Koop je een woning, blijkt er asbest in de woning te zitten. Die vraag wordt regelmatig gesteld. Volgens artikel 6.1 NVM-koopakte aanvaardt de koper de woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Niet alle asbest maakt de woning ongeschikt voor normaal gebruik, zo blijkt uit de rechtspraak.
Bij hechtgebonden asbest, toegepast bij dak- en leidingisolatie, geldt: zolang er niet in wordt geboord of gezaagd, is deze asbest niet direct gevaarlijk en moet de woning niet als onbewoonbaar worden beschouwd; ook niet als de koper een niet-noodzakelijke verbouwing plant. Doet zich echter een situatie voor waarin het aanwezige asbest, ook zonder hak- en breekwerk, gezondheidsrisico oplevert, dan is de woning niet geschikt voor normaal gebruik.
In de koopovereenkomst staat vaak een clausule dat de verkoper verklaart niet te weten of er asbest in de woning aanwezig is. Blijkt de verkoper een onjuiste mededeling te hebben gedaan, dan kan hij zich niet beroepen op de uitsluiting van aansprakelijkheid van artikel 6.1 NVM-koopakte. De koper heeft daarnaast een onderzoeksplicht en dient vragen te stellen aan de verkoper en, zo nodig, bouwkundig onderzoek te (laten) verrichten.
Mededelingsplicht versus onderzoeksplicht
Na de koop ontstaan er discussies over gebreken aan de verkochte woning. Daarbij is het de vraag of een verkoper bepaalde informatie had moeten melden of dat de koper juist een onderzoeksplicht heeft. De mededelingsplicht gaat voor de onderzoeksplicht: als een koper twijfel heeft, ligt het op zijn weg om verder onderzoek te doen.
Een verkoper moet relevante informatie over de woning verstrekken, waaronder de staat van onderhoud en gebruikte materialen. Makelaars hanteerden vaak vaste modellen; een veelgestelde vraag is of er asbest in de woning is verwerkt. De verkoper dient deze vragen naar waarheid in te vullen, maar niet meer dan dat. Een koper mag daarnaast vertrouwen op de juistheid van de mededelingen van de verkoper.
Wanneer twijfel ontstaat of iets zeker moet worden nagetrokken, ligt het op de koper om verder onderzoek te doen. Als een verkoper bijvoorbeeld aangeeft er niet mee bekend te zijn dat er asbest is verwerkt, dan moet de koper hier zelf nader onderzoek naar doen indien hij zeker wil weten of er inderdaad geen asbest is verwerkt.
Normaal gebruik en non-conformiteit
Bij aankoop mag men ervan uitgaan dat de woning de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn. Als dit niet het geval is, kan er sprake zijn van non-conformiteit. Een voorbeeld: de aanwezigheid van asbest maakt een woning niet per se ongeschikt voor bewoning, zeker als het gaat om hechtgebonden asbest dat geen direct gezondheidsrisico oplevert bij alledaags gebruik. Verwijderen tijdens bouw- of verbouwingswerkzaamheden kan wel aanleiding geven tot sanering.
De rechtspraak laat zien dat de situatie complex kan zijn. In een zaak bij de kantonrechter van Midden-Nederland werd geoordeeld dat de verkoper de mededelingsplicht niet had geschonden toen hij aangaf niet bekend te zijn met asbest en dit ook niet had vermeld. Bij verbouwingswerkzaamheden maakte de aanwezigheid van asbest echter extra kosten voor sanering en vervanging mogelijk. De rechter vond dat de verkoper hier niet aansprakelijk was, omdat het ging om niet-direct noodzakelijke verbouwingswerkzaamheden.
Asbestclausule en aansprakelijkheid
Een asbestclausule is een bepaling in de koopovereenkomst waarin staat dat de woning mogelijk asbest bevat. Deze clausule komt vooral voor bij woningen gebouwd vóór 1994. “Koper is ermee bekend dat in de onroerende zaak mogelijk asbesthoudende materialen aanwezig zijn.” De clausule is bedoeld om onwetendheid te dekken, niet onwil; de koper moet wel extra alert zijn omdat de clausule een deel van het risico bij hem neerlegt. Asbestverwijdering is kostbaar en kan tienduizenden euro’s bedragen.
Rechters beoordelen asbestclausules aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Een goed geformuleerde clausule wordt meestal geaccepteerd. In een uitspraak bleek dat bij schending van de mededelingsplicht de clausule niet automatisch de aansprakelijkheid uitsluit. Een verkoper kan zich dan niet beroepen op de clausule als hij wisten dat er asbest was, maar desondanks heeft verklaard het niet te weten.
Resultaten uit rechtszaken en praktische lessen
In verschillende gevallen oordeelden rechtbanken dat de aanwezigheid van (niet-hechtgebonden) asbest weliswaar niet direct leidt tot non-conformiteit, maar wel dat het normale gebruik kan worden belemmerd. Zo oordeelde een Haarlemse rechtbank in een zaak dat asbest in gevels en dakbeschot kon leiden tot aansprakelijkheid, wanneer de verkoper wist of juist had moeten weten dat er informatie ontbreekt en dit niet heeft gemeld. In Rotterdamse zaken werdesheld: tuin- en dakonderdelen met asbest kunnen sanering vereisen, en dit kan het normale gebruik beïnvloeden.
Een belangrijke lijn is: de mededelingsplicht strekt zich uit tot informatie die kenbaar is voor de verkoper en die wezenlijk is voor de kopende partij om te kunnen bepalen of de woning aan normaal gebruik voldoet. Bij een beroepskoper kan de uitkomst anders uitpakken, vooral wanneer de verkoper een professionele partij is en de koper een professionele partij is, waarbij de onderzoeksplicht zwaarder weegt.
Praktische adviezen voor verkopers en kopers
- Verkopers: vraag jezelf af wat van wezenlijk belang is voor de kopende partij om te weten en deel dit (schriftelijk en in woord). Vul de vragenlijst zorgvuldig in en geef kopieën van relevante documenten, zoals eigendomsakte.
- Kopers: laat bij twijfel een bouwkundig onderzoek uitvoeren en verzamel rapporten over de onroerende zaak. Stel gerichte vragen aan de verkoper en laat zo nodig een asbestinventarisatie uitvoeren.
- Let op de kop-over-kleed: de mededelingsplicht gaat voor de onderzoeksplicht, maar beide plichten zijn kritisch bij asbestgerelateerde zaken.
Wanneer u na aankoop asbest ontdekt en er een asbestclausule in de koopovereenkomst staat, bekijk dan of de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Download ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken of plan een adviesgesprek met één van onze juristen.
Samenvatting van belangrijke inzichten
• Asbest in een woning levert niet altijd non-conformiteit op, maar kan wel het normale gebruik belemmeren, afhankelijk van type asbest en de mate van blootstelling.
• De verkoper moet relevante informatie melden; de koper heeft een onderzoeksplicht en kan bij twijfel verder onderzoek laten doen.
• Een asbestclausule verlaagt niet automatisch de aansprakelijkheid; de uitleg gebeurt volgens de Haviltex-maatstaf en de omstandigheden van het geval.
• Bij tijdig ingebrekestelling en duidelijke communicatie kunnen partijen discussies voorkomen of beperken.
Find Bedrijven - Wat is asbest?
Wilt u meer weten over non-conformiteit bij de koop van een woning, asbest in woning, en de onderzoeksplicht van de koper? Raadpleeg de relevante juridische bronnen en neem contact op met een specialist contractenrecht.
tags: #mededelingsplicht #verkoper #asbest