Een aannemer is aansprakelijk voor gebreken aan bouwwerken die bij de oplevering niet zijn ontdekt (artikel 7:758, lid 4 BW).
Uitgangspunt is dus dat alle gebreken onder de aansprakelijkheid van de aannemer vallen.
Dat was vóór de Wet kwaliteitsborging anders.
Toen gold alleen artikel 7:758, lid 3 BW.
Een particuliere opdrachtgever is een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
De aannemer is niet aansprakelijk als het gebrek hem niet is toe te rekenen.
Het is aan de aannemer dat aan te tonen.
Een professionele opdrachtgever en aannemer mogen wel een afwijking afspreken die nadelig is voor de professionele opdrachtgever.
Dat moeten ze dan uitdrukkelijk opnemen in de aannemingsovereenkomst.
Het is raadzaam om vast te leggen welke gebreken zijn ontdekt bij oplevering.
Zo is het voor beide partijen duidelijk welke gebreken wel en niet zijn ontdekt.
Een van die middelen om ze vast te leggen, is het proces-verbaal van oplevering.
Het proces-verbaal zegt overigens niet alles.
Want ook gebreken die het proces-verbaal niet noemt, kunnen zijn ontdekt.
Ook uit andere informatie kan namelijk blijken wat er is ontdekt (zoals filmopnamen van de oplevering).
Een opdrachtgever heeft met een aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor het bouwen van een garage met daarop een dak met leistenen dakpannen.
Bij de oplevering laat de opdrachtgever zich bijstaan door een dakspecialist.
De opdrachtgever en de aannemer maken een proces-verbaal op van de oplevering en tekenen die.
Drie weken na oplevering beginnen enkele leistenen dakpannen los te raken.
De oorzaak blijkt het gebruik van onvoldoende leisteennagels.
In het proces-verbaal van oplevering staat hierover niets.
De aannemer is aansprakelijk.
In artikel 7:758 lid 4 BW staat namelijk dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt.
Het antwoord op de vraag of de opdrachtgever bij oplevering van het werk daadwerkelijk heeft ontdekt dat er onvoldoende leisteennagels zijn gebruikt, is waarschijnlijk 'nee'.
Een aanwijzing daarvoor is dat in het proces-verbaal van oplevering niets is opgenomen over het gebruik van onvoldoende leisteennagels.
Overigens kunnen ook andere manieren aantonen dat het gebruik van onvoldoende leisteennagels bij oplevering al dan niet was ontdekt.
De opdrachtgever heeft bij oplevering niet ontdekt dat er onvoldoende leisteennagels waren gebruikt.
Dat maakt de aannemer aansprakelijk voor dit gebrek.
De aannemer kan zich eventueel wel verweren door te zeggen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen.
Dan moet hij kunnen aantonen dat hij wel degelijk voldoende leisteennagels heeft aangebracht vóór oplevering of dat het hem niet toe te rekenen is.
Omdat de opdrachtgever is bijgestaan door een dakspecialist, had hier de uitslag anders kunnen zijn.
Maar als de opdrachtgever bij oplevering niet werd bijgestaan door een dakspecialist was de aannemer waarschijnlijk ook aansprakelijk geweest.
Er zijn ook nog andere wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek.
In de meeste gevallen krijgt de koper na het tekenen van de leveringsakte bij de notaris de sleutels van de woning.
Soms heeft de koper er behoefte aan om de woning al vóór het ondertekenen van de akte van levering te mogen gebruiken.
Verkoper heeft zijn huis verkocht en is al verhuisd.
Voor de koper heeft de sleutelverklaring het voordeel dat hij alvast in de woning kan.
Aan een sleutelovereenkomst (en vroegtijdig afgeven van de sleutels aan de koper) zijn echter risico’s verbonden.
De aansprakelijkheid voor eventuele schade die optreedt in de periode tussen de sleuteloverdracht en het ondertekenen van de akte van levering.
Aangeraden wordt dat verkoper zijn (opstal)verzekering nog aanhoudt en dat de koper zijn verzekering alvast in laat gaan.
