Van gedeeltelijk vernieuwen is bijvoorbeeld sprake als een gebouw tot op het casco wordt gestript en wordt vernieuwd. Of als een of meer onderdelen van het gebouw worden vervangen. Het vernieuwen na sloop, waarbij alleen de oorspronkelijke fundering resteert, valt niet onder verbouw. Een aanpassing van (een gedeelte van) het bouwwerk waarbij de contouren van het bouwwerk niet veranderen is een verandering. Bij het vergroten van een bouwwerk neemt het bouwwerk in omvang toe en worden de contouren gewijzigd. Bijvoorbeeld het plaatsen van een dakkapel of bij het maken van een aan- of uitbouw. Bij het bouwen van losstaande bouwwerken is er geen sprake van verbouw. Dat valt onder nieuwbouw.
Kernbegrippen en toepassingsgebied
Het ministerie heeft een brochure over verbouw uitgebracht. De regels zijn alleen van toepassing op het vernieuwen, veranderen en vergroten (artikel 5.4, lid 4 Bbl). Als bijvoorbeeld bij een bestaande woning een dakraam wordt geplaatst, zijn alleen de regels over verbouw voor het aanbrengen van dat dakraam van toepassing. Het te verbouwen (deel van het) bouwwerk moet na verbouwing ten minste hetzelfde kwaliteitsniveau hebben als het rechtens verkregen niveau. Het rechtens verkregen niveau is het feitelijke kwaliteitsniveau direct voor de verbouwing dat legaal tot stand is gekomen. Maar bij toevoegingen van bouwvolume geldt meestal het kwaliteitsniveau voor bestaande bouw.
Er gelden regels voor afvoervoorzieningen van verbrandingstoestellen en voor de toevoer van verbrandingslucht hierin. Een woning heeft een naar binnen draaiende deur in de achtergevel. Bij de verbouwing komt hier een houten vloerafscheiding, in de vorm van een Frans balkon. Wat moet de hoogte zijn vanaf vloerniveau? Welke regels gelden er om te voorkomen dat iemand over het balkon kan klimmen? Bij verbouw moet de initiatiefnemer zorgen voor ten minste het bestaande kwaliteitsniveau. In dit geval is er geen bestaand kwaliteitsniveau, omdat het Frans balkon een nieuw onderdeel is van de woning. Het vereiste kwaliteitsniveau is in dit voorbeeld dus gelijk aan de eisen voor bestaande bouw. Bij bestaande bouw moeten vloeren met een hoogteverschil van meer dan 1,5 meter met het aansluitend terrein of het aansluitende water een vloerafscheiding hebben met een hoogte van ten minste 0,9 meter (artikel 3.15, lid 1 en artikel 3.16 Bbl). Het Frans balkon doet dus dienst als de vereiste vloerafscheiding.
Als een nieuwe buitenvoordeur in een rijtjeswoning wordt geplaatst dan gelden op die nieuwe voordeur de regels volgens het niveau dat uit het recht verkregen is. Dit omdat voor zo’n buitendeur in hoofdstuk 5 geen andere regels staan. Bij het verhogen met een verdieping van bijvoorbeeld een kantoorgebouw of een woning geldt ook het rechtens verkregen niveau als uitgangspunt. Dat houdt in dat de kwaliteit na verbouwing minstens het bestaande kwaliteitsniveau van voor de verbouwing moet hebben. Maar omdat er nog geen verdieping is, is er ook geen bestaand kwaliteitsniveau. En dan geldt dat de extra verdieping minstens het kwaliteitsniveau voor bestaande bouw moet krijgen. Dat geldt voor het dak, de gevel en de binnenwanden. Maar voor bepaalde onderwerpen kunnen andere eisen gelden (afdeling 5.3 Bbl). Zoals voor energiezuinigheid.
