Asbest was ooit een veelgebruikt bouwmateriaal vanwege zijn isolerende eigenschappen. Tegenwoordig staat het bekend om de gezondheidsrisico’s en juridische gevolgen. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is sprake van een gebrek wanneer het gehuurde een eigenschap mist die voor normaal gebruik noodzakelijk is en dit niet aan de huurder is toe te rekenen. Sinds 1 juli 1993 is het verboden om asbest of asbesthoudende toepassingen toe te passen of te bewerken, zoals vastgelegd in artikel 4 van het Productiebesluit asbest. Vanaf 1 januari 2025 geldt een verbod op asbestdaken. Bij renovatie of sloop is een asbestinventarisatie verplicht volgens het Bouwbesluit 2012 en het Asbestverwijderingsbesluit. Woonruimte vs. Voor woonruimte geldt dat de huurder mag uitgaan van een veilige, gezonde woning. De onderzoeksplicht rust grotendeels op de verhuurder.
Hechtgebonden asbest, zoals in dakplaten, vormt meestal geen direct gevaar zolang het onbeschadigd blijft. Niet-hechtgebonden asbest, zoals spuitasbest of amosiet, laat gemakkelijk vezels los en vormt wél een ernstig risico. Rechtbank Dordrecht, 10 februari 2005 - ECLI:NL:RBDOR:2005:AS7582: De rechter oordeelde dat de aanwezigheid van spuitasbest in een pand uit 1971 een gebrek vormde. Gerechtshof Amsterdam, 19 augustus 2008 - ECLI:NL:GHAMS:2008:BG1979: Het hof vond dat pas sprake was van een gebrek als asbestvezels daadwerkelijk vrijkwamen en de gezondheid bedreigden. Een ondernemer huurt een bedrijfsruimte op industrieterrein Doornhoek in Veghel. Tijdens installatiewerkzaamheden worden plafondplaten met losgebonden asbest ontdekt. De verhuurder verweert zich met het argument dat het pand bij aanvang van de huur aan alle eisen voldeed. Toch oordeelt de rechter dat de aanwezigheid van het risicovolle asbest een gebrek oplevert. Voor huurders geldt: informeer expliciet naar de aanwezigheid van asbest bij het aangaan van de huurovereenkomst. Laat bij twijfel een inventarisatie uitvoeren en leg klachten direct schriftelijk vast.
Verhuurders doen er goed aan om een professioneel asbestonderzoek uit te voeren bij panden van vóór 1993. Transparantie is essentieel: informeer huurders proactief en neem asbestclausules op in de huurovereenkomst. Mag ik verbouwen als huurder bij aanwezigheid van asbest? Niet zonder professioneel onderzoek. Wat als de verhuurder niets zegt over asbest? Als hij het wist of had moeten weten, is hij aansprakelijk. Zie o.a. Asbest kan een juridisch gebrek zijn als het huurgenot beperkt of risico’s voor de gezondheid oplevert. De rechtspraak toont aan dat ook latente risico’s, zoals de mogelijkheid tot vrijkomen van vezels, zwaar wegen.
Twijfelt u over de aanwezigheid van asbest in uw huurpand? Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat huurders zich genoodzaakt zien om advocaten in te schakelen en/of medische dossiers moeten overleggen om aanspraak te maken op een logeerwoning bij renovaties die meerdere weken duren? Acht u het veilig dat complexen met asbesthoudende toepassingen worden gerenoveerd terwijl de bewoners daar gedurende de werkzaamheden verblijven? Welke rechten hebben huurders hierbij?
