Het kan nog wel eens goed klinken: een VvE die maar een beperkte of geen financiële bijdrage van haar leden vraagt.
Zonder VvE reservefonds dalen de maandelijkse kosten.
Zo blijft er voor de individuele appartementseigenaar wat over om zelf te besteden.
Met een inflatie van 5,6% eind 2021 kunnen wij ergere zaken bedenken.
Toch weegt dit voordeel niet op tegen de nadelen van het ontbreken van een VvE Reservefonds.
Het is namelijk vervelend als er geen potje is voor buitenschilderwerk of als niemand wat doet aan de lekkende kozijnen in de berging.
Tot voor kort mocht een VvE vooral zelf bepalen wat zij wilde vragen aan haar leden en hoeveel zij wilde sparen.
In deze tekst wordt eerst aandacht besteedt aan de verplichtstelling van het reservefonds.
Sinds 2018 zijn VvE’s verplicht een VvE reservefonds aan te houden ‘ter bestrijding van andere dan gewone jaarlijkse kosten’, aldus artikel 5:126 BW.
Ook moeten zij in beginsel jaarlijks een minimaal bedrag reserveren.
Hoeveel er jaarlijks precies gereserveerd moet worden voor het verplichte VvE reservefonds, kan bepaald worden op twee manieren.
Allereerst kan dit aan de hand van het van het meerjarenonderhoudsplan (hierna: ‘MJOP’).
Anders moet er 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw gereserveerd worden.
Veel VvE’s maken gebruik van een MJOP.
Dat is een plan dat ziet op (noodzakelijke) onderhouds- en herstelwerkzaamheden, maar ook op eventuele vernieuwingen.
Het geeft inzicht over de kosten die de VvE heeft op de lange termijn en waar het Vve reservefonds voor gebruikt kan worden.
Het plan kan prettig zijn om mee te werken: eigenaren hebben zo een beter idee van wat er met hun geld gedaan wordt en wat zij van de VvE mogen verwachten.
Appartementseigenaren kunnen afwijken van de regeling dat jaarlijks een bepaald bedrag gereserveerd moet worden op rekening van de VvE.
Ondanks dat het VvE reservefonds dus verplicht is, kunt u hiervan afwijken.
In de eerste plaats kan dat wanneer 80% van alle eigenaren tegen het aanhouden van een reservefonds stemt.
Ten tweede kan een eigenaar ervoor kiezen een bankgarantie te verstrekken aan de VvE.
Dat houdt in dat de eigenaar garandeert dat de vereiste bijdrage gereserveerd en beschikbaar is (en blijft), maar bij de bank van de eigenaar zelf.
Wanneer de VvE niet aan de regeling van artikel 5:126 BW voldoet, kan een appartementseigenaar via de kantonrechter de VvE dwingen alsnog daartoe te voldoen.
Eigenaren van een appartement zijn van rechtswege (automatisch) lid van de Vereniging van Eigenaars en moeten sparen voor het VvE reservefonds.
De VvE beheert het gebouw.
Dat ‘beheren’ houdt in dat zij beslissingen neemt over alle delen die gemeenschappelijk zijn.
Denk dan aan de hallen en liften, maar ook de gevel, het dak en leidingen die door het hele gebouw lopen.
De beslissingen over wanneer er onderhoud moet plaatsvinden aan de gemeenschappelijke delen worden meestal genomen door de vergadering - die volgens de wet in ieder geval een keer per jaar moet plaatsvinden.
In de vergadering heeft elke appartementseigenaar een of meerdere stemmen.
Hoeveel stemmen een individuele appartementseigenaar heeft, is vastgelegd in de statuten.
Elke eigenaar kan dus meebeslissen over wanneer, hoe en wat voor onderhoud plaats moeten vinden aan het gebouw.
Daartegenover staat natuurlijk dat elke appartementseigenaar financieel moet bijdragen aan het onderhoud.
Een kleine bijzonderheid omtrent de besluitvorming aangaande het onderhoud, is de eventuele rol van de gemeente.
Mocht het gebouw naar mening van de gemeente namelijk een gevaar opleveren voor gezondheid of veiligheid of niet (meer) voldoen aan de eisen, dan kan de gemeente via de kantonrechter een vergadering bijeenroepen en voorstellen doen aangaande het onderhoud (artikel 5:127a lid 1 BW).
Een verplicht VvE reservefonds is ervoor bedoeld om calamiteiten het hoofd te kunnen bieden.
Hebt u vragen omtrent bijdragen aan de vve of andere vragen over appartementsrechten?
Sinds 1 januari 2021 is het voor elke Vereniging van Eigenaren (VvE) verplicht om het reservefonds op orde te hebben.
Met dit reservefonds kan er door de VvE gespaard worden voor toekomstig (onvoorzien) onderhoud van het pand.