Aan een bestaande woning wordt een aanbouw gemaakt. De uitwendige scheidingsconstructie (gevel) verandert daardoor (weghalen oude gevel en plaatsen nieuwe gevel). Ook hier geldt het uitgangspunt van het rechtens verkregen niveau. Dat betekent dat voor geluidwering en daglichttoetreding van de gevel van de aanbouw minimaal dezelfde kwaliteitseisen van toepassing zijn als voor de weggehaalde gevel. Voor andere onderwerpen kunnen uitzonderingen gelden in afdeling 5.3 van het Bbl. Bijvoorbeeld de minimale warmteweerstand (Rc) en de minimale warmtedoorgangscoëfficiënt (u-waarde). Voor de overige delen van de aanbouw zoals het dak of binnenwanden is er geen bestaand kwaliteitsniveau. Want die delen waren er voor de verbouw nog niet. En voor die delen geldt dat ze minstens het kwaliteitsniveau voor bestaande bouw moeten krijgen. Maar ook hiervoor kunnen uitzonderingen gelden in afdeling 5.3 van het Bbl.
Stel dat door de nieuwe verdieping ook de bestaande brandmeldinstallatie (BMI) uitgebreid wordt. Ook hier is het rechtens verkregen niveau het uitgangspunt voor het kwaliteitsniveau (artikel 5.4, lid 1 Bbl). De BMI moet dus minimaal voldoen aan het uitgangspuntendocument van de bestaande installatie. Als dit niveau lager is dan voor bestaande bouw, geldt als ondergrens het niveau van bestaande bouw.
Voorbeelden en berekening van het achtererfgebied
Ik heb een vrijstaande woning met een kleine aanbouw en garage. Om te weten of ik nog meer mag bouwen, moet ik het achtererfgebied van mijn woning bepalen. Maar ik word niet wijs uit de definities die worden gebruikt. Voor de bepaling van het achtererfgebied moet ik rekenen met de voorkant van mijn hoofdgebouw. Maar moet ik ook rekening houden met de voorgevelrooilijn? De voorkant en voorgevelrooilijn zijn twee heel verschillende begrippen die u zeker niet als synoniem kunt zien. De voorgevelrooilijn is een virtuele lijn waarvan de ligging is bepaald in het bestemmingsplan of de bouwverordening van de gemeente. Uw gemeente kan altijd aangeven of er een voorgevelrooilijn in het bestemmingsplan is opgenomen. De voorkant is de fysieke voorkant van een gebouw. Voor het bepalen welke gevel de voorgevel is, wordt afgegaan op de ligging van de voorgevelrooilijn, zoals die in het bestemmingsplan of in de bouwverordening is aangegeven. Als dan nog twijfel bestaat over wat de voorgevel is, is de feitelijke situatie doorslaggevend. Het achtererfgebied wordt bepaald aan de hand van de voorkant van het gebouw en niet op basis van de voorgevelrooilijn. De voorkant wordt altijd bepaald van het hoofdgebouw. Door (ingrijpende) verbouwingen van een pand kan de voorkant van het gebouw echter veranderen. Het gaat echter wel om de voorzijde van de hoofdbouwmassa. Afwijkende aanbouwen blijven buiten beschouwing.
Bepaalt de oorspronkelijke vergunning altijd wat de voorgevel of voorkant is van een bouwwerk? Nee, dat hoeft niet altijd het geval te zijn. Bij het bepalen van de voorkant van een gebouw moet uitgegaan worden van de actuele, feitelijke situatie. Door (ingrijpende) verbouwingen van een pand kan de voorkant van het gebouw namelijk veranderen. Het gaat echter wel om de voorzijde van de hoofdbouwmassa. Aanbouwen blijven buiten beschouwing. Als een bestaande woning een verspringende voorgevel heeft, wordt het lastig om de voorgevelrooilijn juist weer te geven. Waar loopt deze voorgevelrooilijn dan? Naar mijn mening kan slechts één van deze gevels in aanmerking komen als voorkant. Allereerst geldt dat een woning altijd maar één voorkant heeft. Die voorkant of voorgevel kan overigens wel verspringen. De zijgevels zijn daarbij normaliter de gevels die loodrecht op de voorgevel staan. De voorgevelrooilijn is een