Wanneer een warmtenet wordt aangelegd, moet een VvE kunnen besluiten of het gebouw daarop wordt aangesloten, ook als dit ingrijpt op het privédomein van individuele eigenaren. Dat vragen VvE-specialist mr. Tom Gilsing en VvE Belang-directeur mr. Gilsing en Oomen in een voorstel dat de wettelijke context verduurzaming dichterbij brengt. Het onderwerp heeft urgentie doordat de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Wgiw) al is aangenomen, en gemeenten wijken aanwijzen waar aardgaslevering uiteindelijk stopt. De vraag is hoe de VvE zelfstandig besluiten kan nemen over de aansluiting op een warmtenet, zonder telkens afhankelijk te zijn van alle particuliere eigenaren.
Veranderende wetgeving en de gewenste rol van de VvE
Het voorstel, dat binnenkort in de Tweede Kamer wordt behandeld, bepleit vastlegging in de wet dat een VvE mag besluiten over al dan niet aansluiten op een warmtenet, ook als dit gevolgen heeft voor privé delen van woningen. Momenteel mag een VvE alleen besluiten over gemeenschappelijke delen nemen; voor ingrepen zoals vervanging van een cv-ketel of aanleg van warmteleidingen achter de voordeur is toestemming van de individuele eigenaar vereist. Gilsing en Oomen pleiten ervoor dat de Wet collectieve warmte (de nieuwe Warmtewet) dit regelt, zodat VvE’s eenvoudiger kunnen besluiten en het besluitvormingsproces wordt vereenvoudigd.
De urgentie wordt vergroot door de Wgiw, die gemeenten de bevoegdheid geeft wijken aan te wijzen waar aardgaslevering stopt. De VvE bevindt zich dan in een juridisch vacuüm: besluiten over gemeenschappelijke delen kunnen wel, maar besluiten over verwijdering van individuele cv-ketels en gasaansluitingen vereisen vrijwel altijd medewerking van alle eigenaren. In sommige gevallen kan een warmtenet via gemeenschappelijke schachten worden aangelegd naast het bestaande gasnet, maar dan geldt dit alleen voor de bereidwillige appartementen. Om blokkering door minderheid te voorkomen, pleiten de juristen voor een duidelijke wettelijke basis dat de VvE hierover kan besluiten.
Het huidige spanningsveld tussen draagvlak en binding aan de installatie kan leiden tot rechtszaken. Gilsing stelt dat de grens moet worden getrokken: waar begint en eindigt de bevoegdheid van de VvE? Een korte termijn oplossing is gewenst om rechtszaken te voorkomen; een wettelijke regeling die de VvE machtigt om besluiten te nemen is volgens hen noodzakelijk.
Van VR- naar HR-ketels en de rol van rookgasafvoeren
Veel gebouwen hebben blokverwarming met centrale ketels. Bij overstap van VR-ketels naar HR-ketels zijn vaak nieuwe rookgasafvoeren nodig, terwijl bestaande afvoeren privé-eigendom zijn. In een juridische uitspraak benadrukte het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (2016) dat de VvE, wanneer rookgasafvoeren door een gezamenlijke schacht lopen, tijdens de vergadering een besluit moet nemen over de vervanging van deze afvoeren. De VvE kan daarom het onderhoud organiseren en eigenaren verplichten mee te werken als dit noodzakelijk is voor veiligheid. Er kan echter sprake zijn van een “blokkerende minderheid” die tegenstand biedt; de uiteindelijke bevoegdheid van de VvE moet daarin helder worden geregeld.
In de jurisprudentie zijn verschillende scenario’s besproken. Als de VvE het besluit tot vervanging neemt, moet elke eigenaar meewerken en toegang verschaffen tot privé gedeelten (art. 18 lid 4 MR 2006). Een minderheid die overstapt naar HR-ketels kan dus vragen om onderhandelingen of alternatieven, maar een maximale verplichting tot aansluiting blijft een politieke keuze. De parlementaire context erkent dat besluitvorming binnen VvE’s beter geregeld moet worden, met vereenvoudigde stemprocedures en minder afhankelijkheid van opkomstpercentages.
