In een recent gewezen arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch (29 maart 2016, ECLI: NL: GHSHE: 2016: 1193) is door het Gerechtshof beoordeeld of de verkochte woning voldoet aan wat de kopers mochten verwachten op basis van de koopovereenkomst dan wel sprake is van non-conformiteit waarvoor de verkopers aansprakelijk zijn. In deze zaak bleek sprake te zijn van verrotte vloerbalken en bodemverontreiniging. Het Hof geeft in deze zaak een oordeel over de uitleg van een garantiebeding en vrijwaringsbeding in een koopovereenkomst. Verkopers en kopers hebben (in 2010) een koopovereenkomst gesloten waarbij gebruik is gemaakt van de standaard NVM koopakte.
In kwestie bleek dat de woning al geruime tijd niet meer bewoond te zijn door verkopers maar door hun grootouders. Verkopers zijn direct nadat de woning aan hun ter beschikking is gekomen over gegaan tot verkoop. Na levering gaan de kopers over tot een grondige renovatie en modernisering van de gehele woning. Hierbij wordt vastgesteld dat sprake is van verrotte vloerbalken en blijkt voorts uit bodemonderzoek dat het gehele perceel sterk is verontreinigd. Kopers stellen dat de afgeleverde zaak niet voldoet aan hetgeen zij mochten verwachten en derhalve sprake is van non-conformiteit. Kopers vorderen in eerste aanleg een verklaring voor recht primair dat sprake is van wanprestatie aan de zijde van verkopers en subsidiair dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen met een veroordeling tot schadevergoeding dan wel nadeelopheffing (voortvloeiende uit dwaling). De rechtbank wijst deze vorderingen af.
Het Hof gaat vervolgens in op de werking van artikel 5.3 van de NVM koopovereenkomst (in dit artikel staat de verkoper in beginsel in voor de afwezigheid van alle gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan) en geeft aan dat de letterlijke tekst van deze garantiebepaling in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aanzienlijk is ingeperkt. Zo wordt in artikel 20 van de koopovereenkomst bepaald dat de kopers ermee bekend zijn dat sprake is van achterstallig onderhoud en alle kosten voor renovatie voor rekening en risico van kopers komen en dat kopers verkopers vrijwaren voor elke aansprakelijkheid met betrekking tot voornoemde tekortkomingen. Het Hof overweegt dat tegen deze achtergrond de zinsnede “voornoemde tekortkomingen” aldus dient te worden uitgelegd dat op alle gebreken derhalve ook gebreken van bouwtechnische aard of gebreken die een gevolg daarvan zijn wordt gedoeld. Het Hof komt dan ook tot de conclusie dat de verkopers niet aansprakelijk zijn voor de gebreken aan de vloerbalken. De bodemverontreiniging betreft volgens het Hof geen kwestie die onder het bereik van voormeld artikel 20 valt en levert wel een schending van de garantie van artikel 5.3 van de koopovereenkomst op. De vordering van kopers wordt dan ook deels toegewezen.
Een afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 7:17 BW). In artikel 7:17 BW wordt het begrip “aan de overeenkomst beantwoorden” nader ingevuld. Bij een consumentenkoop kan hiervan niet ten nadele van de koop worden afgeweken, zo is bepaald in artikel 7:6 BW. Bij een koop van onroerende zaken tussen twee natuurlijke personen is de afwijking evenwel wel mogelijk. Dit gebeurt ook regelmatig bijvoorbeeld door gebruik te maken van de standaard NVM koopakte. In deze koopakte is in artikel 5.1 opgenomen dat de onroerende zaak die aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat verkeert waarin deze zich bij de totstandkoming van de overeenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken. Uitgangspunt is derhalve dat de koper de zaak aanvaarden in de staat waarin deze zich bij de eigendomsoverdracht bevindt. In artikel 5.3 van de NVM koopakte (Nb. in de herziene NVM koopakte is dit nu artikel 6.3) is evenwel opgenomen, hetgeen afbreuk doet aan artikel 5.1 (huidig NVM akte: 6.1), dat de onroerende zaak bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen dient te bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als … Dit betreft derhalve een vergaande inperking van artikel 5.1 en wordt in de literatuur artikel 5.3 opgevat als een garantieverbintenis hetgeen tot gevolg heeft dat de verkoper instaat voor de aanwezigheid van al die eigenschappen en dat een tekortkoming terzake altijd toerekenbaar is. In beginsel wordt geoordeeld, in soortgelijke uitspraken, dat in geval sprake is van verrotte vloerbalken dit een tekortkoming (non-conformiteit) betreft die een normaal gebruik in de weg staat. De verkoper is dan ook normaliter op grond van artikel 5.3 jegens de koper aansprakelijk voor vergoeding van de hierdoor geleden schade, dan wel gehouden tot nadeelopheffing. In de kwestie die in deze zaak aan de orde is gekomen is evenwel afgeweken van artikel 5.3 c.q. is deze garantie ingeperkt, hetgeen juridisch mogelijk is (de non-conformiteitsregeling is van regelend recht bij onroerend goed). Het vrijwaringsbeding wat aan het Hof ter beoordeling is voorgelegd (artikel 20 van de koopovereenkomst) wordt door het Hof ruim geïnterpreteerd en uitgelegd in het voordeel van de verkopers waarbij het Hof specifiek heeft gewezen op het feit dat verkopers het huis al enkele decennia niet zelf hebben bewoond en het huis meteen te koop hebben gezet zodra het leeg kwam. Ook hebben de verkopers expliciet in de koopovereenkomst aangegeven dat een gehele renovatie van de woning noodzakelijk zou zijn. Uit de praktijk blijkt dat het raadzaam is bij het opstellen van koopovereenkomsten alert te zijn op artikel 5.3 (nu artikel 6.3) van de NVM koopakte en indien aanvulling/afwijking daarvan gewenst is, deze zo duidelijk en specifiek mogelijk overeen te komen en bij voorkeur ook te vermelden dat het een afwijking van artikel 6.3 koopovereenkomst betreft of dat artikel 6.3 überhaupt niet van toepassing wordt verklaard. Wordt artikel 6.3 niet van toepassing verklaard dan zullen op grond van de hoofdregel van artikel 6.1 in beginsel alle (verborgen) gebreken voor risico van de koper komen. De koper zal dan nog slechts met succes een vordering tegen de verkoper kunnen instellen in het uitzonderlijke geval dat toepassing van artikel 6.1 van de tussen partijen geldende koopakte in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). Daarvan kan sprake zijn wanneer de verkoper een mededelingsplicht schond of anderszins een (ernstig) verwijt kan worden gemaakt.
