Een asbestclausule is een bepaling in de koopovereenkomst waarin staat dat de woning mogelijk asbest bevat. Deze clausule komt vooral voor bij woningen die vóór 1994 zijn gebouwd.
“Koper is ermee bekend dat in de onroerende zaak mogelijk asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Bij verwijdering van deze materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden getroffen.” Verkopers nemen een asbestclausule op om hun aansprakelijkheid te beperken. De clausule is bedoeld om onwetendheid te dekken, niet onwil.
Als koper moet u extra alert zijn bij een woning met een asbestclausule. De clausule legt een deel van het risico bij u neer. Doet u dit niet, dan kan de verkoper zich met succes op de clausule beroepen. Let op: asbestverwijdering is kostbaar en kan tienduizenden euro’s bedragen.
Jawel. Weet de verkoper bijvoorbeeld dat het dak asbesthoudend is, dan moet hij dat melden. De clausule dekt alleen onwetendheid. Rechters beoordelen asbestclausules aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Een goed geformuleerde en eerlijk toegepaste clausule wordt meestal geaccepteerd.
Na de aankoop bleek er asbest in de tuin te zitten. De verkoper had verklaard dat hem geen verontreiniging bekend was. De rechtbank oordeelde dat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden. Ook in deze zaak stond er een asbestclausule in de koopovereenkomst waar de verkoper geen beroep op kon doen omdat hij zijn mededelingsplicht had geschonden.
Er was hem door de dochter van een oud-huurder verteld dat er asbest in het huis aanwezig was maar hij heeft dat niet verteld aan de kopers van de woning. Heeft u na aankoop asbest ontdekt en staat er een asbestclausule in uw koopovereenkomst? Download ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken of plan een adviesgesprek met één van onze juristen.
Context en achtergronden
In de periode van 1945 tot 1980 is in veel gebouwde woningen asbest toegepast. Destijds was asbesthoudend materiaal populair vanwege de sterkte, slijtvastheid en brandwerendheid. Inmiddels zijn de gezondheidsgevaren van asbest algemeen bekend, en in nieuwbouw wordt al lang geen asbesthoudend materiaal meer toegepast. Toch is er nog veel asbest aanwezig in bestaande woningen.
Bij de verkoop van woningen waarin asbest is verwerkt, komt regelmatig de vraag op of de verkoper aansprakelijk is voor de saneringskosten daarvan. In de meeste gevallen is de verkoper niet aansprakelijk voor de (gevolgen van) de aanwezigheid van asbest. Slechts in enkele gevallen is de verkoper wel aansprakelijk. Meer daarover aan het einde van deze blog.
Afspraken over kwaliteit woning In de veelgebruikte NVM koopovereenkomst staan o.a. de volgende afspraken over de kwaliteit van de woning: de koper neemt de woning over inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken (art. 6.1); de verkoper garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis (art. 6.3); de verkoper staat niet in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn (hij is op de hoogte) of kenbaar zijn (hij zou op de hoogte kunnen zijn) bij het sluiten van de overeenkomst (art. 6.3); aan verkoper is niet bekend of/aan koper is bekend* dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt (art. 6.4.3).
In de laatstgenoemde bepaling moet de verkoper een keuze maken: óf hij deelt mee dat hij niet bekend is met asbest, óf hij deelt mee dat hij bekend is met asbest in de woning.
Wanneer is verkoper niet aansprakelijk?
De verkoper is niet aansprakelijk voor de schade van de koper wanneer de geleverde woning voldoet aan de overeenkomt. Dit betekent dat de kwaliteit van de woning zo is als de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Het is dus heel belangrijk wat er in die overeenkomst staat over de kwaliteit van de woning.
Als de verkoper meedeelt dat er asbest in de woning is verwerkt, dan kan de koper achteraf in principe niet stellen dat de verkoper aansprakelijk is voor de saneringskosten. Dit blijkt bijvoorbeeld uit een recente uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 27 februari 2019. Die zaak ging over de situatie waarin de verkoper van een bestaande woning in de koopovereenkomst had aangegeven dat er asbest in de woning is verwerkt (zie art. 6.4.3 hierboven).
In aanvulling daarop was bovendien opgenomen dat er, gezien het bouwjaar van de woning, asbesthoudende materialen aanwezig kunnen zijn die nu niet zichtbaar zijn en dat de verkoper daarvoor op geen enkele manier aansprakelijk zou zijn. In de vragenlijst bij de koopovereenkomst had de verkoper echter vermeld dat hij niet op de hoogte is van asbest in de woning.
