Uw buren willen geen schutting of zij zijn niet bereid om mee te betalen aan een andere schutting. Mogelijk staat er op dit moment geen schutting of is de huidige erfafscheiding aan vervanging toe. In deze blog worden uw rechten en plichten uiteengezet. De wet bepaalt dat iedere eigenaar in beginsel kan vorderen dat diens buren meewerken aan het plaatsen van een gemeenschappelijke scheidsmuur van twee meter hoog. Desondanks kan dit de nodige problemen opleveren.
Wat is een scheidsmuur en wanneer geldt mandeligheid?
Volgens de wet heeft een scheidsmuur de volgende definitie: iedere van steen, hout of andere daartoe geschikte stof vervaardigde, ondoorzichtige afsluiting. Hieronder valt een (houten) schutting. Wilt u uw perceel afsluiten door middel van een schutting om uw privacy te waarborgen? Wilt u de schutting plaatsen op de erfgrens? Indien de schutting op de erfgrens staat, dan is deze mandelig. De schutting is dan gemeenschappelijk eigendom van beide buren. Dit geldt zowel voor een scheidsmuur, een hek als een heg.
De erfgrens tussen de percelen dient in de lengterichting onder de schutting door te lopen. De kosten voor de aanschaf, plaatsing en onderhoud van de schutting worden in gelijke delen over de buren verdeeld. Uiteraard kunt u er ook voor kiezen om de schutting op uw eigen perceel te plaatsen. In sommige gevallen is dit de meest praktische oplossing. U dient dan de volledige kosten zelf te dragen. De schutting is niet mandelig. Er is geen overleg met uw buren nodig en u bent volledig eigenaar van de schutting.
Wat als buren geen schutting willen op de erfgrens?
In beginsel moeten beide buren instemmen met het plaatsen van een erfafscheiding op de erfgrens. Er kunnen geschillen ontstaan indien één van beide buren geen erfafscheiding wenst. Als de buurman blijft weigeren, kan toestemming van de rechter worden gevraagd. De wet bepaalt namelijk dat buren te allen tijde van elkaar kunnen vorderen dat de ander meewerkt aan het plaatsen van een erfafscheiding op de erfgrens (artikel 5:49 BW). De kosten daarvoor dienen bovendien gelijk verdeeld te worden tussen de buren.
Het is verstandig om eerst een brief aan de weigerende buur te sturen. Mondelinge of schriftelijke afspraken met betrekking tot de erfafscheiding die zijn gemaakt met voormalige buren zijn in principe niet meer afdwingbaar bij nieuwe buren, tenzij deze afspraken zijn opgenomen in een akte die is ingeschreven bij de openbare registers. De plaats van de erfafscheiding bepaalt dus wie de eigenaar daarvan is. Het is de eigenaar vervolgens toegestaan om de erfafscheiding te gebruiken.
Bestaat er al een scheidsmuur of erfafscheiding op de erfgrens?
Staat er al een scheidsmuur op de erfgrens, dan gelden er andere regels: de scheidsmuur is mandelig en beide buren zijn verantwoordelijk voor onderhoud en kosten. Om medewerking van de buren af te dwingen voor het vernieuwen van een gemeenschappelijke scheidsmuur, in dit geval de schutting, moet het noodzakelijk zijn om die scheidsmuur te vernieuwen. De wens van één van partijen om een nieuwe scheidsmuur te plaatsen is niet voldoende. Noodzaak tot vernieuwing wordt niet snel aangenomen en het is aan degene die vernieuwing wil om dit te bewijzen.
U mag de schutting uiteraard op eigen grond plaatsen. Hij is dan niet mandelig. Wel moet u rekening houden met verjaring: de grond achter de schutting of muur kan na 10 of 20 jaar door verjaring eigendom van de buren worden.
Overleg, overeenkomsten en de rol van de APV
De APV (Algemene Plaatselijke Verordening) bevat lokale regels die per gemeente verschillen. Deze regels gelden naast de Omgevingswet. Controleer altijd de APV van jouw gemeente en het Omgevingsloket. Gemeenten handhaven de APV actief, vooral na klachten van buren of als een erfafscheiding duidelijk te hoog of gevaarlijk is. In ernstige gevallen kan de gemeente de erfafscheiding ambtshalve laten verwijderen, met doorberekening van de kosten aan jou. Preventief overleg met de gemeente voorkomt dit soort ellende.
Niet elke situatie past in de standaardregels. Bij hellingen worden hoogtemetingen vaak genomen vanaf het laagste punt van het maaiveld. Een trapsgewijze schutting die de helling volgt valt vaak onder dezelfde regels als een vlakke schutting. Zolang elk deel niet hoger is dan de toegestane maximale hoogte, zit je meestal goed.
Hoogte- en plaatsingsregels per locatie
Over het algemeen geldt: achter de voorgevelrooilijn mag je meestal tot 200 cm hoog bouwen zonder vergunning. Aan de voorzijde gelden strengere regels: meestal maximaal 100 cm, soms 120 cm, soms 80 cm afhankelijk van de gemeente. Voor hoeken en kruisingen gelden vaak strengere regels vanwege verkeersveiligheid, omdat de gemeente wil voorkomen dat uitrijdende auto’s geen zicht hebben op het verkeer.
Een erfafscheiding langs openbare wegen, stoepen of fietspaden kan aanvullende regels hebben. Via het Omgevingsloket kun je controleren of je een vergunning nodig hebt. Vaak is erfafscheiding tot die maximale hoogte vergunningsvrij. Wil je een hogere erfafscheiding, dan is meestal een vergunning nodig.
