Een groot aantal voorschriften over het (ver)bouwen, gebruiken en slopen van gebouwen en andere bouwwerken is samengevoegd in het Bouwbesluit 2012. Het Bouwbesluit 2012 is in de plaats gekomen van het Bouwbesluit 2003, de daarbij behorende ministeriële regeling, het Gebruiksbesluit en een aantal voorschriften uit de gemeentelijke bouwverordeningen. Eén van de grote wijzigingen die met Bouwbesluit 2012 zal worden doorgevoerd, is het feit dat bij verbouw geen ontheffing meer nodig zal zijn van het bevoegd gezag. De verbouwvoorschriften zijn geconcretiseerd, waarbij het begrip 'rechtens verkregen niveau' is opgenomen. Het Bouwbesluit 2012 is opgebouwd uit nieuwbouwvoorschriften en voorschriften voor bestaande bouw. De nieuwbouwvoorschriften gelden voor nieuw te bouwen bouwwerken en ook voor te verbouwen bouwwerken. Voorheen golden bij verbouw altijd de nieuwbouweisen en kon het bevoegd gezag besluiten dat hiervan mocht worden afgeweken.
Van geheel vernieuwen (of vervangende nieuwbouw) is sprake als een bouwwerk bijvoorbeeld tot op de fundering wordt gesloopt en vervolgens herbouwd. Bij gedeeltelijk vernieuwen wordt een gedeelte van een bouwwerk gesloopt en vervolgens herbouwd. Ook verbouw na sloop met behoud van het casco is gedeeltelijk vernieuwen (hoog niveau renovatie). Bij renovatie is sprake van een bestaande situatie die in bepaalde omvang wordt gewijzigd, verbeterd en/of veranderd. Onder Bouwbesluit 2003 was de basisregel dat ook een verbouwing aan de actuele nieuwbouweisen wordt getoetst en dat er daarbij een mogelijkheid is om een ontheffing aan te vragen indien niet aan een nieuwbouwvoorschrift kan worden voldaan. In Bouwbesluit 2012 zijn er voor nagenoeg alle voorschriften specifieke verbouwvoorschriften opgenomen. Er geldt dan voor een verbouwing geen nieuwbouwniveau meer en er is geen noodzaak meer voor een ontheffingsverzoek aan het bevoegd gezag.
Het omschreven verbouwniveau is het niveau wat over het algemeen aangehouden mag worden bij alle vormen van verbouw (beperkte renovatie, uitbouw, aanbouw, functiewijziging, etc.). Aan welke regels bij verbouw moet worden voldaan is vastgelegd in artikel 1.12 van het Bouwbesluit 2012. Uitgangspunt is dat bij een verbouwing voldaan moet worden aan de nieuwbouwvoorschriften, tenzij in de desbetreffende afdeling anders is aangegeven. In de eerste paragraaf van veruit de meeste afdelingen van het Bouwbesluit 2012 zijn onder het kopje 'verbouw' - voorschriften opgenomen waarmee het vereiste minimum verbouwniveau voor het desbetreffende aspect is aangegeven. Een uitzondering wordt gemaakt voor hoofdstuk 6, installaties. Voor dat hoofdstuk is generiek aangegeven dat bij volledig vernieuwen (vervangen of nieuw aanbrengen) van een installatie moet worden uitgegaan van het nieuwbouenniveau en bij het gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een installatie moet worden uitgegaan van het rechtens verkregen niveau. In de afdelingen van dat hoofdstuk zijn dus geen aparte verbouwvoorschriften opgenomen. Bij het veranderen of uitbreiden van een bestaande installatie moet de verandering of uitbreiding ten minste dezelfde kwaliteit hebben als de bestaande installatie.
Het is van groot belang bij verbouw. De vergelijkbare (niet gedefinieerde) term in Bouwbesluit 2003 was dit niet. Bovendien is de betekenis van dit begrip fundamenteel veranderd ten opzichte van de vergelijkbare term in Bouwbesluit 2003. Met het voldoen aan de voorschriften die gelden voor verbouw, dus vrijwel altijd aan het rechtens verkregen niveau, is aan Bouwbesluit 2012 voldaan. Dit is dan ook het grote verschil met Bouwbesluit 2003, waarbij als niet aan de nieuwbouwvoorschriften is voldaan altijd een ontheffing van het bevoegd gezag nodig is. Sterker nog: in Bouwbesluit 2012 is ook de mogelijkheid tot het verlenen van ontheffing geschrapt. De verbouwvoorschriften geven een concreet niveau aan waaraan moet worden voldaan.
