Hypotheek afsluiten inclusief verbouwing: mogelijkheden en voorwaarden

Ben jij van plan om je huis te verbouwen? Bijvoorbeeld omdat je meer ruimte wilt creëren door een aanbouw, serre of een dakkapel? Of heb je een andere grote verbouwing in gedachten? Dan zijn er meerdere manieren om dit te financieren.

Zodra je een woning koopt, kun je bij de notaris aangeven dat je het hypotheekbedrag hoger inschrijft bij het kadaster. Als je in de toekomst wil verbouwen, hoef je dankzij deze inschrijving niet langs de notaris om bij (dezelfde) geldverstrekker extra geld hiervoor te lenen. Jouw geldverstrekker beoordeelt op basis van je inkomen en de waarde van je woning na verbouwing of het mogelijk is om je hypotheek te verhogen. Het is wel belangrijk om rekening te houden met mogelijke bijkomende kosten, zoals advies- en taxatiekosten.

Meerdere financieringsmogelijkheden voor een verbouwing

Als je jouw huis gaat verbouwen, kun je dit ook financieren door een tweede hypotheek af te sluiten. Dit is een hypotheek die je bovenop je huidige hypotheek afsluit. Je leent dus eigenlijk extra geld van je geldverstrekker. Zij bepalen dan ook of dit op basis van je huidige inkomen en de woningwaarde (na verbouwing) mogelijk is. Deze tweede hypotheek los je annuïtair of lineair af. Net als bij het verhogen van je hypotheek, moet je bij een tweede hypotheek ook rekening houden met eventuele bijkomende kosten, zoals advies- en taxatiekosten. Het geld dat je leent voor een tweede hypotheek, wordt vrijgegeven op het moment dat de verbouwing ingaat.

Als je jouw woning lang geleden tegen een hoge rente hebt afgesloten, kan het mogelijk interessant zijn om je hypotheek over te sluiten, als de huidige rente lager is bijvoorbeeld. In dit geval kun je de kosten van je verbouwing in de nieuwe hypotheek meenemen. Uiteraard moet je dit financieel gezien wel aan kunnen. Houd er rekening mee dat je opnieuw kosten betaalt voor je hypotheekadvies, de bemiddeling, de notaris en de taxateur.

Weten of jij je hypotheek kunt oversluiten? Bereken het hier. Is de waarde van je woning momenteel hoger dan de hypotheek die je ervoor hebt afgesloten? Dan heb je overwaarde. Deze overwaarde kun je inzetten om je verbouwing te financieren. Je kunt met je overwaarde namelijk je hypotheek ophogen door over te sluiten of een tweede hypotheek af te sluiten. Het geld dat dan vrij komt, wordt gestort in een bouwdepot.

Een verbouwing kan op verschillende manieren worden meegefinancierd: bij het aankopen van de woning in de hypotheek, door middel van het verhogen van je bestaande hypotheek, door middel van een tweede hypotheek of door middel van een lening (doorlopend- of WOZ-krediet). Het is mogelijk een verbouwing mee te financieren in de hypotheek. Om te bepalen hoeveel je kunt meefinancieren, wordt de waarde van de woning na de verbouwing als uitgangspunt genomen. Deze waarde wordt door een taxateur vastgesteld. Omdat de waarde van de woning niet met hetzelfde bedrag stijgt als het bedrag dat je investeert, moet je er rekening mee houden dat de verbouwing mogelijk niet volledig met de hypotheek meegefinancierd kan worden. De geldverstrekker reserveert een bouwdepot voor de geplande verbouwing.

Je kunt een verbouwing van je tuin ook meefinancieren in de hypotheek. De tuin wordt als een soort verlengde van de woonkamer gezien, waardoor deze bij het huis hoort. Investeren in de tuin valt daarom onder woningverbetering. Wanneer je een woning koopt, heb je de mogelijkheid om bij de notaris het hypotheekbedrag hoger in te laten schrijven bij het kadaster. Hiermee creëer je voor de toekomst de ruimte om zonder tussenkomst van de notaris bij dezelfde geldverstrekker extra geld te lenen voor bijvoorbeeld het verbouwen van de woning.