Vragen van de leden Laçin en Beckerman (beiden SP) aan de staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over asbest bij onderhoud en renovaties van huurwoningen. Een renovatie zal altijd in meer of mindere mate gedurende een bepaalde periode impact hebben op het directe woongenot van bewoners. Huurders hebben een sterke rechtspositie bij het begin van renovatieprojecten. Zo kunnen verhuurders in beginsel zonder toestemming van de huurder de renovatie niet doorvoeren (bij complexgewijze renovatie volstaat instemming van 70% van de huurders van het betreffende wooncomplex). Het is daarom van belang dat er vooraf goede afspraken worden gemaakt tussen de verhuurder en de huurder, ook over de faciliteiten voor huurders om de overlast zoveel mogelijk te beperken, en dat de uitvoering van de renovatie ordentelijk verloopt. Ook tijdens de renovatie is het van belang dat de communicatie tussen de verhuurder en de betrokken huurders goed verloopt. Dit is met name van belang bij uitlopende of onvoorziene werkzaamheden en grotere overlast dan vooraf verwacht en gecommuniceerd. Indien huurders menen te voldoen aan de voorwaarden om in aanmerking te komen voor een wissel-/logeerwoning, is het redelijk dat de verhuurder bewijs daarvan vraagt. Voor medische redenen is het doorgaans niet nodig dat de huurder zijn gehele medisch dossier aan de verhuurder verstrekt en kan de huurder op andere wijze aantonen om medische redenen in aanmerking te komen voor een logeerwoning.
De asbesttoepassing bepaalt samen met de staat van het asbest en de bijbehorende risicoklasse welke veilige werkmethode het asbestverwijderingsbedrijf kiest. Door de gekozen werkmethode worden de risico's op blootstelling van asbestvezels beheerst. Dat kan betekenen dat woningen worden gerenoveerd terwijl bewoners daar gedurende die werkzaamheden kunnen verblijven. De verhuurder is hiervoor als opdrachtgever verantwoordelijk en moet gespecialiseerde bedrijven inhuren die volgens strenge regels deze werkzaamheden mogen uitvoeren. De gemeente is het bevoegd gezag en houdt risico-gestuurd toezicht. Huurders die menen asbest of asbesthoudend materiaal aan te treffen, kunnen daarvan melding doen bij de verhuurder en de uitvoerende bedrijven. Daar waar de huurders geen gehoor vinden bij de verhuurder en de uitvoerende bedrijven kunnen zij zich melden bij de gemeente. De gemeente zal dan bezien met welke betrokken instanties klachten kunnen worden opgelost.
Welke rechten en mogelijkheden hebben huurders als tijdens onderhoud of renovatie asbest of asbesthoudend materiaal wordt gevonden? De verhuurder heeft een wettelijke zorgplicht om te voorkomen dat er als gevolg van de staat van de huurwoning gevaar ontstaat voor de gezondheid of veiligheid. Dat betekent dat de verhuurder de verantwoordelijkheid heeft om ervoor te zorgen dat huurders geen risico´s lopen op blootstelling aan asbestvezels. In het algemeen moet men ervan uitgaan dat in bouwwerken van voor 1994 asbest kan zijn verwerkt; in zo'n geval zal eerst een asbestinventarisatie moeten worden uitgevoerd voorafgaand aan onderhoud of renovatiewerkzaamheden. Met een asbestinventarisatie wordt vastgesteld of er asbest aanwezig is, waar asbest zit en of het een gevaar vormt tijdens de renovatiewerkzaamheden. Indien asbest hechtgebonden en vast zit en niet wordt aangetast tijdens onderhoud en renovatiewerkzaamheden, kan het blijven zitten. In die zin kan een woning asbest bevatten zonder dat het een risico vormt voor de gezondheid van bewoners. Blijkt uit de asbestinventarisatie een risico op blootstelling van asbestvezels dan moet het asbest worden verwijderd.
Bij antwoord 3 ben ik reeds ingegaan op de rechten en mogelijkheden van huurders. Welke rechten en mogelijkheden hebben huurders als een renovatie ingrijpender blijkt te zijn of meer tijd vergt dan aanvankelijk was voorzien en acht u dit voldoende? Zoals in het antwoord op vraag 2 aangegeven hebben huurders een sterke rechtspositie bij het begin van renovatieprojecten. Het is daarom van belang om aan de voorkant de voorwaarde te stellen dat bij het renovatieplan wordt voorzien in een procedure die in werking treedt als een renovatie langer duurt of anders loopt dan aanvankelijk was voorzien. Indien de renovatiewerkzaamheden anders lopen dan was voorzien en afgesproken, is het zaak dat de verhuurder en betrokken huurders een oplossing vinden en nieuwe afspraken maken over het verloop van de renovatie en de eventuele faciliteiten voor huurders om de overlast te beperken (wissel-/logeerwoning, verhuiskostenvergoeding) of een tegemoetkoming voor de ervaren overlast. Mocht dat niet lukken, dan kan de huurder naar de rechter. Als tijdens de renovatie onveilige situaties ontstaan, bijvoorbeeld blootstelling aan asbest of valgevaar, dan moet de huurder dat melden aan de verhuurder en de uitvoerende bedrijven. De huurder kan eventueel ook een melding doen aan de gemeente. Ik acht deze rechten en mogelijkheden voor huurders voldoende.
