Wat komt er kijken bij de transformatie van kantoor naar woning? De vraag naar woningen blijft stijgen, terwijl veel kantoorpanden leeg staan of niet meer voldoen aan eisen zoals bijvoorbeeld het verplichte energielabel C.
Daarom wordt het ombouwen van een kantoor tot woningen steeds populairder, bij zowel beleggers als projectontwikkelaars. Maar zo’n transformatie is complexer dan een simpele verbouwing. Lees waarop je moet letten bij zo’n transformatieproject.
Bestemmingsplan en vergunningen
Niet ieder kantoor mag zomaar omgebouwd worden tot woning. Voordat je investeert in een dergelijk project, check je de volgende zaken: Het bestemmingsplan bij de gemeente: mag het pand wel een woonfunctie krijgen? Of je een omgevingsvergunning nodig hebt voor de transformatie. Of het pand valt onder gemeentelijk of beschermd erfgoed. Is dat het geval, dan mag je misschien minder verbouwen.
Staat van het pand en indelingsmogelijkheden: Kantoorruimtes zijn vaak ontworpen als open vloeren met systeemplafonds. Dat betekent dat je vaak extra wanden, badkamers en keukens moet plaatsen. Daarnaast moeten de isolatie, ventilatie en daglichttoetreding voldoen aan normen op het gebied van woningbouw. Ook moeten de vloerhoogte en brandscheidingen aan bepaalde eisen voldoen.
Binnen ons netwerk hebben we partijen die je daarbij kunnen helpen. Neem contact op en wij koppelen je aan de juiste persoon.
Technische eisen en verduurzaming
Woningen moeten aan andere eisen voldoen dan kantoren. Denk bijvoorbeeld aan geluidsisolatie, gasloos bouwen en het plaatsen van een nieuwe cv-installatie, warmtepomp of zonnepanelen om aan de BENG-normen te voldoen. Er zijn verschillende subsidies beschikbaar voor ondernemers die een pand willen verduurzamen. We brengen je graag in contact met de juiste persoon voor de berekening en aanvraag van de subsidies.
Financiële haalbaarheid en risico’s
Voordat je investeert in de aankoop van een kantoorpand en een transformatietraject aangaat, is het belangrijk om een goede kosteninschatting te maken. Houd in ieder geval rekening met de volgende kosten: Ga uit van een maximale financiering van 75% van de aankoop - en mogelijkheid tot 100% financiering van de verbouwing (via bouwdepot). Of een financiering van 75% op basis van de waarde na verbouwing/ ontwikkeling. Dit is afhankelijk van de casus. Reken daarnaast tussen de 10-14% van de aankoopwaarde aan Kosten Koper. Aanvullende kosten zoals advieskosten, leges en financieringslasten. Een buffer voor onvoorziene kosten bij tijdelijke leegstand.
Daarnaast kun je de aankoop of verduurzaming van het project op basis van verschillende structuren financieren: met een bouwkrediet - flexibel binnen het verbouwingsbudget, uitbetaling naar mate van voortgang of hypotheek op eindwaarde, waarbij de financiering wordt bepaald op basis van de verwachte marktwaarde na transformatie. Wil je ongeveer weten wat je kunt lenen? En wil je de verschillende soorten financieringen en voorwaarden in een helder advies uitgelegd krijgen? Bereken alvast je maandelijkse lasten in onze tool en verstuur je aanvraag voor een vrijblijvende kennismaking.
Bepaal je verhuur- of verkoopstrategie
Bij een transformatietraject wil je optimaal rendement behalen. Dat doe je door vooraf een gedegen verhuur- of verkoopstrategie te formuleren. Hierin beantwoord je onder andere de volgende vragen: Ga je de woningen verhuren of verkopen? Is er voldoende markt in de buurt voor jouw woningtype (studenten, starters, gezinnen)? Met andere woorden: wie is je doelgroep? Wat is de verwachte huuropbrengst of verkoopprijs per m²? Een realistische exploitatieberekening maakt je financieringsaanvraag sterker én voorkomt verrassingen.
Kantoren transformeren naar woningen? Een transformatieproject is een intensief traject waarbij je schakelt met verschillende opdrachtgevers en financiers. Wij vergelijken namens jou aanbiedingen van banken, bouwkredietgevers, co-financiers en investeerders. Zo krijg je overzicht in rente, looptijd, aflossing, bouwuitbetalingen én flexibiliteit. Voor veel financiers geldt wel dat men pas kan financieren als omgevingsvergunning en bestemmingswijzigingen passend en definitief zijn.
