De laatste jaren is er een sterke groei in de belangstelling voor het bouwen van woningen in eigen beheer. Zelf bepalen hoe jouw nieuwe huis eruit ziet. Zowel de overheid als toekomstige bewoners in de vorm van starters, gezinnen en 55-plussers ontdekken steeds vaker de voordelen van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een bouwvorm waarbij een groep particulieren gezamenlijk optrekt om nieuwe woningen te realiseren of een bestaand gebouw te herbestemmen. Dit gebeurt vanuit een opgerichte vereniging, waarbij je samen met anderen vanaf het eerste moment invloed hebt op het ontwerp en de indeling van de woningen. CPO is méér dan alleen bouwen: het is een bewuste keuze voor samenwerken, samenleven en samen vormgeven. Wel vraagt een CPO-project om betrokkenheid, flexibiliteit en een gezamenlijke visie. Het maken van keuzes gebeurt in overleg, wat zowel inspirerend als uitdagend kan zijn. Een bouwprocesbegeleider die ervaring heeft met CPO en met het begeleiden van menselijke processen tussen de aspirant bewoners vergroot de kans op slagen van het project aanzienlijk. Met de inhuur van een professionele CPO-begeleider wordt niet alleen de kans op succes aanzienlijk vergroot, maar ook de ervaring van het bouwproces zelf verrijkt.
CPO-projecten in de praktijk: voorbeelden en ondersteuning
In de gemeente Meppel is april 2025 het CPO-project Boshoven met 42 woningen opgeleverd. In Friesland en Groningen zijn er ook vooruitstrevende gemeenten die CPO-initiatieven actief ondersteunen met het verstrekken van advies, subsidies, startersleningen en vergunningen. Zo hebben we in 2025 een informatiebijeenkomst verzorgd samen met het Taskforce Wonen van de gemeente Ooststellingwerf om geïnteresseerden te informeren over een CPO-project binnen nieuwbouw in Makkinga. En is het CPO-project voor starters op de woningmarkt in Oldeberkoop inmiddels in ontwikkeling. Voor veel gemeenten is deze manier van bouwen nieuw en is het een uitdaging om de uitvoering binnen de bestaande organisatiestructuur en regelgeving (zoals Didam arrest) vorm te geven. Dankzij de inzet van enthousiaste ambtenaren en projectteams wordt er gezocht naar maatwerkoplossingen en beleidsruimte om deze bijzondere bouwvorm te ondersteunen. Een goede samenwerking tussen gemeenten, CPO-groepen en deskundige procesbegeleiders zorgt dat naast technische en juridische kanten van het proces, ook de communicatie met stakeholders soepel verloopt.
Hoe werkt samen zelfbouwen, of CPO? | Rabo Helpt
Naast meedoen in nieuwbouwproject, is ook mogelijk om met een groep toekomstige bewoners een bestaand pand aan te kopen en samen een grondige verbouwing uit te voeren. Soms is daarbij herbestemming nodig. Een starterslening is speciaal voor mensen die hun eerste woning kopen. Meer informatie over startersleningen vind je op Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Op deze site kun je ook checken of de gemeente waarin jij wilt wonen meedoet aan deze regeling. Tip voor het invullen van de checker: regelmatig komen plaatsnamen niet overeen met de naam van de gemeente waar ze bij horen. Zoals bijvoorbeeld Makkinga valt onder de gemeente Ooststellingwerf. Uiteraard is het mooi dat er subsidiemogelijkheden zijn, maar naast deze financiële tegemoetkomingen hebben de meeste mensen een hypotheek nodig om hun koopwoning te financieren. Binnen een CPO regelt ieder huishouden zijn eigen hypotheek.
Steeds meer mensen willen hun eigen huis volgens hun eigen woonwensen laten bouwen, ook in de stedelijke gebieden. Om in die behoefte te voorzien en tegelijkertijd het in een gemeente benodigde aantal woningen te realiseren, moet de gemeente zich actiever voor particulier opdrachtgeverschap inzetten dan tot nu toe het geval is. De gemeente geeft dan in één keer alle kavels voor eigenbouw uit. De kaveleigenaren zijn verantwoordelijk voor de bouw van hun woning en starten gelijktijdig het bouwproces. Er is momenteel veel vraag naar particulier opdrachtgeverschap. Niet alleen in de landelijke maar ook in de stedelijke gebieden bestaat veel behoefte aan kavels waarop burgers een woning volgens hun eigen woonwensen kunnen realiseren. Het aandeel woningen dat in particulier opdrachtgeverschap is gebouwd, blijft echter achter bij die behoefte, vooral in de Randstad. Particulier opdrachtgeverschap onderscheidt zich van de grootschalige, projectmatige woningbouw doordat de burger zowel opdrachtgever voor als gebruiker van de woning is.
