Bij schade aan gebouwen door bouwwerkzaamheden in de omgeving, is de veroorzaker van de schade aansprakelijk. Als u schade aan uw gebouw hebt, dan moet u dit zo snel mogelijk via een aangetekende brief aan de veroorzaker doorgeven. Soms is het niet altijd even duidelijk wie verantwoordelijk is voor de schade, bijvoorbeeld als verschillende aannemers met de werkzaamheden bezig zijn geweest. De gemeente heeft in het kader van de Woningwet de taak de uitvoering van de verleende bouwvergunning te controleren.
Aansprakelijkheid bij bouwwerken en oplevering
In de bouwovereenkomst staat een termijn voor de aannemer, vaak uitgedrukt in een x aantal ‘werkbare werkdagen’. Een werkdag wordt als onwerkbaar gebombardeerd als er buiten de aansprakelijkheid van de bouwer meer dan vijf uur niet kan worden gewerkt. Dat geldt in ieder geval voor alle feestdagen en vakantiedagen, maar ook als het onmenselijk hard vriest of stormt.
Wanneer u vermoedt dat de bouw gaat uitlopen, is het van belang de startdatum van de bouw zwart op wit te hebben. Vraag hoeveel werkbare werkdagen de bouwer heeft geteld en laat narekenen indien twijfels bestaan. Bij oplevering verschuift vanaf dat moment in beginsel het risico van de aannemer naar de opdrachtgever. Niet alle gebreken zijn direct zichtbaar; bij oplevering kan een onvlak stucwerk zichtbaar zijn, maar toch geldt de waarschuwingsplicht van de aannemer (artikel 7:754 BW).
Oplevering kan expliciet gebeuren, maar ook stilzwijgend. In de uitspraken van rechtbanken wordt bevestigd dat oplevering geen vrijbrief is voor de aannemer en dat gebreken die pas na oplevering zichtbaar worden, vaak nog onder de aansprakelijkheid vallen. Indien na oplevering een gebrek ontstaat, is het belangrijk gestructureerd te handelen: duidelijke foto’s/video’s, een deskundigenrapport en het inroepen van een redelijke hersteltermijn.
Belangrijke uitspraken tonen dat de verantwoordelijkheid vaak afhangt van concrete omstandigheden: spouwmuurisolatie zonder controle op spouwankers, of gebrekkig geplaatste kozijnen leiden tot aansprakelijkheid bij de aannemer. Sinds 1 januari 2024 geldt een verruimde aansprakelijkheid voor consumenten bij aanneming van bouwwerken (artikel 7:758 lid 4 BW). Voor oudere contracten geldt niet automatisch deze uitbreiding; rechters beoordelen aansprakelijkheid per geval.
Procedure bij uitstel of tekortkomingen
Als de aannemer niet levert of vertraging oploopt, is het verstandig een ingebrekestelling te sturen met een redelijke termijn om alsnog te herstellen of te leveren. Bij dreigend faillissement kan de koper de sleuteloverdracht eisen onder protest en schriftelijk een vordering bij de curator indienen. De eigenaar kan zo een andere aannemer inschakelen en de kosten verhaald krijgen bij de debiteur of diens verzekeraar.
Voorkom problemen door duidelijke afspraken op papier te zetten in het contract. Regelmatig bewaken van voortgang en bespreking van afwijkingen helpt conflicten te voorkomen. Bij een faillissement van de aannemer is het cruciaal om geen betalingen meer te doen aan de betreffende partij en contact op te nemen met de curator en eventueel BouwGarant als een garantregeling aanwezig is.
Schades door aannemers, buren en derden
Als de aannemer schade veroorzaakt aan uw woning, is hij normaal gesproken aansprakelijk. U moet wel kunnen aantonen dat er schade is, hoe groot deze is en dat de aannemer de veroorzaker is. U meldt de schade aan de aannemer en eventueel aan uw opstal-/inboedelverzekeraar. Indien nodig stuurt u een aangetekende brief en schakelt u professionele hulp in.
Ook schade veroorzaakt door buren of gemeentelijke werkzaamheden kan leiden tot aansprakelijkheid. Bij trillingschade door gemeentelijke werkzaamheden of wegen, is het mogelijk de gemeente aansprakelijk te stellen, nadat u dit heeft aangetoond via een schade-expert en de juiste normering (bijv. SBR-A) hebt vastgesteld. De hoogte van de schadevergoeding hangt af van de ernst van de schade en of immateriële schade, zoals verminderd woongenot, kan worden vergoedt.
Verzekeringen en garanties bij verbouwingen
Het is aan te raden een woning te kopen met garantie- en waarborgregeling zoals SWK, Woningborg of BouwGarant. Deze regelingen garanderen voltooiing bij faillissement van de bouwer en de kwaliteit geldt doorgaans voor de eerste zes jaar. Controleer dat u het certificaat ontvangt vóór de overdracht van de grond bij de notaris. BouwGarant kan ook kosten vergoeden als een andere aannemer de verbouwing afrondt bij faillissement van de eerste bouwer.