Bestemming en juridische routes
Ben je in het bezit van een bedrijfspand of ben je van plan een bedrijfspand te kopen met de bedoeling er woningen van te maken? Een bedrijfspand zal waarschijnlijk de bestemming ‘’Bedrijf’’ hebben. Gebouwen met deze bestemming zijn niet bedoeld om in te wonen. Het bestemmingsplan staat dat niet toe. Dat betekent dat de bestemming moet worden gewijzigd. In sommige bestemmingsplannen is de mogelijkheid opgenomen om van het bestemmingsplan af te wijken. Er zou dan de mogelijkheid kunnen worden gegeven om de bestemming te wijzigen van ‘’Bedrijf’’ naar ‘’Wonen’’.
De kruimelregeling is een relatief snelle procedure om af te wijken van een bestemmingsplan. Hiermee geldt de verkorte procedure van 8 weken. Door gebruik te maken van de kruimelregeling kunnen bestaande gebouwen worden gebruikt op een andere manier dan het huidige gebruik. Daarmee zou wonen dus kunnen worden toegestaan in een bedrijfspand. Door middel van een grote buitenplanse afwijking kan een vergunning worden verleend om af te wijken van het bestemmingsplan buiten de bebouwde kom.
De locatie van het bedrijfspand is belangrijk. Er is een grote kans dat een bedrijfspand zich bevindt op een bedrijventerrein. Het is lastig om de woningen daar te realiseren. Er gelden afstandseisen tussen woningen en bedrijven zodat voor de bewoners voor een goed woon- en leefklimaat kan worden gezorgd en de bedrijven niet worden gestoord in hun bedrijfsvoering. Als je een bedrijfspand om wil toveren naar woningen en het is daarvoor nodig dat je afwijkt van het bestemmingsplan, dan heb je de goedkeuring van de gemeente nodig. De gemeente kijkt of zij vindt dat het in de omgeving past en kijkt of het past bij het beleid.
Of het in de omgeving past heeft te maken met de locatie van het bedrijfspand. Zoals hierboven verteld is, is de locatie zeer belangrijk. Als het bedrijfspand op een bedrijfsterrein staat zal het zeer moeilijk zijn om de gemeente toestemming te geven er woningen van te maken. Ook is het goed om in het beleid van de gemeente te kijken. Staat daar dat de gemeente heel veel belang hecht aan het behoud van de bedrijven in de gemeente of staat er juist dat de gemeente open staat voor verandering van functies?
Daarnaast is het ook goed om te kijken naar de parkeerbehoefte. Wanneer je woningen wil realiseren moet je ervoor zorgen dat er voldoende parkeerplekken zijn. De meeste gemeenten hebben parkeernormen vastgesteld waaraan moet worden voldaan, en anders wordt naar de algemene parkeernormen verwezen. Het is goed om te weten is dat de parkeerbehoefte van de voormalige functie van de parkeerbehoefte voor de nieuwe functie wordt afgetrokken. Dat betekent dat de parkeerbehoefte die er bij het bedrijf bestond kan worden afgetrokken van de parkeerbehoefte die bij woningen zal ontstaan.
Voor het transformeren van gebouwen bestaan regels. Als je van plan bent een bedrijfspand te veranderen naar woningen zal er waarschijnlijk een wijziging van de bestemming nodig zijn. Dit kan door middel van een binnenplanse afwijking, een vergunning op grond van de kruimelregeling of een buitenplanse afwijking. Het is belangrijk om bij de aanvraag te betrekken waarom de woningen in de omgeving passen en waarom het plan past bij het beleid van de gemeente.
Wil je je bedrijfspand omzetten naar woningen? Wij hebben daarmee veel ervaring en ondersteunen je daarin graag. Uit oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik en duurzaamheid zal de tendens om (gedateerde) kantoorpanden te transformeren naar woningen zich de komende jaren voortzetten.