Op deze manier heeft hij meer mogelijkheden om zijn eigen woonwensen te realiseren. Bij deze vorm van woningbouw bestaat een spanningsveld tussen het vervullen van de individuele woonwensen op de eigen kavel en het waarborgen van een samenhangend beeld van de woonomgeving. Dit vraagt een zorgvuldige afstemming tussen de stedenbouwkundige en architectonische regie. Deze afstemming is het belangrijkste onderdeel van de planvorming voor particulier opdrachtgeverschap. Hiermee kan bovendien een kakofonie aan bouwstijlen worden voorkomen. Het sterke verband tussen de openbare ruimte, de bebouwing en de regie mag gedurende het hele proces niet uit het oog worden verloren. De gemeentelijke regie hoeft niet alleen via regels te verlopen. Een stedenbouwkundige regie via de vormgeving van de openbare ruimte en een architectonische regie via supervisie zijn ook denkbaar. Om via particulier opdrachtgeverschap te voldoen aan de woonwensen van de burger en tegelijkertijd het samenhangende beeld van de buurt te waarborgen en voldoende woningen te bouwen, biedt een geregisseerde stedenbouw de meeste kansen. Bij deze stedenbouwkundige aanpak worden de woningen binnen relatief korte tijd gebouwd, maar vindt de bouw plaats op een beperktere schaal dan bij de projectmatige woningbouw, zoals in het geval van de Vinex-wijken.
Om voldoende woningen te kunnen bouwen verwerft de gemeente de grond en geeft ze de kavels voor particulier opdrachtgeverschap in één keer uit. Vervolgens ligt het initiatief voor de bouw bij de kaveleigenaren. De gemeente voert hierbij de regie en zorgt voor de stedenbouwkundige en architectonische spelregels. In de huidige situatie past een actief grondbeleid - de gemeente verwerft zelf de grond - het beste bij particulier opdrachtgeverschap, vooral in de stedelijke gebieden. De laatste jaren is dit actieve grondbeleid steeds moeilijker geworden, doordat ook marktpartijen hun grondposities strategisch innemen, met name in de Randstad. Met de invoering van de nieuwe Grondexploitatiewet in 2008 is dit naar verwachting geen probleem meer. Omdat die corporate vorm van woningbouw vrijwel tot stilstand is gekomen, lijken er meer mogelijkheden te zijn voor particulier opdrachtgeverschap, ook collectief. Tenminste, als de gemeente daarvoor grond ter beschikking stelt. Sommige gemeenten propageren particulier opdrachtgeverschap; vooral Almere blinkt hierin uit.
Het economisch dal vanaf 2009 kan een grote verandering geven in het denken over bouwen en wonen (vooral wat betreft grondprijzen, winsten, gebrek aan orders bij architecten en aannemers, manieren van bouwen) en tevens de aanjager kunnen zijn van het collectief particulier opdrachtgeverschap. “Steeds meer gemeenten hebben in hun woonvisie een paragraaf over CPO opgenomen en de CPO-projecten schieten inmiddels als paddenstoelen uit de grond. Kleine gemeenten zien CPO sinds kort massaal als een ideaal instrument om starters en senioren een serieuze kans op passende woonruimte in hun eigen gemeente te bieden.”
Particulier opdrachtgeverschap (zelfbouw en massaproductie?) Een andere optie is een combinatie te maken van maatwerk en massaproductie zoals bijvoorbeeld in de kledingbranche: aan de hand van de maat heeft men de keuze uit enorm veel aanbieders. De particuliere opdrachtgever in de bouw moet dus op veel vlakken kunnen kiezen uit een aantal mogelijkheden, wat betreft grootte van het kavel, ontwerp en invulling. Voor een correcte koppeling van allerlei bouwcomponenten moeten deze voldoen aan nauw omschreven eenheidsmaten en interfaces. Het resultaat is geen eenheidsworst maar een veelheid aan vormen en invullingen. (Met dank aan Bart Goldhoorn, Architectuur Lokaal 2012 nr 88, en Hennes de Ridder.)
In een zelfbouwwijk komt (collectief) particulier opdrachtgeverschap regelmatig voor omdat veel kopers in eenzelfde situatie zitten. Wat vooraf ging: uiteraard was het in uitzonderlijke gevallen mogelijk gebleven zelf je huis te (laten) bouwen, maar dat was eigenlijk alleen mogelijk voor de rijkeren of mensen met veel tijd. Met de Woningwet van 1901 is het bouwen van woningen vooral een taak van de overheid geworden. Voordat die tijd waren het vrijwel uitsluitend particulieren die voor het uitbreiden van het woningaanbod zorgden. De vrees voor wanorde speelde mee: de gemeente had nog steeds de eenvormige hoogbouw en woonblokken in gedachte. De overheid wilde geen kleinere kavels voor woningbouw bestemmen, met uitzondering van een verloren stukje plantsoen dat toch wat geld in het laadje bracht. De vrees voor wanorde speelde mee: de gemeente had nog steeds de eenvormige hoogbouw en woonblokken in gedachte.