Klopt het dat saneerders zonder beschermende kleding en zonder adequate afzuiging asbest hebben verwijderd bij de woningen in Utrecht Overvecht? Het eerstelijns toezicht op asbestsanering bij woningen ligt bij de omgevingsdienst, in opdracht van gemeente. De gemeente Utrecht heeft geen onregelmatigheden geconstateerd noch daar meldingen over ontvangen. Ja. Bij de sloop van een keuken komt asbest vrij. De door de verhuurder ingeschakelde aannemer en onderaannemer zijn aansprakelijk voor de schade die de huurder lijdt door het vrijkomen van asbest. Bij het vernieuwen van een keuken in een huurwoning komt asbest vrij. De huurders moeten daarom de woning tijdelijk verlaten en vrezen voor hun gezondheid. De rechter beoordeelt of de verhuurder en/of de ingeschakelde aannemer en onderaannemer aansprakelijk zijn voor de schade van de huurders. De onderaannemer is aansprakelijk vanwege de gemaakte fouten bij het verwijderen van het asbest. De verhuurder besluit de verouderde keuken van een woning te vervangen. De verhuurder schakelt een aannemer in. De aannemer schakelt een onderaannemer in. De onderaannemer sloopt de keuken. Achter een tegelmuur in de keuken zit asbest. Bij het slopen van de keuken komt het asbest vrij. Door het vrijgekomen asbest moet de huurder de woning tijdelijk verlaten, zodat de woning kan worden schoongemaakt. De huurder begint een procedure tegen de verhuurder, aannemer en onderaannemer. De rechter beoordeelt eerst de aansprakelijkheid van de verhuurder. De vraag die de rechter beantwoordt om te beoordelen of de verhuurder aansprakelijk is, is of er sprake is van een gebrek. Het asbest zit in dit geval achter een tegelmuur en is daarom volgens de rechter niet direct gevaarlijk voor de huurders. Het vrijkomen van asbest is volgens de rechter wel een gebrek. Maar bij een visuele inspectie was het asbest niet ontdekt volgens de rechter. Bovendien was er geen aanleiding om nader onderzoek uit te voeren naar de aanwezigheid van asbest. De rechter vindt daarom dat er geen maatregelen zijn die de verhuurder kon nemen om het vrijkomen van asbest te voorkomen. De door de verhuurder ingeschakelde aannemer heeft de werkzaamheden niet zelf uitgevoerd. De aannemer had de aanwezigheid van asbest ook niet kunnen ontdekken door een visuele inspectie. Voor nadere onderzoek naar de aanwezigheid van asbest was geen aanleiding. De onderaannemer heeft de keuken gesloopt. Of de onderaannemer onrechtmatig handelde ten opzichte van de huurders is afhankelijk van de vraag of de onder aannemer heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in een vergelijkbare situatie te werk zou zijn gegaan. De rechter oordeelt dat de onderaannemer het asbest had moeten herkennen en de werkzaamheden had moeten staken. De verhuurder schakelde een aannemer in en de aannemer een onderaannemer. De rechter beoordeelt daarom of de verhuurder en hoofdaannemer aansprakelijk zijn als opdrachtgevers van de onderaannemer. De opdrachtgever is aansprakelijk als de werkzaamheden zijn verricht ter uitvoering van het bedrijf van de opdrachtgever. Dit betekent dat het werk een onderdeel moet zijn van de bedrijfsactiviteiten van de opdrachtgever. De verhuurder verhuurt sociale woningen en voert zelf geen sloop- of verbouwingswerkzaamheden uit. Het uitvoeren van sloopwerkzaamheden is daarom niet verricht ter uitvoering van het bedrijf van de verhuurder. De hoofdaannemer voert wel sloop- en verbouwingswerkzaamheden uit. Het sloopwerk is daarom wel verricht ter uitvoering van het bedrijf van de aannemer. De onderaannemer is onvoldoende zorgvuldig geweest. Hierdoor zijn de huurders blootgesteld aan het vrijgekomen asbest. De huurders zijn bang dat ze hierdoor gezondheidsschade hebben opgelopen. Ze vragen de rechter om smartengeld toe te kennen. “Het is aannemelijk en ook begrijpelijk dat huurder die vrees heeft, omdat bekend is dat blootstelling aan asbest risico’s inhoudt. De rechter houdt er bij het vaststellen van het smartengeld ook rekening mee dat de aansprakelijke partijen geen aandacht hebben besteed aan de angst en emoties van de eisers. Wie is aansprakelijk voor de aanwezigheid van asbest in het gehuurde? De huurder of de verhuurder? Uit een recente uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam volgt dat die vraag niet makkelijk te beantwoorden is.
