Ja, als de verzekerde schade aan je woning zo ernstig is dat je niet meer in de woning kan blijven, heb je recht op een, in verhouding gelijkwaardige, vervangende woonruimte. Je moet dan vooraf wel toestemming vragen, zelf een vervangende woonruimte zoeken en de kosten vooraf aan ons doorgeven. Een door ons ingeschakelde expert kan hierin ook hulp bieden en/of advies geven. De vergoeding is beschikbaar voor de termijn die nodig is voor herstel of herbouw gedurende maximaal 52 weken. Als er niet wordt hersteld of herbouwd, wordt de uitkeringsduur niet meer dan 12 weken. Neem altijd vooraf contact met ons op en meld je schade online. Kies voor onze lage premie mét uitstekende voorwaarden.
In Nederland waren er in 2021 circa 3,4 miljoen huurwoningen. Dit is iets meer dan 40% van alle woningen in Nederland. Heel veel mensen hebben dus te maken met een verhuurder. Deze verhuurder is hoofdzakelijk verantwoordelijk is voor de staat en het onderhoud van de woning. Maar wat nu als er iets niet klopt met de woning? Er is een lekkage of de kozijnen zijn gaan rotten… Wie is verantwoordelijk?
Veel verhuurders gebruiken huurovereenkomsten met algemene bepalingen. Deze huurovereenkomsten (ROZ-model) hebben in de bijbehorende algemene bepalingen veelal staan wie voor welk onderhoud en welke reparatie verantwoordelijk is. Is er een andere huurovereenkomst gebruikt zonder algemene bepalingen, dan gelden de ‘gewone’ wettelijke verplichtingen. Zowel de huurovereenkomsten als de wet spreken over een ’gebrek’. Maar wat is nu een gebrek?
In principe geldt dat de verhuurder aansprakelijk en verantwoordelijk is voor het verhelpen van de gebreken. Maar gebreken die zijn ontstaan doordat de huurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt blijven echter voor de verantwoordelijkheid van de huurder. Wanneer de huurder een gebrek vaststelt, moet hij dit altijd eerst aan de verhuurder melden en hem de kans geven dit te herstellen. De kosten van herstel komen voor rekening van de verhuurder. Als de verhuurder het gebrek wel kan repareren, maar dit niet binnen een redelijke termijn doet of niet wil, dan mag de huurder dit zelf op kosten van de verhuurder repareren. De kosten die de huurder maakt voor de reparatie mag hij in mindering brengen op de huurprijs, maar deze kosten moeten wel reëel zijn. De huurder kan naast herstel van het gebrek ook een huurprijsvermindering en schadevergoeding eisen. Een huurprijsvermindering moet de huurder via een procedure bij de rechter vragen. Een huurvermindering kan niet willekeurig. Deze vermindering moet wel in verhouding staan tot het gebrek en de last die de huurder daardoor ervaart. Als het gebrek zo groot is dat het huurgenot (bijna) volledig is verdwenen, is het mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden. Kijk goed in het contract of er afspraken zijn gemaakt over onderhoud en reparatie en zo ja, wat houden deze afspraken in. Begrijpt u niet goed wat in het contract staat? Meldt gebreken direct bij de verhuurder. Zijn de gebreken ernstig genoeg? Wij helpen u graag bij het controleren van de huurovereenkomst en het beantwoorden van uw vragen over de huurovereenkomst en het huurrecht. Als de huurwoning gebreken vertoont, dan kunnen wij u helpen bij het vinden van een passende oplossing en ondersteunen bij de communicatie met de verhuurder.
Praktijkverhaal en stappen bij ernstige lekkage
Mijn dochter huurt een kamer in een pand van een tandartspraktijk, die ook de verhuurder is. Eind vorig jaar was er lekkage en heeft ze dit gemeld bij de verhuurder. In de winter werd de lekkage erger, maar wilde de huisbaas nog niets doen. Inmiddels is er waterschade aan laminaat en behang, een bureau en een laptop. De lekkage is een gebrek aan het gehuurde, dat de verhuurder dient te verhelpen. De lekkage is direct schriftelijk gemeld, maar tot op heden is er nog niets aan gedaan. De schade kan op de verhuurder worden verhaald, omdat het ontstaan ervan de verhuurder kan worden toegerekend. Verhuurder heeft de lekkage, die al bijna een jaar geleden schriftelijk is gemeld, namelijk nog steeds niet hersteld. Het weer is hiervoor geen excuus.