lijn die bepaald wordt door een definitie uit het bestemmingsplan of de bouwverordening; beide behoren tot de gemeentelijke regelgeving. Hoe de voorgevelrooilijn precies loopt, kunt u dan ook bij de gemeente navragen. Bij andere bouwwerken gaat het om de ligging van het achtererfgebied. Het achtererfgebied wordt bepaald aan de hand van de voorkant van het gebouw en niet op basis van de voorgevelrooilijn. Zoals u ook kunt lezen in de toelichting van Staatsblad 2014 333 wordt de voorkant van het hoofdgebouw (uw woning) gevormd door de gevel die bepalend is voor de hoofdmassa van het hoofdgebouw. Ondergeschikte aan- of uitbouwen, zoals erkers of uitgebouwde vestibules, blijven dus buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. In de regel geldt als voorgevel het geveldeel aan de voorkant met de grootste oppervlakte. De hoofdmassa van het hoofdgebouw kan aan de voorzijde ook bepaald worden door meer dan één geveldeel. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als de hoofdmassa van een hoofdgebouw L-vormig of T-vormig is. In zon geval bestaat de voorkant van het hoofdgebouw uit meer geveldelen. Aan- en uitbouwen die zich aan een zijgevel van een hoofdgebouw bevinden, spelen in beginsel geen rol bij het bepalen van de voorgevel. Alleen in het geval dat een dergelijke aan- of uitbouw een uitbreiding vormt van de hoofdmassa van het hoofdgebouw, wordt het geveldeel aan de voorkant van die desbetreffende uitbreiding mede aangemerkt als voorgevel. Dat zal echter alleen aan de orde zijn indien sprake is van een geheel in de architectuur van de hoofdmassa van het hoofdgebouw geïntegreerde uitbreiding die alle bouwlagen van het hoofdgebouw betreft. Op een perceel kunnen overigens wel meerdere voorgevelrooilijnen liggen. We wonen op een hoekwoning in het buitengebied. De weg aan de zuidkant is de doorgaande weg en heeft de naam van ons huisadres. Het weggetje aan de westkant van ons perceel is een doodlopende weg, aangegeven met een bord doodlopende weg aan het begin. Dit doodlopende weggetje gaat links over in een zandpad en rechtdoor naar een natuurgebied met een fietspad/schelpenpad. Het weggetje aan de westkant wordt alleen gebruikt door de twee aangrenzende woningen en natuurlijk de fietsers naar het natuurgebied. a. b. c. Iedere weg die open staat voor verkeer valt onder de definitie van 'openbaar toegankelijk gebied'. Dus ook al loopt de weg langs uw erf dood, deze ontsluit wel twee woningen en wordt gebruikt voor fietsverkeer. Verder is de weg wel bestemd voor doorgaand verkeer en is deze niet alleen bestemd voor de ontsluiting van percelen. De zijgevel van uw woning is dus naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd. Het erf aan die zijkant van uw woning is daardoor geen achtererfgebied, maar voorerfgebied.
Vergunningvrij bouwen en omgevingswet
Workshop Vergunningvrij bouwen. Voor de meeste verbouwingen aan je huis heb je een vergunning nodig, vooral bij uitbreidingen, het verwijderen van dragende muren en wijzigingen aan de gevel. Kleine werkzaamheden, zoals schilderwerk en binnenverbouwingen, zijn vaak vergunningsvrij. Bij monumentale woningen gelden strengere regels. Je hebt een bouwvergunning nodig bij uitbreidingen, het verwijderen van dragende muren, wijzigingen aan de gevel en het plaatsen van dakkapellen die groter zijn dan bepaalde afmetingen. Vergunningsvrije werkzaamheden zijn onder andere schilderwerk, het vervangen van kozijnen in dezelfde afmetingen, kleine verbouwingen binnen bestaande muren en het aanleggen van een nieuwe badkamer. Bij twijfel kun je altijd contact opnemen met je gemeente. Zij kunnen je precies vertellen welke werkzaamheden aan jouw woning vergunningsplichtig zijn.