Verzekeringsmaatschappijen kunnen bij eventuele schade moeilijk doen over de vraag wie voor de schade moet opdraaien.
Overdrachtsbelasting.
Een sleuteloverdracht kan door de belastingdienst als een economische overdracht worden gezien, waardoor de overdrachtsbelasting op het moment van sleuteloverdracht verschuldigd is.
Bovendien is ook verkoper, naast koper, hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de overdrachtsbelasting.
Binnen 1 maand na de economische overdracht moet koper aangifte doen en de overdrachtsbelasting betalen.
Betaling van de energiekosten en zakelijke lasten (OZB-eigenaren, watersysteemheffing en eventueel rioolrecht).
Deze kosten komen normaal gesproken vanaf de dag van ondertekening van de akte van levering voor rekening van koper.
Vergoeding.
Als er door verkoper en koper een vergoeding wordt afgesproken, bestaat het risico dat er sprake is van een huurovereenkomst, waardoor de woning en de hypotheekschuld bij de verkoper voor de inkomstenbelasting van box 1 naar box 3 gaat.
Dit betekent dat er dan bijvoorbeeld geen recht op hypotheekrenteaftrek bestaat.
Koper is al bezig met verven, behangen, opknappen (eventueel verbouwen) van de woning en de overdracht vindt onverwachts niet plaats.
Dan heeft de koper een sleutel van het huis terwijl ze geen eigenaar zijn of worden.
* = Er kan met één van beide partijen (koper en of verkoper) iets gebeuren waardoor levering in gevaar komt, denk aan ernstige dingen als ongeval, ziekte, arbeidsongeschikt, overlijden, ontslag, scheiding e.d.
Ook kan er wat gebeuren met de woning (b.v. brand).
Uit het vorenstaande blijkt dat aan het vroegtijdig afgeven van de sleutels aan koper nogal wat risico’s zitten.
Vaak is het niet verstandig om de sleutels voor de officiële levering af te geven en een sleutelverklaring op te (laten) maken.
Het is dan beter om de datum van het ondertekenen van de akte te vervroegen.
Mocht dit niet kunnen en wil verkoper toch aan koper de sleutels overhandigen, dan is het wel verstandig om een sleutelverklaring op te maken en hierin duidelijke afspraken op te nemen over wat wel en niet mag, wie het risico draagt en of er eventueel een vergoeding verschuldigd is.
Steeds vaker krijgen kopers de sleutel van hun nieuwe woning al vóór de overdracht bij de notaris.
Bijvoorbeeld om alvast te klussen of spullen te verhuizen.
Dit klinkt handig, maar kan juridische en fiscale gevolgen hebben.
Als koper kun je met de verkoper afspreken dat je alvast de sleutels krijgt voordat de woning officieel van eigenaar wisselt bij de notaris.
Dit wordt een sleutelverklaring genoemd.
Ook moet je rekening houden met de opstalverzekering en toestemming vragen aan de hypotheekbank van de verkoper.
Voorheen kon de Belastingdienst vinden dat je met een sleutelverklaring al ‘economisch eigenaar’ van de woning werd.
Dat betekende dat je al overdrachtsbelasting moest betalen, terwijl de woning nog niet officieel van jou was.
Sinds 1 januari 2025 is dat veranderd.
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je in 2025 een woning van maximaal €525.000?
Let op:Je mag maar één keer gebruikmaken van deze vrijstelling.
Woon je er niet zelf, of gebruik je de woning als tweede huis of voor verhuur, dan geldt het hoge tarief van 10,4%.
Een sleutelverklaring lijkt onschuldig, maar kan grote gevolgen hebben.
Maak daarom altijd duidelijke schriftelijke afspraken.
Of nog beter: zorg dat de overdracht bij de notaris snel plaatsvindt.
Is dat niet mogelijk? Heb jij te maken met een sleutelverklaring? Onze juridische adviseurs denken met je mee.
Bij aanneming van werk is oplevering het moment waarop het werk als voltooid geldt.
Dat kan expliciet gebeuren, bijvoorbeeld met een opleveringsrapport, maar ook stilzwijgend.
Oplevering is juridisch een belangrijk moment.