Na de overdracht van de woning ontdekt de koper dat er op de zolder en in de kelder asbesthoudend materiaal aanwezig is. De koper stelt de verkoper aansprakelijk voor de schade. De rechter gaat daar echter niet in mee. De rechter overweegt dat de duidelijke bepalingen in de koopovereenkomst, waarin stond dat wel asbest aanwezig was en dat het risico daarvan volledig bij de koper lag, ervoor zorgen dat de koper niet mocht vertrouwen op de vragenlijst. Verder deed de koper nog een beroep op mededelingen van de verkoper. Wat er destijds precies mondeling is besproken, kon echter niet meer worden achterhaald. De koper wordt door de rechtbank in het ongelijk gesteld.
Wanneer is de verkoper aansprakelijk? Als de koper op grond van de koopovereenkomst en/of de vragenlijst niet hoeft te verwachten dat er asbest aanwezig is en er blijkt toch asbest aanwezig te zijn, dan kan de verkoper aansprakelijk zijn. Of dat het geval is, hangt af van het asbesthoudende materiaal zelf. Als de aanwezigheid van dat materiaal geen direct gevaar voor de gezondheid oplevert (maar bijvoorbeeld alleen bij zaag- of breekwerk) dan is de woning nog steeds geschikt voor een normaal gebruik als woonruimte. Als het aanwezige asbest ook zonder hak- of breekwerk gevaar oplevert voor de gezondheid kan het huis niet veilig worden bewoond en bezit het dus niet de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. In dat geval geldt dat de verkoper de garantie van artikel 6.3 heeft geschonden.
Let op: het voorgaande is anders wanneer de aanwezigheid van het asbest de koper bekend of kenbaar was bij het sluiten van de koopovereenkomst. Of dat het geval was, hangt af van allerlei omstandigheden. Als de asbest bij een normale bouwkundige keuring aan het licht was gekomen, dan had de koper het kunnen weten. Als er destructief onderzoek nodig was om het asbest te ontdekken, dan geldt niet dat de koper het had kunnen weten en in dat geval kan de koper alsnog de verkoper aansprakelijk stellen.
Advies
Heeft u een woning gekocht of verkocht waarin achteraf asbest aanwezig blijkt, en waarover een juridisch geschil ontstaat? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze specialisten om uw positie in kaart te brengen. Bij de zoektocht naar een woning in Assen, zeker bij huizen gebouwd vóór 1994, kom je hem vaak tegen in de kleine lettertjes: de asbestclausule. Voor veel kopers klinkt dit spannend, maar wat houdt het precies in?
Bij Wes Makelaars geloven we in transparantie. Een asbestclausule is een bepaling in de koopovereenkomst waarmee de verkoper aangeeft dat hij niet kan garanderen dat de woning volledig vrij is van asbest. Juridisch gezien verschuift hiermee het risico van verborgen asbestgebreken van de verkoper naar de koper. Dit betekent dat de verkoper in beginsel niet aansprakelijk is als er na de eigendomsoverdracht asbest wordt aangetroffen, tenzij de verkoper hier bewust over heeft gezwegen. Sinds 1993 is het gebruik van asbest in Nederland verboden. Veel woningen in onze regio dateren echter van voor die tijd (de periode 1945-1993).
Omdat een verkoper vaak ook niet weet wat er achter elke muur of onder elke vloer zit, beschermt deze clausule de verkoper tegen claims achteraf. Bij Wes Makelaars werken we niet met percentages, maar met vaste prijzen. Dat betekent dat we eerlijk advies geven over risico's zoals asbest, zonder verborgen agenda. De risico's: Onderzoeksplicht vs. Het accepteren van deze clausule is niet vrijblijvend. Als er na de overdracht asbest wordt gevonden dat verwijderd moet worden (bijvoorbeeld tijdens een verbouwing), zijn de kosten voor de koper. Daarnaast brengt beschadigd asbest gezondheidsrisico's met zich mee. Daarom is de onderzoeksplicht van de koper essentieel.
Twijfel je over een woning? Bij Wes Makelaars werken we met vaste tarieven in plaats van courtage. Onze aankoopmakelaar kijkt tijdens de bezichtiging kritisch mee. Zien wij verdachte materialen? Dan adviseren we direct over vervolgstappen, zoals een gespecialiseerde asbestinventarisatie. Dit onderdeel valt vaak binnen onze aankoopbegeleiding, waarvoor we een vast tarief van € 2500,- (incl. Wij helpen je bij het correct invullen van de vragenlijst en zorgen dat de asbestclausule juridisch juist in de koopovereenkomst wordt opgenomen als je je huis gaat verkopen. Hier moet je op letten als je een woning met asbest (ver)koopt of verbouwt.