Een omgevingsvergunning is sinds 2010 de officiële naam voor wat vroeger verschillende vergunningen waren, waaronder de bouwvergunning. Voor huiseigenaren betekent dit dat je bij de meeste verbouwingen een omgevingsvergunning aanvraagt voor de activiteit “bouwen”. De procedure is voor beide hetzelfde: je dient tekeningen en een beschrijving in bij de gemeente, zij toetsen je aanvraag en geven binnen de wettelijke termijn een besluit. Voor monumentale woningen heb je naast een omgevingsvergunning ook een monumentenvergunning nodig. Bij jaren 30-woningen en andere karakteristieke panden zonder monumentenstatus speelt de welstandscommissie een belangrijke rol. De welstandscommissie let vooral op gevelwijzigingen, dakkapellen, uitbouwen en materiaalgebruik. Zij kunnen eisen dat je authentieke materialen gebruikt of bepaalde details behoudt. Een reguliere omgevingsvergunning heeft een wettelijke behandeltermijn van 8 weken. Bij complexe aanvragen of monumentale panden kan dit oplopen tot 26 weken. Factoren die de doorlooptijd beïnvloeden, zijn de volledigheid van je aanvraag, de complexiteit van het project en de drukte bij de gemeente. Verbouwen zonder vergunning kan leiden tot een dwangsom of het bevel om de werkzaamheden ongedaan te maken. Als de gemeente ontdekt dat je zonder vergunning hebt verbouwd, krijg je eerst een waarschuwing met de mogelijkheid om alsnog een vergunning aan te vragen. Problemen bij verkoop zijn ook een risico. Kopers kunnen de koopprijs verlagen of zelfs afzien van aankoop als blijkt dat verbouwingen illegaal zijn uitgevoerd. Voorkomen is beter dan genezen: check altijd vooraf of je een vergunning nodig hebt en vraag deze tijdig aan.
Wij begeleiden je door het hele vergunningsproces, van het eerste adviesgesprek in onze studio tot de uiteindelijke oplevering van je verbouwing. Door onze ervaring met karakteristieke woningen weten we wat welstandscommissies belangrijk vinden en hoe we je plannen het beste kunnen presenteren. Lees meer over wie we zijn en ontdek hoe we jouw droomverbouwing werkelijkheid maken.
Wie in Amsterdam of omgeving wil verbouwen, krijgt al snel te maken met de vraag: heb ik een vergunning nodig? Toch is er goed nieuws: veel verbouwingen kunnen vergunningsvrij worden uitgevoerd - mits je je aan bepaalde regels houdt. In deze blog lees je wat er wél en niet mag zonder vergunning, en hoe je voorkomt dat je achteraf in de problemen komt.
Omgevingswet en bestemmingsplannen
Sinds 1 januari 2024 geldt in Nederland de Omgevingswet, die regels bundelt over bouwen, wonen, milieu en de inrichting van de leefomgeving. Voor huiseigenaren die een aanbouw of uitbouw willen plaatsen is kennis van de Omgevingswet belangrijk. De procedure van een vergunning aanvragen, de voorwaarden voor vergunningsvrij bouwen en andere zaken zijn namelijk aangepast. De Omgevingswet is een Nederlandse wet met regels over bouwen, wonen, milieu en de inrichting van de leefomgeving. De wet geldt sinds 1 januari 2024. In het verleden waren er veel losse regels over bouwen en vergunningen, zoals de Wabo en Wet ruimtelijke ordening. Met de Omgevingswet zijn deze nu samengevoegd in één wet. Ook waren er eerst verschillende instanties en procedures die het proces onduidelijk en soms langzaam maakten. In De Omgevingswet hebben gemeenten veel meer invloed gekregen. Deze hebben nu meer vrijheid om eigen regels te maken. Door de Omgevingswet verandert voor verbouwen vooral hoe regels worden toegepast en wie ze bepaalt. Procedures zijn aangepast en gemeenten hebben meer invloed gekregen op lokale bouwregels. In de praktijk blijven de meeste basisregels voor verbouwen dus hetzelfde. Denk bijvoorbeeld aan regels over bouwen in de achtertuin, maximale afmetingen van bijgebouwen of vergunningvrij bouwen. Huiseigenaren moeten bij verbouwen daarom nog steeds controleren of je vergunningvrij mag bouwen, of je een omgevingsvergunning nodig hebt en welke lokale regels je gemeente heeft opgesteld. De vergunning voor bouwen heet nog steeds een omgevingsvergunning. Maar de manier waarop deze vergunning wordt geregeld, is veranderd door de