Huur je een huurwoning en heeft die schade, zoals een kapotte balkondeur of omgewaaide schutting? Dan is het goed om te weten welke regels er gelden voor jou en de verhuurder als het gaat om het repareren van de schade. Zo weet je of je de verhuurder aansprakelijk kunt stellen voor de schade aan de woning. Hier lees je wat je moet doen bij schade aan je huurwoning en wie waarvoor aansprakelijk is.
Aansprakelijkheid bij schade aan huurwoning
Schade aan je huurwoning kan je wooncomfort verminderen. Het is daarom fijn als het zo snel mogelijk wordt opgelost. Maar wie de schade moet oplossen en de kosten ervan moet betalen, hangt af van de situatie.
Aansprakelijkheid van de huurder
Als huurder ben je verantwoordelijk voor het kleine en dagelijkse onderhoud van je huurwoning. Denk aan het netjes houden van je tuin, het vervangen van een deurklink of het witten van de muren. Ook ben je verantwoordelijk voor schade die je zelf veroorzaakt. Vergeet je bijvoorbeeld de kraan uit te doen en loopt het bad over? Dan ben jij aansprakelijk voor de waterschade. Hetzelfde geldt voor schade die veroorzaakt is door je visite.
Aansprakelijkheid van de verhuurder
De verhuurder is verantwoordelijk voor het grote onderhoud van je huurwoning. Denk aan het vervangen van een oven of van de ramen. Is de schade een gevolg van slecht onderhoud? Dan is de verhuurder hiervoor aansprakelijk. Ook is de verhuurder verantwoordelijk voor alle andere schade die geen gevolg is van jouw acties. Zoals een lekkage door hevige regen of een omgewaaide schutting door een zware storm.
Wat doe ik bij schade aan mijn huurwoning?
Als er schade is ontstaan aan jouw huurwoning, is het belangrijk om een aantal stappen te volgen. Zo weet je zeker dat je aan jouw kant alles hebt gedaan en dat het verder in handen is van de verhuurder. Heb je schade aan je huurwoning, doe dan het volgende:
- Direct de schade melden: Wanneer er schade ontstaat aan je huurwoning, moet je dit direct melden bij de verhuurder. Doe je dit niet op tijd en wordt de schade groter? Dan moet jij een deel van de kosten zelf betalen. Dit noemen we ook wel ‘gevolgschade’. Meld de schade altijd schriftelijk bij je verhuurder. Zo heb je bewijs van de melding. Voeg foto’s toe van de schade en vraag de verhuurder om het te herstellen.
- Reactie van de verhuurder afwachten: Geef je verhuurder de tijd om te reageren op jouw melding. Hoe lang je de verhuurder geeft om te reageren kun je zelf bepalen. Het hangt ook af van de situatie. Als er een gat in je dak is, moet dit met spoed worden gerepareerd. Andere soorten schade kunnen soms wel een paar weken wachten.
- Vervolgstap bij geen of negatieve reactie van de verhuurder: Soms reageert de verhuurder niet op je schademelding. Of de verhuurder geeft aan dat die de schade niet wil repareren. Geef ook een samenvatting van welke stappen je al hebt gezet. Vraag de verhuurder om je schade binnen een bepaalde termijn op te lossen. Vertel hem wat je zult doen als hij de schade niet binnen deze termijn repareert. Bijvoorbeeld stoppen met betalen van huur of zelf de schade repareren.
Verhuurder repareert schade niet, wat nu?
Als je alle stappen hebt gevolgd en de verhuurder de schade nog steeds niet repareert, kun je het beste juridische hulp inschakelen. Dat doe je via de rechtsbijstandverzekering van Univé. Regent het binnen net zo hard als buiten? En lost je verhuurder het niet op? Dat schreeuwt om een huurverlaging. Een lekkage kan op verschillende plekken ontstaan en de meest voorkomende plek voor een lekkage is in de badkamer. Water kan veel schade veroorzaken en die dient zo snel mogelijk te worden opgelost. Als je verhuurder de lekkage niet oplost en zijn afspraken niet nakomt dan kun je ons inschakelen.
Je wilt natuurlijk zo veel mogelijk gevolgschade door lekkage voorkomen. Lekkage? Uiteraard is het verhelpen van de lekkage het eerste wat moet gebeuren. Dit doe je door zo snel mogelijk contact op te nemen met je verhuurder. Daarnaast is het belangrijk om de lekkage ook schriftelijk te melden. Dit doe je door de verhuurder in gebreke te stellen. Na de schriftelijke melding heeft je verhuurder 6 weken de tijd om de lekkage op te lossen, maar uiteraard verzoek je om dit sneller te doen. Doet je verhuurder niets? Tijdens een procedure komt een bouwkundig expert de lekkage beoordelen. Hij kijkt bijvoorbeeld naar de ernst van de situatie en wie er verantwoordelijk is. Dit kan zowel huurder als verhuurder zijn. Zo’n procedure biedt helaas geen directe oplossing van het probleem. De tijdelijke huurverlaging is een indirecte manier om je verhuurder zo ver te krijgen dat hij de lekkage op gaat lossen.
