Een vereniging van eigenaren speelt een cruciale rol in het beheer en onderhoud van een appartementencomplex of gebouw. Met een goed gevulde kas en een goede planning kunnen eigenaren grote en kleine renovaties financieren. In dit artikel geven we een paar voorbeelden Gevelrenovatie en isolatie. Een van de eerste en meest zichtbare renovaties is gevelrenovatie. Na verloop van tijd kunnen gevels beschadigd raken. Dit gebeurt onder andere door vuil of scheuren. Dit kan de uitstraling en de waarde van het pand naar beneden halen. Gevelrenovatie bestaat vaak uit het herstellen van scheuren en het schoonmaken van de gevel. Soms worden de voegen opnieuw gedicht om vochtproblemen te voorkomen. Dit onderhoud is niet alleen belangrijk voor de uitstraling van de woning. Het kan namelijk ook schade op de lange termijn voorkomen. Veel VvE’s kiezen er ook voor om bij gevelrenovatie direct isolatie aan te brengen. Gevelisolatie zorgt voor een betere warmtebehoud in de winter en minder warmte in je appartement in de zomer. Dit zorgt er onder andere voor dat je lagere energiekosten hebt. Het is een duurzame investering die de gezamenlijke waarde van het pand verhoogt en bijdraagt aan een lager verbruik. Dit is tegenwoordig een belangrijk punt als het gaat om energietransitie.
Dakrenovatie en dakisolatie Ook dakrenovatie is een veelvoorkomende investering voor VvE’s. Dit komt doordat het dak van een gebouw veel te verduren heeft door weersinvloeden en slijtage. Dakrenovatie kan bestaan uit het vervangen van dakbedekking, herstellen van beschadigingen of het vervangen van verouderde dakconstructies. Een goed onderhouden dak is belangrijk om lekkages en warmteverlies te voorkomen. Dit heeft een directe invloed op de leefbaarheid van alle verdiepingen. Een dakrenovatie is ook het ideale moment om dakisolatie aan te brengen. Net als bij gevelisolatie zorgt dakisolatie voor een beter binnenklimaat en lagere energiekosten. Je kunt er ook meteen voor kiezen om een groendak aan te leggen. Dit zorgt niet alleen voor een isolerende werking, maar draagt ook bij aan biodiversiteit en opvang van regenwater. Dergelijke duurzame oplossingen worden door gemeenten of het Rijk soms ondersteund met subsidies. Dit kan het voor de VvE aantrekkelijker maken om hierin te investeren.
Vervangen van gezamenlijke ramen en kozijnen Een andere veel uitgevoerde renovatie is het vervangen van ramen en kozijnen. Verouderde kozijnen en enkel glas zorgen vaak voor tocht, vochtproblemen en warmteverlies. Isolerende ramen verbeteren het wooncomfort aanzienlijk en besparen bewoners op hun energiekosten. Daarnaast dragen goed geïsoleerde ramen bij aan een stille woning doordat geluidsoverlast van buitenaf sterk wordt verminderd. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de ramen en kozijnen in het trappenhuis. Kozijnen van kunststof of aluminium zijn populaire keuzes bij renovaties vanwege hun duurzaamheid en onderhoudsvriendelijkheid. Je kunt dit type makkelijk onderhouden en ze hebben een lange levensduur.De waarde van de appartementen stijgt vaak aanzienlijk door deze renovatie en het gebouw krijgt een moderne uitstraling.
Renovatie van gemeenschappelijke ruimtes en liften Een goed onderhouden entree, trappenhuis of liftinstallatie heeft een positieve invloed op de uitstraling en waarde van het gebouw. VvE’s kiezen er dan ook vaak voor om renovaties in deze gemeenschappelijke ruimtes te financieren. Zo is het eens in de zoveel tijd nodig om de entree een opfrisbeurt te geven. Deze zijn vaak verouderd en hebben behoefte aan een moderne uitstraling. Ook het vervangen of moderniseren van de lift is vaak een gezamenlijke beslissing. Een lift kan na tientallen jaren gebruik storingen vertonen en niet meer voldoen aan de huidige veiligheidseisen. Moderne liften verbruiken minder stroom en zijn stiller, wat voor een aangename leefomgeving zorgt. Deze investering in de gemeenschappelijke ruimtes draagt bij aan de uitstraling en de veiligheid.