Omgevingswet. Vroeger vielen veel vergunningprocedures onder de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). Nu vallen deze onder de Omgevingswet. Voor huiseigenaren betekent dat vooral dat de procedure anders is ingericht. De aanvraag loopt nu via het Omgevingsloket. Een belangrijke verandering in de Omgevingswet is dat gemeenten meer invloed hebben op lokale bouwregels, in plaats van de Rijksoverheid. Het bestemmingsplan dat vroeger werd gebruikt, is vervangen door het omgevingsplan. In de praktijk betekent dit dat de regels per gemeente kunnen verschillen, zoals de maximale hoogte van en aanbouw en de toegestane afstand tot de erfgrens. Met de Omgevingswet is er ook een nieuw digitaal systeem: het Omgevingsloket. Via dit loket kun je controleren of je een vergunning nodig hebt voor je bouwplan. Dit wordt ook wel de vergunningcheck genoemd. Naast een vergunningscheck doen via het Omgevingsloket, kun je hier ook zien welke regels gelden voor jouw locatie en de vergunningsaanvraag indienen. Het systeem is onderdeel van het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet). In veel situaties heb je nog steeds een vergunning nodig voor een aanbouw of uitbouw. Dat geldt bijvoorbeeld vaak wanneer je een aanbouw aan de voorkant van de woning plaatst, je een grote uitbouw wilt bouwen, je buiten het bouwvlak wilt bouwen, de woning een monument is, of de woning in een beschermd stadsgezicht staat. In deze situaties moet je meestal een omgevingsvergunning aanvragen bij de gemeente. Ook de Omgevingswet biedt nog steeds de mogelijkheid van vergunningsvrij bouwen. Dit betekent dat je in bepaalde situaties geen vergunning nodig hebt voor een aanbouw of bijgebouw, wanneer je iets wilt veranderen in de fysieke leefomgeving. Voorbeelden van situaties waarin dit mogelijk is zijn een aanbouw aan de achterkant van de woning, een kleine schuur of berging en een overkapping in de tuin. Wel gelden er voorwaarden voor vergunningsvrij bouwen, zoals een maximale hoogte, maximale oppervlakte en dat bouwen binnen het erfgebied plaatsvindt. De exacte regels verschillen per situatie. Meer weten over hoeveel je precies zonder vergunning mag bouwen? Voor prefab aanbouwen gelden in de Omgevingswet dezelfde bouwregels als voor traditionele aanbouwen. Er is dus geen apart onderscheid tussen prefab en traditionele bouw. Of je een vergunning nodig hebt voor een prefab aanbouw hangt vooral af van de grootte van de aanbouw, de plaats op het perceel en de lokale regels van de gemeente. Prefab aanbouwen hebben wel een paar praktische voordelen. Zo profiteer je van een kortere bouwtijd, minder bouwoverlast en een betere planning van de bouw. Daardoor kiezen steeds meer huiseigenaren voor een prefab aanbouw wanneer zij hun woning willen uitbreiden. Controleer het lokale omgevingsplan: Elke gemeente heeft een eigen omgevingsplan met lokale bouwregels. Gebruik de vergunningcheck: Doe altijd eerst een vergunningcheck via het nieuwe Omgevingsloket. Let op perceelgrenzen: Veel bouwregels hebben te maken met de afstand tot de erfgrens. Overleg bij twijfel met de gemeente: Twijfel je over de regels of zit je in een mogelijk grijs gebied? Belangrijk! Een aanvraag voor een vergunning kan soms juridisch ingewikkeld zijn en niet in alle gevallen worden toegewezen. De Prefabriek werkt in deze (vrij zeldzame) situaties samen met een externe partij van vergunningsexperts, die er alles aan zullen doen om je aanvraag goedgekeurd te krijgen. Meer weten over onze prefab aanbouwen en hoe wij jou kunnen ontzorgen?
Vergunningscheck bouwen overkapping omgevingsloket
Wie via de Omgevingswet aanbouwen zonder vergunning wilt realiseren, moet rekening houden met regels die lokaal kunnen verschillen. Het bestemmingsplan is vervangen door het omgevingsplan. Je kunt dit controleren via de vergunningcheck in het Omgevingsloket. Bij vergunningvrij bouwen mag je zonder vergunning bepaalde bouwwerkzaamheden uitvoeren, zolang je voldoet aan de gestelde voorwaarden. Voor de meeste bouwwerkzaamheden heb je een of meerdere vergunningen nodig. Meestal gaat het om een omgevingsvergunning.
