dit geval geen scheidsmuur gevorderd kon worden omdat er al een erfafscheiding aanwezig was. Dat was dan wel geen scheidsmuur maar de coniferenhaag is wel een erfafscheiding. Die vlieger ging niet op. Omdat de wet bepaalt dat er een scheidsmuur van twee meter kan worden gevorderd moet die vordering worden toegewezen als er geen scheidsmuur op de erfgrens staat ook al staat er wel een andere erfafscheiding. De Hoge Raad vond, in navolging van het hof Den Bosch, dus dat een coniferenhaag geen scheidsmuur is. Het kan wel dienen als erfafscheiding maar een scheidsmuur is het niet. Wat is dan wel een scheidsmuur? Dat een muur en een schutting scheidsmuren zijn is wel duidelijk. Wat als er een schutting op de erfgrens staat maar wij liever een muur willen? Een schutting en een muur zijn allebei een scheidsmuur. Als er al een scheidsmuur op de erfgrens staat heeft het geen zin om oprichting van een schutting of muur op de erfgrens te vorderen. De schutting die al op de erfgrens staat is mandelig. Dat betekent dat die schutting gemeenschappelijk eigendom is. Om medewerking van de buren af te dwingen voor het vernieuwen van een gemeenschappelijke scheidsmuur, in dit geval de schutting, moet het nodig (noodzakelijk) zijn om die scheidsmuur te vernieuwen. De wens van één van partijen om een nieuwe scheidsmuur te plaatsen is niet voldoende. Noodzaak tot vernieuwing wordt niet heel snel aangenomen en het is aan degene die vernieuwing wil om te stellen en te bewijzen dat de bestaande scheidsmuur vernieuwd moet worden. U mag de scheidsmuur uiteraard op eigen grond plaatsen. Hij is dan niet mandelig. U heeft dan volledige zeggenschap over de scheidsmuur. Wel moet u er rekening mee houden dat de grond achter de schutting of muur aan de zijde van de buren na 10 of 20 jaar door verjaring eigendom van de buren kan worden. Het plaatsen van een scheidsmuur op eigen grond gebeurt vooral als buren er samen niet uit kunnen komen. Heeft u met de buren een geschil over de erfgrens?