Installatie van zonnepanelen Zonnepanelen zijn een populaire keuze voor VvE’s die willen bijdragen aan duurzame energieoplossingen en kosten willen besparen. De aansluiting voor deze panelen kan vaak door de VvE gefinancierd worden, aangezien alle bewoners gebruik kunnen maken van deze aansluiting. Zo kunnen appartementseigenaren ervoor kiezen om direct de keuken een duurzame makeover te geven. Denk bijvoorbeeld aan het kiezen voor een inductieplaat en tegelijkertijd de achterwand in de keuken te vervangen. Zoek bijvoorbeeld op ‘achterwand keuken’ om de keuken een nieuwe uitstraling te geven.
VvE onderhoud omvat alle werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex. Van dagelijkse schoonmaak tot grote renovaties. Het doel is waardebehoud van het pand en een prettige woonomgeving voor alle eigenaren. Maar wat valt hier nu precies onder, en wie is waarvoor verantwoordelijk? Welke ruimtes vallen onder VvE onderhoud? De gemeenschappelijke delen die onder VvE onderhoud vallen staan beschreven in de splitsingsakte van uw complex. In de meeste gevallen gaat het om: Binnen het gebouw: Trappenhuis, gangen en entrees Liften en liftschachten Technische ruimtes en meterkast Gemeenschappelijke bergingen Brievenbussen en intercomsysteem Buitenzijde van het gebouw: Gevel, ramen en kozijnen Dak, dakgoten en afvoeren Fundering en souterrain Gemeenschappelijke tuin of binnenplaats Parkeergarage of parkeerplaatsen Technische installaties: CV-installatie en leidingwerk Ventilatie- en rioolsysteem Elektrische installaties in gemeenschappelijke ruimtes Toegangspoorten en hekwerk
Wat is het verschil tussen klein en groot onderhoud? Klein onderhoud (dagelijks en preventief) Klein VvE-onderhoud bestaat uit regelmatige werkzaamheden die het pand in goede staat houden: Schoonmaak: wekelijkse reiniging van trappenhuis, entree en gemeenschappelijke ruimtesKleine reparaties: vervangen van kapotte lampen, repareren van brievenbussen Tuinonderhoud: snoeien, onkruid verwijderen, bladruimenPreventief onderhoud: smeren van scharnieren, controleren van afvoerenDeze werkzaamheden worden meestal uitbesteed aan een professioneel schoonmaak- en onderhoudsbedrijf dat volgens een vast schema werkzaamheden uitvoert. Groot onderhoud (structureel en gepland)Groot onderhoud betreft omvangrijkere werkzaamheden die minder frequent plaatsvinden: Schilderwerk: buitengevel en trappenhuis iedere 8-12 jaar Dakrenovatie: vervanging dakbedekking of isolatieGevelonderhoud: voegen, reiniging of renovatie van de buitenkant Lift-onderhoud: grote beurt of vervanging na 20-25 jaar Installatiewerk: vernieuwing CV-systeem of elektrische installaties Voor groot onderhoud wordt meestal een meerjarenbegroting opgesteld, zodat eigenaren weten welke kosten er aankomen.
Wie bepaalt wat er gebeurt met VvE-onderhoud? De rol van het VvE-bestuur Het bestuur van de Vereniging van Eigenaren draagt de dagelijkse verantwoordelijkheid voor het onderhoud van het complex. Zij stellen het jaarlijkse onderhoudsplan op en bepalen welke werkzaamheden prioriteit hebben. Het bestuur vraagt offertes aan bij verschillende bedrijven en houdt toezicht op de uitvoering van alle onderhoudswerkzaamheden. Daarnaast zorgen zij voor heldere communicatie naar alle eigenaren over geplande werkzaamheden en mogelijke overlast. Besluitvorming door eigenaren Hoewel het bestuur veel dagelijkse beslissingen neemt, liggen de belangrijke keuzes bij alle eigenaren gezamenlijk. Tijdens de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering stemmen eigenaren over het onderhoudsbudget voor het komende jaar en geven goedkeuring voor grote onderhoudsprojecten. Ook de keuze voor een nieuw schoonmaakbedrijf of onderhoudsbedrijf bij meerjarige contracten wordt door alle eigenaren samen genomen. Professioneel beheer Steeds meer VvE's kiezen ervoor om een professionele beheerder in te schakelen die het dagelijkse beheer uit handen neemt. Deze beheerder stelt een meerjarenonderhoudsplan op en monitort of alle werkzaamheden volgens planning verlopen. Hij onderhoudt contact met vaste leveranciers en schoonmaakbedrijven en zorgt dat de kwaliteit van alle uitgevoerde werkzaamheden gecontroleerd wordt. Bovendien adviseert de beheerder eigenaren over noodzakelijke investeringen en helpt bij het opstellen van realistische budgetten.