1. Meestal heb je bij een verbouwing een vergunning voor omgevingsplanactiviteit nodig. In het omgevingsplan is vastgelegd voor welke bouwwerkzaamheden een vergunning van de gemeente vereist is. Ook als je wilt afwijken van de regels in het omgevingsplan, is het noodzakelijk om een vergunning aan te vragen. Voor bouwen aan een openbaar toegankelijk gebied, zoals de voorkant van de woning, gelden vaak strengere regels. 2. Soms is er naast, of in plaats van, een 'omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit' een 'omgevingsvergunning voor een technische bouwactiviteit' nodig. Deze vergunning gaat over bouwtechnische eisen, bijvoorbeeld de sterkte van de constructie van de verbouwing die je wilt realiseren. Voor veel verbouwingen heb je deze vergunning niet nodig, maar wel voor verbouwingen met een wat hoger risico, zoals een dakopbouw of een uitbouw hoger dan 5 meter. Dan kan de gemeente het bouwplan vooraf technisch toetsen.
Welke verbouwingen zijn vergunningvrij? Soms mag je binnen bepaalde voorwaarden vergunningvrij bouwen, bijvoorbeeld een uitbouw, een dakkapel of nieuwe kozijnen. Of je woning een monument is of in een beschermd gebied staat. Let op: vergunningvrij betekent niet regelvrij. Gebruik de Vergunningcheck via het Omgevingsloket.
Besluit bouwwerken leefomgeving: De regels die belangrijke veiligheid, energiezuinigheid, milieu, bruikbaarheid en gezondheid beheersen. Welstandseisen worden door de gemeente bepaald en gecontroleerd door de welstandscommissie. De regels richten zich op uiterlijk en materiaalgebruik, wat vaak zorgt voor eenheid in een wijk. Er zijn welstandsvrije gebieden en trendsetter-beleid in sommige gemeenten. Het Omgevingsplan vervangt het traditionele bestemmingsplan en bevat toelichting, verbeelding en regels. De verbeelding toont bestemmingen op kaart, terwijl de regels de bouwhoogtes en afstanden specificeren.
Burennhinderregelgeving is complex: bij overlast bij buren kan een rechter een beoordeling eisen op basis van bovenmatige hinder, naburerschap, en toerekenbaarheid. Omgeving en burenrecht kunnen complicaties veroorzaken bij verkoop van een huis als verbouwingen illegaal zijn uitgevoerd. Voor een zorgvuldige aanpak is een bouwtekening en constructieberekening essentieel. Je vergunningsaanvraag moet zowel tekeningen als een beschrijving bevatten, zodat de gemeente de aanvraag kan toetsen.
Praktische samenvatting voor voorgevelverbouw
- De voorgevel en de voorgevelrooilijn zijn niet synoniemen; de voorgevel wordt bepaald door de hoofdbouwmassa en actuele situatie. Afwijkende aanbouwen blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel.
- Het achtererfgebied wordt bepaald vanaf de voorkant van het hoofdgebouw, niet vanaf de voorgevelrooilijn. Bij verspringende gevels blijft de hoofdmassa bepalend.
- Bij een aanbouw geldt het rechtens verkregen niveau als uitgangspunt; delen die nog niet bestonden, moeten het kwaliteitsniveau voor bestaande bouw krijgen, met mogelijke uitzonderingen in afdeling 5.3 Bbl.
- Een BMI kan uitgebreid worden; hierbij geldt eveneens het uitgangspunt voor het kwaliteitsniveau.
- Controleer altijd via het Omgevingsloket of vergunning nodig is en welke regels lokaal gelden; prefab aanbouwen volgen dezelfde regels als traditionele aanbouwen.
- Voorkom juridische risico’s door tijdig een vergunning aan te vragen en goedkeuring te verkrijgen; zonder vergunning kan dwangsom of legalisatie volgen.