Sta je op het punt om een huis te kopen of verkopen? Vergeet dan niet om de staat van de fundering grondig te controleren. Dit onderdeel wordt vaak vergeten, maar kan grote problemen veroorzaken. Klimaatverandering leidt steeds vaker tot droogte en wateroverlast, wat de fundering van huizen kan beschadigen. Het is daarom cruciaal om te weten hoe je funderingsproblemen herkent en wat de gevolgen zijn als je een huis koopt of verkoopt.
Belang van bewustwording en onderzoeksplicht
Onderzoeksplicht voor kopers: Makelaar en bouwinspecteur Godfried de Haan van Netwerk Makelaardij merkt dat funderingsproblemen steeds vaker voorkomen in zijn werkgebied, Amsterdam. ‘Door droogte verzakken huizen met ondiepe funderingen als gevolg van paalrot’, zegt hij. ‘Als koper heb je een onderzoeksplicht, maar het kan lastig zijn om funderingsproblemen als leek te herkennen.’
Meldeingsplicht voor verkopers: Verkopers hebben op hun beurt een meldingsplicht. Bij tekenen van verzakking of funderingsrisico, is een preventief bouwkundig onderzoek volgens De Haan daarom ook voor hen aan te raden. ‘Dit stelt je in staat om kleine gebreken voor de verkoop al te verhelpen of, bij schade, open en eerlijk te zijn tegen potentiële kopers. Zo voorkom je discussies en problemen na de verkoop.’
Heeft een verzakkende woning invloed op de huiswaarde? Een goede makelaar of taxateur neemt funderingsschade mee in de waarde van het huis. Sinds 1 april 2026 wordt ook het risico op funderingsproblemen expliciet zichtbaar in het taxatierapport, via een funderingsscore van A (geen risico) tot E (hoog risico of probleem).
Direct inzicht en stappenplan
Wil je daar niet op wachten of eerder duidelijkheid, dan kun je ook zelf al stappen zetten. Hoe kun je meer inzicht krijgen in de staat van de fundering?
- Ook kun je bij de gemeente navragen of er informatie is over funderingsproblemen in jouw buurt. In steden zoals Amsterdam worden verzakkingen gemonitord met meetboutenstelsels bij oudere huizen. Raadpleeg ook de Klimaateffectatlas, die op woonplaatsniveau laat zien hoeveel woningen op houten palen staan en of er een verhoogd risico is op houtrot vanwege klimaatverandering.
- Let op tekenen van verzakking of funderingsproblemen. Signalen zijn onder meer: vloer die niet recht is, deuren die scheefhangen of klemmen, muren met scheuren. Deze signalen kunnen wijzen op funderingsproblemen.
- Laat een analyse maken. Perfectkeur biedt funda-bezoekers gratis een online bouwkundige Buurt Analyse aan. Dit rapport geeft inzicht in veelvoorkomende bouwkundige problemen, inclusief funderingsrisico's, in de buurt van de woning die je wilt kopen of verkopen. Met deze informatie kun je beslissen of een volledige bouwkundige keuring nodig is.
- Schakel een deskundige in. Om problemen na de (ver)koop te voorkomen, doe je er verstandig aan om een professional als een makelaar of bouwkundig inspecteur in te schakelen. Deze kan je helpen met je onderzoeksplicht en advies geven over de staat van de fundering.
‘Neem bijvoorbeeld een makelaar mee naar de bezichtiging als je een huis gaat kopen’, zegt De Haan. ‘Die heeft de technische kennis om te bepalen of een bouwkundig onderzoek nodig is en hoe de staat van het huis is.’
Diepgaande onderzoeken en onafhankelijke beoordeling
Diepgaande onafhankelijke onderzoeken: In sommige gevallen zijn meer diepgaande onderzoeken nodig om de staat van de fundering te bepalen. Zorg er altijd voor dat deze onderzoeken onafhankelijk worden uitgevoerd. ‘Wij werken zowel in opdracht van makelaars als particulieren, maar altijd onafhankelijk. Een rapport of onderzoek kan dus soms ook negatief uitvallen voor de opdrachtgever’, zegt Wilhelm van Perfectkeur. ‘Maar dan weet je in ieder geval waar je aan toe bent.’
