In de wet staat dat beide buren te allen tijde kunnen vorderen dat de andere buur er aan meewerkt dat er op de grens van de erven een scheidsmuur van twee meter hoogte wordt opgericht.
Een uitzondering hierop doet zich voor wanneer een verordening of een plaatselijke gewoonte de wijze of de hoogte van de erfafscheiding anders regelt.
De buren moeten in gelijke delen bijdragen in de kosten van de afscheiding.
Ondanks dat de wet best duidelijk is kan de schutting of andere afscheiding op de erfgrens voor veel problemen zorgen.
Zoals hiervoor al aangegeven kunnen buren te allen tijde de medewerking van de andere buur vorderen voor het oprichten van een schutting of andere erfafscheiding op de erfgrens.
Dit geldt als er nog geen scheidsmuur op de erfgrens staat.
Staat er al wel een scheidsmuur dan gelden er andere regels, namelijk regels voor vervanging en vernieuwing.
Die bespreken wij verderop in dit artikel.
De vordering voor het oprichting van een scheidsmuur verjaart niet.
In december 2019 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen dat veel duidelijkheid schept.
In die zaak stond er op de erfgrens al ruim 25 jaar een coniferenhaag.
De buren wilden graag in plaats van die coniferenhaag, die niet voldoende privacy bood, een scheidsmuur plaatsen.
In hoger beroep was al vast komen te staan dat een coniferenhaag geen muur is in de zin van de wet.
De buren die de coniferenhaag graag wilden behouden hadden daar tegenin gebracht dat er in dit geval geen scheidsmuur gevorderd kon worden omdat er al een erfafscheiding aanwezig was.
Dat was dan wel geen scheidsmuur maar de coniferenhaag is wel een erfafscheiding.
Die vlieger ging niet op.
Omdat de wet bepaalt dat er een scheidsmuur van twee meter kan worden gevorderd moet die vordering worden toegewezen als er geen scheidsmuur op de erfgrens staat ook al staat er wel een andere erfafscheiding.
De Hoge Raad vond, in navolging van het hof Den Bosch, dus dat een coniferenhaag geen scheidsmuur is.
Het kan wel dienen als erfafscheiding maar een scheidsmuur is het niet.
Wat is dan wel een scheidsmuur?
Dat een muur en een schutting scheidsmuren zijn is wel duidelijk.
Wat als er een schutting op de erfgrens staat maar wij liever een muur willen?
Een schutting en een muur zijn allebei een scheidsmuur.
Als er al een scheidsmuur op de erfgrens staat heeft het geen zin om oprichting van een schutting of muur op de erfgrens te vorderen.
De schutting die al op de erfgrens staat is mandelig.
Dat betekent dat die schutting gemeenschappelijk eigendom is.
Om medewerking van de buren af te dwingen voor het vernieuwen van een gemeenschappelijke scheidsmuur, in dit geval de schutting, moet het nodig (noodzakelijk) zijn om die scheidsmuur te vernieuwen.
De wens van één van partijen om een nieuwe scheidsmuur te plaatsen is niet voldoende.
Noodzaak tot vernieuwing wordt niet heel snel aangenomen en het is aan degene die vernieuwing wil om te stellen en te bewijzen dat de bestaande scheidsmuur vernieuwd moet worden.
U mag de scheidsmuur uiteraard op eigen grond plaatsen.
Hij is dan niet mandelig.
U heeft dan volledige zeggenschap over de scheidsmuur.
Wel moet u er rekening mee houden dat de grond achter de schutting of muur aan de zijde van de buren na 10 of 20 jaar door verjaring eigendom van de buren kan worden.
Het plaatsen van een scheidsmuur op eigen grond gebeurt vooral als buren er samen niet uit kunnen komen.
Heeft u met de buren een geschil over de erfgrens?
Bij het plannen van een bouwproject, zoals het bouwen van een schuur, aanbouw of uitbouw, kan het voorkomen dat je op of dichtbij de erfgrens wilt bouwen.
De erfgrens is de grens tussen twee percelen, bijvoorbeeld tussen jouw tuin en die van de buren.
Je kunt de erfgrens identificeren door middel van kadastrale gegevens, die je kunt opvragen bij het Kadaster.
Deze gegevens geven de grenzen van jouw perceel weer.