Hoe vaak moet VvE-onderhoud plaatsvinden? Dagelijks en wekelijks onderhoudSchoonmaak gemeenschappelijke ruimtes: wekelijks of tweewekelijks Controle technische installaties: maandelijks Tuinonderhoud: seizoensgebonden, gemiddeld tweewekelijks Periodiek groot onderhoud Schilderwerk buitenzijde: iedere 8-12 jaar Dakonderhoud: inspectie jaarlijks, renovatie iedere 15-25 jaar Gevelreiniging: iedere 3-5 jaar, afhankelijk van locatie Lift-onderhoud: jaarlijkse keuring, grote beurt iedere 5-8 jaar
Wat zijn de kosten van VvE-onderhoud? De kosten voor VvE-onderhoud variëren sterk per complex, maar eigenaren betalen meestal: Maandelijkse servicekosten voor klein onderhoud en VvE-schoonmaak: gemiddeld €30-80 per maand per appartement. Reservefonds voor groot onderhoud: €15-40 per maand per appartement, afhankelijk van de leeftijd en staat van het gebouw. Eenmalige bijdragen bij onvoorziene reparaties of grote renovatieprojecten.
Veelgestelde vragen over VvE-onderhoud Wat gebeurt er als eigenaren niet betalen voor onderhoud? Als eigenaren achterblijven met betalingen, kan de VvE juridische stappen ondernemen. Uitgesteld onderhoud leidt vaak tot hogere kosten later en waardevermindering van alle appartementen. Kunnen eigenaren zelf onderhoud uitvoeren? Eigenaren mogen geen werkzaamheden uitvoeren aan gemeenschappelijke delen zonder toestemming van de VvE. Dit kan leiden tot aansprakelijkheidsproblemen en kwaliteitsissues. Hoe kiest een VvE het juiste onderhoudsbedrijf? Bij het selecteren van een onderhoudsbedrijf zijn belangrijke criteria: Ervaring met VvE's en appartementencomplexen Certificering en verzekeringen Flexibiliteit in planning en werkschema's Transparante prijsstelling en communicatie
Waarom professioneel VvE-onderhoud meer dan belangrijk is Goed uitgevoerd VvE-onderhoud zorgt niet alleen voor een prettige woonomgeving, maar heeft ook direct impact op de waarde van uw appartement. Een goed onderhouden complex: Behoudt zijn marktwaarde beter Voorkomt kostbare schade door verwaarlozingCreëert een positieve woonfeer voor alle bewoners Voldoet aan wettelijke eisen voor veiligheid en hygiëne Professionele onderhoudsbedrijven hebben de expertise om een onderhoudsplan op te stellen dat aansluit bij de specifieke behoeften van uw complex. Ze werken met gekwalificeerd personeel, gebruiken de juiste materialen en kunnen adviseren over de beste aanpak voor verschillende onderhoudswerkzaamheden. Heeft u vragen over het VvE-onderhoud van uw complex? Een professioneel schoonmaak- en onderhoudsbedrijf kan u helpen met een gratis inventarisatie van uw onderhoudsbehoeften en een maatwerkplan opstellen dat past bij uw budget en planning.
Neem contact op met Meijer Multicleaning.
Als eigenaar van een appartement dat onderdeel is van een Vereniging van Eigenaars (VvE), ben je misschien van plan om je woning te verbouwen. Of het nu gaat om het plaatsen van een nieuwe keuken, het uitbreiden van je badkamer of een meer ingrijpende renovatie, het is belangrijk om te weten welke regels gelden binnen jouw VvE. Niet alle verbouwingen zijn zomaar toegestaan en het bestuur van de VvE kan restricties opleggen om het gemeenschappelijke belang te waarborgen. In dit artikel leggen we uit wat wel en niet mag als het gaat om verbouwingen binnen een VvE en wat je moet doen om je plannen soepel te laten verlopen.