Certificering en toezicht: gevolg voor VvE en huurders
Naast de vraag naar bevoegdheden speelt ook de veiligheid van cv-ketels een cruciale rol. Onvoldoende onderhoud kan leiden tot koolmonoxidevergiftiging en brand- of explosiegevaar. De Gasketelwet (april 2023) vereist CO-certificering voor installateurs en benadrukt het belang van CO-melders bij cv-ketels. Dit heeft financiële gevolgen voor installateurs en onderhoudscontracten, en beïnvloedt ook de VvE, die mogelijk extra toezicht moet houden op de naleving door eigenaren. Gemeenten spelen een sleutelrol in toezicht en handhaving bij certificering en kunnen handhavend optreden bij overtredingen, bijvoorbeeld via last onder dwangsom.
Certificering kan de VvE ondersteunen door duidelijke regels te bieden over wie onderhoud uitvoert en onder welke voorwaarden. De VvE kan in haar huishoudelijk reglement kort samenvatten wat certificering inhoudt en welke verantwoordelijkheden eigenaren hebben. Handhaving ligt primair bij het bevoegd gezag, maar de VvE kan met duidelijke afspraken en inspecties de naleving bevorderen. Een gezamenlijke aanpak helpt om de veiligheid van bewoners te waarborgen en de kosten voor toekomstige verduurzaming te beheersen.
Praktische situaties en advies voor VvE’s
- BLOKVERMINDERING: Bij blokverwarming lopen rookgasafvoeren door een gedeelde schacht; de VvE kan besluiten over vervanging van afvoeren en het aansluiten op HR-ketels met behoud van privacy voor eigenaren.
- VVE ENERGIE-VERDUURZAMING: De VvE kan het verduurzamingspotentieel onderzoeken, inclusief warmtepompen op het dak of stadsverwarming, waarbij CLV-kanalen mogelijk worden gebruikt voor leidingen naar appartementen.
- MJOP en SPAREN: In het MJOP rekening houden met toekomstige vervangingen en certificering, zodat de VvE tijdig kan sparen voor grote investeringen.
- INFORMATIE EN COMMUNICATIE: Gemeente en overheid kunnen VvE’s informeren over certificering en handhaving, en de besluitvorming vereenvoudigen via wetswijzigingen.
Wat betekent dit voor particulieren en verhuurders?
Iedere ondernemer en particulier met vastgoed krijgt te maken met beslissingen rondom cv-ketels en rookgasafvoeren. Een gecertificeerd installateur is verplicht en het onderhoud kan duurder uitvallen door de extra eisen. Voor huurders en verhuurders gelden aanvullende rechten en plichten, met aandacht voor onderhoud, veiligheid en toegang tot privé gedeelten. Het is verstandig om constructies in huurovereenkomsten en splitsingsreglementen tijdig aan te passen, zodat VvE-besluiten niet botsen met individuele eigendomsrechten.
Belangrijk is dat de VvE de communicatie met eigenaren open houdt en duidelijke afspraken maakt over wie wat betaalt, welke ketels vervangen worden en welke alternatieven mogelijk zijn. De huidige ontwikkelingen benadrukken dat de VvE niet alleen een collectief onderhoudsorgaan is, maar ook een sleutelrol speelt in de veiligheid en de overgang naar warmteoplossingen die het hele gebouw ten goede komen.
Geplaatste beleidskaders en toekomstperspectief
Het ministerie van Klimaat en Groene Groei erkent het belang van betere besluitvorming binnen VvE’s en werkt aan voorstellen die aansluiten op de Warmtewet. Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening belooft een brief met voorstellen voor vereenvoudigde stemprocedures bij VvE’s, in samenwerking met Justitie en Veiligheid. De combinatie van wettelijke duidelijkheid, handhaving en ondersteuning op lokaal niveau moet voorkomen dat het proces vastloopt in juridische geschillen en onduidelijkheden.
De huidige discussie gaat ook over de balans tussen verplichting en draagvlak. Een maximale bevoegdheid tot aansluiting voor iedere appartement zou de draagvlak ondermijnen; een minimale bevoegdheid biedt wel ruimte voor leveringsovereenkomsten en keuzemogelijkheden voor eigenaren die niet willen meedoen. De Wet collectieve warmte (Wcw) zal, zodra deze in werking treedt, spelregels voor de uitrol van warmtenetten vastleggen en de positie van VvE’s daarin verduidelijken.