Een woning gekocht in la douce France? Het plan om het op te waarderen tot vakantiehuisje waar jarenlange vreugde centraal staat? Dan is het natuurlijk belangrijk om een aantal valkuilen te ontlopen. Op het platteland is het merendeel van de oudere woningen slecht geïsoleerd of voorzien van glaswolisolatie. Indien mogelijk kun je de glaswolisolatie het best vervangen door steenwol. Ook indien je er zelf isolatie aanbrengt, is steenwol een aanrader. Steenwol heeft immers een lager smeltpunt, kent een betere geluidsisolatie en is veel bestendiger tegen allerhande vormen van ongedierte die via gevelbarsten hun weg tot de isolatie vinden. Steenwol kan wel wat lastiger te verkrijgen zijn. ISOVER is in Frankrijk nog steeds marktleider en vooral zijn glaswolisolatiedekens zijn in bijna alle Franse doe-het-zelfzaken terug te vinden.
In Frankrijk hoef je geen bouwvergunning te hebben als je de locatie, de omvang en de buitenkant van de woning niet aanpast. In het andere geval kan een zogenoemde Permis de construire wel noodzakelijk zijn. Ook kent men het systeem van een Déclaration préalable de travaux (DP), een kleine bouwvergunning voor bijvoorbeeld het bepleisteren van de gevel. Vraag bij de gemeente na of je een vergunning nodig hebt als je hierover twijfelt. Ook indien je tijdens de verbouwing tijdelijk een caravan in de tuin wenst te zetten, kun je het best eerst even de regels hiervoor navragen bij de gemeente.
Je wilt je vakantiehuis natuurlijk goed verzekeren. Met een opstalverzekering ben je ook tijdens de verbouwing verzekerd. Wel is het zo dat de verzekeringspolis beperkingen kan opleggen tijdens de verbouwingen, zeker indien je tijdens de verbouwing niet woonachtig bent in het pand. Vaak zal de opstalverzekering dan bijvoorbeeld geen dekking bieden tegen vandalisme of diefstal.
Indien je bij een Franse kredietinstelling aanklopt, kun je recht hebben op een extra voordelige of zelfs renteloze ecolening. Aan zo’n lening zijn echter wel een aantal voorwaarden verbonden. Zo moeten de werkzaamheden uitgevoerd worden door een RGE-erkend bedrijf. Een lokale aannemer heeft natuurlijk zeker z’n voordelen, maar toch kan het de moeite lonen om even verder te kijken dan jouw gemeente. Zeker indien je ook energiebesparende ingrepen wenst te laten verrichten, is het belangrijk om je vooraf goed te laten informeren. Het kopen van een opknapper in Frankrijk is meer dan alleen een vastgoedtransactie; het is een kans om een stukje Frankrijk jouw eigen te maken en een uniek project te realiseren.
Belangrijke bouwkundige en regelgevende aandachtspunten
Locatie: Denk na over de ligging van het huis ten opzichte van voorzieningen, dorpen, steden en eventueel de kust. Bouwkundige staat: Laat een grondige inspectie uitvoeren door een expert om verborgen gebreken te ontdekken. Let op zaken zoals de staat van het dak, de fundering, de elektriciteit en de riolering. Regelgeving: In Frankrijk gelden specifieke bouwvoorschriften en vergunningen. Informeer je goed over de mogelijkheden en beperkingen. Kosten: Maak een realistische budgettering, inclusief onvoorziene kosten. Denk aan sloopwerk, materialen, arbeidskosten, taksen en notariskosten. Tijdsinvestering: Een renovatieproject vergt tijd en geduld. Wees flexibel: Tijdens een renovatie kunnen er onverwachte problemen ontstaan. Het kopen van een opknapper in Frankrijk kan een lonende investering zijn, zowel financieel als persoonlijk.
Wil je een vakantiehuis renoveren in Frankrijk? Een goed idee maar onderschat het niet. Er zijn heel wat huizen te koop maar je moet zorgen dat je niet bedrogen uitkomt. Oude huizen in Frankrijk zijn doorgaans niet in zo’n goede staat als in Nederland en België. Wij zijn het gewend om regelmatig onze woning te onderhouden en klussen uit te voeren, bijvoorbeeld de ramen vervangen of het dak isoleren. Fransen hebben vaak niet die gewoonte. Hierdoor zijn de woningen wel authentiek maar dit heeft uiteraard gevolgen voor de kwaliteit. De Franse ‘Diagnostic de Perfomance Énergique’ (DPE) is vergelijkbaar met het Energielabel in Nederland en België. Het geeft een indicatie van de technische staat en het energieverbruik van een woning. Momenteel is het DPE in Frankrijk enkel verplicht voor nieuwe woningen. Het is echter de vraag hoelang dat nog zo zal zijn. Het is dus goed om nu al rekening te houden met de DPE zodat je zeker bent dat je huis een optimaal energielabel heeft, bijvoorbeeld als je het wil verkopen over pakweg 10 jaar.
Zorg ook dat je je Franse huis grondig renoveert volgens de huidige energienormen. Een huis in Frankrijk renoveren brengt heel wat verbouwkosten met zich mee. Onderschat ze niet, want tijdens de aankoopfase is het niet altijd eenvoudig om een goed zicht te krijgen op de technische staat van een woning en de hiermee gepaard gaande verbouwkosten. Je kan eventueel een bouwkundige keuring laten uitvoeren door een bouwexpert. Probeer sowieso te letten op de energiezuinigheid (isolatie, ventilatie). Een duurzame woning bespaart je op termijn heel wat onderhoudskosten.