Vanaf dat moment verschuift in beginsel het risico van de aannemer naar de opdrachtgever.
Niet alle gebreken zijn direct zichtbaar.
In een uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 13 augustus 2025 (ECLI:NL:RBDHA:2025:15120) oordeelde de rechtbank dat een aannemer niet aansprakelijk was voor onvlak stucwerk dat bij oplevering zichtbaar was.
De aannemer heeft een wettelijke waarschuwingsplicht (artikel 7:754 BW).
In een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 19 februari 2025 (ECLI:NL:RBZWB:2025:943) werd een aannemer aansprakelijk gehouden omdat hij spouwmuurisolatie had aangebracht zonder vooraf te controleren of spouwankers aanwezig waren.
Dat onderzoek hoorde volgens de rechter bij de eisen van goed en deugdelijk werk.
De aannemer kan zich beroepen op artikel 7:760 lid 2 BW.
In de zaak over de spouwmuurisolatie faalde dit verweer.
De aannemer kon niet bewijzen dat hij vooraf had onderzocht of de muur geschikt was.
Aannemers nemen vaak vervalbedingen op in hun algemene voorwaarden.
Bij consumenten worden dergelijke bedingen streng getoetst.
In de uitspraak van 19 februari 2025 (ECLI:NL:RBZWB:2025:943) vernietigde de kantonrechter een klachttermijn van veertien dagen.
Sinds 1 januari 2024 geldt bij aanneming van bouwwerken een verruimde aansprakelijkheid voor consumenten (artikel 7:758 lid 4 BW).
Voor overeenkomsten die vóór 1 januari 2024 zijn gesloten, geldt deze regeling niet automatisch.
Rechters beoordelen aansprakelijkheid na oplevering steeds aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval.
In een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 19 februari 2025 (ECLI:NL:RBZWB:2025:943) ging het om spouwmuurisolatie die was aangebracht zonder te controleren of er spouwankers in de muur aanwezig waren.
Pas na oplevering werd een bolling in de muur zichtbaar.
De aannemer stelde dat het gebrek voor rekening van de opdrachtgever moest blijven, omdat de muur ongeschikt was.
De rechter ging daar niet in mee.
Het controleren van de muur hoorde bij goed en deugdelijk werk.
In een uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 3 september 2025 (ECLI:NL:RBGEL:2025:8156) ging het om gebrekkig geplaatste kozijnen.
De aannemer kreeg meerdere kansen om de gebreken te herstellen, maar deed dat niet volledig en stelde voorwaarden.
Uiteindelijk raakte hij in verzuim.
De rechter oordeelde dat de opdrachtgever de overeenkomst mocht omzetten in een vordering tot vervangende schadevergoeding, ook al was het werk al opgeleverd.
Deze uitspraken maken duidelijk dat oplevering geen vrijbrief is voor de aannemer.
Ontdekt u na oplevering een gebrek, dan is het belangrijk om gestructureerd te handelen.
Maak duidelijke foto’s en video’s en noteer wanneer u het gebrek heeft ontdekt.
Bij technische of constructieve problemen is het verstandig een deskundige in te schakelen en een rapport te laten opstellen.
Biedt de aannemer de mogelijkheid om het gebrek binnen een redelijke termijn te herstellen.
Doet u dat niet, dan kan dat later tegen u worden gebruikt.
Bewaar alle correspondentie, offertes, deskundigenrapporten en foto’s.
Twijfelt u of de aannemer nog aansprakelijk is voor de gebreken in uw woning? Wilt u weten waar u juridisch staat? Vraag dan direct een adviesgesprek aan.
Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen).
Opgevolgd door: Een sleutelovereenkomst, ook wel sleutelverklaring, is een door verkoper en koper opgestelde overeenkomst waarin wordt afgesproken dat de sleutels al voor het ondertekenen van de akte van levering aan de koper ter beschikking zijn gesteld.
Ook kunnen de verkoper en koper andere zaken afspreken. Hierbij kan worden gedacht aan welke werkzaamheden uitgevoerd mogen worden, wie de energiekosten en zakelijke lasten van de woning zal voldoen en of er een vergoeding aan het (eerdere) gebruik is verbonden.