Belangrijk is dat de grondovereenkomst met de particuliere koper(s) wordt afgesloten en niet met de projectontwikkelaar / bouwer. Als het om één particulier opdrachtgever gaat, werkt het systeem meestal wel goed. Bij een collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) moet er veel meer overlegd worden, met potentiële bouwers en met elkaar (wat willen we met zijn allen?). Ook kunnen er potentiële kopers afvallen in het meestal vrij lange traject waardoor nieuwe geïnteresseerden moeten worden gezocht. Bij CPO is een tussenpersoon, een soort bouwheer, aan te bevelen. Degenen die willen instappen bij het CPO spreken met de bouwheer af wat diens taken zijn en de looptijd en kostenopbouw van het bouwheerschap. Overigens, er zijn procesgerichte en productgerichte intermediairs. Afhankelijk van bijvoorbeeld de omvang van het project, de situatie met de gemeente en de kennis van de deelnemers wordt bepaald welke vorm het bouwheerschap heeft.
Bij CPO is het geen eis, maar wel wenselijk om als "kopers" gelijkgestemden te hebben, zodat er bij overleg minder wrijving en vertraging is (in ieder geval tot de bouw start). Probeer niet bij een overleg voor jezelf het onderste uit de kan te halen, maar probeer met zinvolle argumenten elkaar over de streep te trekken of ga na of er een redelijk en degelijk alternatief is. Vooral de grondprijs speelt een belangrijke rol. Een hoge grondprijs maakt het alleen mogelijk een aardig kavel aan te schaffen als je met meer eigenaars/bewoners bent. Door de bijna ongebreidelde stijging van de grondprijzen is het haast onmogelijk zelfs een klein bouwkavel te verwerven. In een dorp in de Randstad is 1000 euro/m2 geen uitzondering (prijspeil 2010). De grondprijs kan opgestuwd worden door de gewenste hoge inkomsten van gemeenten en projectontwikkelaars, de lage hypotheekrente en de economische welvaart maar ook door bijvoorbeeld de drogreden dat er meer waterberging moet zijn waardoor er minder bebouwbaar gebied resteert en dat gebied per m2 duurder wordt.
Veel burgers zijn al lange tijd ontevreden over de woningen die aangeboden worden. De inspraak van toekomstige bewoners bij het bouwen van woningen was altijd zeer gering. Het collectief particulier opdrachtgeverschap kan dit weer in proportie brengen. De overheid heeft met de omgevingsvergunning en het Omgevingsloket Online de grote hoeveelheid benodigde vergunningen met betrekking tot bouwen gelukkig aanzienlijk verkleind. Soms is sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap omdat de toekomstige bewoners extra energiezuinig willen bouwen (bv. passiefhuizen of kaswoning), wat niet zo snel gebouwd wordt door de overheid. m o.m. de provincie Noord-Brabant heeft een Stimuleringsregeling collectief particulier opdrachtgeverschap, waarbij de kosten uit het voortraject in aanmerking komen voor subsidie. In o.m. de gemeenten Almere, Apeldoorn en Leiden zijn initiatieven ontplooid met collectief particulier opdrachtgeverschap. Het ministerie (het toenmalige VROM) heeft al in 2001 aangegeven in de nota Wonen het particulier opdrachtgeverschap te ondersteunen. Later werd door dat ministerie de wens aangegeven een derde van de nieuwbouwproductie te laten realiseren door particulier opdrachtgeverschap.
Welke stappen zijn er in het CPO-proces? De gemeente heeft een faciliterende rol bij CPO-projecten. Een project heeft de gemeente nog wel een actievere rol. Het aanspreekpunt is en vergunningverlener en tijdige realisatie van CPO-projecten. Er zijn verschillende fasen: registreren, initiatief, definitie en realisatie. Stap 1: contacten met dorpsbelang. Stap 2: in een rechtspersoon (vereniging of stichting). Stap 3: De gemeente kan gronden/locaties die zij uitgeeft aanwijzen voor CPO. Stap 4: aan een CPO-initiatief. Stap 5: Het realiseren van woningen is een complex proces. Stap 6: In het plan van aanpak zijn de randvoorwaarden voor het project opgenomen. Stap 7: worden binnen het collectief de definitieve beslissingen genomen over de individuele woningen. Stap 8: om de renteverliezen te beperken. Stap 9: uitgebreide procedure voor een omgevingsvergunning worden gevolgd. Stap 10: De CPO-groep besteedt het project aan bij een bouwbedrijf naar keuze. Stap 11: infrastructuur, nutsvoorzieningen, parkeerplaatsen, groen enz. De planologische procedure en LIOR-regeling vallen hieronder.
Waarom CPO een aantrekkelijke oplossing kan zijn
- Deelnemers hebben vanaf het begin invloed op ontwerp en indeling en kunnen zo woonwensen realiseren.
- Een vereniging of stichting zorgt voor duidelijke afspraken en minder wrijving bij besluitvorming.
- Een onafhankelijke CPO-begeleider of procesbegeleider vergroot de kans op succes en maakt het proces rijker aan ervaring.
- Gemeentelijke regie via stedenbouwkundige en architectonische spelregels kan zorgen voor samenhang in de buurt en versnelling in productie.
- Financiering gebeurt per huishouden via eigen hypotheek, mogelijk ondersteund door startersleningen of stimuleringsleningen via gemeenten of provincies.
tags: #particuliere #opdrachtgeverschap #voordeur