Renovatie van portiekflats in Voorburg: aanpak, wetgeving en maatschappelijke impact

In de raadscommissie omgeving van Leidschendam-Voorburg is gesproken over een wijziging van de woningbouwverordening. D66 is positief over het voorstel omdat bouwprojecten voortaan voor tweederde uit betaalbare woningen waarvan 30% sociale huur moeten bestaan. D66 pleit al langer voor de bouw van meer betaalbare woningen binnen de gemeente.

Het recent benoemde raadscommissielid Nicolas Muñoz Balvi voerde tijdens de commissievergadering voor de eerste keer het woord namens zijn fractie. Over de nieuwe verordening zegt Muñoz Balvi het volgende: “Voor veel inwoners is het vinden van een woning heel lastig. We vinden het belangrijk dat de gemeente kaders stelt voor woningbouwprojecten zodat onze docenten, agenten en verpleegkundigen een betaalbaar huis kunnen vinden dat zij verdienen.”

De huidige verordening sociale en middeldure woningbouw vereist dat woningbouwprojecten met een minimale omvang van 10 woningen voor ten minste 30% uit sociale huurwoningen en 20% middeldure huur- of koopwoningen moeten bestaan. Door de wijzigingen moeten de bouwprojecten voortaan uit tweederde uit betaalbare woningen bestaan waarvan 30% sociale huurwoningen moeten zijn. De minimale omvang van bouwprojecten wordt gewijzigd naar 12 zodat dit in overeenkomst is met regionaal beleid.

In zijn maidenspeech vroeg Muñoz Balvi aandacht voor kleine bouwprojecten en een gemengde woningvoorraad per woonwijk: “Wat D66 betreft zou betaalbaar de norm moeten zijn ongeacht de omvang van het bouwproject en in tijden van toenemende polarisatie moeten we blijven bouwen aan wijken waar mensen van verschillende achtergronden samenwonen. Klimaat, wonen, onderwijs - het moet en het kán beter. Wij kiezen voor vooruitgang. Jij ook?”

Verhuurders moeten huurders altijd om toestemming vragen als zij een woning of wooncomplex willen renoveren. Huurders moeten een redelijk voorstel voor de renovatie van hun woning of hun complex te accepteren. In de wet (Artikel 220 Burgerlijk Wetboek Boek 7) staan regels voor de renovatie van wooncomplexen. Een wooncomplex is een ‘bouwkundige eenheid’ van minimaal 10 woningen. Dat kan een flat of appartementencomplex zijn, maar ook een rijtje huizen of een groep huizen van hetzelfde bouwtype in een straat of buurt.

Volgens de wet is een renovatievoorstel voor een wooncomplex redelijk als minstens 70% van de huurders ermee instemt. Huurders die niet akkoord gaan (maximaal 30%) kunnen de renovatie dan niet weigeren. In een renovatievoorstel staan verschillende onderdelen, zoals de inhoud van de renovatie, het renovatieproces en de eventuele huurverhoging. Hieronder staat een overzicht. Het voorstel moet de impact van het werk beschrijven: Hoe lang duurt het? Uit rechtspraak blijkt dat het renovatievoorstel redelijk en duidelijk moet zijn en aan diverse criteria moet voldoen. Dit heet een draagvlakmeting.

In de wet is verder niet uitgewerkt hoe de verhuurder een draagvlakmeting moet doen. Meestal vraagt de verhuurder alle huurders individueel op akkoord. Verhuurders doen er goed aan iedere huurder een schriftelijk renovatievoorstel te doen en daarbij te vragen om akkoord. Daarmee staat de verhuurder ook voor de rechter veel sterker, als een huurder of de bewonerscommissie de draagvlakmeting aanvecht. Kiest een verhuurder inderdaad voor individuele akkoordverklaringen, dan ligt het voor de hand daar een termijn aan te koppelen. Dus niet: vele maanden wachten tot de 70% is gehaald.

Soms houdt een verhuurder van tevoren al een draagvlakmeting voor het algemene plan. Om gedoe rond de juistheid van de draagvlakmeting te voorkomen, kan de verhuurder de draagvlakmeting ook laten doen door de centrale huurdersorganisatie of de bewonerscommissie in het complex. Als een huurder of bewonerscommissie het niet eens is met de uitkomst van een draagvlakmeting, wil de verhuurder zich nog wel eens verschuilen achter privacyregels. De verhuurder zegt dan dat het vanwege privacyregels niet mogelijk is om individuele akkoordverklaringen in te zien. Neem daar nooit genoegen mee. Er zijn manieren om akkoordverklaringen te anonimiseren.

De businesscase voor nieuwbouwprojecten en voor renovatie levert steeds vaker een te laag of negatief rendement op. Het plaatst corporaties voor complexe afwegingen tussen maatschappelijke opgaven en haalbare businesscases. Platform31 onderzocht met woningcorporatie Rijswijk Wonen en Fakton Consultancy wat de keuze voor het verduurzamen én het laag houden van huurprijzen betekent voor de maatschappelijke businesscase van projecten. Dit artikel beschrijft voor de Rijswijkse casus Generaal Swartlaan en Generaal Van Daalenstraat aan welke knoppen Rijswijk Wonen kon draaien en welke keuzes zijn gemaakt. Daarna volgen de analyse van Fakton en een beschrijving van de casus.

