Roerende vs. onroerende zaken bij woningkoop en -verkoop: wat hoort bij de koop?

De meeste mensen die hun huis verkopen, doen dat als de woning nog bewoond en ingericht is. Je krijgt ten slotte het beste beeld van de ruimte als deze is ingericht. De manier van inrichten kan ervoor zorgen dat potentiële kopers sneller enthousiaster worden, omdat het huis zo mooi is ingericht. Onroerende zaken horen altijd bij de (ver)koop. Je kunt ze omschrijven als: ‘het eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden’. Met onroerende zaken worden eigenlijk spullen bedoeld die vastzitten aan het huis. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld een schuur, carport en schutting. Een uitzondering zijn dakpannen. Dakpannen zitten niet vast aan het huis, maar toch vallen ze onder onroerende zaken.

Roerende zaken horen niet standaard bij de (ver)koop. Je kunt ze omschrijven als spullen die niet nagelvast aan het huis vastzitten. Om deze spullen te verplaatsen, hoef je niks te slopen. Een makkelijk voorbeeld is de inboedel of het meubilair, maar ook vloeren en raamdecoratie vallen onder roerende zaken. Soms is het onduidelijk wat nou onroerend of roerend is. Om onduidelijkheid achteraf te voorkomen wordt er een lijst van zaken die horen bij de koop van het huis. De verkoper krijgt vaak van de makelaar een lijst met onroerende en roerende zaken die ingevuld moet worden. De verkoper geeft hierin aan welke zaken in de woning achterblijven en welke zaken de verkoper meeneemt en welke zaken overgenomen kunnen worden.

Overweeg je je woning te verkopen? Uiteraard kan jouw makelaar je adviseren over het correct invullen van de roerende zakenlijst. Hoewel roerende zaken niet standaard bij de koop zitten, zijn er een aantal zaken die vaak worden overgenomen door de koper. Als je een huis gaat verkopen dan is het aan te raden om te kijken wat je mee kunt nemen naar je nieuwe woning. Wie weet heb je afspraken gemaakt met de verkoper van jouw nieuwe huis en neem je daar de vloer al over. Het is dan slim om de bestaande vloer in je huis die jij verkoopt aan te bieden ter overname. Kijk wat jij van je huis dat je verkoopt kunt gebruiken in jouw nieuwe huis. Kijk hierbij ook goed naar maatproducten, zoals een rolgordijn. Een nieuwe vloer kost veel geld. Het is goedkoper als je deze kunt gebruiken in je nieuwe huis. Het scheelt veel tijd om spullen door de nieuwe koper te laten overnemen. Als je spullen doorverkoopt, zorg dan voor een redelijke prijs. Als je spullen los verkoopt dan kun je er misschien meer geld voor vangen, maar dit kan soms een tijd duren. Wellicht kun je een aantal dingen tegelijkertijd verkopen voor een vast bedrag.

Huis verkocht en op zoek naar iets nieuws? Als je een huis gaat kopen dan is het verstandig om een aantal spullen over te nemen. Het zijn tweedehands spullen en deze zijn gewoonweg goedkoper dan dat je dit opnieuw moet aanschaffen. Het aanschaffen van binnen zonwering is niet goedkoop. Kijk daarom of je de raamdecoratie kunt overnemen. Houten jaloezieën zijn duurzaam, maar niet goedkoop. Ook een nieuwe vloer kost tijd en geld. Vergeet bijvoorbeeld niet de ondervloer en plinten die je ook moet aanschaffen. Hoe meer spullen je overneemt, hoe lager de totaalprijs wordt. De verkoper is blij dat hij/zij in één keer van z’n spullen af is. Je kunt hier over onderhandelen. Bied wel een redelijke prijs, de verkoper heeft natuurlijk een bepaalde aanschafwaarde betaald.