In geval van gebreken die onder de garantieregeling vallen, neem contact op met BouwGarant en volg de procedure. Een voorbeeldbrief voor herstel kan nuttig zijn om de aannemer in gebreke te stellen. Als de aannemer niet reageert, kan een procedure worden gestart bij de bevoegde rechtbank of via een geschillencommissie (Verbouwingen en Nieuwbouw). Een beroep op de garantie kan een alternatief bieden voor een volledige rechtszaak.
Hoe bank-zorgplicht en aansprakelijkheid zich verhouden tot bouwschades
De maatschappelijke functie van banken brengt een bijzondere zorgplicht met zich mee ten opzichte van klanten. Banken dienen klanten te informeren over risico’s (informatieplicht), te waarschuwen bij complexe producten (waarschuwingsplicht) en te onderzoeken of klanten bepaalde risico’s wel willen dragen (onderzoekplicht). Deze zorgplicht geldt zowel voor particulieren als zakelijke klanten en kan zich uitstrekken tot derden in bepaalde gevallen.
In aansprakelijkheid Procedures tegen banken spelen klachtplicht en vooraf professioneel advies vaak een rol. De hoeveelheid en aard van schade en de exacte omstandigheden bepalen of de bank aansprakelijk is. Een gespecialiseerde advocaat kan helpen bij het opstellen van de aansprakelijkheidsclaim en de onderhandelingen met de bank of verzekeraars. CKV Advocaten biedt ondersteuning bij schade door schending van de zorgplicht.
Wanneer schades ontstaan door trillingen of bouwgerelateerde werkzaamheden van derden, kan ook de aansprakelijkheid van de bank in het leven roepen worden wanneer de schade voortkomt uit financiële dienstverlening die niet behoorlijk is uitgevoerd (bijvoorbeeld verkeerde advisering of het opzeggen van kredietovereenkomsten zonder voldoende zorgvuldigheid). De relevante regels en normen, zoals de Gedragscode Hypothecaire Financiering en de relevante artikelen van het Burgerlijk Wetboek (bv. 7:401), bepalen de zorgvuldigheidsnormen die banken aan hen moeten houden.
Investeringsbank versus commerciële bank: de verschillen uitgelegd
Praktische stappen bij vaststelling van aansprakelijkheid
- Meld de schade zo snel mogelijk aan alle betrokkenen (Aannemer, buren, gemeente indien van toepassing) en documenteer met foto’s en video’s.
- Vraag een deskundigenrapport en interpretatie van de SBR-A norm waar nodig.
- Identificeer de verantwoordelijke partij: aannemer, architect, onderaannemers of buren.
- Stuur een aangetekende ingebrekestelling met een redelijke termijn voor herstel of betaling.
- Indien nodig, start een juridische procedure of schakel een geschillencommissie in.
- Raadpleeg BouwGarant als er sprake is van garantie: volg de aangegeven procedure.
Andere relevante overwegingen bij schades aan muren en funderingen
Scheuren in muren kunnen het gevolg zijn van diverse oorzaken, waaronder constructieve fouten, vochtproblemen, krimpscheuren en trillingen. Bij verborgen gebreken geldt vaak een verjaringstermijn van vijf jaar, welke ingaat op het moment dat het gebrek ontdekt wordt. De verkoper heeft een mededelingsplicht en de koper moet een onderzoeksplicht nakomen bij aanschaf van een woning. Modelovereenkomsten worden vaak gebruikt die het moeilijker maken om verkoper aansprakelijk te stellen, tenzij de gebreken normaliter het wonen in het huis onmogelijk maken.
FAQ’s en praktische schakels
- Mag een aannemer een rekening sturen voor het maken van een offerte? Ja, vaak is dit mogelijk; bespreek vooraf de kosten.
- Hoe lang kan ik iemand aansprakelijk stellen voor scheuren in de muur? Aannemers zijn in principe tot 5 jaar na oplevering aansprakelijk. Voor verborgen gebreken geldt eveneens een verjaring van 5 jaar.
- Heb ik een advocaat nodig om schade te verhalen? Het kan nuttig zijn; een gespecialiseerde advocaat kan de claim structureren en procederen.
- Wat gebeurt er als de woning verkocht is en er nog schade is? U moet de verantwoordelijke kans geven om te herstellen voordat u schadevergoeding claimt; na verkoop kan doorgaans geen herstel meer plaatsvinden.
Invorderingsbedrijf helpt bij het vaststellen van aansprakelijkheid en het verhalen van schade op de verantwoordelijke partij. Onze juristen stellen een schaderapport op en nemen contact op met de verantwoordelijke of diens verzekeringsmaatschappij. Vul uw gegevens in en wij nemen direct contact met u op.
tags: #verbouwing #schade #sns #bank