Deze vraag wordt vaak aan ons gesteld. Om die vraag te kunnen beantwoorden moet eerst worden onderzocht over wat voor een soort muur we praten. Het volgende onderscheid kan worden gemaakt: Er is sprake van mandeligheid: een vrijstaande scheidsmuur, hek of heg is gemeenschappelijk eigendom of mandelig als de grens tussen twee erven van verschillende eigenaars er in de lengterichting onderdoor loopt (artikel 5:62 BW). Als er sprake is van mandeligheid betekent dit bijvoorbeeld alle mede-eigenaars samen de kosten moeten dragen voor onderhoud, reiniging en vervanging. Ook bepaalt de wet dat er bij mandeligheid iedere mede-eigenaar in beginsel tegen de mandelige muur mag aanbouwen en daarin - tot de helft van de dikte - balken, ankers etc. mag aanbrengen.
Er is geen sprake van mede-eigendom maar van een privé-muur. Hierna zal ik het met name over de privé-muur hebben. De wet geeft een definitie van een muur. Volgens artikel 5:43 BW is een muur iedere van steen, hout of andere daartoe geschikte stof vervaardigde ondoorzichtige afsluiting. De volgende privé-muren zijn privé-eigendom (en dus niet mandelig):
- Om te beginnen spreken we van een privé-muur als er sprake is van een vrijstaande muur naast (dus niet op) de erfgrens. De wet bepaalt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van de muur. We spreken dan van verticale natrekking.
- Ook een muur die bovenop de erfgrens staat en die deel uitmaakt van een gebouw dat van u eigendom is, geldt als een muur waarvan u eigenaar bent. Hoewel de muur bovenop de erfgrens staat, is het toch zo dat u als eigenaar van het gebouw alleen eigenaar bent van de muur die op de erfgrens staat. De muur is namelijk niet ‘vrijstaand’ maar onderdeel van het gebouw, bijvoorbeeld een garage. De eigenaar van het gebouw is dan ook (alleen) eigenaar van de muur. Dat wordt horizontale natrekking genoemd.
De hoofdregel is dat u als eigenaar van een privé-muur niet hoeft toe te staan dat uw buurman daar gebruik van maakt. Zo was het volgens de Rechtbank Limburg niet toegestaan dat de buurman zonder toestemming balken in de privé-muur wilde aanbrengen omdat hij een overkapping wilde maken. Datzelfde gold voor een buurman die zonder toestemming tegen een privé-muur een hekwerk met beplanting wilde aanbrengen. Ook dat vond de rechter, in dit geval de Rechtbank Rotterdam, onrechtmatig. De buurman die de privémuur zonder toestemming zwart schilderde vond de Rechtbank Amsterdam op zijn pad die oordeelde dat dit onrechtmatig was.
Maar niet alle gebruik van een privé-muur door de buurman is meteen onrechtmatig. Er zijn uitspraken van rechters die vinden dat bepaald gebruik in bepaalde gevallen niet onrechtmatig is. Zo vond het Gerechtshof Den Haag in 2014 dat het hebben van een fietsenschuurtje aan de privé-muur van de buurman in dat specifieke geval wél toegestaan was. Daarbij speelde een rol dat het schuurtje er al negen jaar stond en dat de eigenaar van de privé-muur daar geen enkele last van ondervond en ook nog gemakkelijk onderhoudswerkzaamheden kon verrichten.
In bepaalde gevallen kan het misbruik van recht opleveren indien verwijdering wordt gevraagd van een tegen de privé-muur aangebracht werk, zoals een schutting/berging. Een voorbeeld daarvan is de uitspraak van het Rechtbank Dordrecht uit 2011. Ook met het aanbrengen van “bescheiden voorwerpen” en beplantingen (zoals een plantenbak) bestaat de kans dat de rechter dit niet als onrechtmatig kwalificeert, maar dan wel onder de voorwaarde dat de eigenaar van de privé-muur daar geen schade of overlast van ondervindt. Een voorbeeld hiervan is de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden uit 2012. Het blijft echter altijd maatwerk. Zo zal het planten van klimop tegen de privé-muur waarschijnlijk wél als onrechtmatig worden gezien omdat klimop (op den duur) het voegwerk van de privé-muur ernstig kan beschadigen.
