Als je door Griekenland reist zul je verbaast staan van het grote aantal verlaten gebouwen dat je tegenkomt. Van grote steden als Athene, tot kleine dorpjes en zelfs boerderijen en fabrieken. Overal zijn constructies te vinden die niet langer gebruikt worden of zelfs nog nooit gebruikt zijn. Als architect ben ik natuurlijk erg nieuwsgierig naar de reden. Waarom worden er in Griekenland in grote getale huizen verlaten of nooit afgemaakt?
De economische crisis die begon in Amerika in 2008 heeft diepe sporen nagelaten. Toen deze economische recessie Griekenland bereikte ware vele Grieken de leningen van hun huis nog aan het afbetalen. Maar banen werden schaars, inkomens extreem laag, en hypotheken werden onbetaalbaar. Tot de dag van vandaag is Griekenland nog steeds niet hersteld van de economische crisis en veel panden die meer dan 10 jaar geleden verlaten zijn, zijn dat nu nog steeds. Helaas wordt renoveren steeds lastiger door het jarenlange gebrek aan onderhoud. De grieken vinden het bezit van onroerend goed erg belangrijk. Een eigen huis (of meerdere) is het symbool voor de rijkdom van een Griek. Veel Grieken zullen beginnen met bouwen zelfs als ze zeker weten dat ze niet genoeg geld hebben. Met eeuwige hoop op een financiële meevaller in de nabije toekomst zal er geen Griek zijn die niet bouwt omdat er niet genoeg geld is.
Wat er gebeurd is dat de gemiddelde Griek begint met bouwen zodra bij grond bezit. Het kan gerust 10 jaar duren voor buitenmuren ramen krijgen, en 20 jaar voordat er binnen gestuct wordt. Er is een goede reden dat Grieken beginnen met bouwen, zelfs als ze zeker weten dat ze niet verder zullen komen dan de fundering. In Nederland hebben wij al jaren het kadaster, dat precies weet welk stukje land van wie is. In Griekenland echter, bestaat een soortgelijk systeem pas sinds 2019! Hiervoor was het niet mogelijk om officieel de eigenaar te zijn van een stuk land als dit land geen huis had. Het is dus niet gek dat de Grieken het liefst zo snel mogelijk beginnen met bouwen. Alleen in Griekenland is het mogelijk om te bouwen op een plek waar dit niet mag, en uiteindelijk toch de eigenaar te zijn van een legaal gebouw. Wat er gebeurd is dat er stiekem de basis van een gebouw gebouwd word. Als de outline van bijvoorbeeld het huis er staat, gaan de eigenaren pas naar de gemeente. Hier zeggen ze” tja, nu het er al staat is het beter als we het ook legaal af kunnen maken”. In de gevallen dat de gemeente voet bij stuk houd wordt de constructie verlaten en proberen de eigenaren dit trucje ergens anders. Jammer is dat de Grieken niet strenger zijn en eisen dat het land in originele staat wordt hersteld.
De laatste reden voor de vele verlaten gebouwen in Griekenland die ik hier wil noemen is het erven van huizen. Zoals ik eerder zei, is eigendom van onroerend goed erg belangrijk voor de Griek. Een huis is als een trofee van de hele familie en zoals gebeurd met trofeeën, worden ze doorgegeven als erfstukken. In de jaren ’50 verhuisden vele Grieken van het platteland naar de stad, op zoek naar beter werk en een beter leven. De generatie hierna reisde zelfs verder weg, naar West-Europa en Amerika. Desondanks worden de originele familie huizen nog steeds als erfstuk doorgegeven aan deze generaties.
- Vijf belangrijke factoren achter verlaten of onafgewerkte gebouwen: economische druk, trage bureaucratie bij eigendom, cultuur van erfgoed, toekomstgericht bouwen en fiscale haalbaarheid.
- Het fenomeen van half afgebouwde woningen met zichtbare ijzeren staven als aanwijzing voor toekomstige uitbreiding.
- De rol van erfopvolging bij het behoud en de verdeling van eigendom over meerdere generaties.
Een veelvoorkomende mythe die ontkracht moet worden, is het idee dat mensen hun huizen expres onafgewerkt laten om belasting te ontduiken. Hoewel het klopt dat een onafgewerkt gebouw tegen een lager tarief kan worden belast - je betaalt bijvoorbeeld minder ENFIA (onroerend goedbelasting) en lagere gemeentelijke heffingen - is de belangrijkste reden dat veel huizen in deze staat blijven, financieel. Simpel gezegd: de eigenaren hebben misschien nog niet het geld om het werk af te maken. Een onafgewerkte woning heeft inderdaad een lagere belastbare waarde en minder bijbehorende kosten, maar ook een lagere marktwaarde. Het is geen truc om minder te betalen, maar een weerspiegeling van economische beperkingen en langetermijnplanning.