Ook is het belangrijk dat afspraken worden gemaakt over de aansprakelijkheid voor schade in de periode tussen de sleuteloverdracht en het ondertekenen van de akte van levering.
De sleutelovereenkomst heeft voor zowel de verkoper als de koper enkele gevolgen.
De verkoper zal vooraf toestemming moeten vragen aan de bank.
In veruit de meeste hypotheekvoorwaarden is namelijk opgenomen dat ingebruikgeving van de woning zonder toestemming van de bank niet is toegestaan.
Voor de koper heeft de sleutelovereenkomst ook nog financiële gevolgen.
De sleutelovereenkomst kan door eenieder worden opgesteld.
Het is niet noodzakelijk om daarvoor naar een notaris te gaan, zoals bij de overdracht wel nodig is.
Gezien het voorgaande is het echter raadzaam om u goed te laten adviseren over de gevolgen een eerder gebruik van de woning.
Met de holistische focus op aansprakelijkheid, oplevering en sleutelverklaringen biedt deze informatie handvatten voor zowel opdrachtgevers als aannemers.
Bij bebouwingen of verbouwingen komt het regelmatig voor dat door een derde schade wordt geleden.
Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor indien uw buurman een aanbouw laat plaatsen en u daardoor schade lijdt.
De vragen die dan rijzen zijn wie daarvoor aansprakelijk is en aan welke voorwaarden moet zijn voldaan.
Als hoofdregel geldt dat alleen degene die de schade daadwerkelijk heeft veroorzaakt daarvoor aansprakelijk kan zijn.
De opdrachtgever heeft in de meeste gevallen slechts opdracht gegeven aan de aannemer en dus de schade niet zelf veroorzaakt.
In dat geval is de opdrachtgever niet aansprakelijk voor eventuele schade van een derde.
Dat zou anders kunnen zijn indien de opdrachtgever zelf te kort is geschoten door bijvoorbeeld een verkeerde keuze van de aannemer of door het voorschrijven van een bepaalde werkwijze waardoor schade is ontstaan.
Een hulppersoon kan bijvoorbeeld zijn een onderaannemer die het werk geheel of gedeeltelijk uitvoert of een zelfstandige zonder personeel (ZZP-er) die een gedeelte van het werk verricht.
Indien u weet dat door een hulppersoon een fout is gemaakt, kan deze rechtstreeks worden aangesproken door u.
Voor aansprakelijkheid voor schade is wel het volgende vereist: 1. er moet sprake zijn van schade; 2. er moet sprake zijn van onrechtmatig handelen, dat wil zeggen dat de bouwwerkzaamheden op zodanige wijze zijn verricht dat daarin onrechtmatig handelen van de hulppersonen schuilt; 3. In het algemeen geldt dat u zal moeten bewijzen dat er door de bouwwerkzaamheden schade is ontstaan aan uw woning.
Indien er geen hulppersonen zijn van de aannemer, kan een eventuele fout alleen door hemzelf of het personeel dat hij in dienst heeft zijn gemaakt.
Voor zijn personeel is de aannemer verantwoordelijk, dus dient hij aangesproken te worden voor de schade.
Behalve dat de aannemer voor zijn eigen onrechtmatige gedragingen aansprakelijk is (en die van zijn eigen personeel), is hij dat ook voor fouten van de genoemde hulppersonen.
Indien er meerdere partijen betrokken zijn bij de bouwwerkzaamheden is vaak niet duidelijk wie wat doet of heeft gedaan.
De aannemer draagt voor die anderen het risico.
Een dergelijke risicoaansprakelijkheid is er echter alleen als de activiteiten van de hulppersonen normaalgesproken ook door de aannemer zelf worden verricht of in het verlengde liggen van zijn eigen activiteiten.
Heeft u te maken met bouwschade, of vreest u bouwschade? Stel de aannemer of opdrachtgever dan (op voorhand) aansprakelijk met behulp van een juridisch correcte voorbeeldbrief.
