Als zorginstelling heeft u niet alleen de verantwoordelijkheid voor uw cliënten, bewoners, medewerkers en bezoekers. Met zorg uw vastgoed onderhouden; dat is wat wij kunnen doen voor uw zorginstelling. Het totale onderhoud van bijvoorbeeld een ziekenhuis of een woonzorggebouw is een complex proces, dat structureel en planmatig moet worden uitgevoerd. Het onderhoud optimaal geregeld We nemen uw graag mee in hoe wij vastgoedonderhoud in een zorgomgeving aanpakken. Het binnen- en buitenonderhoud van de gebouwen waarin u zorg verleent vraagt om een zorgvuldige aanpak. Binnen het vastgestelde budget en ook nog eens met minimale overlast voor uw bewoners, patiënten en medewerkers.
Uw vastgoed, onze zorg. Het team van Wolters heeft ervaring in het totale onderhoud van zorginstellingen. Van inspectie en voorbereiding tot uitvoering en oplevering: wij verzorgen alle aspecten van het onderhoud aan uw gebouwen. Hoe werkt RGS Wij werken hierbij zowel projectmatig en planmatig volgende methode van Resultaatgericht Samenwerken (RGS). Dat geeft u inzicht in het te plannen onderhoud en de te verwachten onderhoudskosten. Glasheldere communicatie Waar wij aan het werk zijn, worden mensen verzorgd. Daarom is er extra aandacht voor veiligheid, stofvrij werken, rust en ‘onzichtbaarheid’. Samen kijken we naar de beste momenten voor uitvoering. De RGS-methode van Wolters is gecertificeerd met het VGO-keurmerk.
Het VGO-keur staat voor een duurzame samenwerkingsvorm in onderhoud en renovatie, die veelzijdig voordeel oplevert. Het keurmerk laat zien dat wij het Resultaatgericht samenwerken beheersen en dit al vaker in de praktijk hebben toegepast. U kunt het onderhoudsproces online volgen, 24 uur per dag. U als opdrachtgever kunt de onderhoudsplanning nu en in de toekomst volgen. Het geeft u inzicht in planningen en gebudgetteerde onderhoudskosten.
Zorginstellingen zijn budgetverantwoordelijk ten aanzien van hun vastgoed. Daardoor is het van belang de aansturing en uitvoering van onderhoud en renovaties goed te organiseren. Koëter Vastgoed Adviseurs heeft meer dan 30 jaar ervaring in onderhoud en renovatie van zorgvastgoed. In die periode hebben de adviseurs van Koëter Vastgoed Adviseurs reeds bij diverse zorginstellingen de grip op het onderhoud vergroot door de transitie naar een regie-organisatie mogelijk te maken. Onze specialisten kunnen voor u inspecteren, een meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) opstellen van uw vastgoed, maar ook het inkopen van meerjarenprestatiecontracten of het projectmanagement voor één van uw renovaties.
Koëter Vastgoed Adviseurs heeft daarnaast als auteur van de Vastgoed Taxatiewijzer (de norm in Nederland voor de exploitatiekosten van vastgoed) een enorme ervaring opgebouwd in beheer, onderhoud en renovatie van vastgoed. Recentelijk is deze uitgebreid met de uitgave: ‘Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Zorggebouwen’, waarin de kosten voor onderhoud van zorggebouwen vermeld staan. Zorgvastgoed advies in het kort:
- Zorgvastgoed advies helpt zorginstellingen om huisvesting structureel af te stemmen op hun zorgvisie, organisatie en financiële kaders.
- Het verbindt zorginhoud, vastgoed, regelgeving en samenwerking met gemeenten tot samenhangende en toekomstbestendige keuzes.
Voor bestuurders, vastgoedverantwoordelijken en gemeenten is zorgvastgoed daarmee een strategisch vraagstuk met langdurige impact. Begeleiding is met name relevant bij veranderende zorgvragen, nieuwbouw of renovatie, financiële druk en samenwerking met gemeenten. De Zorgvastgoed Maatschappij (DVZM) begeleidt zorgorganisaties onafhankelijk bij zorghuisvesting vraagstukken.
Wat houdt zorgvastgoed advies in?
Zorgvastgoed advies is het onafhankelijk begeleiden van zorginstellingen bij strategische, tactische en operationele vastgoedvraagstukken. Daarbij worden zorginhoudelijke doelstellingen, organisatieontwikkeling, financiële haalbaarheid, wet- en regelgeving en vastgoedtechnische aspecten in samenhang beschouwd. In de zorgsector is vastgoed nooit neutraal. Gebouwen bepalen hoe zorg wordt georganiseerd, hoe cliënten wonen en hoe medewerkers hun werk kunnen uitvoeren. Zorgvastgoed advies vertrekt daarom niet vanuit stenen of vierkante meters, maar vanuit de zorgfunctie die huisvesting moet ondersteunen.