Heeft u vragen over non-conformiteit van geleverde onroerende en/of roerende zaken dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met TEAM Advocaten. In de eerste alinea is uiteengezet wat verborgen gebreken zijn. Er wordt regelmatig geprocedeerd over het onderwerp verborgen gebreken in huis. Daarnaast zijn er nog genoeg andere verborgen gebreken in huis, waarover wordt geprocedeerd. Het conformiteitsvereiste stelt als uitgangspunt bij de koop van een zaak dat de afgeleverde zaak aan de koopovereenkomst moet beantwoorden. De afgeleverde zaak beantwoordt aan de koopovereenkomst indien de zaak de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Om te beoordelen of aan het conformiteitsvereiste is voldaan, dient een vergelijking te worden gemaakt tussen enerzijds de zaak die onderwerp van de koopovereenkomst vormt en anderzijds de daadwerkelijk afgeleverde zaak. LET OP: Er gelden korte termijnen bij verborgen gebreken in huis!
Wat zijn de belangrijkste lessen uit de besproken zaak en wat moet u weten als koper of verkoper?
- De mededelingsplicht van de verkoper gaat vooraf aan de onderzoeksplicht van de koper; beide plichten bepalen mede de beoordeling van conformiteit.
- De NVM-koopakte bevat afwijkingen van de wettelijke regels (art. 7:17 BW) die het risico deels naar de koper verschuiven, maar ook ruimte bieden voor expliciete afwijkingen of garanties (zoals 6.3/NVM).
- Een ouderdomsclausule kan de aansprakelijkheid beperken en vereist duidelijke vermelding in de koopovereenkomst; de clausule moet transparant zijn en de koper op de hoogte stellen van de risico's door ouderdom.
- Bij verborgen gebreken zoals asbest, vochtoverlast of lucht- en bodemverontreiniging kunnen kopers vaak een beroep doen op non-conformiteit, tenzij de afwijkende bepalingen expliciet afwijken of de koper heeft ingestemd met de afwijking.
- Een bouwkundige keuring voorafgaand aan de koop wordt sterk aangeraden om verborgen gebreken vroegtijdig aan het licht te brengen en zo de kans op geschillen te beperken.
In de praktijk is het raadzaam bij het opstellen of beoordelen van koopovereenkomsten extra aandacht te besteden aan de exacte formulering van artikel 5.3/6.3, artikel 6.1, en eventuele afwijkingen daarvan, zodat de risicoverdeling tussen koper en verkoper helder is. Een heldere vastlegging kan teleurstellingen en dure juridische procedures voorkomen.
Vrijblijvende toelichting en advies: neem contact op met een gespecialiseerde advocaat of juridisch adviseur voor uw specifieke situatie omtrent non-conformiteit, ouderdomsclausule en de inzet van NVM-koopakte bij de aankoop of verkoop van een woning.
Belangrijke citaten en kernpunten
Non-conformiteit houdt in dat het onroerend goed niet de eigenschappen bezit die de koper op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten. De beoordeling hangt af van alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van het gebrek en de mededelingen van de verkoper (art. 7:17 BW). De NVM-koopakte biedt aanvullende garanties en afwijkingen die de risicoverdeling tussen koper en verkoper vormgeven, waaronder de vaak gebruikte 6.3-garantie voor normaal gebruik en de ouderdomsclausule die de aansprakelijkheid van de verkoper kan beperken. Het tijdstip van levering en het moment waarop gebreken bekend of kenbaar waren, spelen een cruciale rol bij de beoordeling of er sprake is van non-conformiteit en welke partij aansprakelijk is.
- Mededelingsplicht en onderzoeksplicht: wie wat moet melden en wat de koper moet onderzoeken.
- Uitleg van de NVM-koopakte en afwijkingen ten opzichte van de wettelijke regeling.
- Gevolgen van ouderdomsclausules en vrijwaringsbedingen voor aansprakelijkheid.
- Praktische stappen voor kopers: bouwkundige keuring, due diligence, en vragenlijstafspraken.
- Gevolgen voor verkopers: clausuleer duidelijk: wat valt onder ouderdomsclausule en welke gebreken zijn uitgesloten.
tags: #koopakte #non #conformiteit #renovatie