Hoe zit het met die ijzeren staven op het dak? Een veelgestelde vraag van buitenlandse kopers is: “Waarom steken er bij sommige Griekse huizen metalen staven uit het dak?” Deze stalen staven, die vaak zichtbaar zijn in onafgewerkte gebouwen, worden anamonés (voorzieningen) genoemd. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, zijn ze geen teken van belastingontduiking. In plaats daarvan weerspiegelen ze een diepgewortelde traditie: de structuur open laten voor mogelijke toekomstige uitbreiding. In veel Griekse gezinnen was het gebruikelijk om een tweede of derde verdieping toe te voegen wanneer een kind opgroeide en zijn eigen ruimte nodig had. Door het structurele “skelet” open te laten, was het makkelijker - en goedkoper - om later verder te bouwen.
Halfafgebouwde woningen en de fiscale gevolgen worden vaak verkeerd begrepen. Een onware mythe is dat mensen hun huizen expres onafgewerkt laten om geen belasting te betalen. De realiteit is echter dat eigenaars vaak simpelweg niet genoeg geld hebben om het werk af te maken. Een onafgewerkte woning heeft een lagere belastbare waarde en minder bijbehorende kosten, maar ook een lagere marktwaarde. Het is dus vooral financieel- economische realiteit in plaats van een bewuste truc.
Waarom het belangrijk is om verstand te hebben van bouwprocessen in Griekenland. Voor bedrijven als Elxis - At Home in Greece, die nauw samenwerken met internationale kopers, gaat het bij kennis van het bouwproces om meer dan alleen technische kennis; het gaat om het opbouwen van vertrouwen. Kopers die vragen stellen zoals “Welke isolatie wordt er gebruikt?” of “Is deze muur dragend?” verdienen goed onderbouwde antwoorden, zelfs als de woning nog maar een blauwdruk op tafel is. Als verkoopteams de basisfasen van de bouw begrijpen, van het uitgraven tot de laatste afwerking, kunnen ze kopers geruststellen, onzekerheid verminderen en een transparantere relatie opbouwen.
Huizen bouwen, vertrouwen opbouwen. Het kopen van een woning in het buitenland gaat gepaard met hoge verwachtingen en nog grotere vragen. In Griekenland, waar bouwmethoden en culturele normen sterk kunnen verschillen van die in andere landen, is de juiste begeleiding essentieel. Begrijpen hoe huizen worden gebouwd, waarom sommige half af blijven en wat bepaalde bouwkenmerken betekenen, is niet alleen nuttig voor aannemers; het is net zo belangrijk voor makelaars, juridisch adviseurs en kopers zelf. Uiteindelijk is een huis meer dan alleen muren en een dak. Het is een plek voor dromen, herinneringen en toekomstplannen.
Een van de meest populaire toeristische bestemmingen tijdens de zomer is Griekenland. Een plek waar cultuur en vermaak samenkomen, met adembenemende uitzichten, een kristalheldere zee, maar ook archeologische vondsten die toeristen al eeuwen intrigeren. In de loop der jaren is dit land steeds meer het object van verlangen geworden voor massatoerisme. De witte en blauwe kleurstelling van veel dorpjes is iconisch: de dorpen op de Cycladen hebben historisch kleurgebruik gehad, maar er is ook een institutionele instantie achter de huidige uniformiteit. In 1974 vaardigde de militaire regering een decreet uit dat alle nieuwe huizen geheel wit moesten schilderen, hooguit heel lichtroze of oker. Daardoor werd wit een symbolische kleur, te beginnen op de Cycladen en daarna in de rest van Griekenland. Van technisch-architectonisch oogpunt lijkt het er op dat het precies de bedoeling was om de steden helderder te maken. Weet jij waarom de huizen blauw en wit zijn, en welke betekenis dit heeft?
Hoe Nederland 100 jaar geleden een stuk groter werd | NOS op 3
Samenvattend kan worden gezegd dat de ijzeren staven op daken een weerspiegeling zijn van een lange traditie van toekomstige uitbreiding en van open structuur bij Griekse gezinnen. Het ontbreken van een volledig afgestelde voltooiing is vaak een gevolg van economische druk, bureaucratische realiteiten en erfbelevenissen die generaties lang spelen. Voor kopers en professionals is begrip van deze bouwcultuur cruciaal om vertrouwen op te bouwen en realistische verwachtingen te scheppen bij aankoop van Grieks onroerend goed.
tags: #ijzer #bovenop #daken #griekenland