Met deze brief stelt u de aannemer of opdrachtgever van het bouwwerk aansprakelijk en verzoekt u een zogeheten 'nulmeting'.
Als u geconfronteerd wordt met bouwschade ( bijvoorbeeld schade door heiwerkzaamheden ) is het zaak direct actie te ondernemen.
Het is uiteraard zaak de juiste juridische actie te ondernemen.
Onze gespecialiseerde bouwrechtadvocaten kunnen u daarbij helpen.
Tijdens een verbouwing kan er wel eens iets misgaan.
Een aannemer is volledig verantwoordelijk voor de coördinatie en de uitvoering van een bouwproject.
Daarnaast moet hij het project tijdig opleveren en heeft hij een waarschuwingsplicht.
Komt een aannemer bovenstaande verantwoordelijkheden en verplichtingen niet na, dan kan hij aansprakelijk gesteld worden voor schade die u als opdrachtgever oploopt.
Het gaat dan om constructiefouten die tijdens het ontwerp of de uitvoeringsfase zijn ontstaan.
Wanneer de aannemer het werk heeft opgeleverd, is hij niet meer aansprakelijk voor schade of fouten.
Tenminste, niet voor fouten die u als opdrachtgever op het moment van oplevering redelijkerwijs had kunnen ontdekken.
Als opdrachtgever wordt van u verwacht dat u bij oplevering het werk zorgvuldig controleert op zichtbare gebreken.
Tegelijkertijd kan de aannemer ook na oplevering aansprakelijk blijven.
Bij verbouwingen geldt het Burgerlijk Wetboek en de aannemingsovereenkomst als uitgangspunt.
De publiekrechtelijke kwaliteitsborging uit de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, zoals het werken met een kwaliteitsborger, is momenteel niet van toepassing op verbouwingen en renovaties.
filmpje 11 oplevering verbouwing 20221111
Hoe lang een aannemer aansprakelijk blijft, hangt af van de wet, de gemaakte afspraken in de overeenkomst en het moment waarop u het gebrek meldt.
Een aannemer is niet automatisch vijf of tien jaar aansprakelijk.
Voor verborgen gebreken geldt dat u tijdig moet klagen nadat u het gebrek heeft ontdekt of had moeten ontdekken.
Daarnaast wordt vaak gesproken over langere uiterste grenzen, zoals vijf of tien jaar na oplevering, maar deze termijnen zijn afhankelijk van de aard van het gebrek, de ernst van de schade en de afspraken in de overeenkomst.
Een verbouwing heeft doorgaans een strakke planning.
Daarom is het belangrijk dat de aannemer zich houdt aan de afgesproken oplevertermijn.
Om deze termijn te bewaken, kan een boete of korting op de aanneemsom bij overschrijding van de oplevertijd in de overeenkomst worden vastgelegd.
Houd er rekening mee dat een aannemer niet altijd aansprakelijk is bij vertraging.
In de bouw zijn regelmatig meerdere aannemers betrokken.
Een aannemer mag uw verbouwing uit laten voeren door onderaannemers.
De aannemer voor verbouwing blijft tijdens de bouw of verbouwing verantwoordelijk voor deze onderaannemers.
U hebt immers geen contract getekend met de onderaannemer.
Heeft u schade opgelopen of fouten ontdekt tijdens of na de verbouwing? Dan kunt u de aannemer aansprakelijk stellen.
Omschrijf de gebreken zo duidelijk mogelijk en geef de aannemer een redelijke termijn om deze te herstellen.
Bent u op zoek naar een betrouwbare aannemer in Eindhoven en omgeving?
040 Aannemer helpt u graag bij uiteenlopende bouwprojecten, van verbouwingen en renovaties tot aanbouwen en onderhoudswerkzaamheden.
Zowel particulieren als bedrijven kunnen bij ons terecht voor vakkundig werk en duidelijke afspraken.
Wij begeleiden uw project van begin tot eind en werken met ervaren vakmensen.
U heeft één vast aanspreekpunt en hoeft zelf niets te coördineren.
Neem contact met ons op voor meer informatie over 040 Aannemer.
tags: #sleutelverklaring #verbouwing #aansprakelijkheid