Vaak worden huurders door de verhuurder verwezen naar hun inboedelverzekeraar, maar dat is niet terecht. Als door een gebrek schade ontstaat aan de inrichting van de woning of de spullen in huis kun je van de verhuurder schadevergoeding verlangen, als duidelijk is dat die schade het gevolg is van nalatigheid van de verhuurder. Dus als verhuurder wel van het gebrek op de hoogte was maar dit niet binnen een redelijke termijn heeft verholpen. Als zich plotseling een (onverwacht) gebrek voordoet dat tot schade in of aan huis leidt - bijvoorbeeld als door storm een raam sneuvelt en de binnenkomende regen schade veroorzaakt - is dat de verhuurder niet vanzelfsprekend toe te rekenen en is verhuurder niet per definitie schadeplichtig.
In de wet is opgenomen dat een huurder moet toestaan dat zijn verhuurder dringende werkzaamheden uitvoert aan de woning. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel uitgesteld kunnen worden. Vaak zal het gaan om reparaties of noodzakelijk onderhoud. Denk bijvoorbeeld aan het herstellen van een lekkage of het brandveilig maken van een pand. De huurder moet aan dit soort werkzaamheden dus zijn medewerking verlenen. Het is niet moeilijk voor te stellen dat een huurder hier overlast van kan ondervinden. Er komen werklieden over de vloer, er is veel lawaai of voorzieningen kunnen tijdelijk niet worden gebruikt. Een verhuurder moet hier rekening houden. Hij zal tegemoet moeten komen aan het eventueel ongemak dat een huurder zal hebben van het verrichten van de werkzaamheden. Op welke manier hij dat moet doen, hangt van de feitelijke situatie af. En soms ook van de specifieke situatie van de huurder. Zo kunnen er allerlei praktische maatregelen genomen worden om de overlast te beperken. Zoals het verzorgen van tijdelijke voorzieningen voor toilet, douche en/of keuken. Of het zoveel mogelijk afschermen van de inboedel of het tijdelijk opslaan van goederen. Als een woning als gevolg van de werkzaamheden geheel niet kan worden bewoond, dan is het redelijk dat er over die periode geen huur in rekening wordt gebracht. De huurder heeft immers ook geen huurgenot. Als slechts een gedeelte van de woning niet te gebruiken is, dan zal een vermindering van de huurprijs kunnen volstaan. De verhuurder is echter niet verplicht om de huurder vervangende woonruimte aan te bieden. De huurder zal zelf voor tijdelijk onderdak elders moeten zorgen. Ook een verhuiskostenvergoeding is niet aan de orde. Kortom, de verhuurder moet bij de uitvoering van reparaties en onderhoud zoveel mogelijk rekening houden met de overlast die dit voor de huurder meebrengt en zal de huurder zo nodig financieel moeten compenseren.
Wat als de woning onbewoonbaar is door een incident buiten de controle van de verhuurder?
3 augustus jl. was mijn huis betrokken bij het kraanongeluk in Alphen aan den Rijn. Hoewel de kraan mijn buren heeft getroffen en niet mijn huis direct is mijn huis toch door de gemeente als onbewoonbaar verklaard. Nu huur ik mijn huis van een verhuurbedrijf. Zij menen dat ze een goede woonruimte aanleveren en dat het de schuld van de gemeente is dat wij geen toegang hebben. Zij willen ons daarom niet ons betaalde huurgeld voor augustus terugbetalen en vinden dat wij huur moeten betalen, ook al zijn wij als huurders nu dakloos. De huurder heeft de mogelijkheid om door middel van een buitengerechtelijke verklaring de huurovereenkomst te ontbinden, wanneer de woonruimte door een gebrek of het verhelpen daarvan (gedurende enige tijd) onbewoonbaar is of zal zijn of als het gebruik van de gehuurde woonruimte gevaren oplevert (art. 7:279 BW).