Zorgvastgoed advies van De Zorgvastgoed Maatschappij omvat onder andere:
- het analyseren van bestaand vastgoed en toekomstige behoeften
- het vinden van passende zorghuisvesting
- het begeleiden van samenwerking met gemeenten en partners
Zorgvastgoed als strategisch vraagstuk binnen de zorgsector. Zorgvastgoed kent een lange levensduur en een grote financiële impact. Investeringen in vastgoed werken vaak tientallen jaren door, terwijl de zorgpraktijk voortdurend verandert. Dit spanningsveld maakt vastgoed tot een strategisch vraagstuk op bestuursniveau. Belangrijke ontwikkelingen die deze complexiteit vergroten zijn: vergrijzing en toenemende zorgzwaarte, extramuralisering en scheiding van wonen en zorg, personeelsschaarste en veranderende werkprocessen, duurzaamheidseisen en energietransitie, en een toenemende rol van gemeenten in wonen en zorg.
Zonder strategische benadering kan vastgoed zorgontwikkeling beperken. Met goed onderbouwd zorgvastgoed advies kan huisvesting juist flexibiliteit, samenwerking en kwaliteit ondersteunen.
Zorgvastgoed vraagstukken in verschillende ontwikkelfasen
Startende zorginitiatieven zoeken vaak naar geschikte locaties binnen bestaande bebouwing. De Zorgvastgoed Maatschappij helpt bij het beoordelen van geschiktheid, regelgeving en toekomstige uitbreidingsmogelijkheden. Groeiende zorgorganisaties moeten vastgoedkeuzes laten meegroeien met de organisatie zonder flexibiliteit te verliezen. Begeleiding helpt onderscheid maken tussen tijdelijke oplossingen en structurele keuzes. Bij gevestigde zorginstellingen sluit vastgoed regelmatig niet meer aan bij veranderende zorgvragen. Zorgvastgoed advies van De Zorgvastgoed Maatschappij ondersteunt bij heroriëntatie, renovatie of herontwikkeling. Organisaties in transitie of krimp vragen om andere vastgoedstrategieën dan groei; begeleiding helpt om realistische keuzes te maken en financiële en organisatorische risico’s te beperken.
Wanneer is zorgvastgoed begeleiding noodzakelijk?
Zorgvastgoed begeleiding is vooral noodzakelijk wanneer vastgoedkeuzes grote impact hebben op zorgverlening, financiën of bestuurlijke verantwoordelijkheid. Veelvoorkomende situaties zijn: wijziging van zorgvisie of doelgroep, nieuwbouw, renovatie of herontwikkeling, financiële druk, leegstand of inefficiënt gebruik, samenwerking met gemeenten of andere partijen, bestuurlijke wisselingen of herstructurering. Vroegtijdige begeleiding vergroot de keuzeruimte, voorkomt overhaaste beslissingen en zorgt voor beter onderbouwde keuzes.
Verschillende vormen van zorgvastgoed advies en begeleiding
Zorgvastgoed advies kan verschillende vormen aannemen, afhankelijk van de vraag en de fase waarin de organisatie zich bevindt:
- Strategisch zorgvastgoed advies: lange termijn en samenhang tussen zorgvisie en vastgoedportefeuille.
- Projectmatige begeleiding: ondersteuning bij haalbaarheidsstudies, locatieafwegingen en programma’s van eisen.
- Zorgvastgoed bemiddeling: begeleiding bij situaties met meerdere partijen en draagvlakcreatie.
De rol van de zorgvastgoed specialist: De Zorgvastgoed Maatschappij begeleidt zorginstellingen, gemeenten en samenwerkingspartners bij zorgvastgoedvraagstukken binnen uiteenlopende zorgdomeinen. De expertise ligt op het snijvlak van zorginhoud, vastgoed en publieke besluitvorming. Door deze combinatie kan de zorgvastgoed specialist zorgvastgoedvraagstukken benaderen vanuit zowel bestuurlijke verantwoordelijkheid als maatschappelijke context.
Waarom zorgvastgoed advies specifieke sectorkennis vereist
Zorgvastgoed bevindt zich op het snijvlak van zorginhoud, vastgoed en publieke verantwoordelijkheid. Dit maakt generieke vastgoedmodellen of standaardadvies onvoldoende toepasbaar. Zonder kennis van zorgprocessen, financieringsstromen en bestuurlijke verhoudingen ontstaat het risico dat vastgoed leidend wordt in plaats van ondersteunend. Specifieke sectorkennis is noodzakelijk om te begrijpen hoe zorg wordt georganiseerd, welke eisen verschillende doelgroepen stellen aan huisvesting en hoe regelgeving de speelruimte beïnvloedt.