Volgens het Burgerlijk Wetboek mag je bouwen op de erfgrens, mits je voldoet aan bepaalde voorwaarden.
Zo mag je bijvoorbeeld geen ramen of deuren plaatsen die direct uitzicht geven op het perceel van de buren, tenzij je hun toestemming hebt.
Naast de regels uit het Burgerlijk Wetboek, dien je ook rekening te houden met de gemeentelijke regels en vergunningen.
Controleer bij je gemeente welke vergunningen je nodig hebt voor jouw bouwproject en welke voorwaarden er gelden voor bouwen op de erfgrens.
Als u van plan bent om een uitbouw te maken waarbij de ramen uitkijken op het erf van de buren, moet u rekening houden met de minimale afstand van 2 meter en toestemming vragen aan de gemeente.
Overleggen met de buren kan ook helpen om conflicten te voorkomen.
Het volgen van deze regels zorgt ervoor dat uw uitbouw legaal en correct wordt gebouwd.
Bij een reeds bestaande scheidingsmuur op de perceelgrens zijn er specifieke richtlijnen van toepassing.
Of u op of tegen een scheidingsmuur mag bouwen, hangt af van wie de wettelijke eigenaar van de muur is.
Wanneer de muur exact op de perceelgrens staat, is er sprake van mandeligheid.
Zowel u als uw buren zijn dan voor 50% eigenaar van de muur.
In dit geval mag u balken en ankers aanbrengen of vervangen tot de helft van de dikte van de muur, zolang dit geen schade veroorzaakt.
Worden burenproblemen je teveel? Just Hamming helpt je graag!
Als de scheidingsmuur volledig op de grond van uw buren staat, betreft het een privémuur.
Zonder toestemming mag u niet op of tegen deze muur bouwen.
Wanneer de scheidingsmuur onderdeel is van een gebouw, behoort de muur toe aan de eigenaar van het betreffende gebouw.
Als de muur deel uitmaakt van uw woning bent u de eigenaar en vice versa.
Is het de bedoeling dat uw buren nabij de perceelgrens gaan bouwen en daarvoor een schutting, scheidingsmuur of haag moeten verwijderen? In dat geval dienen zij uw toestemming te verkrijgen.
Verifieer of de grond waarop uw buren van plan zijn te bouwen, daadwerkelijk hun eigendom is.
Wanneer uw buren op uw terrein bouwen, is het verstandig om eerst met hen in gesprek te gaan.
Het komt vaak voor dat zij zich niet bewust zijn van het feit dat zij op uw grond bouwen.
Als er geen oplossing uit het gesprek voortvloeit, heeft u het recht om bezwaar te maken.
Het is immers uw eigendom.
In dit geval kunt u eisen dat de muur verplaatst wordt.
Voordat je begint met bouwen op de erfgrens, is het belangrijk om je plannen te bespreken met je buren.
Door open en eerlijk te communiceren over je bouwproject, kun je eventuele problemen of conflicten voorkomen.
mochten er onverhoopt toch geschillen ontstaan tussen jou en je buren over het bouwen op de erfgrens, probeer dan eerst samen tot een oplossing te komen.
Een goede planning is essentieel bij het bouwen op de erfgrens.
Zorg ervoor dat je ruim van tevoren weet wat je wilt bouwen en hoe je dit wilt doen.
Bij het bouwen op de erfgrens is het belangrijk om rekening te houden met de privacy en lichtinval van zowel jouw perceel als dat van je buren.
Er is al een scheidingsmuur aan de perceelgrens.
Indien er reeds een scheidingsmuur op de perceelsgrens staat, is het cruciaal om te verifiëren of het een zogeheten mandelige muur betreft, of een privémuur.
Is de muur nauwkeurig op de perceelsgrens geconstrueerd, dan is het een mandelige muur.
Uw buren en u zijn beiden voor 50% eigenaar van deze muur.
U mag derhalve aan uw helft van de muur balken, spijkers en ankers installeren of vernieuwen.
De voorwaarde hierbij is dat dit de muur geen beschadiging berokkent.
Staat een muur geheel op het perceel van de buren? Dan betreft het een privémuur.
U mag in dat geval niet zonder toestemming op of tegen deze muur aanbouwen.
Staat de muur op uw perceel? Indien een muur een component van een woning is, dan is deze muur eigendom van de eigenaar van het betreffende gebouw.
