Verborgen gebreken bij bedrijfspand of woning: aansprakelijkheid verkoper en leverage van mededelingsplicht

Bij de aankoop van een woning of een bedrijfspand kunt u tegen allerlei problemen aanlopen.

Zit er asbest in de woning ? Zijn er verborgen gebreken ? Wie is hiervoor aansprakelijk ? Heeft de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden ?

Bij de aankoop of verkoop van een woning kan er van alles mis gaan.

Een overgedragen woning dient aan de koopovereenkomst te beantwoorden.

Als een woning niet de eigenschappen bezit die de koper ervan mocht verwachten, is de verkoper hiervoor aansprakelijk.

Als er sprake is van een verborgen gebrek dat kan worden hersteld, is het van belang dat de koper de verkoper in gebreke stelt en hem daarbij een redelijke termijn geeft om tot herstel over te gaan.

Mededelingsplicht vs. Wat zijn verborgen gebreken ?Dat zijn gebreken die de koper niet tijdens een bezichtiging zelf had kunnen waarnemen.

Er rust echter een onderzoeksplicht op de koper die meebrengt dat een koper soms een bouwtechnische keuring moet laten uitvoeren.

Bij de verkoop van een woning of een bedrijfspand heeft de verkoper en/of de verkoopmakelaar een mededelingsplicht.

Zij moeten de koper zo volledig mogelijk informeren over de eigenschappen van de woning of het bedrijfspand.

Alles wat voor de aankoopbeslissing van belang is, dient aan de koper te worden medegedeeld.

Verkoper/koper met succes aansprakelijk stellenUw advocaat kan de verkoper aansprakelijk stellen voor de schade die wordt veroorzaakt door het gebrek aan uw huis.

Bij aansprakelijkheid kan tevens ontbinding van de koopovereenkomst worden gevorderd.

Soms kan ook de makelaar aansprakelijk worden gesteld omdat deze geen bouwtechnische aankoopkeuring heeft geadviseerd.

De zorgplicht van de makelaar brengt mee dat hij een veel ...

De verkoper van de woning is niet altijd aansprakelijk voor verborgen gebreken.

Dit is afhankelijk van de bepalingen die zijn opgenomen in de koopakte (koopovereenkomst).

In de standaard koopakte van de NVM is onder artikel 6.1 opgenomen dat de woning wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.

In beginsel ligt het risico van verborgen gebreken bij de koper. Het is daarom zaak de woning goed te onderzoeken.

In de NVM-koopakte is echter ook de garantie opgenomen dat de …

Geschillen rond Koop/verkoop woningU verkoopt uw huis en na levering blijkt dat in de kruipruimte sprake is van ernstige schimmelvorming.

De kopers komen bij u verhaal halen maar u wist nergens van.

Ook wanneer u een woning koopt, kunt u geconfronteerd worden met asbest, een lekkage of andere verborgen gebreken.

Bij aansprakelijkheid voor verborgen gebreken is van belang om de verkoper tijdig op de hoogte te brengen van de geconstateerde gebreken.

Constateert u na aankoop van uw huis een lekkage, asbest of houtworm dat dient u zo spoedig mogelijk te klagen bij de verkoper.

Wanneer er te laat wordt geklaagd, verliest u al uw rechten (art. 6:89 BW en art. 7:23 BW).

Bij de aankoop of verkoop van een huis kunt u worden geconfronteerd met allerhande problemen.

Denk aan een forse lekkage, asbest in het dak, houtworm of problemen aan de fundering.

De woning moet voor normaal gebruik geschikt zijn.

Een huis met verborgen gebreken zoals een forse lekkage, asbest of funderingsproblemen is vaak niet voor normaal gebruik geschikt.

Een jong kantoor in Nijmegen dat gespecialiseerd is in juridische dienstverlening biedt tegen een zeer concurrerend tarief.

Een koper die hiermee wordt geconfronteerd heeft te maken met ‘verborgen gebreken’.

De koper zal in het geval van verborgen gebreken de verkoper naar alle waarschijnlijkheid aansprakelijk willen stellen om zijn schade te verhalen.

De vraag of de verkoper aansprakelijk is kan echter niet in een zucht worden beantwoord en zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld.

In deze bijdrage wordt ingegaan op de ‘normaal gebruik garantie’ uit artikel 6.3 van de NVM koopakte en artikel 7:17 BW inzake conformiteit.

Hierin is bepaald dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die het ‘normaal gebruik’ van de woning verhinderen.

Met andere woorden: de koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn.

Wanneer en waarvoor is de verkoper aansprakelijk?

Als aan een woning een gebrek kleeft dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper daardoor lijdt.

Waarbij moet worden opgemerkt dat een verkoper niet aansprakelijk zal zijn wanneer het gaat om gebreken die voor de koper kenbaar waren of hadden moeten zijn.