Het is aan te raden de rechtsgeldigheid van de ontbinding door de rechter te laten toetsen, zodat u niet achteraf voor verrassingen komt te staan. De verhuurder is in beginsel verplicht om een gebrek in de woning te verhelpen als de huurder hier om vraagt. Als dit gebrek het huurgenot van de huurder in voldoende mate aantast, dan heeft de huurder recht op een tijdelijke huurprijsvermindering. De verplichting van de verhuurder om de schade van de huurder als gevolg van het gebrek te vergoeden, is echter geenszins een vanzelfsprekendheid. Eiser en zijn echtgenoot huren van gedaagde een zelfstandige woning. Gedaagde heeft huurder naar de Vereniging van Eigenaars verwezen, die hem met zijn klacht weer heeft terugverwezen naar de verhuurder. Omdat de klachten van eiser onvoldoende serieus worden genomen, heeft eiser bij de directeur van de beheerder zijn beklag gedaan en erop gewezen dat zijn gezondheidsproblemen verergeren. Eiser heeft de beheerder geïnformeerd dat de woning nagenoeg onbewoonbaar is. Begin juli 2020 is eiser met spoed opgenomen in het ziekenhuis met longklachten en is hij door zijn longarts dringend geadviseerd niet terug te keren naar de woning totdat de woning is gesaneerd. Eind augustus 2020 is een deel van de standleiding van de woning vervangen en zijn er bouwdrogers in de woning geplaatst zonder dat de inboedel van eiser is afgedekt. Eiser vordert in dit kort geding de veroordeling van verhuurder tot herstel van de gebreken alsmede herstel van de als gevolg van de gebreken ontstane gevolgschade. Tevens vordert eiser dat aan hem een vervangende, ingerichte woonruimte wordt aangeboden dan wel een bedrag van € 2.500,- als voorschot op de definitieve vergoeding voor zijn verblijfskosten elders voor zolang zijn woning onbewoonbaar is. Tot slot vordert eiser gedaagde te veroordelen tot betaling van een voorschotbedrag van € 1.000,- op de door hem geleden schade.
De kantonrechter oordeelt dat eiser ontvankelijk is in zijn vorderingen en dat de situatie een spoedeisend belang heeft. De rechter wijst delen van de vorderingen toe, zoals vervanging van de woning en vergoeding van gevolgschade, en bevestigt dat een vervangende gemeubileerde woonruimte of een voorschot op schade toelaatbaar kan zijn totdat herstel is voltooid. De verhuurder blijft verantwoordelijk voor het verhelpen van gebreken en het vergoeden van schade die het gevolg is van het gebrek, mits dit aan de verhuurder toerekenbaar is en het niet tijdig verhelpen daarvan aantoonbaar is."
Wat is de rol van de verhuurder en wat kun je als huurder concreet doen?
De verhuurder is in beginsel verplicht om een gebrek in de woning te verhelpen en om schade door het gebrek te vergoeden. Als het gebrek wordt veroorzaakt door nalatigheid van de verhuurder, is hij aansprakelijk voor de schade. De huurder moet gebreken zo snel mogelijk melden, schriftelijk en mondeling. De verhuurder moet zo nodig dringende werkzaamheden uitvoeren en kan daarbij rekening houden met de overlast voor de huurder. In geval van onbewoonbaarheid kun je recht hebben op vervangende woonruimte of een huurprijsvermindering, en in sommige gevallen op een schadevordering of voorschot op de schade. Het is verstandig om de huurovereenkomst en eventuele bepalingen te controleren, en bij vragen juridische hulp in te schakelen.
Belangrijke stappen voor huurders:
- Meld het gebrek direct bij de verhuurder, schriftelijk indien mogelijk.
- Vraag om tijdige reparatie en, bij langdurige gebreken, om vervangende woonruimte of compensatie.
- Houd alle communicatie bij en documenteer schade en overlast.
- Neem contact op met een jurist of de Huurcommissie indien de verhuurder niet adequaat optreedt.
Als de woning langdurig onbewoonbaar is en er geen passende oplossing komt, kan een buitengerechtelijke ontbinding of rechtszaak worden overwogen, waarbij de rechter kan oordelen over vervangende woonruimte, huurprijsvermindering en schadevergoeding. In alle gevallen blijft het essentieel om tijdig juridische adviezen in te winnen en de voorwaarden van de huurovereenkomst te controleren.
Kennisclip - Einde van de huurovereenkomst door opzegging
Samenvatting van mogelijke vergoedingen en oplossingen
- Vervangende woonruimte: in verhouding gelijkwaardig aan de huidige huurwoning, voor de duur van herstel of herbouw.
- Vergoeding van verblijfskosten elders: maximaal gedurende herstel, eventueel vervolgd met voorschot op definitieve schade.
- Huurprijsvermindering: afhankelijk van de ernst van het gebrek en het huurgenot.
- Schadevergoeding: voor schade door gebrek die aan verhuurder kan worden toegerekend.
- Ontbinding van huurovereenkomst: bij ernstig gebrek dat huurgenot onbruikbaar maakt.
tags: #huurwoning #is #niet #meer #bewoonbaar #lekkage