Is je huis gebouwd vóór 1994, dan kan je asbest tegenkomen als je gaat verbouwen of verkopen. Hoe gevaarlijk dat is en of je hier meteen iets aan moet doen, hangt af van de situatie. Asbest werd tot 1994 veel gebruikt in materialen voor gebouwen en woningen. Het heeft namelijk goede brandwerende en isolerende eigenschappen en is sterk en slijtvast. Bovendien was het goedkoop. Maar vanwege de gezondheidsrisico’s is het gebruik ervan sinds 1993 verboden. In huizen die gebouwd zijn voor die tijd, kan dus nog asbest zitten.
Hoe gevaarlijk is asbest in huis? Zit er asbest in je woning, dan is er niet meteen reden tot paniek. Als asbest goed verwerkt is in ander materiaal, komen er geen vezels vrij. Maar ga je zagen, breken of boren, dan is het een ander verhaal. Er komen dan veel vezels vrij die je niet met het blote oog ziet en die ook niet snel verdwijnen. Adem je die vezels in, dan kunnen ze na lange tijd asbestkanker veroorzaken.
Hoe herken je asbest? Asbest herkennen is moeilijk, want het is meestal verwerkt in andere materialen, zoals vloerzeil, ventilatiekanalen, vensterbanken, de afdekplaat van de kruipruimte of plaatmaterialen van cement of vezelplaat. Asbesthoudende producten hebben allemaal een vezelige structuur, maar dat is soms moeilijk te zien. Bekijk dit filmpje van Milieu Centraal met tips om asbest te herkennen. Meer tips en een lijst met plekken in huis waar je asbest kunt tegenkomen vind je op de site van Kenniscentrum Infomil.
Alleen een gecertificeerd asbestinventarisatiebureau kan met zekerheid vaststellen of er asbest in je woning zit. De kosten van een asbestinventarisatie hangen af van het type inventarisatie dat je kiest. Een visuele inspectie kost bijvoorbeeld rond de € 400. Hierbij checkt het bedrijf alle zichtbare plekken in huis. Je kunt ook kiezen voor een volledige inventarisatie. Voor een bedrag tussen de € 450 en € 600 kijkt het bedrijf ook op niet-zichtbare plekken en breekt eventueel materialen weg om te zien wat erachter zit.
Wanneer is een asbestinventarisatie aan te raden? Wil je gaan klussen of verbouwen in een huis van voor 1994, dan is het aan te raden om een asbestinventarisatie te laten doen. Vertel wat je precies in huis wilt gaan doen, zodat het bedrijf weet waarom je de inventarisatie laat uitvoeren. Zij kunnen je dan adviseren of het nodig is om het asbest te (laten) verwijderen. Verwijderen is namelijk niet verplicht, tenzij er sprake is van een gevaarlijke situatie.
Mag je een huis verkopen waar asbest in zit? Als huiseigenaar ben je verantwoordelijk voor het asbest. Als je weet of vermoedt dat er asbest in je huis zit, dan ben je bij verkoop verplicht dit te melden aan de koper. Zolang het asbest geen gevaar oplevert, hoef je dit niet te verwijderen. Het is wel belangrijk om goede afspraken te maken met de koper. Bijvoorbeeld over wie de kosten betaalt als de koper een asbestinventarisatie wil laten doen of als het asbest verwijderd moet worden.
Een andere optie is om een asbestclausule op te nemen in het koopcontract. Daarin staat bijvoorbeeld dat er asbesthoudende stoffen aanwezig kunnen zijn in het huis en dat er speciale maatregelen getroffen moeten worden bij verwijdering daarvan. De koper verklaart in de clausule dat hij hiermee bekend is en vrijwaart jou als koper daarmee van aansprakelijkheid.
Hoe kun je asbest laten verwijderen? Er zijn gecertificeerde saneerbedrijven die asbest verwijderen. Die herken je aan het DIA-certificaat (Deskundig Inventariseerder Asbest). Voor asbestverwijdering is een sloopmelding bij de gemeente verplicht, die het saneerbedrijf regelt. Het bedrijf verwijdert het asbest op zo’n manier dat er zo min mogelijk asbestvezels vrijkomen, ze zorgen ervoor dat er geen vezels in huis achterblijven en doen hierop een nacontrole. Ook zorgen ze ervoor dat het asbest veilig wordt afgevoerd.