Waar gebruik van de privé-muur door de buurman (als hoofdregel) niet is toegestaan, geldt dat natuurlijk ook voor het uitvoeren van werkzaamheden waardoor het karakter van de privé-muur verandert, zoals het aanbrengen van een aanbouw. Het is zaak om als eigenaar van een privé-muur goed op te letten alvorens toestemming te geven voor het aanbrengen van een aanbouw. Als gevolg van het aanbrengen van de aanbouw kan het karakter van de privémuur veranderen van een privé-muur naar een mandelige muur. Je mag een aanbouw bouwen tegen de muur van de buren wanneer zij hier toestemming voor geven, het om een mandelige muur gaat of de muur op jouw erf staat.
Stel je voor. Na lang wikken en wegen heb je eindelijk besloten dat je een aanbouw wilt bouwen om de woonkamer uit te breiden. Maar hoe denk je dan? Wanneer je de aanbouw gaat bouwen zal de aanbouw tegen de muur van de buren aankomen. Je twijfelt al snel of dit geen problemen met de buren zal veroorzaken en of dit überhaupt zomaar mag.
Problemen rondom het bouwen van een aanbouw tegen de muur van een ander zijn er helaas genoeg. De één is gefrustreerd dat de gewenste aanbouw niet gebouwd kan worden vanwege boze buren en een ander ziet juist dat de buren ineens met de bouw van een aanbouw tegen hún muur zijn begonnen. In dit artikel krijg je antwoord op de vraag of je de aanbouw tegen de muur van de buren mag bouwen.
Mag ik de muur van de buren gebruiken voor mijn aanbouw?
Wanneer de muur op jouw erf staat en dus over de erfgrens is dit heel simpel. De muur staat op jouw erf en dus heb jij zeggenschap en de verantwoordelijkheid over de muur. Staat de muur op de erfgrens? Dan zijn er twee bepalende situaties. Het hangt er vanaf of het gaat om een privémuur of een mandelige muur.
De desbetreffende muur is een mandelige muur. Dit betekent dat de muur aan verschillende eigenaren toebehoort zoals een muur die dient als afscheiding van de erfgrens. Het meeste bekende voorbeeld hier is een tuinmuur die tussen beide tuinen in staat. Daarnaast kan een mandelige muur ook een tussenmuur tussen twee gebouwen zijn of wanneer dit is vastgelegd op basis van onderlinge afspraken in een notariële akte. Mocht de aanbouw tegen een mandelige muur komen, dan mag dit omdat het hier om een mede-eigenaar van de muur gaat. Ook balken of anker mogen in de muur worden aangebracht mits deze tot maximaal de helft van muur reiken. Uiteraard is het nog steeds noodzakelijk om de muur niet te beschadigen op een dusdanige manier dat de deelgenoot hier last van krijgt. De desbetreffende muur is een privémuur van een ander. Wanneer de privémuur op de erfgrens of op het erf van de muren staat, hoeft de eigenaar van de muur niet toe te staan dat een buurman daarvan gebruik maakt. Je mag dus niet zomaar boren in de muur en hier zeker geen frame aan bevestigen voor de aanbouw die je neer wilt zetten. Zo komt het nog wel eens voor dat men een draagbalk van de aanbouw bevestigd aan de muur van de buren. Wanneer dit niet goed gebeurd, kan dit voor vochtproblemen of geluidsoverlast zorgen bij de buren.
Hierbij rest nog wel de optie om met de buren te gaan praten. Vertel ze jouw verbouwplannen en vraag of ze het hiermee eens zijn. Laat dit vervolgens schriftelijk vastleggen zodat hier in de toekomst geen misverstanden meer over bestaan. Mag je de muur gebruiken? Dan kan je nog wel vergunningsplichtig zijn. De omgevingsvergunning staat los van de toestemming van buren en het gebruik van aangrenzende muren. Met deze vergunning controleert de gemeente namelijk jouw aanbouw op verschillende punten zoals veiligheid en milieu. Om te weten of je vergunningsplichtig bent moet je een vergunningcheck doen. Hier wordt aan de hand van een aantal regels bepaald of je een vergunning nodig hebt.