Wet- en regelgeving rond bedrijfswoningen
Jarenlang is sprake geweest van een overschot aan kantoorruimte, zeker op minder centraal gelegen plekken. Als gevolg van de Coronacrisis is het ook de verwachting dat bedrijven meer hybride zullen gaan werken. Dat betekent meer flexibiliteit, meer ontmoetingsplekken en een combinatie van thuis en op kantoor werken. Het aantal vierkante meters aan kantoorruimte zal daardoor mogelijk gaan krimpen. Het transformeren van kantoren naar woningen betekent meer dan het doorvoeren van bouwkundige aanpassingen. Het voor een locatie geldend bestemmingsplan bepaalt wat de gebruiksmogelijkheden zijn. Vaak geldt voor een kantoorpand een kantoor- of een gemengde bestemming. Gebruik als woning of voor wonen is dan niet toegestaan. Bij de herontwikkeling van een kantoor- of bedrijfspand in woonruimte of in appartementen is een wijziging of afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarvoor heeft de projectontwikkelaar de medewerking van de gemeente nodig.
De gemeenteraad kan op voordracht van het College van B&W het bestemmingsplan wijzigen maar het College van B&W kan ook zelfstandig een omgevingsvergunning voor bouwen verlenen en daarbij afwijken van het bestemmingsplan. Soms op basis van een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid (binnenplanse wijziging), maar meestal op basis van de zogenaamde Kruimelgevallenregeling op grond van het Besluit omgevingsrecht (specifiek de artikelen 4 aanhef en onderdeel 1 en 9 van bijlage 2 van het Bor).
De transformatie van kantoor naar woningen valt vaak hieronder. Je moet dan wel een ruimtelijke onderbouwing meesturen. Ook hier duurt het meestal 8 tot 14 weken.
Houd bij aankoop ook rekening met de specificiteit van gebruik en bestemming, zodat je onnodige kosten voorkomt. De gemeente toetst je plannen zorgvuldig en kan aanvullende onderzoeken eisen, zoals geluiden, bodem, ecologie en andere aandachtspunten.
Veiligheid en bouwbesluit
Het Bouwbesluit en technische eisen voor bewoning: Het Bouwbesluit stelt strenge eisen aan woningen. Je moet een kantoor flink aanpassen om aan die normen te voldoen. Belangrijkste technische eisen: Plafondhoogte minimaal 2,6 m voor woonkamer; Daglicht minimaal 10% van vloeroppervlak; Ventilatie; Nieuwe systemen; Geluidsisolatie; Brandveiligheid en vluchtwegen.
Installaties zoals verwarming, elektra en sanitair moeten geschikt zijn voor huishoudelijk gebruik. Dat vraagt om een flinke upgrade. Een bouwkundige keuring vooraf is slim. Zo weet je waar je aan toe bent en kom je niet voor verrassingen te staan.
Uitvoering en vastgoedjuridische aspecten
Bij huur van dergelijke woningen moet je in de huurovereenkomst goed op de looptijd letten, terwijl huren soms lagere en voorspelbaardere woonlasten geeft en meer flexibiliteit biedt bij groei of krimp van het bedrijf. Een bedrijfswoning is geen gewone woning. Het is een woning die functioneel verbonden is aan een bedrijf, waarbij alleen degene mag wonen voor wie bewoning noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering.
Een woningtype met juridische bijzonderheden die je als eigenaar, koper of investeerder absoluut moet kennen. De bewoner van een bedrijfswoning moet een directe, duurzame en noodzakelijke relatie hebben met het bedrijf; zij mag uitsluitend bewoond worden door noodzakelijke bewoners die betrokken zijn bij het bedrijf.
In het omgevingsplan van je gemeente wordt precies aangegeven waar bedrijfswoningen zijn toegestaan en onder welke voorwaarden. Gemeenten willen voorkomen dat er onder het mom van bedrijfsvoering feitelijk gewoon gewoond wordt, zonder echte noodzaak.
Omzetting naar burgerwoning en aandachtspunten
Wil je als eigenaar je bedrijfswoning omzetten naar een volledig vrije burgerwoning, dan is eerst een vergunning nodig en moet die vooraf bij de gemeente zijn aangevraagd. De gemeente beoordeelt je aanvraag aan de hand van verschillende criteria, waaronder de ruimtelijke geschiktheid vanuit de publiekrechtelijke bestemming en de publiekrechtelijke bestemming wonen.