Overwaarde, NHG en energiebesparing

Overwaarde kun je inzetten om een verbouwing te financieren. Je kunt je overwaarde gebruiken om je hypotheek ophogen of een tweede hypotheek afsluiten. Bij energiebesparende maatregelen kun je vaak ruimer financieren: tot 106% van de marktwaarde na verbouwing. De maximale hypotheek met NHG en de voorwaarden hiervoor hangen af van de waarde van de woning en het inkomen. Een tweede hypotheek met NHG kent specifieke regels en borgtochtprovisie, en kan rentevoordeel opleveren doordat geldverstrekkers minder risico lopen.

Hypotheek verhogen voor verbouwing is vaak goedkoper dan een persoonlijke lening. De hypotheekrente is fiscaal aantrekkelijker als aan de voorwaarden wordt voldaan. Een verbouwingshypotheek is geen aparte hypotheekvorm maar een doel: financiering voor een verbouwing binnen de bestaande of extra hypotheek, al dan niet met NHG.

Bouwrente en bouwdepot

Bouwrente is de rente die je betaalt aan de aannemer tijdens de bouwfase. Tot de oplevering wordt bouwrente opgebouwd en daarna verschuift de rente naar de geldverstrekker. Een bouwdepot is een aparte rekening waaruit de aannemersrekeningen worden betaald. Het restant wordt aan de hoofdsom van de NHG-hypotheek of andere hypotheek toegevoegd.

Lenen via spaargeld, consumptief krediet of lening

Als de verbouwing klein is, kun je gebruikmaken van spaargeld, een consumptief krediet of een doorlopend krediet. Een consumptief krediet heeft geen notaris- of taxatiekosten, maar rente is hoger en er zijn minder fiscale voordelen. Spaargeld vermijden rente is voordelig, maar houd rekening met vermogensrendementsheffing als het spaargeld hoger is dan €50.650 per persoon. Een doorlopend krediet kent flexibiliteit maar geen belastingaftrek.

Specifieke opties en stappenplan

Een verbouwing kan op verschillende manieren gefinancierd worden: verhoging van de hypotheek, tweede hypotheek, bouwdepot of lening. Om te bepalen hoeveel meefinancierd kan worden, wordt de waarde na verbouwing getaxeerd. Een tuinverbouwing kan volgens dezelfde principe meefinancieren als woningverbetering. Bij NHG-gerelateerde opties gelden maxima: tot 100% van de woningwaarde na verbouwing, tot 106% bij energiebesparende maatregelen; NHG-grens wordt jaarlijks vastgesteld (per 2024/2025: verhoogd naar 450.000 euro, met 106% mogelijk bij energiebesparend). Een bouwdepot wordt beheerd via de bank, en facturen stuur je naar de geldverstrekker voor betaling.

Een hypotheekadviseur kan helpen bij het berekenen van de mogelijkheden en het kiezen van de beste optie. Hulp van een hypotheekadviseur is vooral verstandig bij verhogen of afsluiten van een hypotheek met NHG. NHG biedt zekerheid en soms lagere rente. Een verbouwingshypotheek kan doorgaand zijn via een onderhandse verhoging of een combinatie met oversluiten.

Praktische tips bij het maken van keuzes

• Laat taxatie vastleggen wat de waarde wordt na de geplande verbouwing.
• Vraag offertes aan bij aannemers en vergelijk kosten en bouwrente.
• Overweeg energiebesparende maatregelen die max. 6% extra lenen mogelijk maken.
• Houd rekening met bijkomende kosten zoals advies, bemiddeling, notaris en taxateur.
• Overweeg tuin- of woningverbeteringen als onderdeel van de hypotheekregeling.

Samenvatting van de belangrijkste varianten

1. Verhogen van de bestaande hypotheek voor verbouwing (hoogte inschrijving bij notaris of hoger inschrijving bij aankoop).
2. Tweede hypotheek naast de bestaande hypotheek (met of zonder NHG, afhankelijk van voorwaarden).
3. Verlenging van de hypotheek via oversluiten inclusief verbouwing (of bouwdepot).
4. Financiering via spaargeld of consumptief krediet voor kleinere verbouwingen.

Verbouwplannen? Een gratis kennismaking met een hypotheekadviseur helpt vanuit dit brede palet aan opties snel te zien wat voor jouw situatie het meest voordelig is. Onze adviseurs kijken naar inkomen, huidige waarde en toekomstverwachting om de beste oplossing te kiezen en een duidelijke berekening te geven van maandlasten.

tags: #hypotheek #inclusief #verbouwing