Een nieuw huis kopen is best een uitdaging, vooral als u een woning zoekt die helemaal spic en span is. Het is dan ook slim om uw zoekcriteria iets te verbreden. Kijk eens naar een goede woning op een aantrekkelijke plek waar nog wel het een en ander aan moet gebeuren. Daar staan er heel wat minder belangstellenden voor in de rij. U kunt het huis vervolgens zelf aanpassen aan uw eigen wensen. En dat hoeft niet eens meteen als uw financiën dat niet toelaten, zo lang u maar een goed plan heeft.
Waarom kiezen voor een kluswoning
“Een kluswoning kopen blijkt voor steeds meer mensen een ideale oplossing te zijn. Het idee dat je een oud huis kunt oplappen naar huidige standaarden en je eigen wensen… Maar ook flink werken en lastige keuzes moeten maken. Beslissen of je een kluswoning wilt kopen is zelf al een hele kluis. Het grootste voordeel van een kluswoning kopen is natuurlijk de prijs. Deze is namelijk stukken lager dan bij een vergelijkbaar huis dat wél in een moderne staat is. Je kunt een klushuis dus flink goedkoper aanschaffen. Oudere huizen hebben vaak een specifieke en authentieke feeling over zich heen hangen. Dit gevoel behouden of zelfs versterken is een ontzettend mooi eerbetoon aan het verleden. Daarnaast ziet het er ook nog fantastisch uit!”
“Een kluswoning biedt mogelijkheden om jouw droom vorm te geven. Van klussen tot een compleet vernieuwde indeling en inrichting; vaak kun je zoveel met de indeling en inrichting van het huis doen, dat het perfect past bij je ideale beeld. Een muurtje slopen of juist een extra kamer creëren gaat bij een kluswoning vaak veel makkelijker.”
Wanneer begin je met verbouwen
“Je hoeft niet meteen met de sloophamer in de weer als u een huis koopt dat u wilt moderniseren. Soms is het financieel nog niet haalbaar om direct alles aan te pakken. In dat geval adviseren wij vaak om eerst het noodzakelijke onderhoud uit te voeren en bijvoorbeeld een vijfjarenplan te maken voor de rest van de woning. Het gaat meestal om dakgoten, het dak en technische installaties die u als eerste in orde maakt, daar heeft u op de korte termijn het meeste profijt van.”
“De plannen zijn gemaakt en u kunt aan de slag. Wees dan niet te optimistisch qua tijdsplanning. Je hoopt natuurlijk snel klaar te zijn, maar de praktijk wijst uit dat het opknappen van een kluswoning ontzettend lang duurt. Helemaal als je ook nog fulltime werkt naast het opknappen van je kluswoning of een gezin moet onderhouden.”
Financiering en planning
“Om de verbouwing van een woning mee te financieren sluit u een aparte hypotheek af: een bouwdepot. Dit is een aparte ‘spaarpot’ waaruit de bank rechtstreeks de rekeningen van de verbouwing betaalt. De hoogte van deze lening is afhankelijk van de waarde van de woning ná de verbouwing. De taxateur neemt uw verbouwplannen mee in het vaststellen van de nieuwe waarde.”
“Een bouwdepot kan een goede optie zijn, maar sommige zaken zijn smaakgevoelig en voegen niet direct waarde toe. De koper die Martijn heeft geholpen, heeft een spaarplan opgesteld, dat is natuurlijk ook een goede optie. Benieuwd naar uw financiële mogelijkheden? Let goed op de locatie, voelt u zich thuis in de omgeving? Welke plannen heeft de gemeente met de buurt? Schakel een aankoopmakelaar in om vanuit zijn/haar ervaring expertise de woning te beoordelen.”
Kluswoning als investering en match met de buurt
“Het voordeel van het kopen van een gedateerde woning is dat u in deze markt meer kans heeft en dat u alles aanpast aan uw eigen smaak. Vroeg of laat wordt duidelijk of de buurt een boost nodig heeft. Vaak zijn dit voormalige coöperatiewoningen, en kunnen buurten met gezamenlijke renovaties een hele dynamiek krijgen.”