De tien woonblokken van de Generaal Swartlaan en Generaal Van Daalenstraat in de wijk Te Werve zijn gebouwd in 1957. De huidige onderhoudsstaat van de woningen is matig, veel onderdelen hebben onderhoud of vervanging nodig. De keukens, badkamers en toiletten zijn verouderd en bevatten een rioleringsstelsel van asbest. De woningen zijn matig geïsoleerd, waardoor de warmtevraag hoog is. In de transitievisie warmte van de gemeente wordt de buurt aangemerkt als kansrijk voor aansluiting op het warmtenet. De woningcorporatie kiest voor een volledige ingreep ‘buitenom’, waarbij de gevel wordt aangepakt en kozijnen en balkons worden vernieuwd. Deze aanpak verlengt de levensduur met dertig tot veertig jaar. Door de renovatie gaan de woningen van energielabel F naar A, wat zittende huurders een maandelijkse besparing van 52 euro aan energielasten oplevert. Ook de 287 bergingen worden aangepakt. Het project is onrendabel en financieel gezien geen verantwoorde investering, maar Rijswijk Wonen scoort wél goed op maatschappelijk presteren door de huren extra laag te houden op 575 euro en voldoet ook aan de nationale prestatieafspraken.

Directeur-bestuurder Rob van den Broeke is blij met de doorrekening van Fakton, die meer duidelijkheid moet geven over hoe (on)rendabel de verduurzamingsprojecten in Rijswijk nou eigenlijk zijn. Belangrijk is in elk geval om goed in beeld te brengen welk bedrag nodig is voor de verduurzaming - de investeringskosten voor toekomstbestendig bezit - en wat eigenlijk regulier en soms ook achterstallig onderhoud is. Lastig, want soms zit daar overlap in, ziet Marc du Chatinier, die projectleider is voor het renovatieproject Swartlaan/Van Daalenstraat. Hij noemt het aanleggen van mechanische ventilatie als voorbeeld. Dat helpt om schimmel te voorkomen, zorgt voor een gezonder leefklimaat in huis en verhoogt de energetische prestatie van de woning. Zo kun je met één maatregel achterstallig onderhoud wegwerken, het wooncomfort verbeteren én verduurzamen.

“Dat is een mooi resultaat natuurlijk, maar het is niet helemaal duidelijk op welke post deze kosten zijn te boeken”, zegt Du Chatinier. “En soms vraagt een duurzame oplossing om het aanpassen van de constructie, wat dan weer onderhoud is. Het stapelen van opgaven stuwt de kosten omhoog. De woningen moeten niet alleen duurzaam zijn, maar ook brandveilig, comfortabel, zonder asbest in het dak of verontreiniging in de tuin en met gemeenschappelijke ruimten die uitnodigen tot ontmoeten én bewegen.”

“Het wordt door politici soms wel te makkelijk geroepen. Het project Swartlaan/Van Daalenstraat is met een kostenplaatje van bijna 160 duizend euro per woning behoorlijk prijzig. Du Chatinier kreeg wel een grens mee, vertelt hij. De balkons konden in principe nog wel dertig jaar mee. Maar de rest van het complex krijgt door de renovatie een nog langere levensduur, waardoor op termijn alsnog nieuwe balkons nodig zijn. Dan is het efficiënter om ze nu te vervangen, nu de steiger er toch staat.”

“We besparen daarmee op toekomstige investeringen, maar ook op onderhoud. Door een scherpe verdeling te maken tussen die twee posten, kregen we dat financieel goed in beeld. Over het saneren en herinrichten van de binnentuinen, had de corporatie een goed gesprek nodig met de Raad van Commissarissen. De kosten zijn immers omvangrijk. De grond is vervuild, maar zolang je er niet in graaft, is het beloopbaar.”

“Elke situatie vraagt om een eigen afweging, stelt Van den Broeke. “Hier vervangen we de balkons wel, ergens anders niet. Je kijkt dan ook naar de totale kosten over de resterende exploitatieperiode. Die integrale blik is relatief nieuw. De corporatie is altijd sterk gericht geweest op de financiële consequenties van investeringen. Maar die wisselwerking met de kosten voor langjarig onderhoud, daar zouden we sterker naar kunnen kijken.” Het lastige is alleen dat het toekomstbeeld van onderhoud niet altijd duidelijk is en om dat allemaal te onderzoeken, kost ook tijd en geld. Een database met referentieprojecten zou hierbij enorm helpen, zegt hij.

