Motie huurverhoging isolatie en gasprijs: uitleg en gevolgen voor huurders

Duizenden huurders betalen hoge energiekosten omdat hun huis tocht. Dikke gordijnen voor de ramen, de brievenbus dichtstoppen tegen tocht en alsnog bibberen onder een dekentje. Opnieuw staan veel Nederlanders in slecht geïsoleerde huizen voor een keus uit twee kwaden. Of koude lijden, of veel verliezen door hoge stookkosten. Naar schatting zijn er 1,5 miljoen huizen in Nederland zeer matig geïsoleerd. Ongeveer een derde daarvan betreft huurhuizen, wat betekent dat de huurders hoge stookkosten hebben maar niks mogen doen aan verbetering van de woning. Terwijl beter isoleren niet altijd duur hoeft te zijn, becijferde TNO vorig jaar.

Het verbeteren van een woning van label G naar B kost ongeveer 20.000 euro. Wat kan je ertegen doen? De Tweede Kamer ziet al langer huurders in de knel zitten en vraagt het kabinet om actie. Als antwoord komt er een soort kortingsregeling. Wie woont in een huurhuis met een slecht energielabel, zoals E, F of G, zou omgerekend tot ongeveer 50 euro per maand lagere huur kunnen afdwingen. Demissionair minister Hugo de Jonge wil die regeling per juli 2024 laten ingaan, met het doel iets te doen aan de ernstige gevallen. Maar er zijn twee problemen. De wet is er nog niet omdat er zorgen bestaan of deze wet ook nieuwbouw remt. En als de wet er toch zou zijn, helpt het lang niet iedereen. De regeling geldt alleen voor huizen die vallen onder het puntenstelsel, vaak sociale huurwoningen (max. 880 euro per maand). Dus mensen in duurdere huizen vallen buiten de boot. Want alleen dan kun je een verlaging afdwingen.

Welke huurders kunnen profiteren en wanneer aanpakken?

“In veel gevallen vragen verhuurders niet de maximale huurprijs, maar 70% daarvan”, zegt een woordvoerder van de Woonbond, die opkomt voor de belangen van huurders. “Dus de enkeling die in een woning woont met een slecht energielabel en het volle pond betaalt, kan hier voordeel bij hebben. Als alternatief kan je ook een huurverlaging eisen bij ernstige gebreken, zoals schimmel in de woning. Soms nemen huurders een voorschot daarop.”

In overleg met een advocaat besluiten bewoners van de Oranjestraat in Stadskanaal collectief 40% minder huur te betalen uit onvrede over hun woningen. Al is het afwachten of de commissie het eens gaat zijn met die verlaging. Een uitspraak van de huurcommissie kan verhuurders in beweging zetten. Maar, zo'n zaak is alleen mogelijk bij woningen in de gereguleerde huur. Huur je woningen in de vrije sector, dan is in bezwaar gaan bij de huurcommissie in principe niet mogelijk. De wettelijke bescherming die je dan wel hebt, is dat komende jaren de huren niet meer mogen stijgen dan met gemiddelde loonstijging plus 1 procentpunt.

Helaas zijn de problemen er juist bij particuliere verhuurders, die ook verhuren in de vrije sector. “Corporaties nemen wel hun verantwoordelijkheid”, zegt de zegsman van Woonbond. Eigenaren wijzen er in hun plaats op dat verduurzamen nu eenmaal geld en tijd kost. Ook zijn vaklieden soms niet beschikbaar. Toch klinkt ook in de Tweede Kamer de roep om actie. Vorig jaar werd een motie voor stevige huurverlaging (vanaf label C) gesteund door meerdere partijen. Enkel Forum voor Democratie en Van Haga stemden tegen. Juist partijen die onderhandelen over een nieuw kabinet, spraken zich dus uit voor stevig ingrijpen.

