Bij nieuwbouwprojecten wordt niet alleen een koopovereenkomst gesloten, maar ook een aannemingsovereenkomst. In veel gevallen laat de (bouw)ondernemer het juridische deel van het gehele project door één notaris behandelen. Zet niet te snel uw handtekening onder de koop-/aannemingsovereenkomst. U moet vooraf weten dat u de hypotheek rond kunt krijgen. Als u een nieuwbouwwoning koopt, betaalt u de aanneemsom in termijnen. De bedoeling van de “5%-regeling” is om ervoor te zorgen dat de (bouw)ondernemer uw nieuwbouwwoning in goede staat zal opleveren. Daarom wordt 5% van de door u te betalen aanneemsom op de rekening van de notaris gestort en kan vrijgave van dit gedeelte worden geblokkeerd indien u binnen drie maanden na oplevering meldt dat die oplevering niet goed heeft plaatsgevonden.
Deze 5% dient dus wel door u te worden betaald, maar staat nog niet ter vrije beschikking van de aannemer, de notaris houdt dit gedeelte in depot. De eerste kosten die je moet betalen bij een nieuwbouwwoning zijn de grondkosten, oftewel de koopsom. De koopsom betaal je in één keer bij de notaris en in de meeste gevallen via je hypotheek. Vanaf dat moment gaat dus ook je hypotheek in en begin je met het betalen van de rente en aflossing. De aanneemsom betaal je in termijnen vanuit het bouwdepot. Deze termijnen staan vermeld in de koop-/aanneemsom, zodat je van tevoren al weet hoeveel termijnen er gefactureerd zullen worden.
Het gaat dan steeds om een percentage van de aanneemsom, bijvoorbeeld 15% als de begane grondvloer gereed is. Alle termijnen bij elkaar opgeteld, is het totaal van de aanneemsom. Wanneer je een factuur ontvangt voor een gereedgekomen termijn, moet je deze factuur binnen twee weken betalen om een boete te voorkomen. De termijnfacturen moeten overeenkomen met de voortgang van de bouw. De bouwer mag dus niet zomaar om een vooruitbetaling vragen. Betaal daarom ook nooit termijnen vooruit, voordat het werk dat bij de betreffende termijn behoort, ook is afgerond. De laatste termijnbetaling voor oplevering moet ook voor de feitelijke oplevering van de woning betaald zijn. Bij de laatste termijnbetaling kun je gebruikmaken van het 5% opschortingsrecht.
Betalen in fasen en maximum aanbetalingen
Wanneer de bouw al begonnen is en je later in het project een woning koopt, betaal je de termijnen die al gereed zijn ook meteen bij de notaris. Je betaalt dus de termijnen die op dat moment vervallen zijn en de koopsom. Het kan zijn dat je over de vervallen termijnen extra rente, bouwrente genoemd, moet betalen. Een aanbetaling is gebruikelijk om financiële zekerheid te bieden en het project op gang te brengen. Het bedrag kan afhankelijk zijn van de grootte en het type project, en kan oplopen tot 50% in uitzonderlijke gevallen met onderbouwing. Het terugbetalen van een aanbetaling gebeurt meestal niet automatisch, omdat het bedrag vaak direct wordt gebruikt voor materialen en arbeid.
- Offertekosten: sommige aannemers brengen kosten in rekening voor het opstellen van een gedetailleerde offerte.
- Aanbetaling: vaak 10% tot 30% van de totale projectkosten, te declareren bij start of na bepaalde mijlpalen.
- Tussenbetalingen: na het voltooien van mijlpalen zoals fundering, ruwbouw of afwerking.
- Eindbetaling: na oplevering en opstellen opleverlijst met gebreken.
Tijdens de bouw geldt: betaal nooit meer dan 10-30% als aanbetaling, en zeker niet voor werk dat nog niet is uitgevoerd. Een eerste termijn kan bij de start van de bouw liggen tot maximaal 10% van de aanneemsom. De laatste betaling vindt plaats na de officiële oplevering. Als de woning volgens keurmerken als SWK of Woningborg is gebouwd, gelden vaak exacte regels voor het moment en aantal termijnen.
Start van de bouw en prognoses
Start van de bouwperiode is vaak afhankelijk van opschortende voorwaarden en kan uitgesteld worden tot maximaal negen maanden. De prognoses voor oplevering in verkoopinformatie zijn vaak indicatief. De aannemer kan aangeven dat oplevering naar verwachting vanaf medio volgend jaar zal plaatsvinden, maar kan daar nooit te veel van afwijken zonder consequenties. De bouwtijd wordt uitgedrukt in werkbare werkdagen en in de koop-/aannemingsovereenkomst vastgelegd hoeveel tijd de aannemer heeft. Gaat de bouwer over de overeengekomen bouwtijd heen, dan kun je vaak een schadevergoeding of boete per dag vorderen.
De bouwtermijnen en het bouwdepot bepalen de betaling van de aanneemsom. De voortgang van de bouw bepaalt welke termijnen wanneer gefactureerd mogen worden. Als de bouwer te vroeg een nota stuurt, kun je dit schriftelijk melden en aangeven dat betaling volgt na afronding van de bijbehorende werkzaamheden. De opleveringskeuring en opleveringsdocumentatie vormen samen met de opleveringslijst een cruciaal onderdeel van de afronding van het project.
Wijzigingen in het bouwplan en garanties
Wijzigingen in het bouwplan zijn afhankelijk van wat in de overeenkomst staat. Bij garantie van Woningborg, SWK of BouwGarant geldt: de aannemer mag alleen afwijken van gemaakte afspraken als de wijziging noodzakelijk is en geen afbreuk doet aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien of bruikbaarheid van de woning. Voor details over mogelijke wijzigingen zie het stappenplan: “Stappenplan: het bouwplan wijzigt”.
Als je kiest voor BouwGarant-garanties zoals Verbouwgarantie, Nieuwbouwgarantie of Transformatiegarantie, krijg je extra bescherming bij onverwachte problemen zoals faillissement of gebreken. Een betrouwbare aannemer zorgt voor transparantie, duidelijke afspraken en hoogwaardige uitvoering, en helpt bij het veilig besteden van de aanbetaling.
Belangrijke tip
Een goede offerte vraagt precisie en kan kosten met zich meebrengen. Betaal nooit meer dan 10% van de aanneemsom voor een offerte en wacht tot de bouw daadwerkelijk start. Vraag altijd om een specificatie van de aanbetaling en waarvoor het bedrag zal worden gebruikt voor extra transparantie en vertrouwen.
Start van de bouwperiode, oplevering en garantie krijgen zo samenhangende aandacht in dit proces, zodat kopers notarisgeld, hypotheek en termijnen duidelijk gestructureerd kan afleggen en risico’s geminimaliseerd worden.
Een hypotheek voor een nieuwbouwwoning? Dit moet je weten! | De adviseur legt het uit
Doel van het betalingsschema is duidelijkheid over wanneer betalingen moeten worden voldaan en om misverstanden tijdens het project te voorkomen. Laat bij twijfel altijd juridisch advies plaatsvinden voordat u tekenen onder een koop-/aannemingsovereenkomst.