Altijd op de hoogte van het laatste ondernemersnieuws? In dit artikel bekijken we welke soort bedrijfsruimte je huurt, wanneer verhuurders de huur mogen verhogen na renovatie, en welke regels daarvoor gelden. We onderscheiden middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte) en overige bedrijfsruimte (230a-bedrijfsruimte), omdat zij onder verschillende wetten vallen en verschillende huurbescherming bieden.
Welke soort bedrijfsruimte huur je?
Het is belangrijk om te weten wat voor soort bedrijfsruimte je huurt, omdat er in de regelgeving rond huurcontracten onderscheid gemaakt wordt tussen middenstandsbedrijfsruimtes en overige bedrijfsruimtes.
Middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte)
Heel kort gezegd is een middenstandsbedrijfsruimte (ook wel 290-bedrijfsruimte) een ruimte die voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt. Deze soort bedrijfsruimtes vallen onder de Huurwet en hebben daardoor een uitgebreide huurbescherming. Voorbeelden van 290-bedrijfsruimten zijn restaurants, bedrijven waar klanten iets kunnen afhalen of bestellen en hotels.
Overige bedrijfsruimte (230a-bedrijfsruimte)
Alle andere soorten bedrijfsruimte vallen onder de ‘overige bedrijfsruimtes’ (ook wel 230a-bedrijfsruimte). De huurcontracten voor dit soort ruimtes vallen onder het Burgerlijk Wetboek en hebben daardoor minder uitgebreide huurbescherming. Voorbeelden van 230a-bedrijfsruimten zijn kantoren, fabrieken en showrooms.
Wanneer mag een verhuurder de huur verhogen van mijn bedrijfspand?
Bij de start van het contract bepaalt de verhuurder de huurprijs. Als huurder bepaal jij of de ruimte de prijs waard is en of het past binnen je begroting. Tijdens de looptijd van het huurcontract mag de huurverhoging van een bedrijfspand alleen plaatsvinden als dit expliciet is opgenomen in de overeenkomst of als jij daar als zakelijke huurder mee instemt.
Middenstandsbedrijfsruimte en de Huurwet
Bij het huren van een middenstandsbedrijfsruimte valt dit type onder de Huurwet, waardoor er uitgebreide huurbescherming geldt. In de Huurwet zijn regels opgenomen die jouw positie als huurder versterken:
- Huurcontracten hebben meestal een minimale looptijd van vijf jaar;
- Pas na vijf jaar mag de verhuurder de huurprijs van het bedrijfspand verhogen;
- De nieuwe huurprijs mag alleen ingaan als er vijf jaar is verstreken na de vorige huurverhoging.
Jaarlijkse huurverhoging niet toegestaan voor middenstandsruimten
Jaarlijkse huurverhoging geldt niet voor middenstandsruimtes. Deze speciale huurbescherming garandeert een minimale duur van 5 jaar en verhindert een jaarlijkse verhoging. Deze regeling geldt niet voor pop-up-stores of andere tijdelijke winkels, waar wel wél jaarlijks verhoogd mag worden voor zover dit contractueel is vastgelegd.
Elke vijf jaar: herziening huurcontract
Als geen van de partijen opzegt, wordt het contract na de eerste periode verlengd met nog eens 5 jaar. Beide partijen mogen dan een verzoek indienen om de huurprijs te herzien. De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs moet minstens 5 jaar na de laatste herziening liggen. Deze herziening wordt vaak bepaald door onderhandelingen tussen huurder en verhuurder of volgens de contractvoorwaarden.
Hoe werkt huurverhoging juridisch gezien?
De jaarlijkse huurverhoging zoals bij woonruimtes is bij bedrijfsruimtes geen wettelijk recht, maar een contractueel recht. Een zogenaamde ‘periodieke indexering’ mag alleen als dit in de huurovereenkomst is vastgelegd. De meeste huurcontracten geven aan dat na de eerste periode van 5 jaar een herziening plaatsvindt; sommige contracten noemen percentages, andere niet. Belangrijk: de verhoging mag niet bovenmatig zijn en moet in verhouding staan tot vergelijkbare huurprijzen in de omgeving.