Je hebt vast wel eens het woord «onroerend goed» voorbij zien komen, maar wist je dat er ook roerende zaken bestaan? Weet jij al het verschil tussen roerende en onroerende zaken? Onroerende zaken vs. Als we kijken in het Burgerlijk Wetboek wordt onder onroerende zaken verstaan: de grond, beplantingen, alsook de gebouwen die met de grond zijn verenigd. Roerende zaken zijn alle zaken die niet onroerend zijn. Een woning die je koopt of verkoopt heeft zowel onroerende als roerende zaken. Wat is het verschil? Een onroerende zaak/goed is de grond en de gebouwen die op de grond staan. Als je kijkt naar een woning is de woning samen met de grond een onroerend goed. Daarnaast hoort alles wat aan de woning vastzit en waar eerst gesloopt moet worden voordat het los komt hier ook bij. De keuken in een woning, een op maat gemaakte kast, de bomen/planten in de tuin en een douche zijn voorbeelden van onroerende zaken. Roerende zaken daarentegen zijn de dingen die verplaatst kunnen worden en dus los staan van de woning. Bij de verkoop of koop van een woning is het belangrijk dat je weet wat er bij de woning hoort en welke zaken onder roerende zaken worden verstaan.

Let er als koper van een woning op dat roerende zaken in het algemeen niet achtergelaten worden. In overleg met de verkoper zijn de roerende zaken over te nemen. De verkoper hoort dus een document te maken met zaken die ze houden en zaken die over te nemen zijn. Is die er niet? Wist je dat vastgelijmde vloerbedekking onroerend goed is en een los tapijt roerend goed? Hier is vaak onduidelijkheid over dus overleg dit goed met de verkoper. Het gesprek met de verkoper is geweest en het is duidelijk welke zaken onroerend en roerend zijn. En dan? Leg dit vast in de koopovereenkomst bij de makelaar. Dit maakt duidelijk wat u bij de koop van het huis gaat overnemen. Je kan altijd contact met ons opnemen, ga voor onze contact gegevens naar de contact pagina. Boze kopers, ik kom ze helaas zo af en toe tegen en heel vaak komt die boosheid uit een slechte voorbereiding. Dat kan jou als koper flink geld kosten. Wil jij dit voorkomen? Een paar jaar geleden had ik een telefoongesprek met een man. Wat was er nu aan de hand? Theo had net een huis gekocht. De makelaar had hem rondgeleid en daarna had Theo zelf een bieding gedaan bij de makelaar, dus zonder aankopend makelaar. Na een stevige onderhandeling waren ze eruit. Theo was super blij, want het was hem gelukt om een huis te kopen! Maar zijn blijdschap sloeg snel om toen hij de koopakte ontving met de daarbij behorende papieren. Die lijst van zaken was eerder wel toegestuurd door de makelaar, maar hij had hem niet bekeken. En wat bleek? Vooral over het zonnescherm was hij pissig, want daarvan had hij echt verwacht dat hij achter bleef. Al met al kwamen de totale extra kosten op 5.000 euro uit. Als Theo zich goed had voorbereid en de lijst van zaken goed had doorgelezen, voordat hij een bieding deed. Hij had de koopovereenkomst nog niet getekend en kon dus nog onder de koop uit. Je begrijpt, de eindstand waren een boze Theo en een gefrustreerde verkoper want die kon nu weer helemaal opnieuw op zoek naar een koper voor zijn huis. (meer weten over wanneer je nu daadwerkelijk een huis gekocht hebt?) Om een dergelijke situatie nu te voorkomen, heb ik wat informatie voor je op een rijtje gezet over dit onderwerp. Sta jij op het punt je huis te verkopen of wil jij een huis gaan kopen? Lees dan even verder. Als er gesproken wordt over roerende zaken, worden hiermee de dingen bedoeld die bij de inboedel van de verkoper horen. Het zijn dus die dingen die de verkoper mee kan nemen zonder dat hij hiervoor het huis hoeft te beschadigen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de lampen, de mooie shutters voor de ramen of het tv-meubel. Ze noemen roerende zaken, die zaken die niet aard- of nagelvast zitten of volgens verkeersopvattingen tot het huis behoren. Een onroerend goed is de grond en het gebouw dat op de grond staat. Grappig is dat roerende goederen dus wel onroerend kunnen worden, denk aan een keuken. Neem nou dakpannen. Deze liggen los op het huis, dus zouden ontzettend roerend moeten zijn. Ook een laminaatvloer kan verlijmd en gespijkerd zitten, of het kan losliggen (zwevend) kliklaminaat. De eerste hoort bij het onroerend goed. Immers je kan het niet zonder te slopen uit het huis halen. De tweede is een roerende zaak.