1. Wat is een VvE en waarom zijn er regels voor verbouwingen? Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van een gebouw, zoals het dak, de gevel, de gangen en de liften. Omdat deze gemeenschappelijke delen door alle appartementseigenaren worden gebruikt, is het belangrijk dat er duidelijke afspraken zijn over wat wel en niet mag worden veranderd. Verbouwingen aan individuele appartementen kunnen namelijk gevolgen hebben voor de constructie, veiligheid en het uiterlijk van het hele gebouw. De regels voor verbouwingen binnen de VvE worden vastgelegd in de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en de wet. Het doel van deze regels is om ervoor te zorgen dat veranderingen in individuele appartementen geen negatieve invloed hebben op de gemeenschappelijke delen of op andere bewoners.
2. Welke verbouwingen vallen onder de VvE-regels?Verbouwingen binnen je eigen appartement lijken misschien privé, maar vaak raken ze ook de gemeenschappelijke delen. Hier zijn enkele voorbeelden van verbouwingen die onder de VvE-regels kunnen vallen:Veranderingen aan dragende muren: Dit kan de structurele integriteit van het gebouw beïnvloeden.Installatie van airconditioning of zonnepanelen: Dit raakt vaak de buitenkant van het gebouw, wat een gemeenschappelijk deel is.Wijzigingen in de leidingen: Water-, gas- en elektriciteitsleidingen kunnen ook gemeenschappelijke voorzieningen zijn.Vervanging van kozijnen: Deze zijn meestal onderdeel van de buitengevel en daarmee een gemeenschappelijk onderdeel.
3. Wat mag je verbouwen zonder toestemming van de VvE?Sommige aanpassingen aan je appartement kun je zonder toestemming van de VvE uitvoeren. Dit zijn over het algemeen veranderingen die puur binnen je eigen appartement plaatsvinden en geen invloed hebben op de gemeenschappelijke delen of op andere bewoners. Voorbeelden hiervan zijn:Het vervangen van keukenapparatuur of sanitair.Het schilderen of behangen van muren.Het leggen van vloerbedekking of het installeren van een nieuwe vloer, zolang deze voldoet aan geluidsisolatie-eisen.Let op dat zelfs voor deze aanpassingen soms regels kunnen gelden, bijvoorbeeld als er geluidsisolatienormen zijn die moeten worden nageleefd om geluidsoverlast voor buren te voorkomen.
4. Hoe vraag je toestemming voor een verbouwing in de VvE aan? Als je een verbouwing wilt doen die de gemeenschappelijke delen kan beïnvloeden, moet je toestemming vragen aan het bestuur van de VvE. Dit proces verloopt meestal als volgt:Dien een verbouwingsverzoek in: Dit omvat een beschrijving van de geplande werkzaamheden, inclusief tekeningen en eventuele bouwvergunningen die nodig zijn.Wacht op goedkeuring: De VvE kan de aanvraag bespreken tijdens de algemene ledenvergadering. Het kan zijn dat een meerderheid van de eigenaren moet instemmen met de verbouwing.Voldoe aan de voorwaarden: De VvE kan voorwaarden stellen, zoals dat de verbouwing alleen mag plaatsvinden op bepaalde dagen of tijden om overlast voor andere bewoners te minimaliseren.
5. Wat zijn de gevolgen van verbouwen zonder toestemming?Als je zonder toestemming verbouwt, kan dit grote gevolgen hebben. De VvE kan je verplichten om de veranderingen ongedaan te maken, wat voor hoge kosten kan zorgen. Bovendien kan het leiden tot juridische geschillen of zelfs een boete. Om problemen te voorkomen, is het altijd verstandig om de regels van de VvE nauwkeurig te volgen en indien nodig goedkeuring te vragen voordat je begint met verbouwen.
6. Tips voor een soepel procesHier zijn enkele tips om het proces van verbouwen binnen een VvE zo soepel mogelijk te laten verlopen:Lees de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement: Hierin staan alle regels over wat wel en niet mag.Communiceer duidelijk met de VvE: Zorg ervoor dat je tijdig een aanvraag indient en alle benodigde informatie verstrekt.Werk samen met gecertificeerde aannemers: Dit toont aan dat de verbouwing professioneel wordt uitgevoerd en volgens de geldende bouwnormen.