Bij zwemgelegenheden geldt: voor zwembaden dieper dan 80 cm is een kindveilige afscheiding verplicht. Voor agrarische gronden gelden soms andere regels dan voor woonpercelen. Grenst jouw tuin aan een natuurgebied of Natura 2000-gebied, dan kunnen extra regels gelden om flora en fauna te beschermen. Soms mag je helemaal geen erfafscheiding plaatsen, of alleen bepaalde natuurvriendelijke varianten.
Wat gebeurt er met de eigendomspositie bij grenzen en overpad
Eigendomsrechten kunnen door verjaring veranderen. Dat betekent dat iemand eigenaar kan worden van grond die oorspronkelijk van een ander was, nadat iemand de grond 10 of 20 jaar in bezit heeft. Een erfdienstbaarheid, zoals recht van overpad, kan ook ontstaan door notariële akte of verjaring en gaat over op nieuwe eigenaren van een woning. De notariële akte kun je opvragen bij het Kadaster.
Een erfafscheiding zorgt voor privacy en maakt duidelijk waar jouw terrein ophoudt en dat van de buren begint. Wil je een schutting, muur of andere erfafscheiding precies op de erfgrens plaatsen? Dan moet je eerst toestemming vragen aan de buren. Jullie worden dan samen eigenaar van de erfafscheiding. Plaats je samen een erfafscheiding op de erfgrens, dan worden de kosten gedeeld. Je mag ook een schutting plaatsen op je eigen grond.
Praktische adviezen en do’s en don'ts
- Vraag altijd eerst toestemming aan de buren als de erfafscheiding op de erfgrens komt en bespreek de hoogte, materiaal en onderhoud.
- Meet de exacte erfgrens en controleer kadastrale grenzen via Kadaster.nl; schending kan leiden tot juridische conflicten.
- Bij twijfel over vergunningen: raadpleeg het Omgevingsloket en de gemeentelijke APV; vraag eventueel een vergunning aan als dat nodig is.
- Overweeg een brief of notariële akte bij afspraken die ook voor toekomstige buren bindend moeten zijn; schriftelijke vastlegging voorkomt discussies.
- Als de buren weigeren mee te werken, kan een rechter een dwangsom of vervangende toestemming opleggen; meestal begint men met een gesprek of mediator.
Bomen, heggen en overhangende takken
Bomen en beplanting zijn een veelvoorkomende bron van irritatie tussen buren. Voor bomen geldt meestal een minimale afstand tot de erfgrens van 2 meter; heggen moeten minimaal 50 centimeter van de erfgrens geplant worden. Je mag doorschietende wortels van bomen en struiken uit jouw tuin op jouw perceel verwijderen zonder toestemming van de buren, maar licht ze vooraf in. Voor overhangende takken geldt dat je deze mag verwijderen als je toestemming hebt van je buren; zonder toestemming kun je dit pas doen als de buren niet reageren of weigeren.
Ladderrecht en bijzondere gevallen
Soms kun je een woning niet onderhouden of verbouwen zonder tijdelijk gebruik te maken van het perceel van de buren. In zulke situaties kun je een beroep doen op het zogenaamde ladderrecht. Als een buurman een erfafscheiding op de erfgrens wil aanpassen of vervangen, moet dit in overleg gebeuren; zonder akkoord kan de rechter worden ingeschakeld.
Praktische samenvatting per scenario
- Schutting op eigen grond: volledig eigen verantwoordelijkheid; geen overleg vereist; eigen kosten.
- Schutting op erfgrens (mandelig): beide buren gezamenlijk eigenaar en verplicht tot betaling en onderhoud; overleg is gewenst, rechter kan bij weigering voorzien.
- Vernieuwing van bestaande heg of muur: noodzaak tot vernieuwing moet worden aangetoond; buren dienen te meewerken voor mandeligheid.
- Verandering van erfgrens of conflict: Kadaster inschakelen voor grensbepaling; rechterlijke tussenkomst mogelijk.
- Vergunningen en APV: controle via Omgevingsloket en APV; kan tot handhaving en verwijdering leiden bij overtreding.
Waar vind je hulp?
Bij hinder of conflicten kunnen juristen en advocaten helpen met een helder advies over kansen en vervolgstappen. Bijvoorbeeld Houth Advocaat biedt advies en kan helpen bij geschillen over erfafscheidingen door het hele land. Voor vragen of hulp kunt u contact opnemen met een advocaatskantoor of een mediator om tot een oplossingsgericht gesprek te komen.
Extra tools en bronnen
- Kadaster grensreconstructie bij onduidelijke erfgrens.
- Omgevingsloket.nl voor vergunningen en regelgeving per gemeente.
- APV-regels per gemeente; controleer op lokale afwijkingen ten opzichte van landelijke normen.
- Notariële akte of koopovereenkomst kan afspraken bindend maken voor toekomstige buren.
Hoe dicht bij de perceelgrens mag een hek staan?
Samengevat: je hebt rechten om buren te dwingen tot medewerking bij plaatsen of vernieuwen van erfafscheidingen op de erfgrens, maar dit hangt sterk af van mandeligheid, verjaring en lokale regelgeving. Voor een soepele uitkomst is vooraf overleg met de buren en een duidelijke schriftelijke vaststelling van afspraken essentieel. Controleer altijd de lokale regels via het Omgevingsloket en de APV, en raadpleeg tijdig een deskundige als de communicatie vastloopt.