Om te voorkomen dat bij de verkoop van een huis onduidelijkheid ontstaat tussen koper en verkoper is het belangrijk dat bij iedere verkoop een lijst van zaken wordt opgesteld. Zo maken we soms mee dat een verkoper een bepaald boompje mee wil nemen, omdat deze emotionele waarde heeft. Zelf heb ik ook wel eens een huis verkocht zonder keuken en we hebben zelfs wel eens een huis verkocht inclusief hond en een jaar lang gratis Bonzo brokken, maar dat is weer een heel ander verhaal. Wanneer je gaat bieden op een huis is het belangrijk om direct bij je bieding aan te geven in welke roerende goederen je interesse hebt en of ze bij het bod zijn inbegrepen. Meer weten over bieden op een huis?

Roerende zaken kun je op twee manieren in je bod betrekken: binnen de koopsom (waardoor je er overdrachtsbelasting over betaalt) of als aparte overnamepost buiten de koopsom (waardoor je dat niet doet). Hoewel het verleidelijk is om alles in één bedrag te stoppen, is apart afrekenen meestal voordeliger. Reken het door: bij de meeste koopwoningen geldt 2% overdrachtsbelasting (per 2026; bij starters onder de drempel zelfs 0%). Belangrijk om te weten: vele jaren geleden werd dit trucje opgerekt door bewust hoge bedragen aan roerende zaken toe te rekenen, zodat de aankoopsom van de woning relatief lager uitkwam en er minder belasting werd betaald. Dat feest is voorbij. De Belastingdienst kijkt bij elke transactie mee, en ook de notaris moet toezien dat de woning voor een reële waarde is verkocht. Geef roerende zaken dus een realistische prijs. Het CBS telde in het derde kwartaal van 2025 bijna 63.000 verkochte bestaande koopwoningen, 15,6% meer dan een jaar eerder, tegen een gemiddelde transactieprijs van €487.000 (CBS, maart 2026).

In een actievere markt komt elke €500 aan overname weer als onderhandelpunt op tafel, juist omdat verkopers dan vaker bereid zijn losse spullen voor een vriendenprijs achter te laten als dat de deal sluit. Nee, niet als je ze los van de woning afrekent. De Belastingdienst heft overdrachtsbelasting alleen over onroerende zaken. Zet je een overnamebedrag voor gordijnen of witgoed expliciet apart in de koopovereenkomst, dan blijft dat deel buiten de heffingsgrondslag. Meld het direct bij de verkoopmakelaar én bij de notaris, nog vóór je tekent. De notaris kan dan een deel van de koopsom in depot houden tot de verkoper het ontbrekende item terugplaatst of vervangt. Doe je dat niet vóór de overdracht, dan vervalt die mogelijkheid omdat de koopsom volledig naar de verkoper is overgemaakt. Dat hangt af van de bevestiging en het contract.

Bij de koop of verkoop van een woning kom je vaak de term roerende zaken tegen. Dit zijn alle spullen die niet vastzitten aan het huis en die je in principe kunt verplaatsen. Onroerende zaken: horen standaard bij de woning. Om misverstanden te voorkomen, wordt bij de verkoop van een woning vaak een lijst van zaken opgesteld. Hierin staat precies aangegeven welke roerende zaken achterblijven, welke eventueel ter overname zijn en wat de verkoper meeneemt. Als koper en verkoper afspraken maken over roerende zaken, worden deze opgenomen in de koopovereenkomst. Denk bijvoorbeeld aan de overname van gordijnen of een wasmachine tegen een bepaalde prijs.