De VvE mag zelf het besluit nemen om deze reserves op te nemen in een Meerjarenonderhoudsplan of middels een minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde van het pand.
Het reservefonds van een VvE kan worden gezien als een buffer voor toekomstig onderhoud aan het VvE-pand.
Dit kan betrekking hebben op zowel voorzien als onvoorzien onderhoud.
Vanaf dit jaar (2021) is het voor elke VvE verplicht om dit reservefonds aantoonbaar op orde te hebben.
Het doel van het reservefonds is dat een VvE spaart voor onderhoudswerkzaamheden, ongeacht wisselingen van eigenaren binnen de VvE.
Met het reservefonds kunnen de (toekomstige) kosten voor groot onderhoud worden betaald.
De hoogte van de financiële reservering kan op basis van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of op basis van een minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde van het pand.
In het Meerjarenonderhoudsplan wordt gespecificeerd welk soort onderhoud er binnen een tijdspanne van minimaal 10 jaar uitgevoerd zal worden.
Het MJOP dient een specificatie van het type werkzaamheden en de daarbij behorende (indicatieve) kosten te bevatten - uiteengezet over de tijd.
Een MJOP wordt vaak in samenwerking met een bouwkundige of aannemer opgesteld.
Op basis van het MJOP kan de hoogte van het reservefonds worden berekend.
De VvE stelt namelijk op basis van het MJOP vast hoeveel gelden er jaarlijks gereserveerd moeten worden om het geplande onderhoud te kunnen betalen.
Hiervoor is het noodzakelijk om de meest actuele herbouwwaarde van het pand te weten.
In de meeste gevallen is deze bekend.
De herbouwwaarde van het pand is terug te vinden in de polis van de brand- of opstalverzekering.
Schakel echter bij twijfel een expert of taxateur in.
Op basis van de herbouwwaarde kan de hoogte van het reservefonds worden berekend.
In uitzonderlijke gevallen wordt een VvE vrijgesteld van het hebben van reservefonds.
Dit is voornamelijk van toepassing op kleinschalige VvE’s.
De leden van de VvE gaan akkoord met een bankgarantie.
Met een bankgarantie kan de VvE een bedrag voor (grootschalig) onderhoud ontvangen van de bank.
80% van de leden van de VvE stemt in met het niet opzetten van een reservefonds.
In dit geval wordt het bedrag voor (grootschalig) onderhoud per keer verhaald op leden.
Hierdoor moeten de leden direct kunnen betalen wanneer er onderhoud nodig is.
Ondanks bovenstaande uitzonderingen, wordt aangeraden om - wanneer het merendeel van de leden van de VvE hiermee instemt - te kiezen voor een MJOP of de minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde.
Wordt er toch gekozen voor één van bovenstaande uitzonderingen, dan is de VvE alsnog verplicht om inzichtelijk te maken hoeveel ieder lid verschuldigd is aan de VvE en hoeveel men moet bijdragen aan gemeenschappelijke onderhoudskosten.
Uit bovenstaande blijkt dat het reservefonds een belangrijk onderdeel van de financiën van een VvE vormt.
Uit de jaarlijkse begroting van de VvE moet blijken hoe het reservefonds is opgebouwd.
In de jaarrekening van de VvE dient inzichtelijk gemaakt te worden hoeveel geld er is binnengekomen en hoeveel geld er is uitgegeven m.b.t. het reservefonds.
Sinds 1 januari 2018 geldt de verplichting reservefonds VvE: elke Vereniging van Eigenaars is wettelijk verplicht om voldoende geld te reserveren voor groot onderhoud aan het pand.
Deze verplichte spaarvoorziening, het zogeheten reservefonds VvE, moet per 1 januari 2021 daadwerkelijk op orde zijn.
Een reservefonds VvE is een collectief spaarpotje dat wordt aangehouden door de vereniging van eigenaars om grote onderhoudskosten te kunnen dekken.
Bij een VvE zonder adequaat reservefonds ontstaan snel financiële en juridische problemen.
Groot onderhoud kan zelden worden uitgesteld en brengt aanzienlijke kosten met zich mee.
In dat geval moeten leden ineens forse bijdragen leveren.
0,5% van de herbouwwaarde reserveren per jaar.
Sparen op basis van een MJOP (meerjarenonderhoudsplan).
In beide gevallen moet het gespaarde bedrag worden ondergebracht op een afzonderlijke bankrekening.
Bent u lid van een VvE? Dan is het verstandig om na te gaan of het reservefonds VvE op orde is.
Herstelrecht van de aannemer: wat betekent dit voor opdrachtgevers? Voorkom juridische risico’s bij bouwgebreken.
Elke VvE is wettelijk verplicht om geld te reserveren voor groot onderhoud via een reservefonds.