Kenbare gebreken komen namelijk voor rekening en risico van koper.

In een andere bijdrage wordt ingegaan op het kenbaarheidsbegrip en de omvang en reikwijdte van de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht bij de koop van een woning.

Hoe kun je je beschermen tegen verborgen gebreken?

Inspecteer het pand: Ondernemers kunnen zich beschermen door voor de koop van een pand goed te inspecteren op gebreken.

In geval van twijfel zal onderzoek gedaan moeten worden naar het eventuele gebrek, zodat de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht.

Op die manier kan hij als op een later moment toch gebreken ontdekt worden, met meer slagingskans de verkoper aansprakelijk stellen voor de schade.

Voer een bouwkundige keuring uit: Schakel een onafhankelijk expert in om het pand grondig te inspecteren.

Voor veel zekerheid is het aan te raden om het pand onafhankelijk te laten keuren, inspecteren of onderzoeken door een derde, zodat de meeste gebreken aan het licht zullen komen en op die manier wordt tevens meer dan voldoende voldaan aan de op de koper rustende onderzoeksplicht.

Stel gerichte vragen aan de verkoper: Ook is het aan te raden om aan de verkoper veel vragen te stellen over de staat en het voormalig gebruik van het pand.

Op die manier weet je als koper waar je op moet letten tijdens de inspectie van het pand.

Informeer naar eerdere schade, renovaties en potentiële risico’s.

Laat belangrijke afspraken vastleggen: Zet eventuele garanties en verklaringen over de staat van het pand op papier.

Raadpleeg een jurist of advocaat: Verder is het altijd aan te raden om juridisch advies in te winnen bij twijfel of vragen ten aanzien van verborgen gebreken.

Elk geval is anders en hoe het nu precies zit met uw zaak zal afhangen van de verschillende omstandigheden en factoren die spelen.

Twijfel je over je rechten of plichten? Een gespecialiseerd juridisch adviseur kan je informeren en begeleiden.

Een advocaat koop kan je hierin gericht ondersteunen.

Wat kun je doen bij ontdekking van verborgen gebreken?

Ontdek je na de aankoop een verborgen gebrek? Dan heb je mogelijk recht op:

1. Schadevergoeding: Wanneer de koper na de verkoop toch nog een gebrek ontdekt, en indien hij heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht zou hij de verkoper aansprakelijk kunnen stellen voor de schade.
2. Ontbinding van de koopovereenkomst: In sommige gevallen is een verborgen gebrek zo ernstig, dat ontbinding van de koopovereenkomst gevorderd zou kunnen worden.

Belangrijk: Schakel op tijd juridische hulp in, want er gelden wettelijke termijnen voor het melden van gebreken.

Een ervaren advocaat vastgoed kan je hierbij ondersteunen.

Conclusie: voorkom verrassingen met goede voorbereiding

Verborgen gebreken kunnen een aanzienlijke impact hebben op je vastgoedtransactie.

Door goed onderzoek te doen, duidelijke afspraken te maken en juridische hulp in te schakelen wanneer nodig, verklein je de kans op vervelende verrassingen.

Heb je vragen over verborgen gebreken of ben je verwikkeld in een geschil? Je bent na aanmelding ook van harte welkom tijdens ons gratis spreekuur in Veghel.

Pl ey t Advocatuur - Jouw juridische partner in vastgoedvraagstukken.

Wij zijn hét advocatenkantoor in Veghel, gespecialiseerd in vastgoedkwesties en koopovereenkomsten.

Na de koop van vastgoed kunnen er gebreken aan een pand boven water komen, dat gebeurt vaker dan je denkt.

De vraag is dan of dit wanprestatie van de verkoper of levert (de gebreken zijn voor zijn risico en rekening) of niet.

Dat hangt meestal af van de inhoud van de overeenkomst.

Op grond van art. 7:17 BW moet de woning beantwoorden aan de koopovereenkomst.

Een verborgen gebrek kan betekenen dat dit niet het geval is indien de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

De koper mag verwachten dat de gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen.

In ieder geval dient binnen 2 maanden na ontdekking geklaagd te worden.

De verkoper moet in staat gesteld worden het gebrek te herstellen, als dat nog mogelijk is.

Het kan zijn dat een gebrek in de woning niet aan normaal gebruik in de weg staat.

Dat speelde bij een woonhuis waar houtworm in zat.

De verkoper is voor een verborgen gebrek slechts aansprakelijk volgens de rechter als ten gevolge van het gebrek een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd.

Voor zichtbare gebreken, dat willen zeggen gebreken die kopers bekend zijn, zijn verkopers niet aansprakelijk (Den Bosch 12 april 2000, TVC 2000).

Bij een dak dat aangetast is door schimmel en rotting blijkt waterschade de oorzaak te zijn.