Bouwen op de erfgrens is een uitdaging, maar met de juiste voorbereiding, communicatie met je buren en het volgen van de wet- en regelgeving, is het zeker mogelijk om een succesvol bouwproject te realiseren.
Bij het bouwen op de erfgrens van een schuur, uitbouw, schutting of ander bouwwerk komt het burenrecht al snel om de hoek kijken.
Het lijkt een kleinigheid - een paar centimeter naar links of rechts - maar juridische conflicten hierover zijn geen uitzondering.
De erfgrens is de grens tussen twee percelen grond van verschillende eigenaren.
Wilt u exact weten waar de erfgrens ligt? Dan is een kadastrale kaart niet altijd voldoende.
Belangrijk om te weten is dat er geen minimale afstand geldt om uit de erfgrens te blijven.
U mag aldus tegen een erfgrens aanbouwen.
Let er hierbij wel op dat voor ramen en deuren in beginsel wel een minimale afstand van 2 meter uit de erfgrens geldt.
In het burenrecht is het mogelijk om erfdienstbaarheden overeen te komen.
Bijvoorbeeld een recht om op elkaars grond te bouwen.
Indien u zonder toestemming van de buren op de grond van de buren bouwt, pleegt u een inbreuk op het eigendomsrecht van uw buren.
U hoeft echter niet altijd tot afbraak van het bouwwerk over te gaan.
In artikel 5:54 BW is opgenomen dat u kunt vorderen dat een erfdienstbaarheid wordt verleend tot het handhaven van de bestaande toestand of een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen, waarbij u uw buren schadeloos moet stellen.
Heeft u het bouwwerk geplaatst terwijl u niet te goeder trouw was? Bijvoorbeeld wanneer u bent doorgegaan met bouwen, ondanks dat u op de hoogte bent van de erfgrens en uw buren u voorafgaande aan de bouw op de eigendomsinbreuk hebben gewezen, dan heeft u mogelijk niet te goeder trouw gehandeld.
Het is natuurlijk ook mogelijk om met toestemming van uw buren op de grond van de buren te bouwen.
Wij adviseren in dit geval om de afspraken goed vast te leggen in een schriftelijke overeenkomst (bij voorkeur een notariële akte).
In de overeenkomst kunt u afspraken vastleggen over de eigendomssituatie, aansprakelijkheden en onderhoud.
Het bouwen van een bouwwerk op of over de erfgrens zorgt regelmatig voor discussies.
Deze discussies kunnen in veel gevallen vooraf worden voorkomen.
Heeft u toestemming van uw buren?
Bouwen op of nabij de erfgrens is een gevoelig onderwerp.
De gevolgen van een kleine vergissing kunnen groot zijn - denk aan juridische procedures, verplichte afbraak van bouwwerken of hoge schadevergoedingen.
Wilt u bouwen op of bij de erfgrens en twijfelt u over uw rechten of plichten?
De advocaten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle hebben jarenlange ervaring met burenrecht, erfgrenzen en eigendomsconflicten.
Een erfafscheiding is een fysieke of natuurlijke grens tussen twee percelen, zoals een hek, een haag of een rij bomen.
Het doel is om eigendomsgrenzen te markeren en de privacy van bewoners te waarborgen.
In Nederland zijn de regels over erfafscheidingen vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, specifiek in het burenrecht (artikel 5:42 BW en verder).
In dit artikel bespreken we de wettelijke regels, hoe de erfgrens wordt vastgesteld, en wat je kunt doen bij geschillen over erfafscheidingen.
De erfafscheiding dient om eigendomsgrenzen te markeren en kan gezamenlijk of individueel geplaatst worden, afhankelijk van de afspraken met de buren.
Alles wat een fysieke grens markeert tussen twee percelen kan worden gezien als een erfafscheiding, waaronder; schuttingen, hekken, muren, heggen, struiken, bomen, greppels of paaltjes.
Om de erfgrens te bepalen, kunt u het kadaster raadplegen.
Bij een grensreconstructie zal het Kadaster een bestaande kadastrale grens opnieuw zichtbaar maken in het terrein.
Een landmeter komt langs en laat u zien waar de kadastrale grens ligt.
Hiervoor gebruikt de landmeter de meetgegevens van de oorspronkelijke grens.
Deze grens hebben de betrokken partijen bij het vaststellen of ontstaan samen aangewezen.