Vooralsnog zegt demissionair minister De Jonge dat mensen met klachten maar naar de Woonbond moeten stappen, en de huurcommissie. Ook voor wie twijfelt over het energielabel. Duizenden huurders zitten knel deze winter. Hun huizen zijn slecht geïsoleerd, soms met enkelglas in de ramen, waardoor bewoners moeten kiezen: of hoge stookkosten of met truien tegen vocht en tocht. De overheid zegt dat verhuurders huizen moeten verbeteren, woningen met slechte energielabels als eerst. Maar Pointer ontdekt dat het energielabel niet goed toont hoe koud een huis is. Zo kan een woning een label A hebben en toch ijskoud zijn door gapende kieren of foute isolatie.

Wat kunnen huurders doen: stappenplan en rechten

Zit jij in een tochtig huurhuis en wil je verhuurder er niets aan doen? Betere isolatie verlaagt kosten en verhoogt comfort. Als huurder kun je het initiatief nemen en een redelijk voorstel energiebesparende maatregelen opstellen. Dat beschrijft welke maatregelen je voorstelt en welke huurverhoging je daarvoor zou willen betalen. De verhoging is gekoppeld aan de investering voor de verhuurder. Voor het opstellen of beoordelen van een redelijk voorstel kun je ondersteuning krijgen van WOON (in Amsterdam, Haarlem, Amstelveen, Diemen) of de Woonbond (in de rest van Nederland).

Als de verhuurder niet mee wil werken kan de rechter hem daartoe verplichten. Dat gaat specifiek om plaatsen van dubbel glas, isoleren van muren en begane grond vloeren en vervangen van verouderde, onzuinige CV-ketels. Een brief met aankondiging van juridische stappen kan vaak genoeg zijn om de verhuurder alsnog mee te krijgen. Ook bij de onderhandelingen kan WOON ondersteunen. Ons Stappenplan Isolatie helpt bij de eerste stappen, ons Projectteam Energie en Woningverbetering adviseert verder.

1. Individueel of met de buren: stel een redelijk voorstel energiebesparende maatregelen op inclusief een voorgestelde huurverhoging.
2. Laat de verhuurder weten dat energiebesparende maatregelen via de rechter afgedwongen kunnen worden als nodig (art. 7:243 BW).
3. Vraag om ondersteuning van WOON of de Woonbond bij beoordeling en uitvoering.
4. Beschouw kleine aanpassingen die de huurder zelf kan doen (zelf klussen) als laatste optie als verhuurder niet meewerkt.

Huurprijs en energiebesparing: de huurprijs mag stijgen door energiebesparende maatregelen, maar dit moet vooraf zijn afgesproken en alleen de kosten voor woningverbetering mogen worden doorberekend. Subsidies bij woningisolatie kunnen de huurverhoging deels compenseren. Verhuurders kunnen een subsidie aanvragen voor verduurzaming, die verrekend moet worden met de uiteindelijke huurverhoging. Huurders kunnen onder voorwaarden de huurverhoging bij woningverbetering deels gecompenseerd krijgen via de huurtoeslag.

Welke regels gelden voor verschillende huurvormen?

Bij sociale huur (gereguleerd) geldt: de overheid werkt aan verbetering zonder huurverhoging voor slecht energielabel, uiterlijk 2029. Voor huur in de vrije sector kan huurverhoging wel voorkomen bij verduurzaming, maar huurders moeten toestemming geven en de verhoging mag niet hoger zijn dan wat zij besparen aan energiekosten.

Bij all-in huurcontracten mag de verhuurder de huur niet tussentijds verhogen vanwege stijgende energiekosten zonder instemming van de huurder. Een splitsing tussen kale huur en servicekosten kan in sommige gevallen worden gemaakt, waarna verhogingen onder bepaalde voorwaarden mogelijk zijn. Eindafrekening na elk jaar moet duidelijk zijn en mag niet midden in het jaar veranderen.

Het initiatiefrecht stelt huurders in staat om energiebesparende maatregelen af te dwingen als de verhuurder niet meewerkt, mits de maatregelen voldoen aan wettelijke vereisten zoals isolatie van gevels, daken, vloeren en het vervangen van een oude verwarmingsketel met rendement van minstens 80% bij ketels die tien jaar of ouder zijn. De huurder moet bereid zijn een redelijke huurverhoging te betalen die de kosten dekt. De rechter kan worden ingeschakeld indien de verhuurder niet vrijwillig meewerkt.