Uit de wet blijkt dat de verhuurder aansprakelijk kán zijn voor de aanwezigheid van asbest als sprake is van een gebrek. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn als de huurder door de aanwezigheid van asbest niet het plezier van het pand heeft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst kon verwachten. Als er sprake is van een gebrek, kan de verhuurder verplicht worden het gebrek te herstellen en kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering en vergoeding van de schade. De huurder kan er ook voor kiezen om de huurovereenkomst te ontbinden. Aanwezigheid van asbest: uit de uitspraak Amsterdam blijkt dat alléén de aanwezigheid van asbest niet aangemerkt kan worden als een gebrek. De verspreiding van asbest als gevolg van sloopwerkzaamheden aan het gehuurde, geldt dan weer wél als gebrek. Die verspreiding verhindert namelijk het plezier van het gehuurde pand dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. De enkele aanwezigheid van asbest doet dat niet. Omdat de verspreiding van de asbest in die recente zaak ook aan de huurder toe te rekenen was doordat hij de sloopwerkzaamheden had verricht, oordeelde de kantonrechter wel dat de verhuurder voor maar 35 procent aansprakelijk was. Gevaar voor volksgezondheid: De kantonrechter uit Haarlem ging verder. Hij oordeelde eerder dat de enkele aanwezigheid van (bruin) asbest gekwalificeerd kan worden als een gebrek, op grond waarvan de huurder de huurovereenkomst mag ontbinden. De aanwezigheid van asbest vormt volgens hem een gevaar voor de volksgezondheid en dat verhindert het genot dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten. Verschillende oordelen van verschillende rechters: Deze uitspraken borduren voort op een uitspraak van de Hoge Raad uit 2010. De Hoge Raad vernietigde daarin een uitspraak van het Hof in Amsterdam, die eerder meende dat de aanwezigheid van ‘losgebonden bruine asbest’ geen gebrek opleverde. De Hoge Raad vond dat oordeel onbegrijpelijk en verwees de zaak naar een ander Hof. Het Hof deed uiteindelijk geen uitspraak omdat partijen alsnog schikten. Met als gevolg dat verschillende rechters daar nu verschillend over oordelen. Regel in je huurovereenkomst de aansprakelijkheid: Voorkomen is beter dan genezen. Regel in je huurovereenkomst dus op voorhand wie aansprakelijk is voor het verwijderen van asbest. De nieuwste versie van de ROZ-huurvoorwaarden voor bedrijfsruimtes biedt aandacht voor het probleem maar lost het niet op. Aangezien verhuurders in de praktijk nog regelmatig asbest in woningen ontdekken en daarna vragen hebben over bijvoorbeeld de verplichting tot sanering of aansprakelijkheid voor gevolgschade, leek het mij goed om een andere recente asbestuitspraak te bespreken.