ConclusieVerbouwen binnen een VvE vraagt om zorgvuldige planning en naleving van de regels. Door goed voorbereid te zijn en in overleg te treden met de VvE, voorkom je problemen en kun je zonder zorgen van je verbouwde appartement genieten. We ondersteunen VVE-beheerders graag bij het onderhoud van hun gebouw, zodat ze er zeker van zijn dat alles goed en volledig gebeurt. Of het nu gaat om het voegen, reinigen, impregneren of renoveren van uw gevel, we doen het allemaal zelf. Onze mensen zijn bedreven in hun vak en voegen graag meerwaarde toe aan uw project. Daarmee kunnen we u ervan verzekeren dat het werk veilig en volgens de richtlijnen uitgevoerd wordt. Met eigen materieel en gereedschappen in huis kunnen we veel projecten zelf uitvoeren, dat maakt ons een betrouwbare, flexibele partner voor uw project. We kunnen verschillende projecten snel en volledig uitvoeren, zonder tussenkomst van derden. Kwaliteit en duurzaamheid staan bij ons hoog in het vaandel. Vanaf het begin, sinds 1971, richten wij ons erop om vakwerk te leveren. U huurt ons immers in vanwege ons specialisme, we willen er dan ook alles aan doen om die verwachting waar te maken. Wat ons uniek maakt is het totaalpakket dat we aanbieden. Voegen, gevels reinigen, renoveren en impregneren, we doen alles zelf. Onze vakkundige medewerkers voeren elk project van begin tot eind uit, met zorg en precisie. Wilt u weten wat we voor u kunnen betekenen? Heeft uw vragen? Als VvE ben je verantwoordelijk voor het veilig, mooi en duurzaam houden van het gebouw. De gevel speelt daarin een cruciale rol. Schade zoals scheurvorming, poreus voegwerk, vochtproblemen, verzakkingen of vervuiling kunnen niet alleen leiden tot verdere slijtage, maar ook tot hogere kosten of zelfs onveilige situaties. Een VvE heeft baat bij een duurzame en professionele onderhoudspartner die begrijpt hoe belangrijk betrouwbaarheid, veiligheid, planning en communicatie zijn.
1. Voegwerk is de belangrijkste beschermlaag van de gevel. Waarom dit belangrijk is voor VvE’s:Goed voegwerk verlengt de levensduur van de gevel, voorkomt lekkages en beperkt toekomstige onderhoudskosten. 2. Gevelrenovatie is nodig wanneer de gevel structurele problemen heeft of verouderd is. 3. Een vervuilde gevel tast de uitstraling én de kwaliteit aan. 4. Na reiniging of renovatie kan de gevel worden geïmpregneerd. 5. 6. 7. Elke VvE heeft verplicht een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Professioneel VvE-onderhoud vraagt om meer dan incidentele reparaties; het vereist een planmatige en aantoonbaar veilige aanpak. Daarom sluiten wij onze gevelinspecties en onderhoudswerkzaamheden naadloos aan op het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van de VvE. Op basis van een technische inspectie brengen wij de staat van de gevels in kaart en vertalen dit naar concrete onderhoudsadviezen voor de korte en lange termijn. Hierbij houden wij rekening met wettelijke verplichtingen voor VvE’s, zoals de zorgplicht voor veilig onderhoud, aansprakelijkheid bij achterstallig onderhoud en het voorkomen van risico’s voor bewoners en voorbijgangers. Onze werkzaamheden worden uitgevoerd door gecertificeerde vakmensen volgens de geldende ARBO- en veiligheidsnormen. De aanpak is helder en gestructureerd: inspectie en rapportage, prioritering van werkzaamheden, uitvoering met minimale overlast en oplevering inclusief garantie. 8. Voor een Vereniging van Eigenaren is het verstandig om gevelonderhoud structureel te plannen en niet pas in te grijpen wanneer schade zichtbaar wordt. In de praktijk geldt dat gevelonderhoud gemiddeld eens per 10 tot 15 jaar nodig is. Dit is echter geen vaste regel, omdat factoren zoals ligging, weersinvloeden, bouwjaar, gebruikte materialen en eerder uitgevoerd onderhoud een grote rol spelen. Regelmatige gevelinspecties, bijvoorbeeld eens per 3 tot 5 jaar, helpen om beginnende problemen zoals scheurvorming, los voegwerk of vochtindringing tijdig te signaleren. Door onderhoud te koppelen aan het Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) behoudt de VvE grip op kosten, voorkomt zij onverwachte uitgaven en blijft de waarde van het pand behouden.