Gelukkig heb ik al deze regels uitgelegd in een uitgebreide blog. Hier kan je ook direct een vergunningcheck doen waardoor je in een paar klikken weet of je vergunningsplichtig bent. Je vindt de blog hier. Heb je nog vragen over het gebruik van een muur van de buren? Of wil je bijvoorbeeld meer weten over de vergunningsprocedure? Laat dan even een bericht achter in de reacties onder dit artikel.
Samenvatting van praktijkpunten uit de jurisprudentie
- Mandelige muur: twee of meer eigenaren, balken of ankers mogen tot de helft van dikte in de muur worden aangebracht; wederzijdse zorgvuldigheid en redelijkheid gelden.
- Privé-muur: eigenaar bepaalt, buur mag zonder toestemming doorgaans niet tegenaan bouwen of bevestigen; soms kan toestemming schriftelijk worden vastgelegd of via erfdienstbaarheid.
- Gebruik door buur: beperkte ingebruikname (bijv. planten, voorwerpen) kan onder voorwaarden toegestaan zijn als geen schade of last ontstaat; klimop kan wel leiden tot schade en wordt vaak onrechtmatig geacht.
- Veranderingen aan muur door aanbouw: kan leiden tot mandeligheid en verlies van exclusieve eigendom indien muur daardoor feitelijk deel gaat uitmaken van het bouwwerk van beide zijden.
- Vergunningen en erfgrens: naast burenrecht gelden gemeentelijke regels; vergunningcheck en afstemming met gemeente en buren is cruciaal.
- Voortvarend handelen bij conflicten: schriftelijke communicatesie, documentatie en mogelijk beoordeling door jurist versterken positie.
Is het de bedoeling dat uw buren nabij de perceelgrens gaan bouwen en daarvoor een schutting, scheidingsmuur of haag moeten verwijderen? In dat geval dienen zij uw toestemming te verkrijgen. Verifieer of de grond waarop uw buren van plan zijn te bouwen, daadwerkelijk hun eigendom is. Als uw buren op uw terrein bouwen, is het verstandig om eerst met hen in gesprek te gaan. Het komt vaak voor dat zij zich niet bewust zijn van het feit dat zij op uw grond bouwen. Als er geen oplossing uit het gesprek voortvloeit, heeft u het recht om bezwaar te maken. Het is immers uw eigendom. In dit geval kunt u eisen dat de muur verplaatst wordt.
Voordat je begint met bouwen op de erfgrens, is het belangrijk om je plannen te bespreken met je buren. Door open en eerlijk te communiceren over je bouwproject, kun je eventuele problemen of conflicten voorkomen. Mochten er onverhoopt toch geschillen ontstaan tussen jou en je buren over het bouwen op de erfgrens, probeer dan eerst samen tot een oplossing te komen. Een goede planning is essentieel bij het bouwen op de erfgrens. Zorg ervoor dat je ruim van tevoren weet wat je wilt bouwen en hoe je dit wilt doen. Bij het bouwen op de erfgrens is het belangrijk om rekening te houden met de privacy en lichtinval van zowel jouw perceel als dat van je buren.
Er is al een scheidingsmuur aan de perceelgrens. Indien er reeds een scheidingsmuur op de perceelsgrens staat, is het cruciaal om te verifiëren of het een zogeheten mandelige muur betreft, of een privémuur. Is de muur nauwkeurig op de perceelsgrens geconstrueerd, dan is het een mandelige muur. Uw buren en u zijn beiden voor 50% eigenaar van deze muur. U mag derhalve aan uw helft van de muur balken, spijkers en ankers installeren of vernieuwen. De voorwaarde hierbij is dat dit de muur geen beschadiging berokkent. Staat een muur geheel op de percelen van de buren? Dan betreft het een privémuur. U mag in dat geval niet op of tegen deze muur aanbouwen. Staat de muur op uw perceel? Indien een muur een component van een woning is, dan is deze muur eigendom van de eigenaar van het betreffende gebouw.