De Zorgvastgoed Maatschappij positioneert zich in dit spanningsveld door zorgvastgoed integraal te benaderen: niet als vastgoedvraagstuk met een zorgcomponent, maar als zorgvraagstuk met vastgoedconsequenties. Deze invalshoek vormt de basis voor duurzame en uitlegbare keuzes.
Wat is goed zorgvastgoed advies, en wat niet?
Goed zorgvastgoed advies brengt samenhang aan tussen zorgvisie, organisatie, vastgoed en financiën. Het helpt om keuzes te maken die passen bij de lange termijn en bij maatschappelijke verantwoordelijkheid. Zorgvastgoed advies schiet tekort wanneer vastgoed primair wordt beoordeeld op technische of financiële gronden en zorginhoud en gebruikersperspectief onvoldoende worden meegenomen. Standaardoplossingen worden toegepast zonder context. Effectief zorgvastgoed advies stelt vragen voordat het oplossingen aandraagt.
Zorgvastgoed als kennisdomein en samenhangend geheel: Door vastgoed te beschouwen als onderdeel van een bredere zorg- en huisvestingsstrategie ontstaat ruimte voor afstemming, flexibiliteit en samenwerking. Voor zorginstellingen betekent dit dat vastgoed niet alleen wordt beoordeeld op huidige behoeften, maar ook op toekomstige ontwikkelingen.
Samenwerking met gemeenten en andere partners
Zorgvastgoed staat nooit op zichzelf. Gemeenten spelen een sleutelrol vanuit wonen, welzijn, zorgbeleid en ruimtelijke ordening. Ook woningcorporaties en maatschappelijke organisaties zijn vaak betrokken. Succesvolle samenwerking vraagt om: duidelijke rolverdeling, inzicht in elkaars doelen, transparante communicatie en realistische planning.
Valkuilen bij zorgvastgoed zonder begeleiding
Zonder deskundige begeleiding lopen zorginstellingen risico’s zoals onvoldoende afstemming met gemeenten en gebrek aan specifieke kennis voor zorghuisvesting. De Zorgvastgoed Maatschappij helpt deze valkuilen te voorkomen.
Renovatie van zorgvastgoed
Renovatie van zorgvastgoed komt veel voor. Het is van belang dat het vastgoed voldoet aan de actuele zorgbehoefte en toekomstbestendig wordt gemaakt. Verduurzaming staat centraal. Met meer comfort, minder onderhoudskosten en minder energielasten tot gevolg. Goede uitgangspunten. Maar u kunt niet zomaar renoveren. Huurders hebben recht op een renovatievoorstel en moeten betrokken worden bij de voorgenomen plannen. Renovatie moet onderscheiden worden van dringende werkzaamheden. Dringende werkzaamheden zijn die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld, bijvoorbeeld ter voorkoming of beperking van schade. Het is niet gericht op een toename van het woongenot.
Voor deze werkzaamheden geldt voor een huurder een gedoogplicht. Het uitgangspunt van de wettelijke renovatieregeling is dat de verhuurder een (redelijk) schriftelijk voorstel aan de huurder doet omdat de bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet. In het voorstel moet rekening gehouden worden met de belangen van de cliënt en die van de zorginstelling. Alle relevante omstandigheden van het geval spelen hierbij een rol. Het is aan de zorginstelling om aan te tonen dat het voorstel redelijk is. Stemt een cliënt niet in, dan is het aan de zorginstelling om de redelijkheid in een procedure te bewijzen. Renovatie van tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen (zoals een zorgcomplex) wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als 70% of meer van de cliënten daarmee heeft ingestemd. Hiertegen staat het aanleveren van tegenbewijs open door de andere cliënten die menen dat dat niet zo is. De cliënt moet in dat geval aantonen dat zijn specifieke belangen zodanig zwaar wegen dat van de zorginstelling kan worden gevergd dat deze de renovatieplannen aanpast of zelfs ten dele niet uitvoert. Als minder dan 70% instemt met het renovatievoorstel dan ligt het procesinitiatief bij de zorginstelling. Renovatie kan gevolgen hebben voor de huurprijs; er moet voldoen zijn aan voorwaarden zoals toestemming van de cliënt voor woningverbetering. Ook moet de renovatie zorgen voor meer comfort dan de oude situatie; de huurverhoging moet redelijk zijn en de nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan toegestaan bij het nieuwe puntenaantal. Als de cliënt vanwege de renovatie tijdelijk naar een andere woonruimte moet verhuizen, is de zorginstelling verplicht de verhuiskosten te vergoeden. Voor huurders van zelfstandige woonruimte bedraagt deze vergoeding minimaal € 6.334 (prijspeil 2021). Huurders van onzelfstandige woonruimte hebben recht op een bijdrage in de kosten van een noodzakelijke verhuizing, maar niet op de minimale vergoeding.