Direct inzicht met de Buurt Analyse: Wil je direct inzicht in veelvoorkomende bouwkundige problemen in de buurt waar je woont of een huis wilt kopen? Download nu gratis de Buurt Analyse van Perfectkeur op basis van jouw postcodegebied. Zo weet je of aanvullend bouwkundig onderzoek verstandig is. Sinds 1 april 2026 staat funderingsrisico verplicht in elk taxatierapport. Wat betekent dit voor jou als koper, verkoper of huiseigenaar?
Funderingsrisico in de praktijk
Funderingsproblematiek is een sluimerend nationaal vraagstuk. Naar schatting hebben 487.000 tot 537.000 woningen een verhoogd risico op verzakking door droogte. Dat aantal kan bij verdere klimaatverandering volgens het KCAF oplopen tot 687.000. De overheid heeft dit de afgelopen jaren nadrukkelijk op de agenda gezet. Rapporten als Goed gefundeerd en De Olifant onder de Kamer leidden tot de Nationale Aanpak Funderingsproblematiek. Elke woning krijgt voortaan een funderingsscore van A tot en met E, gebaseerd op het risicorapport van het KCAF. A betekent weinig risico, E betekent een vastgesteld probleem. Het rapport geeft ook aan hoe betrouwbaar de score is. Het KCAF en FunderMaps leveren de onderliggende data en inschatting van het risico. Via software van brancheorganisaties zoals NVM wordt deze informatie in het voortraject beschikbaar gemaakt voor makelaars. Binnen het taxatieproces wordt het funderingsrisico toegevoegd en gevalideerd via NWWI. Het rapport baseert zich op gegevens als het funderingstype, archiefinformatie, bodem- en grondwaterdata en bekende herstelmaatregelen in de buurt. Belangrijk: het funderingsrisico is geen onderzoek op locatie en stelt geen funderingskwaliteit vast. Bij risicoklasse A, B of C verloopt het taxatie- en verkoopproces normaal. Bij risicoklasse D of E wordt in het modeltaxatierapport aanvullend onderzoek verwacht of vereist. Bij een verhoogd risico moet de taxateur dit aanvullende onderzoek goed motiveren of laten uitvoeren. De meest voorkomende vorm is de QuickScan: een visuele inspectie op basis van bovengrondse signalen zoals scheefstand, scheuren, gevelverloop en aangevuld met beschikbare data. Dit is geen grote ingreep: er wordt niet gegraven en er zijn geen hak- en breekwerkzaamheden voor nodig. Een QuickScan duurt doorgaans één dagdeel en kost tussen de €300 en €800. Wijst de QuickScan op serieuze aanwijzingen? De funderingsinformatie komt via het taxatierapport beschikbaar. Dat rapport wordt doorgaans pas opgesteld ná het tekenen van de koopovereenkomst. Je aankoopmakelaar heeft toegang tot de funderingsstatus via de brainbay Waarderen-applicatie. Vraag dit vóór je bod te laten checken, zeker bij oudere woningen of panden in bekende risicogebieden. Zo kom je niet voor verrassingen te staan. Neem daarnaast een funderingsvoorbehoud op in je bod. NVM, Vastgoed Nederland en Vereniging Eigen Huis hebben de modelkoopovereenkomst uitgebreid met een nieuw funderingsvoorbehoud: kopers kunnen de koopovereenkomst ontbinden als uit een QuickScan blijkt dat er sprake is van een gemiddeld of hoog risico op funderingsschade. Dit staat er niet automatisch in. Ons advies: wacht hier niet mee tot de taxateur ertegenaan loopt. Laat de funderingsstatus al bij de voorbereiding op de verkoop checken. Is de risicoklasse D of E, overweeg dan proactief een QuickScan te laten uitvoeren. Vereniging Eigen Huis stelt dat verkoopmakelaars de plicht hebben funderingsinformatie actief te delen voordat een bod wordt uitgebracht.