Meer over energiebesparing en labels

Het energielabel bepaalt mede de huurprijs en is verplicht bij oplevering, verkoop en verhuur. Sinds 2008 moet de verhuurder een kopie van het energielabel bij ondertekening van het huurcontract verstrekken. Als er twijfels zijn over het label, kun je de verhuurder contacteren. Voor grotere maatregelen zoals spouwmuurisolatie, dakisolatie, vloerisolatie en vervanging van ramen kan de verhuurder verantwoordelijk zijn, maar huurders kunnen ook zelf eisen stellen via het initiatiefrecht of via de rechter.

Als huurder kun je bij de verhuurder vragen om energiebesparende maatregelen en bij weigering kun je de hulp van de huurcommissie of een advocaat inschakelen. De vergoedingentabel voor huurverhoging na woningverbetering geldt vooral voor kleinere verduurzamingen en gaat uit van gasprijzen uit 2021; bij grotere renovaties moet vaak de besparing en huurverhoging apart berekend worden.

Subsidiemogelijkheden en adviesdiensten

Verhuurders kunnen subsidies aanvragen (SVOH, ISDE, SAH). Bij woningen van woningcorporaties geldt een beleidslijn dat voor verbetering zonder huurverhoging tot 2029 tot stand moet komen en dat huurders mogen participeren via bewonerscommissies of huurdersorganisaties. Het Projectteam Energie en Woningverbetering (PEW) biedt vooral in Amsterdam en Haarlem begeleiding bij isolatieprojecten. Een eigenaar-bewoner kan via een Vereniging van Eigenaren investeren in verduurzaming via MJOP of eenmalige investeringen. Gemeentelijk VvE-advies is beschikbaar in Amsterdam en Haarlem.

Praktische tips voor huurders

Controleer eerst het huurcontract op splitsing tussen kale huur en servicekosten. Een eindafrekening moet jaarlijks plaatsvinden. Vraag om onderbouwing met facturen als je denkt dat de afrekening niet klopt. Als je wilt besparen, benader verhuurder met een duidelijk stappenplan en samenwerking met buren. Denk aan kleine aanpassingen die je zelf kunt doen en die terug te draaien zijn na verhuis, zoals tochtpreventie en simpelere isolatieoplossingen.

Er zijn verschillende wegen om jouw woning te verduurzamen, zoals isolatie, vervanging van enkelglas door HR++-glas, en mogelijk een warmtepomp. De overheid werkt aan normering en versnelling van verduurzaming van sociale huurwoningen, inclusief gratis isolatie waar mogelijk en maatregelen tegen hoge gasprijzen. De inzet is dat woningen met E-F-G-labels worden aangepakt en uiteindelijk naar minimaal D-label gaan, met snelle hulp voor huurders in sociale huurwoningen.

Belangrijke figuren en instanties

• Woonbond: behartigt belangen van huurders en biedt advies bij energiebesparing en huurverhoging
• Aedes: brancheorganisatie voor woningcorporaties, betrokken bij beleid rondom verduurzaming
• WOON: ondersteuning bij isolatie en renovatie in specifieke regio's
• Huurcommissie: beoordeelt redelijkheid van huurverhogingen na renovatie
• PEW: Project Energie en Woningverbetering, vooral gericht op complexen in Amsterdam en Haarlem

Samengevat: huurders met een slecht energielabel kunnen mogelijk een huurverlaging of gerichte energiebesparingsmaatregelen afdwingen, vaak via overleg met verhuurder of via de rechter. Voor grotere maatregelen geldt dat de verhuurder kosten en huurverhoging moet kunnen verantwoorden, mogelijk met subsidies en richtlijnen via de Woonbond en Aedes.

tags: #motie #huurverhoging #isolatie #gasprijs