Het is van belang de cliëntenraad en bewonersorganisatie tijdig bij de voorgenomen plannen te betrekken. De cliëntenraad heeft een adviesrecht over het huisvestingsbeleid, verbouw en nieuwbouw en een instemmingsrecht over het sociaal plan en de verhuizing. Een bewonersorganisatie heeft een adviesrecht bij slopen, renoveren, verwerven en bezwaren van woongelegenheden. Is uw zorginstelling voornemens haar vastgoed te renoveren? Heeft u een renovatievoorstel opgesteld maar twijfelt u of deze voldoet aan de wettelijke vereisten?
Renovatie en verduurzaming: praktijkoverwegingen
De zorgsector staat voor grote uitdagingen: vergrijzing, toenemende regelgeving en verduurzamingsopgaven. Van dagelijks beheer naar strategisch vastgoed; de aanleiding om een portefeuille onder de loep te nemen is vaak dreigende leegstand, calamiteit of beleidsmatige noodzaak zoals verduurzaming. Het is vaak zo dat gebouwgegevens aanwezig zijn maar versnipperd binnen de organisatie. Een inventarisatie van gegevens is stap één om tot een strategisch vastgoedadvies te komen. Laride biedt een integrale benadering van vastgoedbeheer, waarbij assetmanagement en strategisch vastgoedadvies elkaar versterken. Deze aanpak zorgt voor grip op operationele zaken en focus op lange termijnontwikkelingen.
Belangrijke ontwerp- en beheerkeuzes in renovatieprojecten richten zich op huisvesting die aansluit bij zorginhoud en die rekening houdt met bewoners en personeel. Voor dementiezorg zijn er specifieke aandachtspunten zoals veilige bewegingsruimte, herkenbare plekken en een huiselijke sfeer, terwijl in de geriatrische zorg veiligheid en prikkelregulatie voorop staan. In de eerstelijnszorg ligt de focus op toegankelijkheid en flexibiliteit. Certificeringen kunnen helpen om ontwerpkeuzes te onderbouwen, maar zijn geen vereiste als KPI’s voldoende geborgd zijn in ontwerp en beheer.
Bij het plannen van renovaties is het essentieel om huurders te betrekken via de cliëntenraad en bewonersorganisaties, en om een voorziening te treffen voor verhuiskosten als dat nodig is. Het uitgangspunt is een redelijk voorstel van de verhuurder met rekening houdend met belangen van cliënten en zorginstelling. Voorts is een auditmap met versiebeheer aan te bevelen voor inspecties en audits.
Praktische stappen en quickscans
Een praktische 1-daagse compliance- en haalbaarheidsscan kan helpen om grote risico’s vroegtijdig te signaleren: check BBL-gebouwfunctie en bezetting, brandcompartimentering en vluchtroutes, toegankelijkheid en routing, Arbo/tilzorg en werkruimtes, hygiëne- en logistieke stromen en Wzd-risico’s bij dementie. Een korte co-creatiefase met zorgteams en familie kan georganiseerd worden met sprints van 2-3 workshops; leg besluiten vast in het PvE/eisenregister en koppel ze aan toetsmomenten.
Voor ziekenhuizen, verpleeghuizen, GGZ en eerstelijnszorg geldt een speciale aanpak: een Specialistisch MJOP voor zorgvastgoed met NEN 2767, WTZi-eisen, brandcompartimentering en legionella-preventie. De vijf stappen voor het opstellen van een MJOP voor zorgvastgoed zijn Intake, Inspectie ter plaatse (NEN 2767), Toets aan zorg-specifieke normen, Begroting & 20-jaars planning en Rapportage en bestuurspresentatie. De planning houdt rekening met actuele prijspeilen, BTW-vrijstelling en koppeling aan NHC/DBC voor financiële forecasting.
Renovatie moet onderscheiden worden van dringende werkzaamheden. Dringende werkzaamheden zijn noodzakelijkerwijs gericht op het voorkomen van schade en verhogen niet het woongenot. Renovatierapporten dienen eerlijk en juridisch solid te zijn, met duidelijke betrokkenheid van huurders en duidelijke voorwaarden rond huurprijs en verhuizing.
Tot slot: de Green Deal duurzame zorg en initiatieven zoals het KIP-MV en EVZ helpen zorginstellingen te verduurzamen en toekomstbestendig te maken. Verduurzaming vermindert onderhoudskosten en energielasten en verbetert comfort en gezondheid van bewoners.
tags: #vastgoedonderhoud #en #renovatie #voor #zorginstellingen