Voor de verbouwing van een monument gelden in beginsel ook de voorschriften voor een verbouwing. Op grond van artikel 1.13 van Bouwbesluit 2012 blijft een voorschrift voor een verbouwing echter buiten beschouwing als aan de omgevingsvergunning een voorschrift is verbonden dat afwijkt van het desbetreffende voorschrift. Het voorschrift dat aan de omgevingsvergunning verbonden is, komt hiervoor dan als het ware in de plaats. Bij functiewijziging van een gebouw, dat na functieverandering voldoet aan de voorschriften voor bestaande bouw voor de nieuwe gebruiksfunctie, kan worden gewijzigd in die functie zónder dat hoeft te worden verbouwd. Wordt een school gebruikt als woning dan mag je dus afgezien van eventuele belemmeringen in het bestemmingsplan in die voormalige school gaan wonen zonder dat er vanuit het Bouwbesluit 2012 nadere voorschriften worden gesteld. Bij functiewijziging beschouw je het gebouw vanuit de nieuwe gebruiksfunctie. Voldoet het gebouw aan de voorschriften voor bestaande bouw van die nieuwe gebruiksfunctie dan kan je het gebouw ook als zodanig gaan gebruiken. Voldoet een gebouw niet aan de voorschriften voor bestaande bouw dan zal er verbouwd moeten worden voordat het nieuwe gebruik mag starten. En dan pas komen de eventuele vergunningplicht voor bouwen en de verbouwvoorschriften weer om de hoek kijken. Bij functiewijziging moet dus eerst worden bezien of het gebouw voldoet aan het niveau bestaande bouw voor de nieuwe functie. Voldoet het gebouw hier niet aan of men wil om andere redenen veranderingen aanbrengen aan het gebouw, dan zijn de verbouwvoorschriften uit het Bouwbesluit van toepassing op die (ver)bouw-ingreep. Die gedeelten van het gebouw die niet veranderen hoeven niet te voldoen aan de verbouwvoorschriften uit het Bouwbesluit (die delen worden immers niet verbouwd!). Het gedeelte van het gebouw dat niet verandert moet wel minimaal voldoen aan de voorschriften voor bestaande bouw voor de nieuwe gebruiksfunctie. Verworven rechten zijn een van de uitgangspunten van het Bbl. Bij rechtens verkregen niveau mag de kwaliteit nooit slechter zijn dan het minimumniveau voor bestaande bouw en hoeft niet hoger te zijn dan het nieuwbouwniveau. De bestaande kwaliteit is de technische kwaliteit van een bouwwerk van vóór de verbouwing: het actuele kwaliteitsniveau. Houd er rekening mee dat het technisch kwaliteitsniveau van een bouwwerk in de loop der jaren minder kan worden. Dit komt door slijtage door gebruik of veroudering door weersinvloeden. Voegt u een nieuw onderdeel aan een bestaand bouwwerk toe, dan is er vaak geen actueel kwaliteitsniveau waaraan u kunt voldoen. In dat geval gelden de eisen voor bestaande bouw. Het rechtens verkregen niveau is voor elk bouwwerk verschillend. Het is het kwaliteitsniveau van het bouwwerk zoals het er staat. Bij pas opgeleverde bouwwerken moet het rechtens verkregen niveau minimaal gelijk zijn aan het niveau voor nieuwbouw (als de nieuwbouweisen niet zijn veranderd). Hoe ouder het bouwwerk, hoe meer die kwaliteit kan verminderen door slijtage en veroudering. Ook geldt hoe ouder het bouwwerk hoe groter de kans dat de nieuwbouweisen zijn aangescherpt. Elk bouwwerk moet minimaal voldoen aan de regels voor bestaande bouw. Daarom vormt het niveau voor de bestaande bouw ook de ondergrens van het rechtens verkregen niveau. De nieuwbouwregels vormen de bovengrens van het rechtens verkregen niveau. Is het kwaliteitsniveau van vóór de verbouwing hoger dan het nieuwbouwniveau? Dan mag de kwaliteit bij de verbouwing verminderen. Maar alleen zolang de kwaliteit daardoor niet onder het actuele nieuwbouwniveau komt. Bij verbouw zijn de nieuwbouwregels (artikelen 4.2 tot en met 