Wat kost het om asbest te verwijderen? Reken gemiddeld op een bedrag tussen de € 850 en € 2000. De precieze kosten hangen af van de situatie, de grootte van de ruimte en het aantal ruimtes dat asbestvrij moet worden gemaakt. Bij sommige gemeenten en provincies kun je een subsidie of lening aanvragen voor het verwijderen van asbest.
Kun je asbest zelf verwijderen? Het is niet aan te raden, maar je kunt eventueel zelf asbest in huis verwijderen. Daar gelden wel strenge regels voor. Zo moet het om minder dan 35 m2 asbest gaan, mag het materiaal niet beschadigd zijn en moet het gaan om ‘hechtgebonden’ asbest (hierbij zitten de asbestvezels vast in een ander materiaal). Ook moet je vooraf melden bij je gemeente dat je asbest gaat verwijderen. Het kan zijn dat je hiervoor een vergunning nodig hebt.
Asbest - Sluipschutters (S5A1)
Wanneer je een woning koopt die voor 1994 gebouwd is, kan er asbest in zitten. Dan koop je de woning met een asbestclausule, om de verkoper vrijwaren van onverhoopte kosten voor asbestsanering. We vertellen je er graag meer over. Tot 1994 werd asbest gebruikt in de bouw. Inmiddels weten we dat de stof kankerverwekkend is. Daarom is het verplicht om aanwezigheid van asbest in een woning te melden wanneer je de woning wilt verkopen. Het kan gebeuren dat de verkopende partij niet wist dat er asbest in de woning aanwezig was. Een asbestclausule omschrijft wie er dan verantwoordelijk is voor eventuele risico’s en kosten. Dit geldt ook voor woningen waarvan bij verkoop wél duidelijk is dat er asbest in verwerkt is.
Vrijwaring van aansprakelijkheid: De asbestclausule is onderdeel van de koopovereenkomst. Als er geen asbest in de woning is gebruikt, voor zover de verkoper weet, dan is de verkoper vrijgewrapper van aansprakelijkheid. Dat betekent dat die niet verantwoordelijk is voor de gevolgen. De koper accepteert namelijk de woning in huidige staat, dus inclusief eventuele asbesthoudende stoffen.
Asbestclausule is niet verplicht Ook al is het geen wettelijke verplichting om een asbestclausule in de koopovereenkomst op te nemen, toch gebeurt dat vaak bij oudere woningen. Het is namelijk wél verplicht om te voldoen aan de Milieuwet en daarin staat dat asbesthoudende materialen door een gespecialiseerd bedrijf moeten worden verwijderd. Dat kost geld en tegen dat risico wil de verkoper zich graag indekken. Denk ook aan een bouwkundige keuring. Mocht er onduidelijkheid zijn over de vraag of er wel of niet asbest aanwezig is in de woning, dan kun je een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Daarbij vraag je dan specifiek om ook duidelijkheid te krijgen over eventuele asbesthoudende materialen. Zo maak je de verwoording van de asbestclausule zo concreet mogelijk.
Lees meer over een bouwkundige keuring Meer weten over de asbestclausule? Wil je meer weten over de asbestclausule en mogelijke gevolgen voor je hypotheek? Maak dan een afspraak voor onafhankelijk hypotheekadvies met een adviseur (en Financieel Adviseur Duurzaam Wonen) van Univé bij jou in de buurt of kies voor een (beeld)belafspraak. We kennen de hypotheekmarkt en de lokale subsidies als geen ander.
Tot slot
In de periode 1960-1990 zijn er veel asbesthoudende materialen in gebouwen verwerkt. Deze materialen brengen nog steeds aanzienlijke (gezondheids)risico’s met zich mee. Aanwezigheid van asbest kan ook leiden tot hoge saneringskosten en eventuele bijkomende schades. De koper van een woonhuis zal zich eerst richten tot de verkopende partij om de schade te verhalen. Die situatie belicht ik in dit artikel.