In de praktijk wordt DPS Gevelspecialist genoemd als voorbeeld van onderhoudsbedrijf voor VvE's en verwijst naar hun werkzaamheden en regio. DPS Gevelspecialist is werkzaam in de regio Den Haag en de regio Rotterdam. Onderhoud voor jouw VvE laten uitvoeren? Volgens de laatste metingen in 2015 bevinden zich in Nederland 144.000 VvE’s. Het merendeel van deze VvE’s - 125.000 - heeft minimaal één woonadres. Elke VvE heeft in ieder geval tot taak het beheren van het gebouw, namelijk de gemeenschappelijke gedeelten en zaken zoals de funderingen, gevels, dragende muren, daken en het geraamte van het gebouw. De eigenaren van de appartementen zijn van rechtswege lid van de VvE. Elke VvE is verplicht jaarlijks een vergadering van eigenaars te laten plaatsvinden, waarin de leden onder meer besluiten over het uit te voeren onderhoud en de daarvoor benodigde maandelijkse (voorschot)bijdragen. Niet elke VvE komt deze verplichtingen na. Daardoor is bij sommige VvE’s sprake van (zeer) achterstallig onderhoud, waardoor het gebouw in staat van verval raakt of is geraakt. Wat zijn nu de mogelijkheden van de gemeente om in een dergelijk geval in te grijpen? De VvE voert het beheer over het gebouw. In dat kader dient de VvE een reservefonds in stand te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Uit onderzoek is gebleken dat ongeveer 66 procent van de VvE’s naar behoren functioneert en dat 33 procent matig tot slecht functioneert, of zelfs niet functioneert. Mede daarom is bij invoering van de Wet verbetering functioneren VvE’s op 1 januari 2018 onder meer een regeling opgenomen hoe in de jaarlijkse reservering kan worden voorzien (artikel 5:126 BW). Dit is een mogelijkheid die de wet biedt voor de leden zelf om de VvE te dwingen geld te sparen om uiteindelijk het noodzakelijke onderhoud te laten uitvoeren. Als echter de VvE noch de leden zelf enige activiteit verrichten om het noodzakelijke onderhoud te laten uitvoeren, dan zal het gebouw in slechte staat van onderhoud gaan verkeren. Dit heeft een aantal nadelige consequenties voor de gemeente waarin het gebouw zich bevindt. Een gebrek aan onderhoud zal immers tot achteruitgang van de buurt tot gevolg hebben en de leefbaarheid van de woonwijk aantasten. De gemeente heeft dan ook een wezenlijk belang om instrumenten tot haar beschikking te hebben zodat zij legitiem kan ingrijpen bij dergelijke VvE’s. Allereerst staat de gemeente maatregelen ten dienste, zoals subsidies, voorlichting en ondersteuning. Als dat geen effect heeft, dan kan de gemeente bestuurlijke maatregelen treffen indien het gebouw in zodanig slechte staat verkeert, dat in strijd wordt gehandeld met de Woningwet. De Woningwet verplicht een eigenaar van een appartement of appartementengebouw ervoor zorg te dragen dat als gevolg van de staat van het gebouw geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt (artikel 1a lid 1). Daarnaast bepaalt de Woningwet dat het een eigenaar verboden is om een appartement of appartementengebouw in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan het Bouwbesluit 2012 (artikel 1b lid 2). Bij een appartementengebouw voert - zoals hiervoor toegelicht - de VvE het beheer, maar zijn de eigenaars gezamenlijk eigenaar van het gebouw. Het zijn dan ook de eigenaars die in hun hoedanigheid van eigenaar - naast de VvE - verantwoordelijk zijn om niet in strijd met de Woningwet te handelen. Gebeurt dit toch, dan heeft de gemeente de mogelijkheid om (1) een last onder dwangsom of (2) een last onder bestuursdwang toe te passen. Beiden betreffen zogenaamde herstelsancties, bedoeld om de overtreding te stoppen. Bij een last onder dwangsom legt de gemeente niet direct een boete op, maar wordt de VvE in de gelegenheid gesteld de overtreding binnen een bepaalde termijn ongedaan te maken. Doe zij dat niet, dan zal de gemeente de dwangsom definitief opleggen. Bij een last onder bestuursdwang dwingt de gemeente eveneens de gezamenlijke eigenaars om onderhoud te plegen binnen een bepaalde termijn. Naast de herstelsancties zoals hiervoor