Veel gemeenten hanteren aanvullende lokale voorwaarden. Zo kan worden geëist dat overtollige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, dat het perceel wordt verkleind tot een normale kavelgrootte voor een woning, of dat de woning aan een openbare weg komt te liggen met goede ontsluiting. Ook kunnen gemeenten bij de wijziging naar burgerwoning extra voorwaarden opleggen of een aanvraag alleen onder voorwaarden verlenen. Ook kunnen er eisen worden gesteld aan de kwaliteit van de woning zelf - voldoet deze aan moderne woonstandaarden, is het energielabel voldoende, zijn er geen bouwkundige gebreken. De procedure verloopt via een aanvraag voor bestemmingswijziging of een omgevingsvergunning voor afwijking van het omgevingsplan.
De kosten van leges en adviesrapporten kunnen enkele duizenden euro's bedragen. De doorlooptijd varieert van enkele maanden tot meer dan een jaar, afhankelijk van de complexiteit en eventuele bezwaren van belanghebbenden, waarna de gemeente na beoordeling de vergunning kan verlenen en je toewerkt naar een soepele juridische en praktische overdracht, inclusief een duidelijke lijst van roerende zaken.
Bedrijfswoningen op bedrijventerreinen
Nergens zijn bedrijfswoningen zo omstreden als op bedrijventerreinen. Gemeenten hebben veel geïnvesteerd in deze terreinen om bedrijven ruimte te bieden voor hun activiteiten. Woningen op bedrijventerreinen worden vaak gezien als ongewenst omdat ze schaarse bedrijfsruimte innemen en omdat ze de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven kunnen beperken.
Toch zijn er situaties waarin een bedrijfswoning op een bedrijventerrein functioneel is. Denk aan bedrijven met waardevolle voorraden die permanente bewaking vereisen, productieprocessen die 24/7 moeten worden gemonitord, of transportbedrijven waarbij de bedrijfsleider permanent bereikbaar moet zijn voor nachtelijke ritten. Voor deze gevallen hanteren gemeenten vaak extra strenge criteria om te voorkomen dat onder het mom van bedrijfsnoodzaak feitelijk gewoon gewoond wordt.
Van bedrijfswoning naar gewone woning
Voorwaarden voor omzetting naar burgerwoning: Wil je als eigenaar je bedrijfswoning omzetten naar een volledig vrije burgerwoning, dan is eerst een vergunning nodig en moet die vooraf bij de gemeente zijn aangevraagd. De gemeente beoordeelt je aanvraag aan de hand van verschillende criteria, waaronder de ruimtelijke geschiktheid vanuit de publiekrechtelijke bestemming en de publiekrechtelijke bestemming wonen.
De procedure verloopt via een aanvraag voor bestemmingswijziging of een omgevingsvergunning voor afwijking van het omgevingsplan. Deze wijziging kost doorgaans enkele duizenden euro's aan leges en advieskosten voor rapporten over geluid, bodem, ecologie en andere aspecten. De doorlooptijd varieert van enkele maanden tot meer dan een jaar, afhankelijk van de complexiteit en eventuele bezwaren van belanghebbenden.
Praktische adviezen en hulp
Wij hebben daarmee veel ervaring en ondersteunen je daarin graag. Uit oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik en duurzaamheid zal de tendens om (gedateerde) kantoorpanden te transformeren naar woningen zich de komende jaren voortzetten. Jarenlang is sprake geweest van een overschot aan kantoorruimte, zeker op minder centraal gelegen plekken. Als gevolg van de Coronacrisis is het ook de verwachting dat bedrijven meer hybride zullen gaan werken. Dat betekent meer flexibiliteit, meer ontmoetingsplekken en een combinatie van thuis en op kantoor werken.
Het aantal vierkante meters aan kantoorruimte zal daardoor mogelijk gaan krimpen. Het transformeren van kantoren naar woningen betekent meer dan het doorvoeren van bouwkundige aanpassingen. Het voor een locatie geldend bestemmingsplan bepaalt wat de gebruiksmogelijkheden zijn. Vaak geldt voor een kantoorpand een kantoor- of een gemengde bestemming. Gebruik als woning of voor wonen is dan niet toegestaan. Bij de herontwikkeling van een kantoor- of bedrijfspand in woonruimte of in appartementen is een wijziging of afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarvoor heeft de projectontwikkelaar de medewerking van de gemeente nodig.
Graag helpen we je bij het analyseren van de mogelijkheden en het vinden van de juiste partners voor een succesvolle transformatie.