Bram had een lekkage aan het plafond en door deze lekkage kreeg Bram last van zwarte schimmel. Als er gevolgschade ontstaat door de lekkage, bijvoorbeeld waterschade of zwarte schimmel op gordijnen, kleding of meubels dan kun je gebruik maken van je inboedelverzekering. Over het algemeen zijn de spullen in je woning goed verzekerd. Heb je geen inboedelverzekering en is de verhuurder verantwoordelijk voor de lekkage/gevolgschade?
Huurteam Nederland komt op voor de belangen van huurders als niets meer werkt. We zien vaak dat de relatie met de verhuurder stroef verloopt of dat er nauwelijks verantwoordelijkheid genomen wordt. Een lekkage wordt gezien als ernstig gebrek volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie. Meestal wordt een lekkage gekenmerkt in de categorie C, wat staat voor een huurverlaging tot 60%. Een juridische procedure kost vaak geld en is tijdrovend. Als gemachtigde voeren wij voor jou de procedure vanwege gebreken. Onze dienstverlening wordt verricht op basis van No Cure, No Pay. Alleen als je recht hebt op een huurverlaging vragen wij een commissie op basis van de teveel betaalde huur. Meer weten?
Wat houdt een 'ontbinding huurovereenkomst' precies in en wanneer komt het voor?
Ja, ernstige lekkage hoort meestal door de verhuurder te worden hersteld. Ja, als de lekkage ernstig is en het woongenot vermindert, kan tijdelijke huurverlaging mogelijk zijn. Blijf schriftelijk herinneren, verzamel bewijs en vraag hulp. Voorbeeldbrieven helpen je om de verhuurder aansprakelijk te stellen en om schadevergoeding te vragen.
Controleer of uw verhuurder aansprakelijk is
Controleer of uw verhuurder aansprakelijk is. Als uw verhuurder niet aansprakelijk is, hoeft hij de schade niet te vergoeden. U hoeft deze brief dan niet te sturen. Vraag of uw inboedelverzekering de schade vergoedt. Maak een overzicht van de schade die u heeft door het gebrek. Verzamel bewijzen zoals foto’s, rekeningen van reparaties en verhalen van experts en van mensen die de schade hebben gezien. Stuur de voorbeeldbrief naar uw verhuuder. Stuur het schade-overzicht en de bewijzen mee.
Wat als de verhuurder in gebreke blijft?
Een verhuurder in gebreke stellen betekent dat de huurder officieel schriftelijk laat weten dat deze tekortschiet in zijn of haar verplichtingen en stelt een redelijke termijn om dit alsnog op te lossen. Pas daarna kunnen er juridische stappen worden ondernomen. Als de verhuurder niet reageert kan de huurder zelf herstellen en de gemaakte kosten verhalen door deze in mindering te brengen op de huurprijs (art. 206 lid 3 BW). De huurder kan ook de Huurcommissie of kantonrechter inschakelen voor een dwangsom of huurverlaging.
Een andere optie is een verzoek bij de Huurcommissie voor huurverlaging bij ernstig achterstallig onderhoud. De Huurcommissie geldt als laagdrempelig, en er wordt een deskundige ter plaatse gekeken naar de staat van de woning. De drie categorieën gebreken zijn A (zeer ernstig), B (ernstig) en C (overige ernstige gebreken). Als je binnen 6 weken geen reactie krijgt of als de verhuurder niet handelt, kun je de kantonrechter inschakelen. Daarnaast kun je een klacht indienen bij de gemeente over ongewenst verhuurgedrag via het meldpunt goed verhuurderschap.
Overige aandachtspunten
De verhuurder is volgens de wet verplicht om de woning in goede staat van onderhoud te houden (artikel 7:204 BW). Kleine herstellingen (zoals een losse deurkruk) zijn vaak voor de huurder (Besluit kleine herstellingen). Grote gebreken, zoals lekkages, structurele schade of schimmel, vallen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Bij gebrek aan herstel kan de huurder naar de Huurcommissie of kantonrechter stappen. Een opstalverzekering dekt schade aan het huis zelf; een inboedelverzekering dekt losse spullen. Een aansprakelijkheidsverzekering dekt schade die je aan anderen of hun spullen veroorzaakt.
Voorbeeldbrieven en praktische tips
Onderstaande elementen kun je in een ingebrekestelling opnemen om de kans op herstel te vergroten: beschrijving van het gebrek, redelijke termijn voor herstel, vermelding van mogelijke schadevergoeding, en een duidelijke oproep tot reactie. Maak gebruik van modelbrieven voor gebreken en pas ze aan op jouw situatie. Bevestig altijd de verzending, bijvoorbeeld per aangetekende post, zodat je een bewijs hebt van ontvangst.
Checklist voor meldingen en bewijzen
- Schriftelijke melding aan verhuurder met duidelijke omschrijving van de gebreken.
- Datum en tijdstip van ontdekken.
- Foto’s en video’s van de schade en relevante omgevingsdetails.
- Overzicht van mogelijke gevolgschade aan meubilair en persoonlijke eigendommen.
- Bewijzen van eventuele stappen die je zelf hebt genomen voor herstel.
- Verzekeringspolissen controleren op dekking bij lekkages en waterschade.
- Contactgegevens van de verzekeraar en eventueel rechtsbijstand inkijken.