beschreven, heeft de wetgever met ingang van 1 juli 2011 de Machtigingswet VvE in werking laten treden. De Machtigingswet VvE is van toepassing ingeval door de staat van het gebouw van de VvE, de Woningwet dreigt te worden geschonden. Op basis van artikel 5:127a BW is de gemeente bevoegd om zich te mengen in de vergadering van eigenaars. De gemeente kan de vergadering bijeenroepen, daarin het woord voeren en eventueel voorstellen doen die betrekking hebben op het onderhoud van het gebouw. De gemeente kan dit eerst doen nadat zij daarvoor gemachtigd is door de kantonrechter. Deze wet geeft de gemeente dus de mogelijkheid om een VvE eerder aan te zetten tot onderhoud, zodat niet hoeft te worden gewacht totdat daadwerkelijk sprake is van schending van de Woningwet. Als dit geen soelaas biedt, dan heeft de gemeente op basis van artikel 12d Woningwet (alsnog) de mogelijkheid de VvE te verplichtingen tot het laten opstellen van een onderhoudsplan. Uit een evaluatie van de Machtigingswet VvE, door de Rijksuniversiteit Groningen in december 2015 gepubliceerd, volgt dat vooral de gesprekken die de gemeentes - in dat geval Den Haag en Rotterdam - zijn aangegaan met de VvE’s, effect hebben gesorteerd. [4] Bij een enkele VvE was het nodig om te dreigen met een machtiging van de rechter via artikel 5:127a BW of met het opleggen een last onder dwangsom. In deze evaluatie wordt tevens melding gemaakt van één procedure op basis van artikel 5:127a BW opgestart door de gemeente Den Haag. Daarover verklaart een medewerking van de gemeente, dat na een uitgebreide onderbouwing van het verzoek, de machtiging zonder veel problemen of oponthoud werd verstrekt door de kantonrechter.Ook na enig speurwerk zijn mij geen andere procedures bekend geworden op basis van artikel 5:127a. Het is mij onbekend waarom gemeentes geen gebruik lijken te maken van de mogelijkheid die de Machtigingswet VvE hen biedt. De gemeente lijkt voldoende middelen te hebben om VvE’s te dwingen het noodzakelijke onderhoud uit te (laten) voeren. De gemeente heeft zelfs de mogelijkheid om in te grijpen nog voordat sprake is van schending van de Woningwet. Met de Machtigingswet VvE lijkt de gemeente een effectief middel te worden geboden om tijdig in te grijpen en verloedering van wijken te voorkomen. Zodra de staat van het gebouw van de VvE een ernstige dreiging vormt voor het ontstaan van een overtreding van de Woningwet, kan de gemeente met machtiging van de kantonrechter ingrijpen.Uiteraard is voor het verkrijgen van een dergelijke machtiging een gerechtelijke procedure vereist waarin het verzoek om de machtiging voldoende juridisch moet zijn onderbouwd. Gebeurt dat niet, dan zal het verzoek worden afgewezen. Het is dan ook verstandig om u als gemeente te laten bijstaan door een ervaren advocaat op het gebied van appartementsrecht. Het artikel 'Achterstallig onderhoud bij een VvE, wat kan de gemeente doen?' is gepubliceerd in Bouwkwaliteit in de Praktijk, nr. 6, september 2021. [4] J.P. Hof, C. [5] O.a. Voor veel Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) is gevelrenovatie een van de grootste onderhoudsprojecten waarmee zij te maken krijgen. Wanneer voegwerk verslechtert, gevelstenen beschadigd raken of scheuren ontstaan, kan uitstel van onderhoud uiteindelijk leiden tot hoge herstelkosten. Een appartementencomplex bestaat uit meerdere woningen die gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het gebouw. Veel problemen ontwikkelen zich geleidelijk. Voegen beschermen de gevel tegen vocht. Bij appartementencomplexen wordt vaak gebruikgemaakt van steigers of hoogwerkers. Appartementengebouwen in Den Haag en omgeving hebben vaak te maken met extra belasting door weersinvloeden. Een VvE heeft een onderhoudsplicht. Ja. Gevelrenovatie is een belangrijke investering in de veiligheid, uitstraling en waarde van een appartementencomplex. Door tijdig onderhoud uit te voeren voorkomt een VvE grotere schade, onverwachte kosten en ongemak voor bewoners. Wilt u weten of uw appartementencomplex toe is aan gevelrenovatie?