Praktische kosten en financiering
Wie betaalt wat: Een QuickScan bij Keuringsdienst voor Wonen kost €695,- inclusief BTW. Rapport binnen 1 week na de inspectie. Dit tarief geldt binnen een straal van 75 km rondom Amsterdam. Buiten dat gebied is de prijs afhankelijk van de locatie en wordt die op offertebasis bepaald. Het is een onderhandelingskwestie tussen koper en verkoper, en wordt steeds vaker onderdeel van de gesprekken rond de koopovereenkomst. Als verkoper kun je het onderzoek ook proactief laten uitvoeren vóór de verkoop, dat geeft potentiële kopers vertrouwen en voorkomt verrassingen tijdens het taxatieproces. Zet de kosten af tegen wat het voorkomt: een vertraagde of afgeketste overdracht kost al snel veel meer, in tijd, in stress én soms in daadwerkelijke financiële schade. Bovendien bieden verschillende gemeenten subsidies of vergoedingen aan voor funderingsonderzoek. Informeer daarnaar bij jouw gemeente.
Funderingsrisico onderzoek fase 0
Wat te doen bij twijfels of vragen
Wil je tegelijk ook de taxatie regelen? Dat kan. We bieden een taxatie aan vanaf €750,- inclusief BTW. Zo regel je beide in één keer, één aanspreekpunt, gecoördineerde planning, minder gedoe. Waarom Keuringsdienst voor Wonen? Wij zijn geen makelaar, geen aannemer en geen herstelbedrijf. Wij hebben geen commercieel belang bij de uitkomst van ons onderzoek. Dat betekent: eerlijk advies, ook als dat nieuws is dat je liever niet hoorde. Onze QuickScans worden uitgevoerd volgens de KCAF-richtlijn, de norm die door taxateurs, banken en notarissen wordt geaccepteerd. We werken vanuit Amsterdam en zijn actief in een straal van 75 km.
Wil je weten of jouw woning een funderingsrisico heeft en dit vóór de taxatie weten? Twijfel je over de fundering van een woning? Met een funderingsonderzoek fase 0 brengen wij snel in kaart of er aanwijzingen zijn voor funderingsproblemen. Een funderingsonderzoek fase 0 is een eerste verkennend onderzoek naar het risico op funderingsproblemen bij een woning. Daarnaast voeren we een waterpasmeting van de woning uit om mogelijke verzakkingen te signaleren. Onze inspecteurs werken volgens de geldende richtlijnen en certificeringen voor bouwkundige inspecties in Nederland. Het begint met een kort contactmoment. We bespreken de woning, jouw zorgen of vragen over de fundering en de aanleiding voor het onderzoek. Tijdens de inspectie komt onze bouwkundig naar de woning en onderzoekt de belangrijkste kenmerken die invloed hebben op de fundering. Na afloop ontvang je een duidelijk rapport met onze bevindingen en een eerste risico-inschatting van de fundering. Daarbij geven we ook advies of verder funderingsonderzoek nodig is.
- Neem contact met ons op om jouw funderingsonderzoek fase 0 in te plannen.
- Onze bouwkundig inspecteur komt naar de woning en onderzoekt de belangrijkste factoren die invloed hebben op de fundering.
- Na het onderzoek ontvang je een duidelijk rapport met onze bevindingen en een eerste risico inschatting van de fundering.
De kosten van een funderingsonderzoek fase 0 hangen af van de woning en de situatie. Funderingsproblemen kunnen grote financiële gevolgen hebben. Daarom is het belangrijk om een eerste risico inschatting te laten maken door een ervaren en onafhankelijke expert. Wordt er bij Fase 0 gegraven? Dat is het mooie van Fase 0. We doen het onderzoek zonder te graven of te slopen. We baseren ons op metingen boven de grond en historisch onderzoek. Fase 0 is een risicoanalyse (meten en archief). Fase 2 is een technisch onderzoek waarbij er daadwerkelijk een 'inspectieput' wordt gegraven om de fundering en de houten palen met eigen ogen te bekijken. De opname op locatie duurt, in combinatie met de bouwkundige keuring, meestal zo'n 45 tot 60 minuten extra.