De regels voor erfafscheidingen staan in het Burgerlijk Wetboek (artikel 5:42 BW en verder).
Belangrijke punten zijn: Plaatsing: Een erfafscheiding mag op de erfgrens geplaatst worden als beide buren akkoord gaan.
Zonder toestemming van de buren moet de afscheiding geheel op eigen grond staan.
Bij een gezamenlijke erfafscheiding delen beide buren de onderhoudskosten.
Bij een individuele afscheiding is de eigenaar verantwoordelijk.
Wat is de maximale hoogte van een erfafscheiding?
De hoogte van een erfafscheiding is afhankelijk van de locatie; In de achtertuin geldt een maximale hoogte van maximaal 2 meter.
In de voortuin geldt een hoogte van maximaal 1 meter.
Voor hogere afscheidingen is toestemming van de gemeente nodig.
Raadpleeg het bestemmingsplan of vraag een vergunning aan.
Hoe meet u de hoogte van een schutting of muur?
Meet de hoogte vanaf de grond op de plek waar de erfafscheiding staat.
Ligt uw tuin lager of hoger dan die van de buren, dan kan dat van invloed zijn op de manier van meten.
Controleer daarom ook altijd de gemeentelijke regels.
Welke afstand moet u houden tot de erfgrens?
Voor bomen, struiken en andere beplanting gelden specifieke afstanden tot de erfgrens: Hoge bomen: Minimaal 2 meter van de erfgrens; Struiken en hagen: Minimaal 50 centimeter van de erfgrens; Als buren akkoord gaan, kan hiervan worden afgeweken.
Bij overhangende takken kunnen buren eisen dat deze worden verwijderd.
Als dit niet gebeurt, mag de buurman deze zelf weghalen, mits hij/zij de eigenaar hiervan op de hoogte stelt.
In het geval waarin wortels van een naburig erf in de tuin doorschieten hoeft de eigenaar van het naburig erf echter niet aangemaand te worden.
In dat geval mogen de wortels verwijderd worden.
Wat mag u doen bij overhangende takken of doorschietende wortels?
Heeft u last van overhangende takken, dan moet u de buren meestal eerst vragen deze weg te halen.
Gebeurt dat niet, dan kunt u onder omstandigheden zelf actie ondernemen.
Bij doorschietende wortels gelden andere regels en kan sneller ingrijpen mogelijk zijn.
Burenrecht en erfafscheidingIn het kort gaat het om bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven, buren dus.
De term “naburigheid” ziet op de buurt dus niet alleen op de directe buurman.
Hinder: Er kan sprake zijn van hinder als er na gezette tijden (luidruchtige) werkzaamheden worden uitgevoerd, luid en doordringend geblaf van honden, industriële hinder of hinder van inrichtingen.
Misbruik van bevoegdheid: Hiervan kan sprake zijn als er een toren wordt gebouwd in een tuin of het oprichten van een schutting met enkel het doel om te schaden.
Waterloop c.q. afwatering: in de regel gaat het om natuurlijke waterloop en niet-natuurlijke waterloop.
Bij de laatste variant ontstaat er vaak discussie.
Afwatering: Hierbij geldt dat de constructie van de afwatering dusdanig dient te zijn dat geen afwatering op het erf van een ander plaatsvindt.
Afvoer water en vuilnis: formeel mag er geen water of vuilnis in de goot van de buren komen, tenzij partijen daar afspraken over maken.
Beplanting: Er is veel discussie over over de beplanting.
Het is niet toegestaan binnen twee meter van de grenslijn van erven bomen te hebben.
Tevens is het niet toegestaan binnen 0,5 meter van de grenslijn heesters of heggen te hebben.
Uitgangspunt hierbij is het midden van de boom, heester of heg.
Er zijn wel wat uitzonderingen zoals (schriftelijke) toestemming van de eigenaar van het naburige erf, het naburig erf bestaat uit een openbare weg of openbaar water of wanneer de boom/heg/heester niet hoger is dan de scheidsmuur tussen de erven.
Afsluiting erf: een eigenaar van een erf kan te allen tijde eisen dat het erf afgepaald wordt.
Wanneer er een geschil bestaat omtrent de grenslijn kan een beroep gedaan worden op het kadaster middels een grensreconstructie.
Naast afpaling is het ook mogelijk dat een scheidsmuur gewenst is.