Indien de koper een restauratieproject koopt dan wordt verondersteld dat rekening gehouden dient te worden met de nodige investeringen.

Dat blijkt uit de uitspraak van Rb. Arnhem 20 september 2006, NJ 2006, 566.

De rechter oordeelt: door dit onderzoek na te laten heeft Kroeze immers in wezen het risico aanvaard dat zich bepaalde tegenvallers zouden voordoen.

Het moge zo zijn dat hij door de staat van het dak een behoorlijke tegenvaller heeft geleden.

Dit risico is er in zekere mate eigen aan het project dat hij is aangegaan door de koop van een dergelijke monumentale, geheel te renoveren, meer dan een eeuw oude woning met sporen van houtvernielers.

Dit maakt de woning nog niet non-conform.

Ook kan het zo zijn dat een verkoper eigenlijk van bepaalde zaken c.q. gebreken op de hoogte had moeten zijn, die de eigenschappen van het pand aantasten.

In een zaak van de rechtbank Alkmaar van 24 juni 1999 speelde dat bijvoorbeeld.

T toen bleek asbesthoudend materiaal in de kruipruimte van een voormalige kloosterkapel te zitten.

Koper bleek een professionele onroerend goed partij.

De koper had een onderzoek laten uitvoeren dat eigenlijk ongeschikt was.

Niettemin oordeelde de rechter dat: verkoper in beginsel als onwetend koper is aangemerkt doch koper had op de hoogte moeten en dienen te zijn, hetgeen tot de gevolgtrekking leidt dat zij een onderzoeksplicht heeft verzaakt.

Verkoper schiet derhalve tekort in de nakoming van de verbintenis als bedoeld in art.

Anderzijds zal de beperkte aanwezigheid van asbest voor rekening van koper kunnen blijven.

Dat blijkt uit de uitspraak van Rb. Maastricht, 19 augustus 2003, TVC 2005: de koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en de prijs daarvan tot op zekere hoogte rekening moeten houden met het verrichten van achterstallig onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd.

De koper mag verwachten dat sprake is van de aanwezigheid van asbest.

De uitspraken van de rechter over verborgen gebreken zijn altijd gebaseerd op de specifieke feiten en omstandigheden van het geval.

De rechter kijkt altijd bij wie het risico ligt van een verborgen gebrek en kijkt ook of wel geleverd is wat de verkoper mocht verwachten.

Ook het verzwijgen van relevante feiten door verkoper kan een rol spelen en daartegenover dient de koper zelf ook onderzoek te doen, tenzij hij niet hoefde te twijfelen aan de mededelingen of een rapportage van de zijde van de verkoper of diens makelaar.

Het komt helaas vaak voor dat er na de koop van een woning of bedrijfspand zogenaamde “verborgen gebreken” aan het licht komen.

Zo kunnen de nieuwe eigenaren ontdekken dat de kelder van de nieuwe woning bij de kleinste regenbui blank komt te staan of dat de fundering van het gekochte bedrijfspand ernstig verzakt blijkt te zijn.

Als nieuwe eigenaar wens je uiteraard de verkopende partij aan te spreken voor vergoeding van de door de verborgen gebreken geleden schade.

Helaas is dit niet altijd mogelijk.

Een teleurgestelde koper kan een beroep doen op artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek.

Volgens dit artikel moet een geleverde zaak aan de koopovereenkomst beantwoorden.

Een geleverde zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als deze niet aan de verwachtingen voldoet.

De wet geeft aan dat een koper in ieder geval mag verwachten dat hij normaal gebruik kan maken van de woning.

Voor de beantwoording van de vraag of een verkoper aansprakelijk is voor gebreken, is dus van belang of het gebrek het normaal gebruik belemmert.

Indien een koper reden had om te twijfelen, had hij zelf onderzoek moeten verrichten. Dit is de zogenaamde onderzoeksplicht.

Zo dient koper die een redelijk oud huis heeft gekocht tegen een lage prijs, te verwachten dat het huis gebreken heeft.

Op deze koper rust een onderzoeksplicht om de gebreken in kaart te brengen.

Doet hij dat niet, dan kan de koper de verkoper na het sluiten van de koopovereenkomst niet aanspreken op grond van non-conformiteit.

De reikwijdte van de onderzoeksplicht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Aan de andere kant geldt dat de verkoper ook een plicht heeft: de mededelingsplicht.

Als de verkoper weet dat de woning of het bedrijfspand een bepaald gebrek heeft, dient hij dat mee te delen.

Doet hij dit niet, dan kan de verkoper niet wijzen op de eventuele onderzoeksplicht van de koper.