“Een kluswoning kan een uitstekend alternatief zijn voor een 'kant en klaar' huis. Bijvoorbeeld de relatief lage prijs en de mogelijkheid om alles naar je eigen smaak in te richten maken het aantrekkelijk. Een huis kopen is een grote en belangrijke beslissing. Voor starters is een koopwoning vaak het begin van een nieuw leven op een eigen plek.”
Checklist en stappenplan bij aankoop
- Locatie kiezen: let op de omgeving, de buurtplannen en of u zich thuis voelt in de omgeving.
- Financiering plannen: bepaal of u een bouwdepot nodig heeft en welk bedrag past bij uw budget.
- Vergunningen en regels: kijk of u binnen het bestemmingsplan alles kunt doen wat u wilt en wanneer u een vergunning nodig heeft.
- Bouwkundig rapport: laat een bouwkundig rapport opstellen om de staat van dak, fundering, ventilatie en vocht te controleren.
- Aankoopmakelaar inschakelen: een specialist kan helpen bij bezichtiging, onderhandeling en waardebepaling na verbouwing.
- Plan voor verbouwing: maak een concreet plan voor de verbouwing dat u bij de financieringsaanvraag kunt gebruiken.
- Begroting inclusief onvoorziene kosten: reken ongeveer 15% extra voor onvoorziene kosten.
- Uitvoering: beslis of u het zelf wilt doen of een aannemer inschakelt, en houd rekening met realistische tijdsplanningen.
Voorbeelden en ervaringsverhalen
“Hier gaat ze gericht voor sparen. Ik heb laatst nog een jonge vrouw mogen helpen met de aankoop van haar eerste koophuis aan de rand van het centrum van Leiden. Zij ging volledig voor de locatie. Nu pakt ze het hoogst noodzakelijke onderhoud aan de buitenkant aan en met de verbouwing van de woning zelf gaat ze de komende jaren aan de slag.”
“In grote steden als Amsterdam, Rotterdam en Arnhem worden vaak klushuizen aangeboden. Je koopt de woning voor een zacht prijsje, maar je moet het huis wel daadwerkelijk opknappen. Vaak zijn dit voormalige coöperatiewoningen. Het kan een hele buurt een nieuwe impuls geven en bewoners buiten de buurt trekken.”
Rangschikking van werkzaamheden en wat te vermijden
“Het is belangrijk om te weten of het dak en de fundering nog in goede staat zijn. Meestal ontvang je een rapport waarin staat wat er nog moet gebeuren met de woning. Soms moeten ook waterleidingen en elektriciteit opnieuw worden aangelegd. Omdat het bij kluswoningen meestal om een heel blok gaat, kun je gezamenlijk met je buren bepaalde werkzaamheden goedkoper uitvoeren.”
“Een verbouwing die uit de hand loopt veroorzaakt veel stress en spanning. Als het goed is, heb je van tevoren een begroting en een planning gemaakt. Kijk kritisch naar de taken die gedaan moeten worden.”
Speciaal aanbod en platforms
“Zoek een pand dat schreeuwt om jouw renovatie en maak er je droomhuis van. Klusvastgoed.nl is de plek voor jou. Of je nu als particulier een woning naar eigen smaak wilt verbouwen of als projectontwikkelaar het perfecte klusproject zoekt, Klusvastgoed.nl is er voor iedereen die zijn dromen wil waarmaken. Klusvastgoed.nl is trotse partner van Kolibri, dé softwareontwikkelaar voor vastgoedbeheer en makelaardij.”
“Een klushuis kan casco opgeleverd worden; casco betekent dat het huis wind- en waterdicht is. Soms moeten ook waterleidingen en elektriciteit opnieuw worden aangelegd. Het kopen van een klushuis kent zo zijn nadelen, zoals het vele klussen. Maar het heeft natuurlijk ook zijn voordelen.”
Praktische samenvatting
- Kluswoningen bieden lage prijzen en maatwerkmogelijkheden.
- Plan en financiën: bouwdepot, verbouwingshypotheek en duidelijke begroting.
- Laat bouwkundig rapport opstellen en schakel een aankoopmakelaar in.
- Verduurzaam de verbouwing stap voor stap, rekening houdend met vergunningen.
- Wees Realistisch over tijd en werkbelasting bij zelf klussen of inschakelen van aannemers.
