Portugal is een schitterend land. Je vindt er prachtige bomen en planten, culturele bezienswaardigheden, een vriendelijke bevolking, mooie kustlijnen en het leven is er relatief goedkoop. Geen wonder dat je er over denkt om een tweede woning in Portugal te kopen of te bouwen. Maar pas op, Portugal is een ander land met een eigen cultuur en andere regels en wetten. En als je hier niet goed van op de hoogte bent kun je in ernstige problemen verzeild raken, zeker wanneer je een opknaphuis op het oog hebt. Je moet er daarom nooit onvoorbereid aan beginnen. En daarom hebben wij deze blog voor jou geschreven.
De prijzen van huizen in Portugal liggen over het algemeen veel lager dan in Nederland. Met name op het platteland is het mogelijk om voor een spotprijs een tweede woning te kopen. Vaak betreft het hier wel huizen waar het nodige aan moet gebeuren. Wat er precies aan moet gebeuren kan variëren. Soms is het alleen een likje verf of het repareren van een dak. In andere gevallen betekent het dat je het huis van de 19e eeuw naar de 21e eeuw moet brengen. Er is dan geen stromend water of elektriciteit.
Je bent snel geneigd om de omvang van zo’n project te onderschatten. Maar vergis je niet: een opknaphuis is goedkoop, maar met het renoveren ervan zijn veel kosten gemoeid. En zo kun je ongemerkt toch flink wat duurder uit zijn. Je moet rekening houden met de kosten van de bouwmaterialen en de kosten van de arbeid. Uiteraard kun je besparen door zelf het grootste deel van het werk uit te voeren. Je vergeet echter snel hoeveel tijd je hierin moet steken. En omdat je in Nederland ook gewoon je baan hebt en een beperkt aantal vrije dagen, kun je er niet continue aan werken. Op die manier kan het jaren duren voordat alles af is. Al die tijd heb je geen plezier van je tweede huis en kun je het ook niet verhuren.
Soms kiezen mensen ervoor om bouwlieden in te huren. Kort samengevat: kijk met een realistisch oog naar een potentieel opknaphuis. Maak een goede inschatting van de tijd die nodig is om het huis op te knappen en het geld wat hiervoor nodig is. Heb je een mooi Portugees huis gevonden en denk je erover om het te kopen? Doe dan eerst grondig onderzoek naar de woning. Waarom is het in zo’n slechte staat? Het kan zijn dat er een bepaalde reden voor is. Misschien heeft de gemeente het bestemmingsplan veranderd en moet het terrein als landbouwgrond gebruikt worden. Als je hier niet van op de hoogte bent koop je zo’n huis, en kun je er uiteindelijk niets meer doen. Het is daarom aan te raden om altijd eerst een advocaat te benaderen. Deze kan voor jou een kadastraal uittreksel opvragen, een zogenaamd ‘caderneta predial’.
In Portugal kun je alleen in een huis wonen als het een bewoonbaarheidsverklaring heeft. Zo’n verklaring wordt wel een ‘licença de habitabilidade’ genoemd. Ieder huis wat na 1951 gebouwd is heeft zo’n verklaring. De verkopende partij moet deze verklaring kunnen overhandigen. Hebben zij niet zo’n verklaring, dan moeten er alarmbellen gaan rinkelen. Als het huis volgens de verkopende partij voor 1951 is gebouwd moeten zij bewijs omtrent de bouwdatum kunnen overleggen.
Met name de warmere landen ondervinden veel gevolgen van de klimaatverandering. En dat geldt dus ook voor Portugal. In de zomer ontstaat vaak flinke droogte en moet er spaarzaam om worden gesprongen met water. De overheid is zich hiervan bewust en hierdoor is het soms moeilijk om toestemming te krijgen voor de aanleg van een zwembad. En dat terwijl veel mensen ervan dromen om een huis mét zwembad te bezitten. Informeer dus van te voren of je een zwembad mag aanleggen bij het droomhuis wat jij op het oog hebt.
Heb je een mooi stuk grond op het oog en wil je zélf een (recreatie)woning bouwen? Houdt er dan rekening mee dat je niet zomaar overal mág bouwen. Met name in bepaalde kustregio’s komt het veel voor dat het bouwen van nieuwe huizen aan banden is gelegd. Ga dus voordat je de grond koopt altijd even langs de gemeente om hier duidelijkheid over te krijgen. Als er gebouwd mag worden moet je trouwens ook een bouwvergunning aanvragen, een zogenaamde ‘viabilidade de construção’.
Een notaris speelt in Portugal geen grote rol bij de aankoop van een tweede huis. In plaats daarvan is het aan te bevelen om een lokale advocaat in te schakelen. Deze kan de belangrijkste zaken voor jou nagaan. En dan met name of de verkopende partij het huis daadwerkelijk bezit en of er schulden op het pand rusten.
Constructie en vergunningen: wat moet je weten?
Hoe lang is het geleden dat je gebouw gerenoveerd is? Is het een wettelijke vereiste om zo nu en dan reparaties aan de gemeenschappelijke ruimtes uit te voeren? Wat gebeurt er als door sommige mensen in het gebouw de gemeenschapskosten niet worden betaald? Er is een regel over de verplichte renovatiewerkzaamheden in het gebouw?
Sommige bewoners betalen hun contributie niet, dus hoe kunnen we de kosten van de bouwwerkzaamheden verdelen? Wat restauratiewerk betreft, of dit nu het schilderen van een gevel of een andere reparatie is, moet dit eenmaal per periode van acht jaar voor Portugese gebouwen worden gedaan. Verdere details zijn verkrijgbaar bij het Wettelijk stelsel van Stedenbouw en Bouw (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação).