4.246 Bbl) van toepassing maar niet het daarin opgenomen eisenniveau. Het minimum eisenniveau dat bij verbouw moet worden aangehouden is het rechtens verkregen niveau, tenzij afdeling 5.3 (artikel 5.8 tot en met 5.21d) van het Bbl anders bepaalt. Er zijn bijvoorbeeld regels waarvoor een prestatieniveau geldt (zoals artikelen 5.10a, 5.11 en 5.12 Bbl). Andere regels verwijzen naar een specifiek niveau. Bijvoorbeeld bij de warmteweerstand van de thermische isolatie van een uitwendige scheidingsconstructie (Rc). Als het rechtens verkregen niveau lager is dan dat voor bestaande bouw. Als het rechtens verkregen niveau hoger is dan dat voor nieuwbouw. Bij het volledig vernieuwen of compleet nieuw installeren van bouwwerkinstallaties Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent als uitklapper). Dan gelden de nieuwbouweisen (artikel 5.4, lid 3 Bbl). In de meeste gevallen komt het rechtens verkregen niveau overeen met het feitelijke kwaliteitsniveau van het bouwwerk. Is er tijdens de levensduur van het bouwwerk op een bepaald moment geen rekening gehouden met de geldende technische eisen? Dan is de situatie anders. Het is dan mogelijk dat het rechtens verkregen niveau hoger ligt dan het feitelijke kwaliteitsniveau van het bouwwerk. Degene die wil gaan verbouwen moet het rechtens verkregen niveau aantonen. In de meeste gevallen zal dat duidelijk zijn en zal met de verbouw zelfs een hoger niveau worden gerealiseerd. Er is alleen aanvullende informatie nodig als het bevoegd gezag bij een eerste beoordeling twijfelt over het rechtens verkregen niveau. Voor zover een bouwwerk vergunningplichtig was, volgen deze eisen uit de daarvoor verleende vergunning. Mocht een bouwwerk of gedeelte daarvan vergunningvrij gebouwd worden? Het bouwwerk mag géén illegaal bouwwerk zijn. Een uitzondering geldt voor vergunningvrije veranderingen, zoals een dakraam, dakkapel of uitbouw.
Minister Blok zit bepaald niet stil. Op 1 oktober 2016 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) weer gewijzigd. Vorig jaar is het WWS al ingrijpend aangepast door de introductie daarin van de WOZ-waarde. Het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen wordt sinds 1 oktober 2015 mede bepaald door de WOZ-waarde. In de berekening voor de punten voor de WOZ-waarde komen een tweetal bedragen voor die jaarlijks per 1 juli worden geïndexeerd. Op 1 juli 2016 zijn die bedragen dus aangepast en wel als volgt. Het aantal punten voor de WOZ in het WWS moet worden berekend volgens de volgende berekening. Er zal altijd worden gerekend met een WOZ-waarde van minimaal € 40.480,00 (tot 1 juli 2016 € 40.000,00). Aan nieuwbouwwoningen die worden opgeleverd in 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en die voor de onderdelen 1 tot en met 8 (en 12 bij zorgwoningen) van het WWS minimaal 110 punten hebben, worden voor de WOZ-waarde minimaal 40 punten toegekend. En dat blijft zo voor deze woningen, dus ook na 2019. Deze regeling is tijdelijk. Minister Blok vindt dat het middensegment vergroot moet worden. Dat is het segment vlak boven de liberalisatiegrens. Blok gaat ervan uit dat als er meer woningen in dat segment verhuurd kunnen worden, de doorstroming wordt bevorderd. Blok gaat dat middensegment nu vergroten door bepaalde woningen meer punten te geven, zodat deze boven de liberalisatiegrens (146 punten en meer) uitkomen. En Blok introduceert bijzondere maatregelen in de regio’s Utrecht en Amsterdam. Daar wordt het tekort aan middensegmentwoningen het sterkst gevoeld. Gerenoveerde woningen moeten na oplevering in aanmerking komen voor meer punten, aldus de minister. De oude WOZ-waarde doet dan immers geen recht meer aan het niveau van de woning.
