In dit artikel worden de regels rondom tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet en de sanering van asbest samengebracht, met praktische aandachtspunten voor huurders en verhuurders. We bespreken welke vergunningen nodig zijn, welke huurvoorwaarden gelden, wanneer asbest verwijderd moet worden en welke stappen huurders en opdrachtgevers kunnen nemen bij saneringswerkzaamheden.
Tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet
Bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet heeft de huurder geen huurbescherming bij beëindiging van de huur. Wel moet de verhuurder een opzegtermijn van minimaal drie maanden in acht nemen. De hoofdregel is dat de vergunning geldt voor maximaal twee jaar en de huurbeschermingregels zijn niet van toepassing, behalve dat de huurovereenkomst voor ten minste zes maanden moet worden aangegaan.
Voor tijdelijke verhuur van leegstaande woningen en gebouwen heeft de verhuurder een vergunning nodig. Deze vergunning vraagt de verhuurder aan bij de gemeente. De gemeente vermeldt in de vergunning de maximale huurprijs waarvoor de woning tijdelijk mag worden verhuurd. De opzegtermijn voor de huurder is maximaal een maand en de huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen. Voor verkoopbestemde woningen geldt een uitzondering: die mogen tegen elke huurprijs verhuurd worden.
Let op: de verhuurder mag niet verplicht worden de woning te verkopen of permanent te verhuren. De vergunning geldt doorgaans voor maximaal twee jaar en zonder verdere huurbeschermingsrechten. De huurder moet echter in elk geval een schriftelijke huurovereenkomst voor minimaal zes maanden aangaan en heeft recht op een redelijke opzegtermijn.
Asbest: wat is het en waarom is het belangrijk?
Asbest is een natuurlijk mineraal dat vroeger veel werd toegepast vanwege hittebestendige en isolerende eigenschappen. Het gevaar van asbest zit in de microscopische vezels die vrijkomen als het materiaal beschadigd raakt. Inademing van deze vezels kan ernstige ziektes veroorzaken zoals asbestose, longkanker, mesothelioom en asbestpleuritis. Veel oude gebouwen (voor 1993) bevatten nog asbest. Na 1994 is het gebruik van asbest verboden in Nederland, en vanaf 1 juli 1993 zijn bewerkingen aan asbest verboden.
Het betreft vaak vloerzeil, leidingisolatie of plafondplaten als asbest in woningen aanwezig is. Asbest is niet meteen gevaarlijk zolang het intact blijft; het risico ontstaat pas bij beschadiging of bewerking (boren, zagen, breken). Bij renovatie of sloop waarbij asbest vrijkomt, is verwijdering verplicht. Het verwijderen van asbest dient te gebeuren door een gecertificeerd bedrijf en mag niet zomaar worden weggegooid of op de stort beland worden.
Asbestinventarisatie en sancties
Bij renovatie of sloop van gebouwen van voor 1994 is een asbestinventarisatie wettelijk verplicht. Als de asbesttoestand niet duidelijk is, moet een gespecialiseerd bedrijf een inventarisatie uitvoeren. De rechtspraak wijst uit dat de aanwezigheid van asbest een gebrek kan vormen, zeker wanneer het risico’s oplevert voor gezondheid. Zo oordeelden rechtbanken en hoven dat spuitasbest of losgebonden asbest een gebrek kan opleveren als vezels vrijkomen of gezondheidsrisico’s bestaan. Huurders moeten expliciet naar asbestvragen bij het aangaan van een huurovereenkomst informeren, en bij twijfel een inventarisatie laten uitvoeren en schriftelijke klachten vastleggen.
Wat betekent dit voor huurders tijdens asbestsanering?
Tijdens sanering geldt: de verhuurder heeft de onderzoeksplicht en moet zorgen voor een veilige en gezonde woonruimte. Hechtgebonden asbest (zoals dakplaten) vormt meestal geen direct gevaar zolang het intact blijft; niet-hechtgebonden asbest (bijv. spuitasbest) kan wel vrijkomen en vormt een ernstiger risico. Als asbest vrijkomt bij renovatie of sloop, moet sanering plaatsvinden. Voor huurders geldt: informeer expliciet naar de aanwezigheid van asbest bij het aangaan van de huurovereenkomst. Laat bij twijfel een inventarisatie uitvoeren en leg klachten schriftelijk vast. Transparantie is cruciaal: huurders en verhuurders moeten duidelijke afspraken maken over sanering, bereikbaarheid en eventuele verplaatsingen tijdens werkzaamheden.
Praktische scenario’s en adviesstukken
Een voorbeeldigt geval: wanneer tijdens installatiewerkzaamheden plafondplaten met losgebonden asbest worden ontdekt en de verhuurder zich beroept op de beginconditie van het pand, oordeelde een rechtbank dat de aanwezigheid van asbest een gebrek oplevert. Een ondernemer huurt een bedrijfsruimte en de asbest wordt tijdens werkzaamheden aangetroffen; ook hier blijkt de aanwezigheid van asbest een gebrek op te leveren, waardoor maatregelen noodzakelijk zijn. Voor huurders geldt in zo’n situatie: vraag expliciet naar de aanwezigheid van asbest, laat een inventarisatie uitvoeren en leg klachten vast; verhuurders doen er goed aan om een professioneel asbestonderzoek uit te voeren bij panden van vóór 1993. Transparantie en proactieve clausules in de huurovereenkomst zijn essentieel.
Wat is asbest eigenlijk?!
Regels bij een tijdelijke verhuur met verkoop- of sloopdoel
Bij verkoopbestemde woningen geldt een uitzondering: die mogen tegen elke huurprijs verhuurd worden. De Leegstandwet biedt ruimte voor tijdelijke verhuur zonder standaard huurbescherming, maar de gemeente kan nadere voorwaarden stellen in de vergunning. Voor sloop en renovatie zijn er plannen en subsidies mogelijk via gemeenten, zoals sloopmeters en vouchers, en er bestaan leningen voor asbestverwijdering.
Gemeentelijke regelingen en lokale tools
Lokale overheden bieden vaak regelingen aan voor sanering, verduurzaming en herinrichting van buitengebieden. Voorbeelden zijn subsidies voor sloop van bijgebouwen, Groen voor Rood-regelingen en premantelzorgwoningen. Instrumenten zoals sloopvouchers enleningen tegen lage rente ondersteunen bewoners bij renovatie en sanering, inclusief asbestverwijdering. In sommige gemeenten bestaan ook gratis stort en beschermingspakketten voor particulieren met asbestdaken onder bepaalde voorwaarden.
Checklist voor huurders bij asbest in of nabij de huurwoning
- Informeer expliciet naar de aanwezigheid van asbest bij het aangaan van de huurovereenkomst.
- Vraag een asbestinventarisatie aan bij twijfel of bij renovatie/sloop.
- Leg klachten schriftelijk vast en houd alle correspondentie bij.
- Vraag naar duidelijke saneringsplannen en de verwachte tijdsduur van werkzaamheden.
- Vraag eventueel om compensatie of tijdelijke onderdak als de woning niet bewoonbaar is.
- Overweeg advies in te winnen bij Juridisch Loket of een gespecialiseerde advocaat als dat nodig is.
Specifieke situaties en praktijkervaringen
In praktijkgevallen kan de verhuurder verplichtingen hebben om de woongenot te garanderen tijdens werkzaamheden en om een veilig opgeleverd product te leveren na sanering. Ook kunnen huurders ervoor kiezen om extern onderdak te regelen als de woning ongeschikt is tijdens de sanering. De lokale huurteams en corporaties kunnen huurders informeren over hun rechten en plichten in het kader van asbest en sanering.