Wat is de uitspraak? De huurder huurt een woning met tuin. Naast het gehuurde bevindt zich een autohandel waar brand is uitgebroken. Door de brand zijn asbestdeeltjes vrijgekomen en neergedaald in de tuin van de huurder. Bij het uitvoeren van saneringswerkzaamheden wordt de tuin van de huurder kaal gemaakt en tot een diepte van een halve meter afgegraven. De huurder start een procedure tegen de verhuurder en vordert vergoeding van de herstelkosten voor de tuin. De huurder voert aan dat hij door het afgraven van de tuin geen genot meer heeft, hetgeen een gebrek oplevert dat de verhuurder moet herstellen. De kantonrechter oordeelt allereerst dat het neerdwarrelen van het asbest wel een gebrek betreft. De verhuurder moet dit gebrek verhelpen. Echter, de verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgschade aan de tuin. De kale tuin levert volgens de rechter geen zelfstandig gebrek op. De kale tuin is een gevolg van het verwijderen van het asbest. De verhuurder is slechts aansprakelijk voor deze gevolgschade als het gebrek toe te rekenen is aan de verhuurder. Dat is hier niet het geval, nu het asbest vrijgekomen door brand in naburig pand. De rechter oordeelt dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor gevolgschade. Wat zijn de praktische gevolgen? Deze uitspraak illustreert artikel 7:208 BW: verhuurder kan aansprakelijk zijn voor schade die ontstaat als gevolg van een gebrek. Indien asbest wordt aangetroffen in een woning leidt dit niet zelden tot paniek en vervolgens claims richting de verhuurder. Uit deze uitspraak en eerder verslag blijkt dat er niet per se sprake is van een verplichting tot herstel en/of vergoeding van gevolgschade door de verhuurder. Slechts als er sprake is van een gebrek rust een herstelplicht. Voor de vraag of de verhuurder ook aansprakelijk is voor gevolgschade door asbest, moet worden gekeken of het gebrek kan worden toegerekend aan de verhuurder. De rechtbank oordeelt dat Maasdelta ook op grond van artikel 6:174 BW aansprakelijk is jegens eiser. 5.10[eiser] stelt dat er in 2005 asbest is vrijgekomen toen de keuken werd aangelegd. Dit wordt door Maasdelta betwist. De bewijslast rust op eiser. Gezien het voorgaande heeft eiser echter geen belang bij deze bewijslevering nu aangenomen wordt dat hij in de periode 2009-2015 is blootgesteld aan asbestbesmetting en dat toe te rekenen is aan Maasdelta. 5.14Het bestaan van schade of de mogelijkheid van schade is aannemelijk gemaakt voor schadeveroordeling. Maasdelta zal worden veroordeeld in de proceskosten. In augustus 2008 oordeelde het gerechtshof Amsterdam dat de enkele aanwezigheid van asbesthoudende materialen geen gebrek oplevert. De Hoge Raad oordeelde dat de verhuurder tekortschiet ten opzichte van het genot dat de huurder mag verwachten als latente risico’s onaanvaardbaar blijken. Niet ieder latent risico levert echter een gebrek op. Of er sprake is van een onaanvaardbaar risico hangt af van aard, omvang en bekendheid van het risico. Gezien de aard en omvang van hechtgebonden asbest is er in beginsel geen onaanvaardbaar risico, behalve als de huurder beoogde bewerkingen zou verrichten zonder kennis van aanwezigheid van asbest. De verhuurder doet er derhalve goed aan zijn huurders uitdrukkelijk te waarschuwen voor de aanwezigheid van asbest in onderdelen waarvan hij weet of kan vermoeden dat de huurder daaraan bewerkingen wil uitvoeren. Wil je meer weten over dit onderwerp, neem dan contact op met mr. Als de verhuurder een ernstig verwijt gemaakt kan worden terzake aanwezigheid van asbest staat dit een beroep op uitsluiten van aansprakelijkheid in de weg. De verhuurder kan ingevolge artikel 7:209 BW geen aansprakelijkheid uitsluiten als het gaat om gebreken die hij had behoren te kennen. De exoneratieartikelen uit de huurovereenkomst hebben geen doorgang. Verduidelijkt wordt dat vanaf 17 februari 2010 de huurder rechtmatig mag ontbinden bij asbestvervuiling en de verhuurder dit heeft verzuimd. Vaststaat ook dat de verhuurder bekend was van asbestvervuiling en de gevaren, en toch heeft nagelaten dit te verhelpen. De verhuurder kan aansprakelijk worden gehouden.