- Voor hoogniveaurenovatie zal dezelfde regeling gaan gelden als momenteel voor nieuwbouwwoningen geldt. Dat betekent dat woningen die worden opgeleverd in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020 nadat ze tot hoog niveau zijn gerenoveerd minimaal 40 punten voor de WOZ-waarde moeten krijgen mits de woningen voor de andere onderdelen minimaal 110 punten waard zijn.
- Renoveert u in de regio’s Utrecht of Amsterdam een kleine woning (tot 40 m2) op hoog niveau en gaat u opleveren in 2017, 2018, 2019, 2020 of 2021? Voor overige renovaties geldt vanaf 1 oktober a.s. het volgende. Als minimaal een bedrag van € 10.000,00 in de woning is geïnvesteerd kan in het jaar van oplevering en in de vijf daarop volgende jaren 0,2 punten per € 1.000,00 per kalenderjaar worden berekend. Na afloop van die vijf jaar vervallen deze punten weer. Indien u dus in 2016 een bedrag van € 15.000,00 investeert in een woning, mag u in de jaren 2016 tot en met 2021 (€ 15.000,00 : € 1.000,00 x 0,2 =) 3 punten optellen bij het huidige puntenaantal van de woning.
- In de bijlage bij dit artikel vindt u een schema aan de hand waarvan u gemakkelijk kunt bepalen of de nieuwe regels op u van toepassing zijn. Uiteraard blijven naast de punten voor de WOZ-waarde ook de punten voor de andere onderdelen, waaronder oppervlakte, energieprestatie, kwaliteit van de keuken en kwaliteit van de badkamer van belang.
Hebt u vragen over het WWS? Onze advocaten helpen u graag verder. Wanneer uw verhuurder uw vrije sectorwoning gaat renoveren, rijzen er al snel vragen over huurverhoging. Mag de huur omhoog? Moet u toestemming geven? En wat is eigenlijk het verschil tussen renovatie en normaal onderhoud?
In de vrije sector mag uw verhuurder de huur alleen verhogen na renovatie als de werkzaamheden leiden tot echte woningverbetering, zoals het toevoegen van nieuwe voorzieningen die het woongenot verhogen, maar niet bij gewoon onderhoud. Het is belangrijk om te weten dat u altijd vooraf toestemming moet geven voor renovatie. Zonder uw instemming mag de verhuurder niet zomaar beginnen met renoveren. De regels rond renovatie en huurverhoging in de vrije sector kunnen verwarrend zijn.
Renovatie en woningverbetering aan uw huurwoning zorgen voor meer comfort en een prettiger leefomgeving. Het verschil met onderhoud is belangrijk, omdat dit bepaalt of uw verhuurder de huur mag verhogen. Woningverbetering omvat alle aanpassingen die uw woongenot verhogen. Dit zijn voorzieningen die uw huurwoning comfortabeler of moderner maken. Bij renovatie neemt uw verhuurder het hele huis of grote delen ervan onder handen. Dit gaat verder dan alleen repareren wat kapot is. Woningverbetering kan ook één nieuwe voorziening zijn. Het gaat om toevoegingen die u als huurder meer plezier van uw woning geven. De kern is dat verbeteringen functioneel iets toevoegen aan uw woning. Ze maken het leven prettiger of makkelijker voor u.
Onderhoud is het op peil houden van uw huurwoning. Hiervoor mag uw verhuurder geen extra huurverhoging vragen. Groot onderhoud omvat grotere reparaties zoals nieuw schilderwerk, nieuwe kozijnen of het vervangen van kapotte onderdelen. Ook dit telt als onderhoud, niet als verbetering. Onderhoud houdt de woning in dezelfde staat. Woningverbetering voegt nieuwe functies toe of verhoogt het comfort. Voor onderhoud heeft u geen toestemming nodig te geven. Bij woningverbetering moet u vooraf instemmen voordat de verhuurder mag beginnen.
Typische woningverbeteringen zijn: dubbelglas, centrale verwarming, tweede toilet, extra badkamer, nieuwe keuken of badkamer met moderne voorzieningen, zonnepanelen, balkon of dakterras. Deze voorbeelden maken uw huurwoning moderner en aangenamer om in te wonen. Ze voegen iets toe wat er niet was of vervangen oude voorzieningen door veel betere versies. In de vrije sector mag uw verhuurder na deze verbeteringen de huur verhogen. Dit kan alleen als u vooraf toestemming heeft gegeven voor de werkzaamheden.