Toch blijkt in de praktijk dat veel VvE’s nog altijd onvoldoende sparen of hun reservefonds niet goed hebben ingericht.
In appartementencomplexen zijn de bewoners voor hun woongenot mede afhankelijk van elkaar.
Vaak kan er probleemloos worden samengeleefd, maar soms kan het gedrag van één bewoner het woongenot van de andere bewoners ernstig verstoren.
Denk aan geluidsoverlast, intimidatie of zelfs bedreigingen.
Als appartementseigenaar ben je automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE).
Een belangrijk onderdeel van een goed functionerende VvE is het reservefonds, dat wettelijk verplicht is.
Het reservefonds is bedoeld om groot onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke delen te kunnen bekostigen, zoals dakreparaties of het schilderen van de gevel.
Maar wat betekent dit reservefonds voor je belastingaangifte, en hoe werkt dit in Box 3?
Reservefonds VvE: De Spaarpot voor Groot Onderhoud
Wanneer je een appartement bezit, draag je maandelijks bij aan de servicekosten van de VvE.
Een deel hiervan gaat naar het reservefonds, een gezamenlijke spaarpot speciaal voor toekomstig onderhoud.
Vanaf 2018 is de wetgeving aangescherpt en is een VvE verplicht jaarlijks een minimumbedrag in het reservefonds te storten.
Dit kan op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.
Sinds 2021 moeten VvE’s een goed gevuld reservefonds hebben, zodat eigenaren niet voor onverwachte hoge kosten komen te staan.
Hoe Zit het met Box 3 en je Reservefonds?
Hoewel je als eigenaar geen directe toegang hebt tot het geld in het reservefonds, beschouwt de Belastingdienst jouw aandeel hierin als persoonlijk vermogen.
Dit betekent dat jouw aandeel in het reservefonds belast wordt in Box 3, de belastingbox voor sparen en beleggen.
Het reservefonds wordt dus gezien als een ‘overige bezitting’ en valt daarmee onder de Box 3-regeling.
In Box 3 worden drie vermogenscategorieën belast met een bepaald forfaitair rendement:
- Banktegoeden: spaargeld op een betaal- of spaarrekening;
- Overige bezittingen: beleggingen en aandelen, waaronder ook je aandeel in het VvE-reservefonds valt;
- Schulden: bepaalde leningen en hypotheken.
Belasting op je Aandeel in het Reservefonds
Voor het aandeel in het reservefonds betaal je belasting over de waarde ervan in Box 3.
De belasting die je betaalt, hangt af van het totale bedrag van je bezittingen en schulden in Box 3, minus het heffingsvrij vermogen (€ 57.000 per persoon in 2024).
Heb je een fiscaal partner, dan is dit dubbele bedrag (€ 114.000) heffingsvrij.
Er was recent een verandering in de regels.
Tot 2023 werd het aandeel in het reservefonds gezien als een belegging met een forfaitair rendement van 6,17%, maar het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft aangegeven dat het reservefonds in sommige gevallen belast moet worden als spaargeld met een veel lager rendement.
Echter, de Belastingdienst behandelt dit aandeel voorlopig nog als overige bezittingen totdat de regels worden herzien.
Het betekent dat je mogelijk tijdelijk een hogere belasting betaalt, afhankelijk van de categorie waar het inkomen onder valt.
Praktische Tips voor je Belastingaangifte
Wanneer je belastingaangifte doet, geef dan alleen je eigen aandeel in het reservefonds op en niet het totale bedrag.
Je kunt dit aandeel opvragen bij de VvE-beheerder of het bestuur.
Zo voorkom je dat je onnodig te veel belasting betaalt.
Uitzonderingen op het Reservefonds
In sommige gevallen mag een eigenaar afzien van een storting in het reservefonds:
Bankgarantie: Een eigenaar kan een bankgarantie voor zijn aandeel in het reservefonds afgeven.
80% regeling: Als minstens 80% van de eigenaren afziet van het verplicht sparen in het reservefonds, kan de VvE beslissen om deze bijdrage over te slaan.
Dit gebeurt vooral bij kleine VvE’s, maar brengt wel risico’s met zich mee omdat eigenaren dan zelf moeten sparen voor groot onderhoud.
Concluderend
Het reservefonds is een noodzakelijk onderdeel van het VvE-beheer en biedt zekerheid voor toekomstig onderhoud.
Voor belastingdoeleinden valt je aandeel in het reservefonds onder Box 3 als een ‘overige bezitting’.
Hoewel er momenteel juridische ontwikkelingen zijn rondom de belastingcategorie, beschouwt de Belastingdienst het reservefonds voorlopig nog als een belegging.
Hoe werkt verduurzaming van uw VvE?
tags: #reservefonds #vve #voor #verbouwing #onderhoud