Is er asbest aanwezig? Dan zit er vaak niets anders op dan het asbest te (laten) verwijderen. Maar dat hoeft niet altijd; in sommige gevallen is het laten zitten van asbest geen probleem. Wil je weten wat in jouw situatie van toepassing is? Check het met onze tool Advies op Maat of lees verder op deze pagina. Hoe ga je om met asbest? Asbest laten zitten of niet? Soms is verwijderen van asbesthoudend materiaal risicovoller dan het laten zitten. In andere gevallen is het (laten) verwijderen de beste keuze. Dit verschilt per toepassing en hangt af van het type asbest. Kijk op Asbest in en om het huis om te bepalen met welk type asbest je te maken hebt. Bij niet-hechtgebonden asbest of bij beschadigd asbesthoudend materiaal is er altijd een inventarisatie nodig. Het inventarisatiebureau kan je vertellen of je het materiaal moet laten verwijderen of moet laten afdekken. Een erkend asbestverwijderingsbedrijf kan dit uitvoeren. Je mag het in ieder geval nooit zelf doen. Gaat het om hechtgebonden asbest waarbij er geen sprake is van beschadiging, een verwachte verbouwing of andere risico’s van asbest in of om huis (een beperkte dekking van de verzekeraar bij schade of uitdagingen bij koop of verkoop van een woning)? Dan kun je het asbest prima laten zitten.
Beschadigd asbesthoudend materiaal vereist inventarisatie. In het geval van beschadiging is er geen andere mogelijkheid dan het inschakelen van een inventarisatiebureau. Zo’n bureau bepaalt wat het risico is en geeft aan welke stap je het beste kunt nemen. Het materiaal mag blijven zitten (mits je het goed afdekt), Jij of de verhuurder mag het materiaal zelf verwijderen onder strikte voorwaarden, Een gespecialiseerd bedrijf moet het materiaal verwijderen. Gaat het om asbest in producten en apparaten: asbest kan in oudere huishoudelijke apparaten zitten; die kun je net als andere apparaten via de milieustraat afvoeren. Je mag het niet zelf verwijderen. Inventarisatiebureau inschakelen is cruciaal bij onverwachte asbestontdekking tijdens klussen.
Asbest in een huurwoning: Voor asbest in een huurhuis is de verhuurder verantwoordelijk. Hij moet jou als huurder laten weten waar in huis eventueel asbest zit. Dat kan hij doen met behulp van een veiligheidskaart. Maar dat betekent ook dat jij je moet houden aan deze veiligheidsvoorschriften. In het huurcontract staat opgenomen wat je als huurder wel en niet mag doen aan de woning. Twijfel je over wat wel en niet mag? Neem dan contact op met de verhuurder. Soms komt het voor dat je je aan alle veiligheidsvoorschriften en afspraken houdt, maar tóch asbest tegenkomt waarvan ook de verhuurder niet wist. De meest voorkomende situatie is dat je een oud vloerzeil of oude vloertegels vindt onder een later gelegde vloer. Dit materiaal is bijna altijd geplaatst door een vorige bewoner. Voorbeelden van asbesthoudende vloerbedekking: laat de vloer liggen en neem contact op met de verhuurder. De verhuurder is verantwoordelijk en lost dit samen met je op. Heb je het materiaal al losgetrokken en beschadigd? Laat het materiaal dan liggen en schakel de verhuurder in. Bij verplaatsen komen er extra vezels vrij. Neem contact op met de verhuurder. Inventarisatiebureau kan luchtmetingen doen en adviseren over vervolgstappen.
Bedankt voor uw aandacht. Wil je weten wat in jouw situatie van toepassing is, raadpleeg een gespecialiseerde advocaat en gebruik officiële regels en rapporten voor asbestrapportages en saneringen.
tags: #rookkanaal #verhuurder #asbest