Werken die niet visueel (kleurverandering) of structureel (vergroting van de oppervlakte van het gebouw) zijn, vereisen geen toestemming van de gemeente. Eigenaren van gebouwen kunnen natuurlijk doorgaan met al deze werken, als het condominium hierover beslist. De verantwoordelijkheid voor het behoud van het gebouw behoort namelijk tot het condominium, wat betekent dat het werk pas kan worden gestart nadat een vergadering van eigenaren is gehouden, waarin zij moeten beslissen met een meerderheid (51%). Dit moet gebeuren om te verduidelijken welke, als het reservefonds niet over voldoende kapitaal beschikt, financiële kosten nodig zijn voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Bij verkoop, financiering, verhuur, verzekering of een controle door de gemeente kan een afwijking tussen de goedgekeurde plannen en de werkelijkheid tot discussie leiden. Portugal heeft vergunningprocedures vereenvoudigd, maar dat neemt de noodzaak van zorgvuldig onderzoek niet weg. Vooral bij verbouwingen, uitbreidingen, landelijke woningen en oudere objecten is controle van de juridische en stedenbouwkundige status essentieel.
Wanneer er een woning gebouwd of verbouwd wordt, krijg je te maken met vergunningen, gemeentelijke procedures en technische dossiers. Urbanismo Simplex heeft administratieve lasten verminderd, maar bouwen blijft wel onder RJUE vallen. Kleine interne werkzaamheden zijn meestal vergunningvrij, zolang er geen constructieve delen, gevels, bestemmingen of beschermde elementen worden gewijzigd. Bij eenvoudige dossiers kan een procedure relatief snel verlopen, maar de praktijk hangt af van de gemeente, de dossierkwaliteit en eventuele aanvullende vragen.
Na afronding van de werkzaamheden moeten vaak nog administratieve stappen worden gezet. Historisch speelde de Licença de Utilização een grote rol, maar sinds Urbanismo Simplex is deze gebruiksvergunning niet langer vereist voor de overdracht van vastgoed. Een veelvoorkomend risico is dat een woning feitelijk afwijkt van de goedgekeurde plannen. Bij verkoop, financiering, verhuur, verzekering of een controle door de gemeente kan dit alsnog tot discussie leiden. Een belangrijke les is altijd: controleer of de Caderneta Predial aansluit bij de werkelijke situatie.
Praktische planning en tips vanuit de praktijk
De juridische situatie van een woning in Portugal wijkt in de praktijk vaak af van de feitelijke situatie, vooral bij oudere woningen, quinta's, verbouwingen en uitbreidingen. In het afgeschermde ledendeel van dit artikel gaan wij dieper in op de belangrijkste controlepunten bij bouwvergunningen, verbouwingen en legalisatie in Portugal. Dit artikel bevat aanvullende informatie, die uitsluitend door leden van Mondi te raadplegen is, nadat men zich heeft ingelogd. U bent nog geen lid?
Bouwen in Portugal blijft een uitdaging, maar met voldoende geduld kan het gewoon lukken. Het zoeken naar een geschikte locatie voor uw woning is leuk maar tijdrovend. Het zal voorkomen dat u uiteindelijk een leuk plekje heeft gevonden, maar wees attent of er inderdaad gebouwd mag worden en hoe groot dit bouwwerk dan in totaal mag zijn. Uw makelaar/advocaat kan vrij eenvoudig uitzoeken wat de mogelijkheden zijn ter plekke, omdat er weinig te koop staat bij “alleen-recht op verkoop” makelaars.
Vergeet niet dat het bouwproces in Portugal vaak langer kan duren dan verwacht. De architect levert tekeningen die zo goed mogelijk aansluiten bij de door u gewenste ruimtes en vormen. Daarnaast zijn er voor de bouwvergunning allerlei “specificatie-ontwerpen” nodig, zoals structuur, installaties (gas, water, elektra, riolering), isolatie en geluid. Deze worden vaak gemaakt door een ingenieursbureau. Vergunningen worden door de architect namens u aangevraagd bij bouw- en woningtoezicht van de gemeente. Dit proces kan 3 tot 12 maanden duren.
Het is essentieel om een ervaren lokale manager aan te stellen die het hele proces aanstuurt en rapporteert aan u. Met moderne middelen zoals foto’s en video’s blijft u ondanks afstand goed geïnformeerd over de voortgang. Een goed hulpmiddel hierbij is een afwerkstaat, waarin precies vermeld staat wat er in een ruimte zit aan materialen en apparatuur. Bij nieuwbouw dienen er veel gegevens te worden aangeleverd aan de bevoegde instanties die keuringen en vergunningen verrichten en afgeven.
Overwegingen en persoonlijke ervaringen
Een voorbeeld uit de praktijk: de verkoper van een pand in Setúbal bleek eerst geen volledige woonvergunning te kunnen overleggen. Een VVE (verenigde vereisten voor eigenaars) moest worden opgezet, en er ontstond later een conflict over de verkoopvoorwaarden. Duidelijke lessen: pas op voor onvolledige documenten, en werk samen met een betrouwbare advocaat en een ervaren makelaar. Het is niet ongebruikelijk dat de bouw- en verkooptrajecten in Portugal langer duren en dat er juridische hobbels zijn die je vooraf moet voelen.
Op loopafstand van ons oude huis liep de Âncora-rivier, en de overgang naar de nieuwe plek werd begeleid door de natuur en de seizoenen. Deze persoonlijke observaties illustreren hoe het leven in Portugal verweven is met plaatselijke regels, het weer en de omgeving. Het Noorden biedt rust en water, maar elke regio heeft zijn eigen regels omtrent bouwen en wonen. Houd daarom rekening met lokale praktijken en bouwvoorschriften die per gemeente kunnen verschillen.