De redelijkheid en billijkheid brengen namelijk mee dat de verkoper geen beroep kan doen op de kenbaarheid van het gebrek indien de verkoper het gebrek vóór de koop heeft gekend maar de koper daarvan niet op de hoogte heeft gebracht.

In een zaak die aan de rechtbank Limburg werd voorgelegd speelde het volgende.

De kopers hadden een woning gekocht en daarbij gebruik gemaakt van de NVM koopovereenkomst.

Al snel ontdekten zij dat de staat van de gevels anders was dan verwacht.

De verf op de gevels liet los en er brokkelden stukken steen af vanwege vochtproblemen.

Vervolgens stelden de kopers dat sprake was van non-conformiteit, nu de woning niet geschikt was voor normaal gebruik als woning.

De rechtbank oordeelde dat in dit geval geen sprake was van een gebrek die aan het normaal gebruik als woning in de weg stond.

Volgens de rechtbank hadden de kopers onvoldoende onderbouwd dat er een constructief probleem was met betrekking tot de gevels.

Daarnaast hadden zij aangegeven dat aan de binnenzijde van de woning geen vochtproblemen speelden.

Daarnaast vond de rechtbank dat het gebrek aan de gevels voor de kopers kenbaar was.

De verkopers hadden voorafgaand aan de koop aangegeven dat de verf op de buitenmuren loslaat en soms zelfs stukjes steen.

Daarom hadden de kopers nader onderzoek moeten doen naar de staat van de buitenmuren.

Volgens de rechtbank hebben de kopers daartoe ruim de gelegenheid gehad: zij hadden de woning namelijk meerdere malen bezichtigd in aanwezigheid van een bouwkundige.

Bij het voorgaande is de klachttermijn nog van groot belang.

De wet bepaalt in artikel 7:23 BW namelijk dat de koper geen beroep meer kan doen op non-conformiteit, indien de koper niet binnen bekwame tijd bij de verkoper heeft geklaagd over het gebrek.

De koper dient dus te klagen binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken.

Deze bepaling beschermt de verkoper tegen te late en dus lastiger te betwisten klachten.

Als er te laat wordt geklaagd, kan de verkoper mogelijk niet meer bewijzen dat geen sprake is van een gebrek.

Het is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval wat dient te worden verstaan onder “bekwame tijd”.

Daarnaast geldt dat de verjaringstermijn van de vordering van de koper op de verkoper op grond van non-conformiteit verjaart na twee jaar nadat de koper voor het eerst heeft geklaagd.

Dit houdt in dat de koper die heeft geklaagd, de verkoper niet langer kan aanspreken tot vergoeding van schade indien hij twee jaar niets van zich heeft horen.

Een teleurgestelde koper kan de verkoper aanspreken voor vergoeding van schade als gevolg van verborgen gebreken, indien de geleverde zaak niet beantwoordt aan de koopovereenkomst.

Volgens de wet beantwoordt een zaak niet aan de koopovereenkomst, indien deze niet geschikt is voor normaal gebruik.

Het is afhankelijk van de omstandigheden van het geval wat dient te worden verstaan onder “normaal gebruik”.

Indien een koper meent dat sprake is van een gebrek dat het normale gebruik verhindert, doet hij er goed aan om binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek te klagen bij de verkoper.

In principe kan dat niet.

Bij de koop staat voorop dat u als koper de verkoper niet aansprakelijk kunt stellen voor gebreken die u na overdracht constateert.

U koopt de woning namelijk met alle “zichtbare en onzichtbare” gebreken.

De eerste uitzondering betreft de mededelingsplicht van de verkoper.

De verkoper die op de hoogte is van bepaalde gebreken aan de woning, moet die aan de koper mededelen.

Doet hij dat niet, dan is hij in beginsel aansprakelijk.

De mededelingsplicht geldt niet alleen voor bouwkundige zaken, maar ook voor factoren die met de woonomgeving te maken hebben, zoals geluidsoverlast e.d.

De verkoper hoeft echter niet alles te melden.

Van de tweede uitzondering is sprake als er een verborgen gebrek is dat het normale gebruik van de woning in de weg staat.

De verkoper kan dan aansprakelijk zijn.

Een verborgen gebrek is een gebrek dat redelijkerwijs niet zichtbaar was.

Of het normale gebruik verhinderd wordt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Zo speelt de leeftijd van de woning een grote rol.

Van een nieuwe woning mag men meer verwachten dan van een oude woning.

Mocht u als koper te maken krijgen met een verborgen gebrek, neem dan direct contact op met een advocaat.

Nadat u bekend bent geworden met het gebrek heeft u in principe slechts twee maanden de tijd om de verkoper daarop aan te spreken.

Ook in het geval u als verkoper aansprakelijk bent gesteld voor een verborgen gebrek kan een advocaat u hierover informeren.

tags: #verborgen #gebreken #bedrijfspand #lekkage