Wat is de intaketafel? Past jouw (bouw)plan niet in het omgevingsplan? Dan beoordeelt het team Ruimtelijke Ontwikkeling aan de intaketafel of de gemeente mee kan werken aan jouw plan. Waarom zou ik mijn plan vooraf laten beoordelen? Bij een planologische wijziging horen veel kostbare onderzoeken, zoals bodem, stikstof, flora en fauna. Er is een kans dat de gemeente niet akkoord kan gaan met een plan. Daarom adviseren we je om het plan vooraf te laten toetsen aan de intaketafel. Aan de intaketafel beoordeelt team Ruimtelijke Ontwikkeling of het plan ruimtelijk voorstelbaar is. Ook wordt jouw plan getoetst aan het beleid van de gemeente. Denk bijvoorbeeld aan de Omgevingsvisie en het programma Volkshuisvesting. Verder kijken we welke stappen er eventueel nodig zijn om tot een planologische wijziging te komen.
Hoe laat ik een plan beoordelen aan de intaketafel? Vul het formulier 'beoordeling intaketafel aanvragen' in om jouw plan voor te leggen op de intaketafel. Aan de intaketafel zijn kosten verbonden. Wil je weten welke kosten dit zijn? De gemeente Sint-Michielsgestel wil dat er genoeg goede en betaalbare woningen komen voor iedereen. Deze afspraken staan in het programma Volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg 2023-2028. Als je een woning of meerdere woningen wilt bouwen, moet je je aan deze regels houden.
Uitgangspunten woningbouw en de rol van de intaketafel
Belangrijkste uitgangspunten: Minimaal 35% sociale huurwoningen; betaalbare huurwoningen voor mensen met een lager inkomen; ruimte voor goedkope koopwoningen. Denk aan woningen tot ongeveer ⬠283.000. Minimaal 50% geschikt voor ouderen, bijvoorbeeld gelijkvloerse woningen of woningen met een lift. Bepaling van dure woningen: er geldt een maximum voor het aantal woningen boven ⬠405.000. Goede mix van woningtypes in elke wijk of dorp voor starters, ouderen en mensen met een zorgbehoefte. Nieuwe woonvormen zijn welkom. Heb je een idee voor flexwoningen, samen bouwen (CPO) of woningen voor mensen die lang zelfstandig willen wonen? Voor ontwikkelaars en initiatiefnemers geldt een helder toetsingskader dat bijdraagt aan deze doelen.
Indienen van plannen en het vooroverleg
Indienen vooroverleg: Een vooroverleg (ook wel conceptaanvraag omgevingsvergunning) kun je indienen via het Omgevingsloket onder Aanvragen. Je kunt aangeven dat het om een vooroverleg gaat. Je laat dan eerst beoordelen of aan je plan medewerking kan worden verleend voordat je een definitieve aanvraag indient. Tijdens het vooroverleg wordt beoordeeld of je plan past binnen het omgevingsplan. Ook wordt het plan beoordeeld door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.
Aanvraag omgevingsvergunning: Voldoet je plan aan de regels van het omgevingsplan én is voor de activiteit een omgevingsvergunning nodig? Dan kun je een aanvraag omgevingsvergunning indienen via het Omgevingsloket onder Aanvragen.
Aanvraag omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA): Past je plan niet binnen de regels van het omgevingsplan? De Omgevingswet heeft de mogelijkheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van het omgevingsplan. Dit heet een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Het advies is om eerst een vooroverleg in te dienen via het Omgevingsloket onder Aanvragen.
Kosten en wetgeving rond bouwen en toezicht
Kosten 2026: Je betaalt voor het behandelen van een vooroverleg of aanvraag omgevingsvergunning. De kosten voor de verschillende activiteiten vind je in de legesverordening van 2026. Voor de kosten van een vooroverleg zoek je op 'conceptverzoek' in de tarieventabel. Kosten aanvraag 2025: Wil je de kosten weten voor een aanvraag omgevingsvergunning die je hebt gedaan in 2025?
Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb): Onder de Omgevingswet is ook de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) ingegaan. Bij bouwwerken waarvoor geen vergunning voor het (bouw)technische deel nodig is, wordt er toezicht gehouden door een kwaliteitsborger. Dit moet de initiatiefnemer zelf regelen. Indien geen Wkb van toepassing is op project: Gevolgklasse II en III. Komt uit de vergunningcheck dat er voor het technische deel van je bouwplan een vergunning nodig is? En valt je bouwplan niet onder de Wkb? Dan houdt de gemeente toezicht op de bouw. De initiatiefnemer met een vergunning voor het bouwen (omgevingsvergunning) van een bouwwerk moet de start en het einde van de werkzaamheden bij de gemeente melden. Het bouwwerk mag voor die tijd nog niet in gebruik worden genomen. Startmelden bouwwerkzaamheden: De start van de bouw moet minimaal twee dagen voor het begin van de werkzaamheden schriftelijk gemeld worden bij de gemeente, behalve als het anders vermeld staat in de vergunning. Ook het uitgraven van de bouwput, start van heiwerkzaamheden en het storten van beton moet gemeld worden. Gereedmelden bouwwerkzaamheden: Op de laatste dag van de bouwwerkzaamheden moet de bouw gereed gemeld worden bij de gemeente, behalve als het anders vermeld staat in de vergunning. Daarna komt de toezichthouder langs om het werk te controleren. De toezichthouder geeft aan of het bouwwerk in gebruik mag worden genomen.
Vergunningen, meldingen en milieuregels
Indienen start- en gereedmelding: Je dient een melding in bij de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving. Wil je een nieuw bedrijf beginnen of gaan verbouwen? Of veranderen de activiteiten binnen je bedrijf? Het kan zijn dat je te maken hebt met milieubelastende activiteiten. De landelijke regels over milieubelastende activiteiten staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). De gemeentelijke regels staan in het omgevingsplan. Check of je een vergunning nodig hebt of een melding moet doen via de Vergunningcheck op het Omgevingsloket. De regels uit het omgevingsplan vind je via het Omgevingsloket onder Regels op de kaart.
Erf- en perceelafscheidingen: wat is toegestaan?
Een muur of schutting mag meestal maximaal 2 meter hoog zijn zonder vergunning. Sinds 1 januari 2024 kunnen gemeentes hiervan afwijken. Voor een heg geldt geen maximale hoogte, maar deze moet wel op een bepaalde afstand van de erfgrens staan. Een hoge heg kan soms niet toegestaan zijn als die hinder bij de buren oplevert. Als je op de erfgrens iets wilt plaatsen, kan dat alleen met toestemming van de buren. Je wordt dan samen eigenaar van de erfafscheiding. In jouw gemeente kunnen afwijkende regels gelden. Als erven op verschillende hoogtes liggen, is het de vraag vanaf welk perceel de hoogte gemeten moet worden.
Een erfafscheiding is een muur, schutting of hek dat twee stukken grond van elkaar scheidt. Een heg of rij coniferen valt hier niet onder. Beplanting zonder ondersteuningsconstructie is ook geen erfafscheiding. Bij plaatsing van erfafscheidingen hoger dan 2 meter kan de gemeente aanvullende regels hebben. Voor particulieren geldt vaak: controleer vooraf via het Omgevingsloket of een vergunning nodig is of een melding voldoet.
Relevante uitspraak en handhaving
Erfafscheidingen op perceel [locatie 1] en handhavingszaken zijn onderwerp van uitspraken die aangeven hoe handhaving wordt toegepast en wanneer overgangsrechten of hoofdgebouwdefinities meespelen. Uitspraakstukken tonen aan dat handhaving doorgaans gebaseerd is op de geldende regelgeving en planologische status van het perceel. In sommige gevallen wordt bepaald of bouwwerken vallen onder hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk, en of er een omgevingsvergunning vereist is. Het algemene belang van handhaving wordt steeds meegenomen bij besluiten over overtredingen.
Een muur of schutting, naast en achter de woning, mag zonder vergunning meestal maximaal 2 meter hoog zijn. Sinds 1 januari 2024 kunnen gemeentes hiervan afwijken. Voor een heg geldt geen maximale hoogte, maar deze moet wel op een bepaalde afstand van de erfgrens staan. Een hoge heg kan soms niet toegestaan zijn als de heg hinder bij de buren oplevert. Wil je op de erfgrens iets plaatsen, dan kan dat alleen met toestemming van de buren. Je wordt dan samen eigenaar van de erfafscheiding. Het kan zijn dat in jouw gemeente afwijkende regels gelden. Als de aan elkaar grenzende erven op verschillende hoogtes liggen, is het de vraag vanaf welk perceel de hoogte gemeten moet worden.
Samenvatting van enkele praktische regels
- Erfafscheidingen tot 2 meter hoog zijn vaak vergunningvrij wat betreft het technische deel van bouwen; hoger dan 2 meter vereist afstemming met de gemeente.
- Heggen hebben geen maximale hoogte, maar houd rekening met afstanden tot erfgrens en burenoverleg.
- Bij erfafscheidingen op de erfgrens wordt eigenaar-schap verdeeld tussen de buren; onderhoud en kosten zijn gezamenlijke verantwoordelijkheid.
- Controleer altijd via het Omgevingsloket of een vergunning of melding nodig is; regels kunnen per gemeente verschillen.
tags: #schutting #hoogte #sint #michielsgestel