Voordat u een aanvraag voor een bouwactiviteit indient, kunt u ervoor kiezen om een conceptverzoek in te dienen. Tijdens stap 7 van het indienen, kunt u ervoor kiezen om uw aanvraag in te dienen als conceptverzoek. Voor het indienen van de aanvraag gebruikt u de knop ‘indienen’. Hulp nodig bij het aanvragen, of lukt het niet om de aanvraag online in te dienen? Neem dan contact met ons op via 0113 - 395 000.
Procedure conceptverzoek
Wanneer een plan als conceptverzoek wordt ingediend, vindt op hoofdlijn de toetsing aan de regelgeving plaats. Afhankelijk van het plan wordt het initiatief alleen getoetst aan het omgevingsplan en tijdens de tweewekelijkse welstandsvergadering door de stadbouwmeester aan de welstandsnota getoetst. Hierdoor wordt duidelijk of er voor het initiatief een vergunning verleend kan gaan worden, mits het ook aan overige regelgeving voldoet. Wanneer de toetsingen positief zijn, dan kan er een vergunning worden aangevraagd.
Procedure aanvraag omgevingsvergunning
Een aanvraag voor een omgevingsvergunning, wordt meestal binnen acht weken volgens de zogenoemde reguliere procedure afgehandeld. Dat geldt zowel voor een activiteit die past in het omgevingsplan, als voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Dit kan natuurlijk alleen wanneer uw aanvraag volledig is. Bij een aanvraag voor een bopa moet u een onderbouwing indienen. Waar u op moet letten bij het (laten) opstellen van de onderbouwing staat in het instructiedocument van de gemeente Reimerswaal. De gemeente kan de beslistermijn met 6 weken verlengen. Bent u het niet eens met de beslissing van de gemeente? Dan kunt u binnen 6 weken bezwaar maken.
Uitgebreide procedures en zienswijzen
Soms is bij een omgevingsvergunning voor een bopa de uitgebreide procedure van toepassing. Dan geldt een afhandelingstermijn van 6 maanden. Ook deze termijn kan eenmalig met 6 weken verlengd worden. Bij deze procedure krijgt u de vergunning niet van rechtswege. De gemeente maakt een ontwerpbesluit over uw aanvraag. Vervolgens kan iedereen, binnen 6 weken, zijn of haar mening geven over dit ontwerpbesluit (zienswijze). Bent u het niet eens met het ontwerpbesluit? Geef dan in uw zienswijze aan waarom. U ontvangt vanzelf bericht of u de vergunning krijgt. Wanneer u het niet eens bent met de beslissing van de gemeente, dan kunt u binnen 6 weken beroep indienen bij de rechtbank. Dit kan alleen als u ook een zienswijze over het ontwerpbesluit hebt ingediend.
Openbaarmaking en Bibob
Ontvangen aanvragen en verleende omgevingsvergunningen publiceren wij op officielebekendmakingen.nl en in het Reimerswaal Informatieblad.
BIBOB - Wanneer u een aanvraag bij ons heeft ingediend, kan het voorkomen dat u gevraagd wordt persoonlijke (bedrijfs)gegevens te overleggen in het kader van de wet Bibob (Bevordering Integriteitsbeoordelingen door het Openbaar Bestuur). De wet Bibob moet voorkomen dat de overheid ongewild criminele activiteiten ondersteunt door vergunningen, subsidies of aanbestedingen te verstrekken die gebruikt worden voor illegale praktijken.
Natuurbescherming en mogelijke aansprakelijkheid
Het kan zijn dat u naast een vergunning van de gemeente ook toestemming van de provincie nodig hebt voor natuuronderdelen. Na de aankoop van een woning komt u er soms pas later achter dat een aanbouw of verbouwing zonder vergunning is gebouwd, of dat er is afgeweken van de verleende vergunning. Als koper kunt u verwachten dat een woning voldoet aan de geldende publiekrechtelijke regels; dit geldt ook voor interne verbouwingen zoals een extra badkamer, een dakkapel of een gewijzigde indeling. Rechters hanteren een vaste lijn: een koper hoeft niet zelf te onderzoeken of voor een aanbouw of verbouwing een vergunning is verleend, tenzij duidelijke aanwijzingen bestaan dat iets niet klopt. Bij verschil tussen tekeningen en werkelijkheid kan non-conformiteit ontstaan.