Regelgeving rond renovatie in de vrije sector: De verhuurder moet u vooraf schriftelijk om toestemming vragen. Het renovatievoorstel moet een gedetailleerde beschrijving van alle geplande werkzaamheden bevatten, de verwachte duur, de voorgestelde huurverhoging na afronding, en de wijze waarop u als huurder overlast kunt verwachten. De verhuurder mag niet zomaar beginnen met renoveren zonder uw instemming. Als u geen toestemming geeft, moet de verhuurder het plan aanpassen of afzien van de renovatie. Rechten van de huurder bij renovatie: U heeft als huurder sterke rechten bij renovatie van uw vrije sectorwoning. Het belangrijkste recht is uw instemmingsrecht. U beslist of de renovatie doorgaat. Als de renovatie betekent dat u tijdelijk moet verhuizen, heeft u recht op een verhuiskostenvergoeding. Deze vergoeding moet redelijk zijn en de werkelijke kosten dekken. U mag het renovatievoorstel weigeren als de plannen te ingrijpend zijn, de voorgestelde huurverhoging onredelijk hoog is, of de overlast tijdens de werkzaamheden te groot wordt.
Wat moet ik regelen als ik een woning ga huren?
Bij discussie over de huurverhoging na renovatie kunt u de Huurcommissie inschakelen. Zij beoordelen of de voorgestelde verhoging redelijk is en bepalen wat de maximale huurverhoging mag zijn. Toestemming en het renovatievoorstel: Uw toestemming voor renovatie moet altijd schriftelijk gegeven worden. Pas als u instemt, mag uw verhuurder de werkzaamheden starten. Huurverhoging na renovatie: regels en beperkingen in de vrije sector: De hoogte van de huurverhoging staat in verhouding tot de gemaakte kosten. De verhuurder moet kunnen bewijzen welke kosten hij heeft gemaakt voor de werkzaamheden en dat deze kosten redelijk zijn. De huurverhoging komt bovenop de jaarlijkse huurverhoging die normaal is toegestaan. Niet alle werkzaamheden geven recht op huurverhoging. Onderhoud en reparaties zijn uitgesloten. Tot 1 mei 2029 geldt er ook een grens voor de maximale huurstijging in de vrije sector. De huurverhoging na woningverbetering moet binnen deze grens blijven.
Rechten en bescherming van huurders: Je hebt als huurder in de vrije sector specifieke rechten bij renovatie en huurverhoging. Je moet altijd vooraf toestemming geven voor verbouwingen. Je kunt bezwaar maken tegen onredelijke verhogingen via de Huurcommissie of rechter. Het verschil tussen renovatie en groot onderhoud: Bij renovatie verbetert uw verhuurder uw woning waardoor u meer wooncomfort krijgt. Bij groot onderhoud knapt uw verhuurder uw woning op zonder dat u meer wooncomfort krijgt. Twijfelt u of het bij u om renovatie of groot onderhoud gaat? Vraag dan advies aan uw rechtsbijstandverzekeraar. Of neem contact op met een van onze juristen. Kan ik mijn verhuurder verplichten om mijn huurwoning te renoveren? Dit kan alleen voor een aantal energiebesparende verbeteringen, zoals dak- of raamisolatie. Vraag eerst óf uw verhuurder de energiebesparende verbeteringen wil uitvoeren.
Hoewel de initiële tekst over wijzigingen van het Bouwbesluit 2012 complex is, biedt dit overzicht een beeld van hoe hoog niveau renovatie functioneert en wanneer renovatie-voorschriften toepassing vinden. De belangrijkste lijn: bij hoogniveau renovatie geldt vaak de nieuwbouwnorm voor volledige vervanging en/of grootschalige vernieuwing, terwijl delen van een gebouw die niet veranderen onder bestaande bouwregels blijven vallen. Tijdens functiewijziging wordt gekeken naar de nieuwe gebruiksfunctie en het niveau van bestaande bouw, en bij bepaalde vormen van sloop en herbouw kan het rechtens verkregen niveau de randvoorwaarde vormen waaraan voldaan moet worden.