In principe dienen buren altijd mee te werken aan het oprichten van een scheidsmuur van maximaal twee meter hoog.
De eigenaren dienen de kosten van de scheidsmuur te delen, tenzij het naburig erf een openbare weg of openbaar water is.
Vensters, balkons c.q. “onrechtmatige inkijk”: het is niet geoorloofd om binnen twee meter van de erfgrens vensters, andere muuropeningen, balkons of soortgelijke werken te hebben die uitzicht geven op het erf van de buren, tenzij de buren hiervoor toestemming verleend hebben.
Uitzondering op die regel is als de vensters ondoorzichtig zijn dan is toestemming niet nodig en is het wel geoorloofd om vensters te hebben.
Wanneer tussen de erven een scheidsmuur is geplaatst mag het venster c.q. de opening maximaal de hoogte bedragen van deze scheidsmuur.
Overbouw, dreigende instorting en gebruik erf buren voor werkzaamheden: bij overbouw hangt het af van de omstandigheden van het geval, bij een dreigende instorting kan worden verzocht om maatregelen te treffen en bij werkzaamheden kan er in principe om toegang worden verzocht.
Het burenrecht hangt vaak af van de omstandigheden van het geval en wordt ingekleurd door de billijkheid.
In de regel heeft een compromis de voorkeur want u komt elkaar als buren weer regelmatig tegen.
Verjaring
Als een erfafscheiding al lange tijd op een bepaalde plek staat, kan er sprake zijn van verjaring.
Dit betekent dat een buurman na 20 jaar het recht kan krijgen om de erfafscheiding als grens te beschouwen.
Dit geldt zowel voor schuttingen als beplanting.
Wat kan een advocaat betekenen?
Een advocaat kan helpen bij geschillen over erfafscheidingen door de regelgeving met u door te nemen en te bepalen of er eventueel sprake is van een schending van het burenrecht.
De inzet van de advocaat zal gericht zijn op conflictbemiddeling om gezamenlijk tot een oplossing te komen en als het nodig is dan zal de advocaat een dagvaarding opstellen en u begeleiden in een juridische procedure.
Concluderend: Het plaatsen en onderhouden van een erfafscheiding vereist zorgvuldige naleving van de wettelijke regels.
Het burenrecht biedt duidelijke richtlijnen, maar bij geschillen is het verstandig om juridisch advies in te winnen.
Een advocaat kan u helpen bij het oplossen van conflicten en het beschermen van uw rechten en uw woongenot.
- Mag ik zonder toestemming een schutting plaatsen? Ja, dat mag als de schutting volledig op uw eigen grond staat.
- Hoe weet ik waar de erfgrens precies ligt? U kunt de kadastrale gegevens opvragen bij het Kadaster.
- Wat als de erfafscheiding al jaren op de verkeerde plek staat? Dan kan verjaring een rol spelen.
- Wie betaalt het onderhoud van een erfafscheiding? Staat de erfafscheiding op de erfgrens, dan bent u meestal samen verantwoordelijk.
- Gelden de regels over erfafscheidingen ook voor huurders? Ja, ook huurders moeten zich houden aan de regels voor erfafscheidingen.
- Mag u met uw buren andere afspraken maken over de erfgrens of erfafscheiding? Ja, maar schriftelijk vastleggen voorkomt discussies.
Wat is een erfafscheiding en welke regels gelden?
Een erfafscheiding is een fysieke of natuurlijke grens tussen twee percelen, zoals een hek, een haag of een rij bomen.
Het doel is om eigendomsgrenzen te markeren en de privacy van bewoners te waarborgen.
In Nederland zijn de regels over erfafscheidingen vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, specifiek in het burenrecht (artikel 5:42 BW en verder).
De erfafscheiding dient om eigendomsgrenzen te markeren en kan gezamenlijk of individueel geplaatst worden, afhankelijk van de afspraken met de buren.
Bij een erfafscheiding op de erfgrens geldt samengevoegde aansprakelijkheid en kostenverdeling, anders betaalt elke eigenaar zelf.
Heeft u hulp nodig bij het oplossen van een conflict over erfgrens of erfafscheiding? Een notariële akte kan afspraken tussen buren juridisch versterken.
Het opstellen van een gezamenlijke overeenkomst kan helpen bij onderhouds- en eigendomsvragen en bij verdelingsafspraken.