Jaarlijkse huurverhoging 230a-bedrijfsruimte en indexering
Een jaarlijkse huurverhoging van een bedrijfspand (categorie 230a) is alleen toegestaan als dit in het huurcontract is vastgelegd via een zogenaamde periodieke indexering, meestal gekoppeld aan de Consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Zonder duidelijke afspraak in het contract is een jaarlijkse huurverhoging niet toegestaan.
Huurverhoging 2025 en berekening
In 2025 verandert er op fundamenteel niveau niets aan de wetgeving. Wel is de hoogte van een eventuele huurverhoging afhankelijk van de CPI. Verhuurders mogen de huurprijs niet bovenmatig verhogen; de verhoging moet in verhouding staan met de markt en vergelijkbare panden in de omgeving. Gebruik de CPI-rekentool van het CBS om te zien hoeveel jouw huur maximaal mag stijgen.
Wat als je het niet eens bent met de huurverhoging?
Als jullie er onderling niet uitkomen, kun je via de kantonrechter naar de bedrijfshuuradviescommissie. Daar wordt de huurprijs vastgelegd aan de hand van de huurprijzen van vergelijkbare middenstandsbedrijfsruimtes. Voorwaarde is dat je aannemelijk maakt dat de huurprijs niet in verhouding staat tot vergelijkbare prijzen en dat de verhuurder aantoont dat veranderingen in de marktsituatie of het gehuurde een rechtvaardiging vormen.
Het huurcontract van mijn bedrijfsruimte is korter dan vijf jaar
In principe heb je als huurder een termijnbescherming van twee keer 5 jaar, maar kortere contracten zijn mogelijk. Als de ruimte langer wordt gebruikt dan twee jaar, wordt de overeenkomst automatisch omgezet naar een 5-jaarscontract. De verlenging naar vijf jaar gaat niet door als je huur opzeggen nodig hebt of als de huurder meer tijd nodig heeft om het pand te ontruimen.
Renovatie en huurverhoging
Veel verhuurders willen renovaties doorrekenen via huurverhoging. Verhuurders mogen na renovatie in bepaalde gevallen de huur verhogen, maar dit is gebonden aan strikte voorwaarden en redelijkheid. De kosten mogen alleen doorberekend worden voor energiebesparende voorzieningen en niet voor achterstallig onderhoud of regulier groot onderhoud dat niet direct energiebesparend is. De verhoging moet redelijk zijn en in verhouding staan tot de daadwerkelijk geboden voordelen, zoals lagere energiekosten of meer comfort.
Redelijkheid en geschil
Wanneer partijen het niet eens worden over de hoogte van de huurverhoging na verduurzaming, kan de rechter oordelen over redelijkheid en hoogte. Ook kan een beroep op de Huurcommissie of kantonrechter worden gedaan om de redelijkheid te toetsen. Voor 230a-bedrijfsruimte geldt dezelfde basis: verduurzaming mag doorberekend worden, maar binnen de grenzen van redelijkheid en wettelijke systeematiek.
Wat betreft renovatie: wat mag wél en wat niet?
Een huurder moet dringende renovatiewerkzaamheden gedogen die niet uitgesteld kunnen worden. Een redelijk renovatievoorstel van de verhuurder is essentieel. De beoordeling van wat redelijk is, kijkt naar aard en duur van de werkzaamheden, vervangende bedrijfsruimte, de noodzaak van medewerking, financiële gevolgen en de huurprijsverhoging.
Schadevergoeding bij renovatie
Renovatie kan leiden tot schadevergoeding voor de huurder, vooral bij ingrijpende renovaties waardoor omzetverlies of verhuizing noodzakelijk is. In veel contracten is vastgelegd dat de verhuurder niet verplicht is de schade van de huurder te vergoeden, maar bij definitieve vertrek als gevolg van renovatie komt schadevergoeding vaak wel in beeld. Onderhandelen over een redelijke renovatievoorstel kan juridisch geschil voorkomen.
Rechten en hulp
Als u betrokken raakt bij renovatie, is juridisch advies verstandig. Huurrechtadvocaten kunnen helpen bij het beoordelen van redelijkheid en bij het opstellen van een redelijke huurverhoging of het verweren tegen een ongegronde verhoging. Voor huurverhogingen na renovatie of verduurzaming geldt een systematiek waarbij kosten en baten zorgvuldig moeten worden afgewogen en onderbouwd.
tags: #huurverhoging #na #renovatie #bedrijfsruimte