Soms kan een illegale situatie achteraf worden rechtgezet via een legalisatieverzoek. Legaleren is mogelijk als het bouwwerk voldoet aan de regels uit het Omgevingsplan en aan de technische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Legalisatie is echter niet altijd haalbaar; bij strijd met bestemming of bouwtechnische eisen wijst de gemeente de vergunningaanvraag af. Gemeenten zijn wettelijk verplicht de mogelijkheid tot legalisatie te onderzoeken voordat zij handhaving toepassen.
Handhaving en handhavingskansen
Als omwonende kun je een handhavingsverzoek indienen bij de gemeente als je vermoedt dat er illegaal wordt gebouwd. De gemeente is verplicht dit verzoek serieus te behandelen en te beoordelen of er sprake is van een overtreding. Dien dit verzoek schriftelijk in en beschrijf concreet wat je ziet: welk bouwwerk, op welk adres en waarom je vermoedt dat er geen vergunning voor is. Foto’s kunnen ter onderbouwing toegevoegd worden. De gemeente registreert alle meldingen; sommige meldingen worden later gecontroleerd of opgelost.
De gemeente kan handhavend optreden door te eisen dat de aanbouw wordt aangepast of verwijderd en kunnen boetes of dwangsommen opleggen. Bestuursdwang kan direct of snel nodig zijn, waarbij de gemeente het illegale bouwwerk laat slopen of het gebruik beëindigt. Bij woonfraude kan een bestuurlijke boete volgen. Illegale bouw is elke bouwactiviteit waarvoor een omgevingsvergunning verplicht is, maar waarbij die vergunning niet is aangevraagd of verkregen. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) legt het onderscheid tussen vergunningvrij en vergunningplichtig bouwen vast. Als de bouwmelding volgens artikel 2.18 Bbl vereist is, moet het bevoegd gezag controleren of de bouwmelding compleet is en tijdig starten of aanvullende informatie vragen.
Wat te doen als u met een illegale aanbouw te maken hebt?
- Twijfel of de bouwvergunningplichtig is? Raadpleeg de Beginkoppeling met de digitale vergunningscheck.
- Controleer of de bouwwerkzaamheden illegaal zijn via de Begin link: gemeenteberichten en de OmgevingsAlert app.
- Bij illegale bouw: meld dit schriftelijk bij de eigenaar, verhuurder of VvE en laat de gemeente de melding registreren. De gemeente kan het werk stilleggen of zelfs sluiten.
- Als u als koper een woning koopt, wees alert op verborgen gebreken en legale status van aanbouwen of interne verbouwingen; verantwoording kan tussen verkoper en koper verdeeld worden volgens de Haviltex-maatstaf.
- Bij twijfels: overweeg een legalisatieverzoek of raadpleeg een juridisch adviseur voor mogelijke stappen.
Praktische hulpmiddelen en contact
Begin link: gemeenteberichten; Begin externe link: digitale vergunningscheck; Begin externe link: OmgevingsAlert app. Gaat het om illegale bouw? Meld dit eerst schriftelijk bij de eigenaar, verhuurder of VvE. De gemeente registreert alle meldingen en kan controles uitvoeren via toezicht en handhaving.
Uitlegvideo 2 Hoe meld ik bezoekers aan en weer af?
Waarschuwing: Illegale bouw kan de verkoopbaarheid van een woning negatief beïnvloeden; kopers en taxateurs houden rekening met handhavingsrisico’s. De meldingsplicht en de regels uit het Bouwbesluit en Bbl bepalen hoe en wanneer controles plaatsvinden en welke procedures gevolgd moeten worden.