De heer en mevrouw Hurkmans uit Nederland hebben een huis gekocht en willen dit fors opknappen, dus renoveren. Raar genoeg moeten zij zich allereerst afvragen wanneer zij het huis ooit zullen verkopen. Dan wordt de Franse vermogenswinstbelasting (plus-value) ad 16% geheven over het verschil tussen de verkoop- en aankoopprijs. Bij de aankoopprijs mogen de facturen van verbouwingen worden opgeteld, maar daarvoor gelden regels. Gepubliceerd in Maison en France. Bij (nagenoeg) nieuwbouw tellen alle facturen mee, maar bij renovatie veel minder. Een gloednieuwe keuken wordt dan bijvoorbeeld als een vervanging gezien en die mag niet worden meegenomen. Na 15 jaar vervalt de plus-value zodat het dan niets meer uitmaakt, maar wanneer de verkoop binnen 15 jaar zou kunnen plaatsvinden moet de familie Hurkmans eerst beslissen of zij het huis nu (nagenoeg) zal slopen en dan zal gaan bouwen of alleen zal renoveren.
Permis de Construire en coördinatie van het bouwproces
De BOUWVERGUNNING (PERMIS DE CONSTRUIRE): Verbouwingswerkzaamheden vereisen vaak een permis de construire. Het is daarbij van groot belang om de bouwplannen eerst met alle buren te bespreken en hun mening daarover te vragen. Bij meer dan 170 m2 netto grondoppervlak (SHON) moet de aanvraag door een architect worden ingediend. De gemeente controleert via een regionale instantie (DDE) of het dossier compleet is, en bij goedkeuring begint een periode van twee maanden waarin beslist moet worden. Bij voltooiing moet de vergunning bij het huis worden aangeplakt. Voor grote verbouwingen wordt doorgaans een architect betrokken, met verschillende soorten opdrachten; een “mission complète” rekent echter hoge kosten.
De BOUWERS: Zoek naar een aannemer, loodgieter, dakdekker en anderen die bij de bouw betrokken zullen worden. In Frankrijk worden doorgaans afzonderlijke contracten gesloten tussen opdrachtgever en deze bedrijven. Zij controleren het proces stap voor stap en zorg dat alles volgens afspraken verloopt. Frankrijk kent organisaties zoals UNCMI die goede voorwaarden hanteren; laat dergelijke voorwaarden altijd van toepassing zijn. Een architect of andere deskundige kan hierover adviseren.
Verzekeringen en garanties: Bedrijven leveren kopieën van verzekeringspolissen af, inclusief aansprakelijkheidsverzekering en garantieverzekeringen (polices de garantie décennale). Deze dekken schade na oplevering; vices apparents zijn gedekt binnen een jaar en garantie biennale voor bewegende onderdelen. Een verzekering voor dommages-ouvrages kan schade sneller repareren en uitzoeken wie verantwoordelijk is. Een bankgarantie van de aannemer is meestal verplicht. Betaling gebeurt volgens een vast schema per bouwfase, met attestatie van onafhankelijke partijen bij voltooiing. De DAT (déclaration d’achèvement de travaux) markeert de oplevering; de gemeente kan binnen drie maanden na depot een certificat de conformité afgeven of controleren op conformiteit.
Het renoveren van een boerderij is een complex maar lonend project. Een bouwkundige keuring, verstandige keuze voor materialen en samenwerking met ervaren vakmensen verhogen de kans op een succesvolle transformatie. Ook energiebesparende ingrepen krijgen steeds meer aandacht, mede gestimuleerd door premies zoals MaPrimeRénov’ en andere overheidsmaatregelen. Voor wie tijdelijk niet permanent woont, bestaan concierge services voor toezicht en onderhoud op afstand. Een renovatieproject vereist tijd, geduld en een goed doordacht plan, waarbij de lokale cultuur en bouwtradities een belangrijke rol spelen.
Veel boerderijen in Frankrijk hebben karakteristieke kenmerken zoals natuursteen muren en dikke muren, waardoor ramen en lichtinval een uitdaging kunnen zijn. Dakinspectie is cruciaal: Franse daken zijn vaak steiler met forse overstekken en kunnen materiaalkeuzes bepalen. Leisteen- of canaltuilesdaken vereisen specifieke aandacht voor isolatie en vocht. Laat dak en muren altijd grondig controleren voor aankoop of renovatie.
Tip: laat het dak altijd goed inspecteren voordat u het huis koopt. Het vervangen van het dak kan een dure aangelegenheid zijn. Staat er een boerderij met grond te koop in Frankrijk? De kans is groot dat het pand kleine raampjes heeft, waardoor de binnenruimten erg donker zijn. Muren kunnen tot 1 meter dik zijn, dus het vraagt om vakmanschap om dit door te breken en een raampartij aan te brengen. De muren zijn vaak niet voorzien van ringbalken en bewapening, dus alleen een specialist kan u hiermee goed van dienst zijn.
Praktische samenvatting en tips voor investeerders
- Voer een grondige bouwkundige keuring uit en houd rekening met DPE, isolatie en ventilatie.
- Check of vergunningen nodig zijn (Permis de construire, DP) en betrek buren tijdig.
- Werk met erkende vakmensen (RGE, artisans) en leg duidelijke contractsvaststellingen vast.
- Overweeg een maître d’œuvre of projectmanager voor grotere renovaties, zeker bij afwezigheid ter plaatse.
- Plan financieel realistisch: sloopwerk, materialen, arbeid, btw, taksen en notariskosten, inclusief onvoorziene uitgaven.