De businesscase kan ook worden beïnvloed door het verhogen van de huren. In de nationale prestatieafspraken voor de volkshuisvesting is afgesproken dat corporatie de huurprijzen niet mogen verhogen bij isolerende maatregelen, maar bij woningverbetering of -uitbreiding wel. Rijswijk Wonen heeft overwogen om deze knop verder open te draaien. In de appartementen van het project Swartlaan/Van Daalenstraat waren er aanvankelijk ambities voor het uitbreiden van keukens en sanitair. Maar het plan om de indeling van de woningen te wijzigen en zo extra ruimte te creëren voor de keuken en badkamer, bleek te kostbaar en onpraktisch: bewoners zouden een slaapkamer moeten inleveren. Ze worden nu vervangen op de bestaande plek. De huren gaan in dit complex bij de jaarlijkse huurverhoging stapsgewijs iets omhoog. Uiteraard helpt het niet dat bij ingrijpende verbetering geen huurverhoging gevraagd mag worden.

De directeur-bestuurder heeft inmiddels wel een idee wat een rendabeler alternatief zou zijn voor de grootschalige renovaties. In plaats van een straat of blok compleet aan te pakken, kun je met een thematische aanpak veel meer huurders laten meedoen. Dat maatwerk is volgens hem niet per se duurder. “Eerder omgekeerd: alles door één aannemer laten doen, is juist heel duur. Die zit helemaal niet te wachten op al dat gedoe achter de voordeur.”

Renovatieconcept voor portiek- en galerijflats

Een renovatieconcept dat aansluit op het bestaande gebouw werd ontwikkeld door Buro De Haan. Het concept kan worden aangepast aan de bestaande situatie van een gebouw. Door te werken met gestandaardiseerde oplossingen die per project op maat kunnen worden samengesteld, ontstaat een efficiënte aanpak voor verschillende soorten flats. De renovatie van portiekflats en galerijflats bestaat uit drie fases: analyseren, scenario’s bepalen en renoveren.

In de eerste fase wordt de bestaande situatie onderzocht en verdeeld in vijf onderdelen: constructie, ontsluiting, gevel, installaties en woningindeling. Per onderdeel wordt bepaald welke elementen behouden blijven en welke moeten worden vervangen. De constructie en ontsluiting vormen de basis van het gebouw. Wanneer deze onderdelen in goede staat zijn, kan het casco worden hergebruikt. De gevel en installaties worden doorgaans vervangen om te voldoen aan duurzaamheidseisen en comfort.

In de tweede fase worden renovatiescenario’s uitgewerkt. Bij een bruikbaar casco blijven de woningen grotendeels behouden; alleen gevels en installaties worden vervangen. Wanneer plattegronden niet voldoen, wordt het complex gestript tot op het casco en worden nieuwe indelingen ontworpen. In beide scenario’s wordt uitgegaan van een vlak casco; uitstekende balkons worden verwijderd en vervangen door nieuwe balkonelementen, wat een stevige basis voor de nieuwe gevel oplevert.

Het resultaat is een renovatiepakket dat in enkele weken kan worden uitgevoerd in plaats van maanden, waardoor de kosten en de overlast beperkt blijven. Het concept biedt een schaalbare aanpak voor verduurzaming van portiekflats en galerijflats en legt de basis voor nul op de meter-woningen met minimaal energielabel A of A+. De gemeente Leidschendam-Voorburg werkt aan regels die omgevingskwaliteit waarborgen en ruimte geven aan gebiedsgerichte aanpakken met maatwerk.

De Omgevingswet introduceert het begrip omgevingskwaliteit en vereist dat plannen passen binnen de identiteit en kwaliteiten van een gebied. Hoofdstuk 3 van de omgevingskwaliteit bevat de zogenaamde gouden regels voor een goede omgevingskwaliteit. Het planproces moet rekening houden met erfgoed, landschap en sociale factoren, en de gemeente streeft naar een balans tussen publieke belangen en individuele projecten. Een vergunningprocedure wordt doorgaans beslecht binnen twaalf weken, met verlengingen onder voorwaarden.

Uitwerking in de praktijk bij Voorburg en omstreken

In Leidschendam-Voorburg liggen diverse historische verschijningsvormen en verschillende stedenbouwkundige opzetten, zoals rooilijnstedenbouw, stratenplan, Stadsblokken en Tuinstad, die specifieke eisen aan renovatie en vernieuwing opleveren. Daarbij blijft de geschiedenis en beleving van de gemeente herkenbaar, terwijl nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd en bestaande kwaliteiten worden behouden. De combinatie van onderhoud, renovatie en nieuwbouw vereist een zorgvuldige afweging tussen maatschappelijke opgaven en financiële haalbaarheid.

Samengevat laat de huidige situatie zien dat renovatie van portiek- en galerijflats een evenwichtige aanpak vereist: time-to-market, kostenbeheersing, en een focus op betaalbare huurprijzen om de maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Het concept van gestandaardiseerde, maar maatwerkgerichte renovatie maakt snelle uitvoering mogelijk en biedt kansen voor betere leefomstandigheden, energiezuinigheid en sociale verbindingen binnen wijken.

Tabellen en data

tags: #renovatie #portiekflat #voorburg