Een belangrijk nadeel voor kopers is de hoeveelheid onzekerheid in grijze zones. Een ingebouwde kast kan roerend lijken, maar in de praktijk kunnen deze zaken voor schade zorgen bij verwijdering. De NVM beschrijft de lijst van zaken als het document dat vastlegt welke zaken in het huis achterblijven, wat er met de verkopers meegaat en welke zaken tegen betaling kunnen worden overgenomen. In de praktijk krijg je hem bij de documenten na de bezichtiging en als bijlage bij de concept-koopovereenkomst, nadat verkoper en koper het eens zijn geworden over een bedrag. Toch is de lijst geen wettelijke verplichting; hij wordt wel in de standaard NVM-modelkoopovereenkomst meegestuurd, en VBO- en VastgoedPRO-makelaars werken er in de praktijk vrijwel altijd mee. Een verkoper die geen lijst aanlevert, is geen reden om te stoppen, maar wel een reden om er actief om te vragen via de verkoopmakelaar.

Roerende zaken kun je op twee manieren in je bod betrekken: binnen de koopsom of als aparte overnamepost buiten de koopsom. Het is verstandig om roerende zaken apart af te rekenen wanneer mogelijk, omdat dit vaak voordeliger is. De Belastingdienst heft overdrachtsbelasting alleen over onroerende zaken. Zet je een overnamebedrag voor gordijnen of witgoed expliciet apart in de koopovereenkomst, dan blijft dat deel buiten de heffingsgrondslag. Meld het direct bij de notaris en de makelaar voor overleg en depotregeling. De notaris kan dan een deel van de koopsom in depot houden tot de verkoper het ontbrekende item terugplaatst of vervangt. Doe je dat niet vóór de overdracht, dan vervalt die mogelijkheid omdat de koopsom volledig naar de verkoper is overgemaakt.

Over de zonnepanelen: juridisch meestal onroerend, vooral als ze duurzaam met het gebouw verbonden zijn. Alleen losse, volledig verplaatsbare systemen kunnen roerend zijn. Daarover is jurisprudentie en literatuur expliciet: zonnepanelen op een dak zijn meestal onroerend, als ze vast zijn bevestigd, terwijl losse systemen roerend kunnen zijn. Uitspraak HR 16 februari 2001 (Portacabin-arrest) wordt vaak aangehaald als leidraad voor verplaatsbare objecten, ook al ging die zaak niet specifiek om zonnepanelen.

Tijdens de bezichtiging blijft vaak de inboedel achter. De koper kan dit waarderen als extra aantrekkingskracht of juist als kostenpost. Een heldere lijst van zaken voorkomt latere discussies en dure conflicten. De makelaar speelt hierbij een centrale rol: hij controleert of de lijst compleet is en of er geen onduidelijke posten tussen staan. Voor kopers is het essentieel om de ingevulde lijst grondig te controleren en bij twijfel vragen te stellen voordat ze tekenen.

Samenvattend: roerende zaken zijn verplaatsbare spullen zoals meubels, gordijnen en losse apparaten; onroerende zaken zijn de dingen die vast zitten aan de woning of de grond, zoals muren, dak, fundering en ingebouwde installaties. Om misverstanden te voorkomen, wordt er bij elke verkoop een lijst van zaken opgesteld waarin staat wat blijft, wat meegaat en wat eventueel tegen betaling overgenomen kan worden. Een goede afstemming hierover voorkomt verrassingen bij de sleuteloverdracht en kan financiële consequenties, zoals belastingen en hypotheekbedragen, aanzienlijk beïnvloeden.

Wil jij jouw woning verkopen of kopen en vragen over roerende en onroerende zaken? Onze makelaars staan klaar om je te adviseren en te begeleiden door dit proces. Neem contact op via onze contactpagina voor meer informatie of een persoonlijk advies op maat.

tags: #tuintegels #roerende #zaken #onroerende