In de meeste koopovereenkomsten van woningen zal een bepaling opgenomen zijn over de eventuele aanwezigheid van asbest. Door middel van die bepaling kan de verkoper aangeven dat hij niet weet of er asbest in de woning is verwerkt. De verkoper kan daarmee zijn aansprakelijkheid echter niet onbeperkt uitsluiten. Stel nu dat de verkoper een woning uit de bouwperiode van grofweg 1960-1990 aanbiedt, dan kan je verdedigen dat de verkoper misschien wel had kunnen vermoeden dat daarin asbest was verwerkt. In dat kader is ook de mededelingsplicht van de verkoper van belang. Hij is namelijk verplicht juiste informatie over de woning te verstrekken, ook als deze nadelig is. Deze mededelingsplicht rust ook op de verkoper ook als hij moet vermoeden dat er asbest in de woning is verwerkt. De verkoper en zijn makelaar zijn verplicht de relevante eigenschappen van een woning aan de koper kenbaar te maken. Tegenover de mededelingsplicht van de verkoper staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper van een woning moet proactief onderzoek verrichten naar de eigenschappen van een woning zodat hij een goed beeld heeft van de staat ervan.
Afhankelijk van het bouwjaar of de algehele staat van de woning zal de zwaarte en het belang van de onderzoeksplicht kunnen fluctueren. Het niet voldoen aan de onderzoeksplicht door de koper zal meebrengen dat hij minder snel de verkopende partij zal kunnen aanspraken op (verborgen) gebreken aan de woning. Als beide plichten worden geschonden komt het aan op wat partijen wel of niet hebben gedaan in aanloop naar de (ver)koop. Als de verkoper kan aantonen dat hij niet van het aanwezige asbest afwist (of had kunnen weten), terwijl de koper kan aantonen dat hij voldoende onderzoek heeft verricht, dan zal de aansprakelijkheid echter sneller bij de verkoper komen te liggen. Om de verkoper aan te kunnen spreken voor de geleden schade zal er onderzoek verricht moeten worden. Het enkele aantreffen van asbest roept namelijk niet direct een onbeperkte aansprakelijkheid in het leven. Koop je een woning, blijkt er asbest in de woning te zitten. Die vraag wordt regelmatig gesteld. Volgens artikel 6.1 NVM-koopakte aanvaardt de koper de woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Niet alle asbest maakt de woning ongeschikt voor normaal gebruik, zo blijkt uit de rechtspraak. Bijvoorbeeld, ‘hechtgebonden’ asbest werd vroeger veelvuldig toegepast bij de isolatie van daken en leidingen. Zolang er niet in wordt geboord of gezaagd, is deze asbest niet gevaarlijk en maakt de woning niet ongeschikt voor normaal gebruik; ook niet als de koper van plan is om een niet-noodzakelijke verbouwing uit te voeren. Doet zich echter de situatie voor dat het aanwezige asbest, ook zonder hak- en breekwerk, gevaar oplevert voor de gezondheid, dan is de woning niet geschikt voor normaal gebruik. In de koopovereenkomst staat vaak een clausule dat de verkoper verklaart dat hij niet weet of er asbest in de woning aanwezig is. Blijkt de verkoper een onjuiste mededeling te hebben gedaan, dan kan de verkoper zich niet beroepen op de uitsluiting van aansprakelijkheid van artikel 6.1 NVM-koopakte. De koper heeft zelf ook een onderzoeksplicht. Hij dient vragen te stellen aan de verkoper en zo nodig bouwkundig onderzoek te (laten) verrichten. Dat is vooral bij oudere woningen verstandig.
Wilt u hier nu al meer over weten? Non-conformiteit bij de koop van een woning. Asbest in woning. Normaal gebruik mogelijk? Onderzoekplicht koper. Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Oost-Brabant heeft op 27 februari 2019 uitspraak gedaan over non-conformiteit bij de koop van een woning. Uit het rapport van valt af te leiden dat haar ter controle 1 monster is aangeboden. De uitkomsten van dit onderzoek staan beschreven in het rapport van Asbest Advies Brabant van 11 november 2016. De conclusie kan wat betreft de kelder op grond van dit rapport niet worden getrokken. De heer H, directeur van Asbest Advies Brabant, heeft echter schriftelijk verklaard dat er mogelijk actuele gezondheidsrisico’s zijn in zowel de kelder als op zolder. Deze verklaring is door eisers als productie 24 in het geding gebracht. De verkoper kan aansprakelijkheid uitsluiten bij bepaalde aannames, maar als er daadwerkelijk asbest is en dit bekend of kenbaar was bij sluiting van de koop, kan aansprakelijkheid toch ontstaan.
tags: #informatieplicht #asbest #verkoop